不動産投資とはどういうもの?特徴や種類を徹底解説!

不動産投資コラム
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近年では将来の年金への不安などもあり、不動産投資が一般のサラリーマン層にも浸透してきています。一方で「本業以外の収入源があるのは確かに安心。でも、投資ってなんだか難しそうで手が出せない……」といった考えの方がおられるのも事実です。

もちろん不動産投資は、物件を購入する必要があり、高額な商品の購入は簡単には決められない側面もあります。しかし「難しそう」という理由だけで敬遠するのはもったいない話です。

この記事では不動産投資について、基本の部分を解説していきます。今後のお金の使い道の一つとして、理解を深めていきましょう。

不動産投資とは?

不動産投資とは、マンションやアパートなどの不動産を購入し、運用することで利益を得る投資のことをいいます。

例えばマンションを購入して入居者に貸し出せば、その分の家賃収入を得られます。

株やFXなどよくある他の投資との大きな違いは、入居者が定着してしまえば長期的に安定した収益が見込めることです。物件選びを慎重に行えば、リスクも少ないことから、近年はサラリーマンをはじめ、幅広い層から注目を集めています。

不動産投資の主な種類

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不動産投資では、マンションかアパートか、一棟か区分か、新築か中古か、と選べる物件は多岐にわたります。初期費用や利益率も変わってくるため、それぞれの特徴を踏まえた上で、自分に合ったものを選ぶことが重要です。まずはどのような種類の不動産投資があるのかを見ていきましょう。

マンション・アパート一棟経営

まずはマンションやアパートを一棟丸ごと購入し、一部屋ずつ入居者に貸し出すことで、家賃収入を得る方法です。初期費用は高額になるため、多くの方はローンを組んで購入することになります。上手く入居者を定着させることができれば、長期間に渡る大きな利益につながります。短期で手放すのではなく、長期的な利益を見込んだ運用を行うものであると捉えておきましょう。

戸建て経営

一戸建てを購入して、入居者から家賃収入を得る方法もあります。一戸建てには安価な物件もあり、初期費用を抑えられる場合もありますが、安価な物件は木造住宅であることも多く、老朽化などの問題も起こりやすくなります。修繕費が余計に高くついてしまうといったことも珍しくありません。

一戸建てはファミリー層の利用が見込めるため、一度入居すると長期の家賃収入が見込めます。しかしその分マンションなどと違い、入居までのハードルは高くなります。

ワンルームなどの区分マンション経営

建物一棟ではなく、マンションの一室を購入して、貸し出すことで家賃収入を得るのが区分マンション経営です。一棟を買う場合に比べると初期費用も安く、低リスクで始められるため、なかでもワンルームタイプは不動産投資初心者の方を中心に人気を集めています。手放したい場合に、比較的売却しやすいというのもメリットでしょう。

駐車場経営

持っている土地や、借りている土地を利用して駐車場を経営することも、不動産投資の一つに数えられます。この方法は工事などの手間もそれほどかからないことから、初期費用も比較的安いのが特徴です。コインパーキングなどは大掛かりな設備が必要になりますが、設置や撤去に関しては運営会社が負担するため、いずれにしても初期費用は安く済みます。

しかし個人の土地の場合、駐車できる台数も限られているため、利益に限りがあるのも事実です。また土地は建物が建っていない更地と同じ評価となるため、固定資産税の軽減措置が受けられないというデメリットもあります。

コインランドリー経営

持っている土地を利用してコインランドリーを経営するという方法もあります。この方法では建物の建築の他、洗濯機や防犯カメラといった設備が必要となるため、初期費用は高くつきます。しかし運営にかかる維持費が安く、利用客が付けば利益を上げやすいというのが特徴です。

ただ利回りこそ良いものの、大きな収入にはなりません。基本的に無人で経営できて手間がかからないため、長期的にちょっとした副収入が欲しいという方には、よい方法だと言えます。

不動産投資をするメリット

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不動産投資以外にも、資産を運用して利益を生み出す方法は無数にあります。その中で不動産投資が選ばれるだけのメリットはどのようなものか、代表的なポイントを見ていきましょう。詳しく知っておくことで、自身のニーズと照らし合わせて、その他の資産運用とも明確に比べることができるようになります。

比較的安定した資産運用ができる

不動産投資は入居者の家賃を収入源にしているため、入居者が定着すれば安定的な収入を得ることができます。一棟マンションやアパートの場合、空室が出るとしても入居者が一度に退去してしまうようなことは少なく、急激に収入が変動することはほとんどありません。また管理会社によっては、空室が出ても一定額の賃料を保証する制度を設けている場合もあります。

