マンション経営のメリットとリスクとは?
長期的な安定経営を実現しよう!

不動産投資コラム
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マンション経営にはさまざまなメリットがある反面、リスクも存在します。リスクをよく理解できていないと、失敗をしてしまうこともあります。そのためメリットとリスクをよく理解して、マンション経営を行うことが大切です。

ここでは、マンション経営においてメリットやリスクを伝え、失敗例やおさえておきたいポイント、マンション経営にかかるお金についてなどを詳しく解説します。しっかりと理解して安定経営を目指しましょう。

マンション経営のメリットとリスク

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マンション経営のメリットやリスクについて、ここからは2つのリスクと3つのメリットを紹介します。マンション経営は安定的な家賃収入を得られる投資である一方、失敗するリスクを伴います。どのメリットやリスクも身近に起こりやすい出来事です。

メリットとリスクの内容をきちんと把握して自身のマンション経営に役立てましょう。

【リスク1】自己破産

マンション経営を行う際、多くは金融機関からの融資を受けてマンションを購入します。そしてそのマンションを賃貸に出してマンション経営を行い、家賃収入を得ます。家賃収入から銀行への返済を行うため、家賃が入らなければ銀行への返済もできません。

借金が返済できないと、最悪の場合自己破産といったリスクもあります。自己資金以上の金額によるマンション経営ですので、十分にリスクを理解して取り組まないといけません。

【リスク2】詐欺まがいの勧誘も多い

マンション経営のきっかけはいくつかありますが、勧誘によってマンション経営を行う人も少なくありません。しかし、詐欺まがいの勧誘もあります。マンション経営に関するリスクを全く伝えずに、メリットだけを並べて勧誘するような業者もあります。

マンション経営は、最悪の場合自己破産といったリスクもありますので、信用のおける業者かどうかを見極めて選ぶことが大切です。あまりにも話が良すぎる勧誘には注意してください。

【メリット1】家賃収入は老後の収入源になる

マンション経営を考えている人の中には、年金代わりとしての利用を考えている人も多いでしょう。マンションを購入し、返済する期間は30~40年が一般的ですが、返済が終われば家賃は全て収益です。40代でマンション経営を始めた場合、返済が終わる年齢は70代となり、退職してちょうど年金生活に入る時期から家賃収入を全て受け取ることができるようになります。

そのため、公的年金を補う収入源として老後の大きな手助けになります。返済が終わっていれば、老後の生活にとって安定した家賃収入を得ることも、売却して大きな資金を得ることも可能ですので、老後の生活に大きな余裕を受けることができます。

【メリット2】マンションは資産!生命保険の代わりにもなる

マンション経営は、「金融機関から融資を受けて家賃収入から返済しながら収益を得る」というビジネスモデルです。しかし、年数が経過すると借入金がなくなります。借入金がなくなると、家賃収入はまるまる収益になるため、長い期間マンション経営を続けていると最終的には資産として残るということです。

また団体信用生命保険という、住宅ローン専用の生命保険もあります。団体信用生命保険に加入することで、住宅ローンの債務者(借りている人)が死亡したときや高度障害状態になったときでも、住宅ローンの残金分の保険金が金融機関に支払われ、残金分の住宅ローンをまるまる清算することができます。

【メリット3】確定申告で節税ができることも

マンション経営はたとえ毎月の収支が赤字だとしても、確定申告による還付金により黒字に転換できる場合もあります。

例えばマンション経営を行うと計上できる経費が増えますが、他に給与所得やその他の収入がある場合は不動産所得の赤字と他の所得を合算することで全体の収支を低くして、税金を減らせる可能性があります。

還付金の額は、物件の規模や金利などによって異なります。また、相続税対策としてマンション経営を行っている人も多くいます。

マンション経営で後悔しないための失敗例とポイント

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マンション経営に失敗すると痛手となることもあります。これはあまり事前の知識を身に付けずにマンション経営を始めてしまったからこそ起こることです。このような失敗をしないように事前に知識を身に付けましょう。

