マンション経営の5つのメリット！とリスクや運営にかかる費用も紹介

マンション経営には、将来の安定収入や資産形成につながる魅力的な投資手法です。一方で、空室リスクや運営コストなどの、リスクも存在します。空室リスクや修繕費といった運営上の負担もあるため、仕組みや注意点を理解しておくことが重要です。

本記事では、マンション経営において5つのメリットやリスクに加えて、必要になる費用も紹介するので、しっかりと理解して安定経営を目指しましょう。

不動産投資の
スタートブックを公開中

創業35年以上の独自のノウハウと実績、
不動産投資の基本知識から
成功事例までを詰め込んだ
スマホ/PCで読めるスタートブック

無料かんたん30秒
資料をもらう

マンション経営の5つのメリット

将来の収入源を確保したい方にとって、マンション経営は有力な資産運用の1つです。マンション経営では、家賃収入以外にも節税や資産形成の観点でもメリットがあります。

ここでは、マンション経営の5つのメリットとリスクを紹介するので、内容をきちんと把握して自身のマンション経営に役立てましょう。

家賃収入による安定した収入の確保

マンション経営の最大のメリットは、毎月の家賃収入が得られることです。空室が出ない限り、一定のキャッシュフローを維持できます。特にローンを完済した後は、毎月の収入の多くをそのまま利益として受け取れることから、将来の生活費を補うことも可能です。

また、物価が上昇した際も、現物資産としての価値が下がりにくいため、インフレに対する備えにもつながります。長期的な視点で安定した収益を得たい人にとって、心強い仕組みと言えるでしょう。

老後の資産形成に役立つ長期的な運用

マンション経営は「金融機関から融資を受けて家賃収入から返済しながら収益を得る」というビジネスモデルです。短期間で大きな利益を狙う投資というよりも、数十年単位で安定的に資産を築いていく中長期の運用に適しています。年数が経過すると借入金がなくなります。借入金がなくなると、家賃収入はまるまる収益になるため、長い期間マンション経営を続けていると最終的には資産として残っていくでしょう。

物件を保有していることで、子や孫への資産承継も可能となり、ライフプランに合わせた活用の幅が広がります。現役時代のうちに準備を始めておけば、定年後の経済的不安を軽減し、安心して老後を迎えるための土台づくりにつながります。

生命保険代わりになる団体信用生命保険

マンション経営は融資を受けて行いますが、長期間に渡るため、マンションオーナーになにか事情がありローンを支払えなくなるケースがあります。ローン契約時には、団体信用生命保険（団信）への加入が一般的で、契約者が死亡または高度障害になった場合には、保険金によってローン残債が支払われる仕組みです。

団体信用保険のおかげでマンションオーナーに万が一のことがあった場合でも、保険によってローン残債が支払われ、残された家族はローンが完済された状態で相続できます。そのため、マンションを手放すことなく家族に資産と収益を残せる可能性があり、万が一の備えとして安心材料となるでしょう。

節税につながる税制優遇

マンション経営には、税負担を軽減できるさまざまな仕組みがあります。例えば、建物部分の「減価償却」や管理費・修繕費などの「必要経費」を計上すれば、所得税や住民税を圧縮することが可能です。

また、相続税対策としてマンション経営を行っている人も多くいます。相続の場面でも、現金よりも不動産のほうが評価額を抑えられる傾向があり、相続税対策として有利に働くことがあります。税務の専門家と連携しながら進めることで、マンション経営をより有利に展開していけるでしょう。

ただし、節税効果を過度に期待したり、節税だけを目的としたりする不動産投資はおすすめできません。税務上の扱いには条件があるため、税理士に相談し、適切に進めることが重要です。

資産価値と信用力の向上

マンションという不動産を所有していると、資産が明確になり、金融機関からの信用につながることがあります。実際に住宅ローンや事業融資では、担保として扱えるかどうかが審査の判断材料の1つです。

特に、立地や管理状態に優れた物件は、長期的に資産価値が維持される可能性があります。また、不動産は現物資産として残るため、家族への相続財産としても有効です。信用力と資産性の両面から、マンションは将来を見据えた選択肢と言えるでしょう。

マンション経営の5つのリスク

家賃収入が得られる点で魅力のあるマンション経営ですが、常に順調にいくとは限りません。入居者が決まらなかったり設備の修繕が重なったりといったリスクは、事前に把握しておかなければ、収支に大きな影響を及ぼす恐れがあります。ここでは、マンション経営の5つのリスクについて解説します。

空室が続いた際の収入減少リスク

マンション経営では、入居者がいなければ家賃収入が得られず、収支が大きく崩れるリスクがあります。特に、立地条件や設備に十分な競争力がない物件では、空室期間が長期化する可能性が高いです。

管理会社に任せきりの状態が続くと、広告展開や内見対応が行き届かず、成約の機会を逃す原因になります。ローン返済や管理費などの支出は、空室中も継続するため、収入が途絶えるとキャッシュフローに大きな影響が及ぶ可能性があります。入居率の安定には、賃料設定や管理会社との連携など、日頃からの積み重ねが重要と言えるでしょう。