管理に手間がかかる印象もありますが、入居者の募集や審査、クレーム対応から設備の維持まで、管理会社に依頼するという方法を取れば手間も省けます。

相続対策ができる

持っている現金を不動産に変えておくことで、相続対策になるということも不動産投資のメリットの一つです。遺産の相続が行われる際、その額に応じて相続税がかかりますが、現金で残しておくより不動産に変えておいたほうが、払うべき相続税は安くなるケースがあります。

現金の形で資産が残っていれば、価値はその金額のままで計算され、税金が課されます。一方で不動産の価値は、購入した価格ではなく、相続税評価額に基づいて税金が計算されるため、節税につながります。

相続税も安く済む上に、そのまま継続して運用していくことで、安定した収入源にもなります。これは相続を受ける側としては、大きなメリットだと言えるでしょう。

節税ができる

不動産投資は相続税に対してだけでなく所得税や住民税に対しても、節税効果が期待できます。ただしこれは運用初期のみの話です。不動産の運用初期には、建物部分の減価償却費の他、不動産取得税や、登記費用といった多くの経費がかかります。多くの場合、運用初期の経費の合計は、家賃収入を上回ります。

赤字が出た分だけ、課税所得が減額され、所得税や住民税の徴収額もそれに応じて減ってくるのです。「会計上は経費がかさんで赤字になってしまったものの、税金の還付のおかげでキャッシュフローベースでは結果的に黒字になった」というのも、珍しい話ではありません。しかしこれは運用初期だけの話ということも忘れず、後々に備えて、できるだけ早く経営を軌道に乗せておきたいところです。

生命保険の代用にできる

不動産は生命保険代わりにすることもできます。住宅ローンを利用して不動産を購入すると、オーナーは団体信用生命保険に加入することになります。これは不動産の所有者が死亡した場合や、高度障害に見舞われたときに下りる保険で、その後のローン返済の一切が免除されるものです。

不動産を譲り受けた家族は、運用で得た収益をローン返済に充てる必要もなくなるため、賃貸が継続的についていれば安定した収入を得ることができます。また無借金なので、売却すればまとまった現金に替えることもできます。前述の相続税の節税と合わせて考えれば、不動産を遺産として残すことには大きなメリットがあると言えるでしょう。

不動産投資のリスク

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不動産投資に関して、メリットだけでなく、リスクも知っておきましょう。投資である以上、どんなものでもメリットとリスクがあります。リスクをしっかりと把握しておけば、検討の材料にできるだけでなく、実際に運用を行う際のトラブル回避にもつながります。

維持管理費用が必要になる

マンションやアパートを経営する場合、当然、設備の修繕や清掃などを行わなければならず、そのための継続的な維持費がかかってきます。もちろん、毎年課税される固定資産税や月々のローン返済にかかるお金も継続的に支払う必要があります。

維持費は入居者の有無に関わらず必要ですが、入居者がいなければ収入は入ってきません。上手く経営できずに、毎月維持費だけが出ていく……などということは避けたいところです。

家賃が低下することがある

株などの投資であれば、物に投資しているわけではないため、古くなって価値が低下してしまうようなことはありません。しかし不動産に投資する場合、建物は年々老朽化していきます。

老朽化していくと修繕する必要があるだけでなく、建物の評価も下がっていきます。そうすると、入居者が物件に対して「家賃が見合っていない」と交渉してくる可能性もあります。家賃はオーナーが決めることですが、需要がなければ空室のリスクにつながります。入居率を維持するために、家賃を下げる必要性もあることに注意しましょう。

空室リスクがある

不動産投資は入居者が定着すれば安定した収入を見込めますが、住み続けるかどうかは入居者次第で、空室のリスクは常について回ります。入居者が住みやすいよう管理体制を整えていたとしても、建物の管理とは関係のない外的要因によって、入居者が離れてしまうこともあります。例を挙げるなら、企業の移転など近隣環境の変化です。

このような空室リスクを避けるため、人の多い都心の物件を選んだり、入居者の募集を管理会社に依頼したりするといった対策を取っておく必要があります。

災害に見舞われるリスクがある

建物に投資するということは、火災や地震などの災害に見舞われる危険性があるということにもなります。安価に購入できる木造住宅を購入した場合は、このような災害時に大きなダメージを受けてしまうことになるでしょう。

