株式会社トーシンパートナーズ

マンション経営を始めると、今まであまりなじみのなかった作業が増えることになりますが、その1つが個人での確定申告です。

しかし今まで確定申告をしたことのない方のなかには、何を経費として計上したら良いのか迷う人もいるのではないでしょうか。

マンション経営では、全ての収入から必要経費を除いたものが所得となり、所得によって納税額が変わります。

そのため、どこからどこまでが必要経費として計上できるのかを知らないままでは、不必要な税金を支払うことになりかねません。

損をしないため、必要経費とは何を指すのかをしっかり把握しておきましょう。

マンション経営で経費計上できる範囲

まずはマンション経営をする上で、必要経費として計上できる範囲を知っておく必要があります。損をしないためにも、知識をつけておきましょう。

不動産の「減価償却費」

経費として計上できる代表的なものが「減価償却費」です。マンションの建物部分や電化製品、設備や内装などを購入する際、購入した年に大きな額のお金がかかります。その金額を一度に経費として計上するのではなく、分割して計上することを減価償却費と言います。

建物や設備などは時間が経つにつれて価値が下がります。建物の場合は構造や用途によって、設備の場合はどのような設備であるかによって、機械は種類によって耐用年数が異なります。耐用年数は、一覧表や検索サイトを利用して確認することになります。また、土地は経年劣化しないため、減価償却費の対象ではありません。

不動産の取得や事業にかかわる「税金」

不動産は、取得する際や事業を行う上で様々な税金がかかってきます。土地や建物の固定資産税、都市計画税、登録免許税、不動産取得税、印紙税、事業税、を合わせて租税といい、登録免許税や印紙税などは国に納める国税、それ以外は地方に納める地方税と言います。

租税以外にも、団体への会費や賦課金といった公の費用を公課と言います。商工会や協同組合、商店会などの会費、印鑑証明書や住民票を発行するための手数料などが含まれます。これらは全て租税公課として経費計上することができます。

また所得税や住民税、外国人税、法人税などは租税公課に含まれません。違反行為をした場合の罰金や支払いに遅れた場合の延滞金なども含まれないため注意が必要です。

損害保険料

所有しているマンションが火事で燃えてしまったり、地震が起きて倒壊してしまったりすることも考えられます。そのような場合を想定して、火災保険や地震保険、賃貸住宅費用補償保険、施設賠償保険といった損害保険に入ることもあるでしょう。

それらの損害保険料は経費として計上することができます。保険料は、当該年にかかった額のみが対象となります。毎年掛けているのであれば全額計上できますが、長期契約している場合は年で割った額を計上することになります。

突然発生する「修繕費」

建物や内装、設備や装置は時間とともに劣化していきます。劣化すると修繕が必要になるなど、維持や管理のために必ず費用がかかります。その上、不具合は突然発生する場合がほとんどなので、修繕に備えて積み立てをしている人も多いでしょう。

修繕費として経費計上できるものには、部屋のクリーニング代や、壁紙や床の貼り替えといったメンテナンス費などが挙げられます。いつか大規模な修繕や修理があることを見越した積立金や、退去時の修理なども含まれます。

しかし、マンションの価値を高めるような設備を整えたり、機能を向上させたりするような費用であった場合は資本的支出とみなされ、全てを経費として計上することができません。その場合は、減価償却費として毎年計上することになります。

管理会社への「管理費・管理委託料」

マンション経営をする場合、入居者を募集したり退去に立ち会ったり、共用部分の清掃やクレーム対応など、たくさんの業務が伴います。自分で管理をしている人もいるかもしれませんが、多くは管理会社に管理を任せていることでしょう。

空室があれば収支バランスが悪くなってしまうことや対応が良くなければ入居者の不満を招いてしまう可能性もあります。そのため、リスクを避けるためにも管理会社に任せることが多いのです。家賃の中から手数料を支払うことになりますが、このような管理費・管理委託料も必要経費として計上できます。

その他費用

マンション経営に限らず、交通費、通信費をはじめ、接待交際費や消耗品費用なども経費として計上することが可能です。

管理会社や不動産会社の人と打ち合わせをする際にお店を利用した場合やその為に必要になった費用も経費計上することができるので、収支がプラスの場合は計上するのも1つの手です。

1つ1つは少額かもしれませんが、全てを足すと大きな額になることもあるので、頭に入れておきましょう。

マンション経営の確定申告で経費計上できない費用

必要経費として計上できる費用をご紹介してきましたが、次に経費として計上できない費用も覚えておく必要があります。マンション経営に関係ない出費は、経費として計上できません。

土地や建物を売るための費用

土地や建物を売る際には、売却価格が額面どおりに手に入るわけではなく、手数料や税金といった費用が差し引かれます。具体的には仲介手数料、印紙税、抵当権抹消登記費用、譲渡所得税などが挙げられます。販売価格からそれらを除いた額が、手元に残るお金となります。不動産を売るためにかかる費用は経費として計上できないため注意しましょう。

プライベートで使ったお金

経費として計上できるものは、あくまでもビジネスとしてかかった費用のみです。プライベートで使ったお金は計上できません。インターネット代やガソリン代などは、プライベートとビジネスの利用が混在する場合も多いでしょう。そのような時は、割合を決めて経費として計上することになります。

車の場合は、プライベートでの移動とビジネスでの移動の割合を考慮します。インターネット代では、例えばプライベート用とビジネス用でスマホを分けている場合は、ビジネス用のスマホは100％経費として計上できます。

