不動産投資ローンのメリットは?
知っておきたいことや住宅ローンとの違いを解説!

不動産投資コラム
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不動産投資を成功させるうえでまず大切なのが、しっかりと知識を身につけてから始めるということです。ローンを組むことで自己資金が少なくても始めることができるからといって、何も知らずに始めるわけにはいきません。知識のないままに投資を進めることは失敗につながることもあります。

失敗しないためにも、不動産投資ローンのメリットや住宅ローンとの違いや金利の相場など、ローンに関する基本的な知識を身につけましょう。そのうえで審査が通る基準やローン実行までの流れも紹介します。

INDEX

不動産投資ローンを利用するメリット

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不動産投資を始める際には、物件を買うためにローンを組む人は少なくありません。ローンを組むことはお金を借りることになるため、マイナスのイメージを持っている人もいるかもしれません。しかし不動産投資ローンを利用することにはさまざまなメリットがあります。うまく利用して投資を成功に導きましょう。

自己資金が少なくても不動産を購入可能

物件を購入するためには高額な資金が必要です。購入資金を貯めてから投資を始めようと思っている人もいるかもしれませんが、それでは始めるのが遅くなってしまいます。不動産投資を始める際は、ローンを利用することで自己資金が少なくても投資を始めることができます。

貯金が少なくても始めることができるという点は、株や投資信託といった投資にはない不動産投資ならではのメリットといえるでしょう。しかしローンを利用するためには金融機関の審査を受ける必要があります。返済能力があることを証明できなければローンを組むことができない点に注意が必要です。

家賃収入でローンの返済が可能

不動産投資では入居者から家賃収入が得られます。そのため家賃収入をローンの返済に充てられるということもメリットです。物件から得る収入をローン返済の原資とするため、物件の購入金額が高額であっても返済が見込めると評価を得た物件であればローンを組むことができます。

しかし空室や家賃滞納、災害などさまざまな理由で家賃収入が減ってしまうこともあります。毎月家賃収入を得る前提で返済額を設定すると、減ってしまったときに貯金を切り崩して返済しなければならなくなります。万が一のときに焦ることのないよう家賃収入が減るリスクを頭に入れておくようにしましょう。

スピーディーな不動産投資が可能

ローンを利用するメリットとして、スピーディーな不動産投資が可能になるということがあります。投資を始めてすぐは一つの物件の管理だけでも大変かもしれませんが、利益を増やしていくためには規模を拡大する必要があります。

「一つ目の物件で得た収益が貯まってから次の物件を購入しよう……」と思っている人もいるかもしれません。しかし自己資金が潤沢にある人であっても、ローンを組まずに物件を購入する人はなかなかいないでしょう。

いくつかの物件を所有する際は、それぞれの物件における自己資金の割合を抑えて、次の物件の購入資金にあてることをおすすめします。

借金でもあるローンはできるだけ組みたくないと思う人もいるかもしれませんが、融資を受けるということは不動産投資においてデメリットではありません。大きな借入額に対していかに家賃収入を増やすかが不動産投資成功の秘訣です。

不動産投資ローンと住宅ローンの相違点

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不動産投資ローンと住宅ローンは、どちらも物件を購入するために組むものです。しかし前者は購入した物件を賃貸に出すことが目的であるのに対し、後者は購入した物件に住むことが目的であるという違いがあります。ローンを組むうえで知っておきたいそれぞれの相違点をご紹介します。

審査基準

不動産投資ローンと住宅ローンは物件を購入する目的が違うため、審査のときの基準も少し異なります。ローンを組む際は借主の属性が判断基準ですが、不動産投資ローンの場合は属性に加えて物件の価値や収益力なども判断基準です。そのため住宅ローンよりも審査基準が厳しくなります。

返済能力があるかどうかを判断するために、個人と事業それぞれの信頼度が重要になってきます。個人の信頼度を測るために必要なのが属性です。属性とは、借主の勤務先や年収、勤続年数など、社会的・経済的な立場のことをいいます。事業の信頼度を測るものとして物件の価値や収益力などが必要です。

金利

住宅ローンよりも不動産投資ローンは金利が高いという特徴があります。そもそも住宅ローン金利が高ければ住宅が買えなくなってしまうという理由や、不動産投資ローンは家賃収入が減ってしまうと貸し倒れになるリスクがあるという理由からです。金融機関によって異なりますが、住宅ローンの金利は0.5~2.0%前後、不動産投資ローンの金利は1.5~4.5%前後が標準です。

金利が低ければ返済期間が長くなってもさほど問題ありません。一方で金利が高いなら返済期間を短くすればいいと思う方がいるかもしれません。しかし極端に短くしてしまうと毎月の返済額が高額になり、返済に追われてしまう場合もあります。金利と返済期間のバランスを取るようにしましょう。