比較的新しいマンションなどであれば、耐震性や耐火性が高くなっているため、その分被害も小さく抑えられます。とはいえ自然災害の規模は予測できない部分も多いので、火災・地震保険に加入しておくというのが、一番の対策となるでしょう。

不動産投資の始め方

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不動産投資に興味こそあるものの、どのように始めればいいかわからない方も多いでしょう。不動産投資は比較的低リスクで運用できるものではありますが、大きな資金が動く以上、入念な準備は欠かせません。どのような手順で取り組むのが良いのかを、ここで確認しておきましょう。

1.投資の目的を持ち、目標を立てる

不動産投資は「なんとなく、利益が出せるなら……」とあいまいなイメージで始めるのではなく、しっかり目的を持って、明確に目標に向かって取り組むことが大切です。どのぐらいの利益が欲しいという目標が明確になっていれば、物件選びの基準として役立てることもできるでしょう。

2.セミナーや本で知識を身に付ける

初心者であることを考慮してくれる不動産会社であれば、不動産投資を始める際に、さまざまなフォローをしてくれます。しかしフォローがあるといっても、運用していくのはあくまでも自分です。運用を成功させるためには、しっかりと知識を付けておくことが大切です。

不動産投資に関する本はたくさん出版されていますし、セミナーに参加するのも良いでしょう。より普遍的な情報を得るためには、偏らず複数の情報に触れておくことも大切です。知識を蓄えていく中で、自分に合った投資方法も徐々に定まってきます。

3.投資に必要な資金を集める

不動産投資はローンを組んで始めることが一般的とはいえ、ローンの金額も高額になってくると、まとまった頭金が必要になります。投資する額が決まったら、まずはその頭金を支払える状況を作ることを目指しましょう。

余裕があるようなら、頭金の金額をできるだけ増やしておけば、後々のローンの負担は軽くなります。また入居者が退去した際の修繕費等も想定して余分に資金を持っておけば、より安心でしょう。ローンの頭金にしても余分な資金にしても、上手く回らなかった場合に備えておくことがポイントです。

4.不動産会社を決める

資金の準備が整ったら、いよいよ物件を購入する不動産会社を選ぶ段階です。ここでの業者選びは、アフターフォローなどを考えると、物件を選ぶ際だけでなく、運用にも大きく影響してきます。

業者選びでは、リスクやメリットの説明、顧客のニーズをしっかり汲み取ってくれるかなど、実際に会ってみなければわからない部分も多々あります。その中でもわかりやすい基準は、業者の実績です。実績が豊富ということは、それだけ多くの人から信用されていることになりますし、経験も多くノウハウも確かなはずです。

トーシンパートナーズでは、創業30年以上の確かな実績を基に、お客様のニーズに合わせてご提案いたします。不動産投資をご検討されている方は、ぜひトーシンパートナーズへご相談ください。

5.物件を選ぶ

物件を購入する不動産会社が決まったら、担当者と相談しながら物件を選んでいくことになります。その際に注意したいことは、このとき提示されている利回りが、あくまでも想定でしかないということです。

実際にどの程度の利益を出すことができるのかについては、運用してみないとわからない部分も多いというのが現実です。利回りだけでなく、立地や部屋のタイプなど、物件の条件を重視し、上手く経営を続けられるかどうかを主眼に考えていくと、良い方向に運びやすいでしょう。

6.契約・運用を始める

物件が決まったら、売買契約を交わし、いよいよ運用が始まります。特に初期は、必要になる経費も多いので、不動産会社の担当者としっかり確認しながら手続きを行っていきましょう。

運用に際しては、物件の管理を自分で行うか、業者に依頼するかという点も大きな問題です。特に慣れていない方は、業者に依頼することをおすすめします。管理にかかる手間や時間を考えれば手数料は決して高額ではありません。むしろ時間や手間を節約して質の良いサービスを受けたいなら専門家に任せるのが近道といえます。

まとめ

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不動産投資は投資の中でもリスクが低く、長期間に渡って安定した収入が期待できる運用方法です。上手に運用していくことで、メインの収入源にすることも、将来に向けての備えを作ることもできるでしょう。

自分で知識を付けておくことも大切ですが、やはり最終的に頼りになるのは、フォローしてくれる不動産会社です。トーシンパートナーズでは、お客様に合わせた物件の提案はもちろん、独自のアフターサポートで契約後のフォローにも力を入れております。不動産投資をご検討の際は、ぜひお気軽にご相談ください。

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