交際費も曖昧であり、業務に関係する人との飲食や旅行は経費として計上できますが、1人だったり家族と一緒だったりする場合は、私的な費用とみなされます。

いつかのための「修繕積立金」

いつかのための修繕積立金も経費に計上できます。しかし原則的には、修繕が完了した年に経費として計上することになります。長期間積み立てているものですが、実際に修繕が行われていなければ経費とはみなされません。

とはいえ、修繕積立金は管理組合に支払わなければなりません。マンションの所有者が管理組合に支払い義務を負うこと、修繕積立金は所有者への返還義務がないこと、修繕にのみ使用されること、積立額が合理的に算出されているなどの要件を満たしていれば、支払いをする年の経費として計上しても良いこととなっています。

確定申告で経費計上するために必要なもの

マンションを経営する上で、経費として計上できる費用はご紹介しました。知っているかどうかで税金の額が変わってしまうため、知識をつけておきたいものです。それでは実際に確定申告を行う際に必要なものは何があるのかここで見ていきましょう。

出費の証拠である「領収書」

お店で支払いをする際、「領収書はご入用ですか？」と聞かれることがあるかと思います。接待などで飲食店を使う場合は、経費である証拠として領収書が必要だからです。しかし領収書は確定申告に必ずしも添付しなければならないわけではなく、集計結果を決算書や申告書に記入する形になります。

その際に覚えておきたいのが、「領収書は5年、帳簿は7年間の保存が義務付けられている」ということです。保存していないからといって罰則があるわけではありませんが、税務調査があったら提示しなければなりません。調査がいつ行われてもいいように、必ず保存しておくようにしましょう。

領収書がない場合は「出金伝票」

領収書がもらえなかった場合やもらい忘れたり、間違えて捨ててしまったりすることもあるかもしれません。証拠のないものを経費に計上することはできないため、領収書の代わりに支払った事実が分かるものを残しておく必要があります。

その場合に支払いの証明書として使用できる書類が「出金伝票」です。出金伝票には日付と金額、支払先、内容を記載します。

出金伝票は本人が作成するものなので、支払いの全てを出金伝票にするわけにはいきません。あくまでも領収書がもらえないような支払いや、間違えて捨ててしまった場合の対処方法です。領収書がもらえる場合は、しっかり残しておくようにしましょう。

「青色申告」と「白色申告」について

「青色申告」という言葉を聞いたことがある人も多いのではないでしょうか。確定申告の方法には「青色申告」と「白色申告」がありますが、青色の方が少しお得になることも。
そこでここでは、2種類の申告方法の違いなどを説明していきます。

青色申告と白色申告の違い

確定申告には、青色申告と白色申告の2種類があります。なんとなく「青色申告は難しいのでは？」というイメージを持っている人もいるかもしれません。青色申告は取引内容を毎日記録して申告する制度のことを言います。手間がかかる分、税金が少し控除されるというメリットもあります。

白色申告は、青色申告の申請をしていない人が選ぶ方法となります。帳簿の付け方が複雑ではないことや事前申請の必要がないことが特徴です。

青色申告で受けられる控除額

控除を受けたい場合は、業務を開始してから2か月以内に開業届を提出することが必要となり、3月15日までに承認申請書を提出しなければなりません。

控除額には10万円か65万円のどちらかを利用することになります。65万円の控除を受けるには不動産所得と事業所得のどちらかがあること、複式簿記で記帳していること、貸借対照表と損益計算書を添付すること、期限内に提出することという条件を満たす必要があります。

青色申告で必要な「帳簿」とは

所得を計算するためには、毎日の取引などを記録する帳簿が必要になります。帳簿には簡易帳簿と複式帳簿の2種類があり、一般的には複式帳簿で行われますが、簡易帳簿でも可能となっています。簡易帳簿には現金出納帳や売掛帳、買掛帳、経費帳、固定資産台帳といった種類があります。

65万円の控除を受けたい場合は、青色申告では複式帳簿が必要になります。簡易簿記よりも手間がかかりますが、確定申告時に必要な損益計算書と貸借対照表を作ることができる点はメリットだと言えます。10万円の控除を受ける場合は簡易帳簿を利用します。

なぜマンション経営で「経費」を把握するのか？

マンション経営をする上で、なぜ経費を把握しておく必要があるのでしょうか。それは、確定申告の際、必要な経費を漏れなく計上するためでもありますが、トラブルを防ぐためでもあります。

経費は、売上を出すためにかかる費用を意味します。売上から経費を差し引いたものが利益となります。税金は、マンション経営をして得られた利益に対してかかります。つまり必要な経費をしっかり計上しなければ、無駄に多くの税金を支払うことになります。

経費となるものを計上していなければ損をすることになりますが、税務署はそのことを指摘してくれません。漏れなく計上するためには自分で把握する必要があるのです。ただし、見境なくさまざまな費用を経費として計上してしまうと税務調査で指摘される可能性もあるため注意が必要です。

まとめ

マンション経営を始めたばかりの人は、「確定申告」や「経費計上」など分からないことだらけかと思います。経費として計上できるものは計上することで節税につながります。

減価償却費やマンション経営にかかる税金、損害保険料、修繕費、通信費、交通費、交際費などが経費として計上できます。また、青色申告と白色申告の違いや特徴を把握しておくことも大切です。損をしないため、トラブルを防ぐためにも、経費に関する正しい知識を身に付けましょう。

マンション経営については、ぜひトーシンパートナーズにご相談ください。

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