マンション経営は、いくつかの失敗例をしっかり確認し、なぜ失敗したのかを理解して成功に導くことが大切です。ここからは4つの事例を挙げて失敗した原因や失敗したポイントについて解説します。

サブリースでトラブルになったケース

マンション経営の中に「サブリース」という契約内容があります。サブリースとは「空室保証」のことです。仕組みとしては、サブリース会社が部屋を借り上げ、借り上げ金額よりも高い賃料で貸し出して収益を得る、というものです。もし自分が経営している部屋が空室でも、このサブリース会社が借り上げて家賃を支払ってくれるのです。

しかし経済状況の変化などに伴い、サブリースの契約更新時に家賃が下がることもなかにはあります。基本的には安全なのでそこまで気を張り詰める必要はありませんが、「サブリース契約だから空室でも安定した家賃が入る」と安易に考えるのではなく、ご自身でも状況を把握しておきましょう。

想定以上に空室が長期間生じてしまったケース

マンション経営は、入居者が決まらなければ家賃収入が得られないので、いかに空室の期間を最小限に抑えるのかがポイントです。空室が長期間になり、家賃が入らずに返済に困ってしまうケースも少なくありません。入居者が決まらない主な原因として、周辺相場よりも高い賃料で募集している可能性が考えられます。

周辺より高い賃料にする根拠があれば良いのですが、根拠もなく高いだけだと長期間空室が続いてしまいます。これはマンション経営にとって大きなリスクとなります。空室が出た場合は必ず募集家賃を確認し、周辺相場よりも高すぎないか調査が必要です。

広告費が高く継続できなかったケース

空室になった場合、次の入居者を決めるためにも募集を行わなければなりません。賃貸を付けるために、貸主は仲介手数料以外に「広告費」という名目で仲介業者に報酬を支払うことがあります。

物件によっては貸主が家賃の何か月分もの広告費を支払っているケースもあります。この広告費が経営を圧迫し、マンション経営を継続できなかったということもあります。そのため、多額の広告費を支払わずとも賃貸がつくマンションの選別や改善が必要です。

内装を見ずに購入したマンションで損をした

マンションを購入するときに既に入居者がいる場合、ほとんどのケースで内装を見ることができません。入居者がいるからと安心してしまい、そのまま内装を見ずに購入してしまう人もいます。

しかし退去が出て初めて内装を見てみると、設備の劣化がひどく、大幅な修繕や交換で多額の費用が発生して大損する場合があります。

また内装をよく見ずに購入すると、設備の劣化によりすぐに入居中の修繕費用が発生するケースもあります。既に入居中で内装が見ることができない物件を検討する場合は、設備を交換した時期がいつなのかをしっかりと確認しておきましょう。

マンション経営のお金の心配事Q&A

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マンション経営にとって、経営者が一番心配するのが「お金について」です。経営にかかる費用にはどんなものがあるのか、マンションを購入時の初期費用には何があるのかなどです。また、確定申告にはどのようなものが必要なのか、といった点も心配事としてよく挙げられます。ここではマンション経営に関して気になる、「お金」について詳しく解説します。

マンション経営にかかる費用

マンション経営をする際、購入するときにかかる費用にはどのようなものがあるのでしょうか。マンションの購入代金のほかに、仲介で購入する場合は不動産会社へ支払う「仲介手数料」、購入して登記する際の「登録免許税」がかかります。また手続きを司法書士へ依頼するため、その報酬がかかります。大きな金額ではありませんが、売買したときに契約書に貼る印紙代も必要です。

購入したマンションの内装に修繕が必要な場合は内装修繕費も発生します。そして、購入後にかかる経費としては「管理委託料」というものがあります。これは、管理会社にマンション管理を任せた場合に支払う報酬ですが、一般的に家賃収入の5%程度のケースが多いです。このような費用が購入時や購入後にかかる費用です。