また住宅ローンが固定金利であることが多いのに対し、不動産投資ローンでは変動金利であることが多いという特徴もあります。金利は投資に大きな影響を与えるため、資金計画は慎重に立てるようにしましょう。

法人名義の利用

法人名義でローンを組むことができるかどうかも相違点の一つです。住宅ローンは借主が購入した物件に住むことが前提となっているため、法人名義でローンを組むことはできません。しかし不動産投資ローンは購入した物件を賃貸に出すという事業を行うことが目的であるため、法人名義での契約が可能です。

融資額

住宅ローンと不動産投資ローンでは融資額の限度が異なります。住宅ローンは借主の年収の6~8倍までの借入額がおおよその目安となっている一方、不動産投資ローンは年収の10~20倍までと高額な融資を受けることができる場合があります。

住宅ローンは借主の給与が返済の原資となりますが、不動産投資ローンの場合は本業の収入に加えて家賃収入も返済の原資となるためです。なお、高額な融資を受けるからといって、借入額を大きくしすぎると返済に追われる原因となる場合もあるため注意しましょう。

返済期間

住宅ローンと不動産投資ローンでは返済期間も少し異なります。どちらも25~35年の返済期間が一般的ですが、不動産投資ローンでは建物の耐用年数によって変わることがあります。耐用年数とは、固定資産が使用できる期間を法的に定めた年数のことをいいます。

鉄筋コンクリート造のマンションの耐用年数は47年なので、築10年の物件を購入するとだいたい35年の返済期間です。アパートなどの木造物件は耐用年数が22年なので、新築であっても20年~25年と返済期間が短くなってしまいます。

年齢制限

住宅ローンは借主の給与が返済の原資であるため、ほとんどの金融機関で定年までの期間のみ借りることができるという制限を設けています。しかし不動産投資ローンの場合は家賃収入からの返済となるため、物件の状態が良ければ70歳以上であったとしてもローンを組める場合があります。節税対策として、高齢の方が不動産投資を始めることも増えてきています。

不動産投資ローンの金利の相場

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ローンを組むことができる金融機関の種類はたくさんあります。どこでローンを組むかによって金利が異なるため、種類ごとに相場を紹介します。

メガバンクと都市銀行の金利

メガバンクといえば、三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行の三つの銀行のことをいいます。ここにりそな銀行が加わることもあります。これらの金融機関の変動金利は1%前後となっており、それぞれ差はほとんどありません。ちなみに、住宅ローンは固定金利が多いのに対して、不動産投資ローンの約9割は変動金利です。

メガバンクは他の金融機関と比べると金利が低めですが、その分審査が厳しい傾向にあります。自己資金や年収などの属性、駅近・築浅といった物件の条件のいずれも満たす必要があります。金利が低いことの他に、メガバンクは全国各地に支店があるため、どこに住んでいても遠方の物件を購入できるメリットがあります。

地方銀行や信用金庫・信用組合の金利

地方銀行や信用金庫、信用組合は全国各地にありますが、エリアによって金利に差があります。低いところで変動金利1.5~2%程度、高いところで変動金利4.5%程度の銀行もあるなど幅があるのが特徴です。金利が高い代わりに、長期的な借入をすることができるメリットもあります。

メガバンクと違う点は、営業エリアが限定されてしまうところです。ただし、不動産投資に力を入れている銀行であればその限りではない可能性もあるため、まずは調べてみるといいでしょう。

日本政策金融公庫の金利

日本政策金融公庫とは、財務省が管轄している金融機関です。固定金利のみでおおよそ1.2~1.9%となっています。借入期間が最大10年もしくは15年と決まっていることや、属性や物件の条件よりも事業性を重視するという特徴があります。

他の金融機関は不動産会社が交渉を代行することができるのに対し、日本政策金融公庫では本人が支店に出向いて交渉を行う必要があります。基準が他と異なり審査に通りやすい傾向にあるため、他で通らなかった場合は相談してみましょう。

不動産投資ローンの審査が通る基準

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どこの金融機関でローンを組むかによって基準は異なりますが、全般的にどういった場合に審査が通りやすいかをご紹介します。基準を知っていることで審査に通る可能性が上がるのであれば、知っておきたいところです。

属性を高める

安定した返済ができるかどうかを判断するために、個人の属性が重要です。属性とは年収や勤務先、勤続年数、貯金といった社会的・経済的な立場のことをいいます。年収500万円が一つの目安となっており、年収が高いほど借入可能な額が多くなります。勤務先も同じように規模や資本金などから安定した企業かどうかを判断します。

勤続年数は長く働いているほど信頼度が増し、貯金はリスク回避のための基準となります。審査に通りやすくするためには、属性を高めておくといいでしょう。ローンを組む直前に仕事を辞めたり貯金を崩したりすることのないよう注意してください。