修繕費や管理費などの維持コストの負担

マンション経営では、建物の老朽化とともに修繕の機会が増え、結果として支出が膨らみやすくなります。特に築年数が経過した物件では、外壁や給排水管などの大規模修繕が必要になることもあります。管理費や固定資産税といった維持費用も継続的に発生するため、毎月の運営コストにも注意が必要です。

区分所有のマンションでは、管理組合の決定によって支出の内容が左右されるため、自身の意向だけでは対応できない場合もあるでしょう。修繕費や管理費などの維持コストが収支を圧迫しないよう、修繕履歴や設備状況を事前に確認し、将来的な出費を見越した資金計画を立てておくことが重要です。

資産価値の下落で売却が難航するリスク

マンション経営では、将来的な売却までを視野に入れておくことが重要です。築年数の経過やエリアの将来性によっては資産価値が伸び悩み、思うような売却価格が見込めない可能性があります。特に賃貸需要が限定されていたり、管理状態や外観に問題があったりすると、買い手が現れるまでに時間がかかることもあるでしょう。

売却が長期化すれば、ローン返済や資金計画の見直しが必要になる場合もあります。あらかじめ出口戦略を設計し、立地や物件の将来性を意識して運用を進めることが、資産価値を守るための有効な手段といえます。

ローン返済が困難になるリスク

マンション経営を行う際、多くは金融機関からの融資を受けてマンションを購入します。そしてそのマンションを賃貸に出してマンション経営を行い、家賃収入を得ます。家賃収入から銀行への返済を行うため、家賃が入らなければ銀行へのローン返済もできません。

借金が返済できないと、最悪の場合自己破産といったリスクもあります。自己資金以上の金額によるマンション経営なので、十分にリスクを理解して取り組まないといけません。

詐欺まがいの勧誘によるトラブル

マンション経営は堅実な資産形成の手段として活用する人も多いです。しかし、詐欺まがいの勧誘もあるため「節税になる」「絶対に値上がるから安心」などのセールストークには注意が必要です。マンション経営に関するリスクを全く伝えずに、メリットだけを並べて勧誘するような業者もあります。

信用のおける業者かどうかを見極めて選ぶことが大切です。複数社の提案を比較したり、契約前の内容を精査するときは、提示されている条件や数字が現実的か見極めることが重要です。特に、あまりにも話が良すぎる勧誘には注意しましょう。

マンション経営がアパートより有利な3つのポイント

マンションとアパートの経営には、物件を貸し出して家賃収入を得るという点で共通する部分があります。一方で、構造や設備の仕様を踏まえると、長期的な運用を見据える場合にはマンションのほうが優位に立つ場面が多いです。ここでは、マンション経営がアパートよりも有利とされる3つのポイントについて解説します。

建物性能が高く入居者から選ばれやすい

マンションは鉄筋コンクリート造（RC造）が主流で、耐震性や耐火性に優れた構造です。加えて遮音性も高く、上下階や隣室の音が気になりにくいため、生活ストレスを感じにくい環境が整います。マンションの建物性能の高さは、入居者にとって安心材料の1つとなるでしょう。

さらに、オートロックや防犯カメラなどの設備が整っていると、セキュリティ面でも一定の信頼性が得られます。外観や共用部に高級感を感じやすいことも、入居希望者に好印象を与えるポイントです。総じて住環境のクオリティが高いことから、入居者の満足度が維持されやすく、長期入居にもつながりやすいと考えられます。

家賃が安定しやすく経年による下落も小さい

マンションは耐震性や防音性に優れた構造で、設備のグレードも比較的高いため、アパートよりも家賃を高めに設定しやすい傾向があります。快適さや安心感を求める入居者から支持されやすく、築年数が経っても大幅な賃料の下落を避けやすい点が強みです。

定期的な修繕を行えば築古物件でも一定の収入を期待できるため、収支計画を立てやすくなります。家賃の下落幅が小さく、安定した収入が見込めることから、マンションは長期的な資産運用に適した選択肢と言えるでしょう。

耐用年数が長く長期運用に適している

マンションは主に鉄筋コンクリート造（RC造）で建てられており、法定耐用年数は47年と、木造アパートの22年に比べて倍以上の長さがあります。長期保有を前提とした不動産投資では、この耐用年数の差が大きなポイントになります。融資期間を長めに設定できることも多く、毎月の返済負担を抑えやすくなるのも利点の1つです。

さらに、耐久性が高いため資産価値を維持しやすく、売却時にも比較的良好な条件で買い手が見つかることが期待できます。安定的に運用を続けたい方にとって、マンションは将来を見据えた堅実な選択肢となるでしょう。

マンション経営にかかる主な費用

マンション経営を始めるには、購入時だけでなく運用中もさまざまな費用がかかります。安定した収支を実現するには、必要な支出を把握し、事前に資金計画を立てることが重要です。ここでは、マンション経営にかかる費用について詳しく解説します。