マンション経営の頭金

マンション経営を始めるにあたりの多くの場合は、金融機関から融資を受けてマンションを購入します。融資を受ける場合、頭金はどの程度入れておいた方が良いのでしょうか。もちろん、頭金なしのフルローンで経営を行っているケースも少なくありません。しかし、頭金なしのフルローンは、マンション経営において返済額が大きなウエイトを占めて収益を圧迫しますので、頭金を入れて借入をなるべく少なくすることをおすすめします。

必要となる頭金は、物件のグレードや購入者の返済能力にもよりますので一概には言えないのですが、一般的に購入金額の3割程度の頭金を用意すると良いと言われています。

借入はなるべく少なくする

マンション経営を行う際、借入をいかに少なくして経営を行うかが成功する確率を上げる大きなポイントの一つです。借入が少ないということは、毎月の返済額も少なくなります。
返済負担を抑えるためにも借入を少なくしましょう。できれば借入は7割以下におさえておくのが理想です。

ただし、いくら借入を少なくといっても手持ちの資金を全て頭金にすることはおすすめできません。突然の修繕や空室があったときに余裕があるように、ある程度の運転資金が必要です。できれば1割程度は運転資金として準備しておきましょう。

マンション経営を始めたら確定申告が心配

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マンション経営を始めた場合、初めて確定申告が必要になる方も多いのではないでしょうか。今まで確定申告を行ったことがない人でも、新たに「年間20万円以上の不動産所得」を得た場合には確定申告が必要となります。しかし、確定申告は一般的になじみが薄く、どのようにしたらいいのかわからない人も多いでしょう。

ここからは、確定申告は青色申告なのか白色申告なのか、確定申告に必要なものにはどのようなものがあるのかについて詳しく解説します。

青色申告と白色申告

確定申告には青色申告と白色申告があります。白色申告の方が手続きが簡単なためそちらを選ぶ方が多い一方で、手間はかかりますが青色申告で確定申告を行った方がお得になります。青色申告にすれば最高65万円の控除を受けらるからです。ただし、控除はいくつかの条件がありますのでしっかりと確認しておきましょう。

確定申告に必要なもの

確定申告を行う場合に必要な書類は、「不動産売買契約書」、「源泉徴収票」、「不動産収支内訳書」、「所得税青色申告決算書」、「確定申告書」の5つです。また領収書も併わせて必要ですので、領収書は必ず保存しておきましょう。

また経費の分類も大切です。管理委託料、損害保険料や減価償却費といった分類が必要ですので、経費の分類もこまめに行っておきましょう。

万が一ローンが支払えなくなった時の「団体信用生命保険」

マンション経営は融資を受けて行いますが、長期間に渡るため、経営者になにか事情がありローンを支払えなくなるケースがあります。また、突然経営者が亡くなってしまう場合も考えられます。この場合、マンションを手放さないといけないのか、と疑問に思うかも入れませんが、必ずしも手放す必要はありません。

住宅ローンを組む際、金融機関は団体信用生命保険への加入を勧めます。この保険のおかげで経営者に万が一のことがあった場合でも、保険によってローン残債が支払われ、残された家族はローンが完済された状態で相続できます。

マンション経営は不動産業者と二人三脚

マンション経営は長期的な家賃収入が得られる一方、しっかりとした知識や経験がないと失敗してしまうこともあります。

マンション経営の初心者が失敗しないためのポイントは、信頼や経験のある不動産業者をパートナーにして二人三脚で経営を行うことです。

信頼や実績のある不動産業者を見つけることは、マンション経営の成功確率を高めます。信頼のおける不動産業者選びも大切なポイントのひとつなのです。

まとめ

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マンション経営にはさまざまなメリットやリスクがあり、きちんと理解した上で経営をしていかなければなりません。また失敗事例をもとに、いかに失敗しないかという対策も必要です。経営経験が少ない場合は、信頼のおける不動産業者を選び、一丸となって経営を行うことが大切です。

都心でのマンション経営を考えているならば、ワンストップサービスを提供している、30年以上の実績を誇るトーシンパートナーズにぜひご相談ください。

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