将来性のある物件を探す

金融機関は物件を担保にするため、物件の収益力も審査基準となります。収益力が高いほど評価も高くなるため、審査に通りやすくなるだけではなく融資額や金利に関する交渉を有利に進めやすくなります。個人の属性も大切ですが、将来性のある物件を探すことも審査に通りやすくするコツだと言えるでしょう。

ローンに強い不動産会社を選ぶ

不動産会社によってはローン会社との関係に力を入れている会社があり、そういった不動産会社を選ぶことで審査が有利になる場合があります。年収や貯金といった属性が基準を満たしていなくても金利を優遇することもあるため、不動産会社選びは重要です。

書類を偽装するような不動産会社は、金融機関からブラック認定となっていることもあります。そういった不動産会社を選んでしまうと、属性が基準を満たしていても審査を通らないといったこともあるため注意が必要です。

潤沢な自己資金を用意する

自己資金が少なくても物件を購入できるというローンのメリットとは矛盾してしまいますが、ある程度の蓄えがあることは属性の一つとして重要です。必ずしも貯金から頭金として支払わなければならないわけではありませんが、ローンを組みたい金融機関に貯金があることは有利な条件だと言われています。

お金を貸す側の金融機関からすると、滞りなく返済してもらえることが重要です。貯金がない人よりも貯金がある人が返済能力を有していると判断するため、リスク回避として貯金額も審査の基準となることがあります。

不動産投資ローンを利用できるまでのステップ

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不動産投資ローンを利用するためには、たくさんのステップを踏む必要があります。基本的な流れを頭に入れたうえで、準備を進めていくようにしましょう。

物件を見つける

不動産投資を始める第一歩として、物件を見つける必要があります。投資を成功させるためというのはもちろん、ローンの審査では物件の収益力なども判断基準となることから、物件探しは重要です。物件選びのポイントはたくさんありますが、収益力が高く空室になりにくい物件を選ぶといいでしょう。駅から近いことや築年数が浅いことなど人気の条件を揃えつつ、家賃や利回りを想定しながら購入する物件を選んでいきます。

物件の購入申込をする

条件のいい物件を見つけたら購入申込をしましょう。重要事項の説明を受けて、買主と売主のどちらともが合意した上で契約を交わします。契約する際は、事前に内容をしっかり確認しておくようにしましょう。実際に引き渡しが行われるのは、融資実行日です。

金融機関を決定する

金融機関によって、審査基準や金利、借入期間、借入額などが異なります。メガバンクは金利が低い、地方銀行は長期借入ができるというように特徴が異なります。日本政策金融公庫の場合は審査基準として属性や物件よりも事業性を見る特徴があります。自分に合った金融機関を選ぶようにしましょう。また不動産会社が提携している金融機関があれば、提携ローンを利用することで良い条件の融資を受けることが出来る場合もあります。

必要書類を準備する

ローンの申し込みにはたくさんの書類が必要です。申し込む前に準備をしておくことで、やり取りの短縮や担当者からの印象もよくなるはずです。

運転免許証や健康保険証といった身分証、源泉徴収票、確定申告書、金融資産の保有額一覧とその証拠などが必要です。ほかにも、返済計画表、住民票、印鑑登録証明書、納税証明書、給与明細なども必要です。

公的な書類は3ヶ月以内に取得したものを用意しておくようにしましょう。

不動産投資ローンの審査を申し込む

金融機関の担当者が属性や物件の条件などを確認したうえで、融資ができそうだと判断すると、数日から数週間程度で連絡がきます。金融機関によっては、その時点で申込書を提出しなければならない場合や、別途書類が必要になる場合もあります。

審査の結果通知

審査に申し込んだら、担当者が稟議を作成して審査となります。数週間から1ヶ月後に担当者から審査の結果がきます。審査に通っていれば、借入額や借入期間、金利といった条件を知ることができます。

ローン開始の手続き

審査に通ったら、いよいよ金融機関とローン契約を結びます。ローンを組むことになった金融機関と、金銭消費貸借契約や抵当権設定契約、根抵当権設定契約、団体信用生命保険契約といった事項の契約を行います。

団体信用生命保険とは、万が一借主が亡くなったり病気になったりした場合に、保険金からローンを返済する仕組みです。

まとめ

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不動産投資を始めるときには、ローンを組む人が多い傾向にあります。中には、「借金に抵抗がある」とローンに対してマイナスのイメージを持っている人もいるかもしれませんが、不動産投資を進めていく上でローンを組むことは必ずしもマイナスではありません。ローンを有効活用することで不動産投資成功へとつながっていきます。

不動産投資ローンには、自己資金が少なくても物件を購入できることや、家賃収入から返済できるといったメリットがあります。また住宅ローンと似ているようですが、物件を購入する目的が違うことからローンの特徴も異なります。

ローンを組むうえで知っておきたいポイントはたくさんありますが、分からないことや不安なことがあれば信頼できる不動産会社に相談してみましょう。トーシンパートナーズではいつでも相談を受け付けています。

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