マンション経営にかかる初期費用

マンション経営を始める際には、物件価格の1〜2割程度の自己資金を確保しておくことが一般的です。購入にかかる費用は物件代金だけではなく、以下の費用も必要になります。

• 登記費用
• 仲介手数料
• 融資関連の手数料
• 火災保険料

また中古マンションの場合は、内装に修繕が必要になるケースもあり、追加費用が発生します。融資を利用する場合は、金融機関の審査基準に応じた自己資金比率や、返済負担率なども加味して資金計画を立てることが必要です。自己資金が少ないと金利や融資条件に影響するため、初期費用と資金調達のバランスを意識することが大切です。

マンション経営にかかる継続的な支出

マンション経営では、運営開始後も継続的に費用がかかります。代表的なものは、以下のとおりです。

• 共用部分の管理費
• 修繕積立金
• 固定資産税
• 管理委託料

これらは毎月または年単位で確実に発生するため、事業収支に組み込んでおく必要があります。さらに、空室や家賃滞納といった収入の不安定要素にも備えが必要です。突発的な修繕費や、入居者トラブル対応にかかる費用も見込んでおきましょう。

リスク軽減策としては、家賃保証サービスの利用や、火災・地震保険への加入が有効です。安定した経営を続けるには、収益だけでなく支出と備えを見据えた堅実な計画が求められます。

マンション経営は不動産業者選びが大切

マンション経営は長期的な家賃収入が得られる一方、しっかりとした知識や経験がないと失敗してしまうこともあります。

マンション経営の初心者が安定して運営するためには失敗しないためのポイントは、信頼や経験のある不動産業者をパートナーを選ぶことが重要です。

物件を選ぶ段階では、不動産会社の提案力や実績がその後の収益性に影響します。購入後の管理については、入居者対応や空室対策を担う管理会社のスキルや体制が収支の安定を左右します。信頼性があり実績のある不動産業者を見つけることが、マンション経営の成功確率を高めるため、不動産業者選びは大切なポイントです。

毎年多くのお客様がトーシンパートナーズでマンション経営をスタートしています

月々1万円でローリスク＆ロングリターンな資産運用

将来に漠然とした不安を抱えてはいるものの、なにをしたらよいかわからない……。

トーシンパートナーズではそんなお悩みを抱えるみなさまに、マンション経営をご案内しています。

マンション経営と聞くと空室の発生や、家賃の下落・滞納・資産価値の下落などの不安要素が思い浮かぶかもしれません。ですがパートナーとなる会社次第で、ご不安は限りなくゼロに近づけることができます。

家族のために、自分のために、未来の安心のために、ローリスク＆ロングリターンな資産運用を始めてみませんか？

• 無料
  
  不動産投資の
  スタートブックで学ぶ
• 無料限定セミナーを視聴する
• 不動産投資の疑問にプロがお答え！無料オンライン相談で聞いてみる

サラリーマンが
「今」やるべき資産運用とは？

誰にでもできることから始めることは大切ですが、
『誰にでもできることだけ』で将来安泰でしょうか。
「今」のあなたにとっての正解が見つかるよう、
資産形成のイロハをお伝えいたします。

無料かんたん30秒
セミナーを視聴する

まとめ

マンション経営にはさまざまなメリットやリスクがあり、きちんと理解した上で経営をしていかなければなりません。メリットを十分に活かすためには、物件の選定や運営方針を丁寧に検討する必要があります。経営経験が少ない場合は、信頼のおける不動産業者を選び、一丸となって経営を行うことが大切です。

都心でのマンション経営を考えているならば、ワンストップサービスを提供している、35年以上の実績を誇るトーシンパートナーズにぜひご相談ください。

FAQ

Q1. 「家賃収入で安定収益」と言われても、空室リスクや家賃滞納が不安です。

A.
空室や家賃滞納はマンション経営における代表的なリスクですが、立地選定や賃料設定、信頼できる管理会社の活用によって大きく軽減できる可能性があります。また、家賃保証サービスを利用すると、一定期間の収入が保証されるので、利用を検討してもよいでしょう。

Q2. 節税になると聞きましたが、過度な期待は禁物ですか？

A.
はい。建物の減価償却や経費計上によって所得税・住民税の軽減効果はありますが、「節税だけ」が目的の投資は危険です。物件の収益性が確保できてこそ効果的な投資になります。節税効果を最大限活かすには、専門家と連携して適切な投資判断を行いましょう。

Q3. 団信に入れば安心と言われたけど、実際にどこまで家族のためになりますか？

A.
団体信用生命保険（団信）に加入していれば、契約者に万が一のことがあった場合でも保険でローン残債が完済されます。結果として、マンションは無借金の収益資産として家族に残り、家賃収入や売却資産として活用できます。生命保険の代替としても機能するため、家族の経済的な備えになります。