株式会社トーシンパートナーズ

不動産投資は毎月安定した収入を得られるということで人気があり、サラリーマンでも投資を始める人が多くなっています。しかし、不動産投資が副業かどうかわからず、始めるのを戸惑っている方もいるのではないでしょうか。「副業にあたるか」をしっかりと確認できれば、安心して長期にわたって資産形成ができます。

そこでこの記事では、不動産投資は副業にあたるかどうかということや、不動産投資が資産形成に最適な理由をご紹介します。

不動産投資は副業になる？バレたらまずいのか

不動産投資を始めてみたいけれども、会社に副業とみなされてしまうかもしれず、不安で一歩を踏み出せないという方もいるのではないでしょうか。本業でサラリーマンをしながら、副業として不動産投資を行うことで、将来の生活をより豊かに安心して暮らすための資産を築くことができます。しかし、副業を禁止している会社も多いことから、投資を始める前に「不動産投資は副業になるかどうか」をしっかりと把握しておくことが重要となっています。

不動産投資は副業にならない

就業規則で副業を禁止している会社であっても、「不動産投資を禁止する」と明記されていることはまずないため、あいまいな場合がほとんどです。

会社が副業を禁止している理由として「会社の技術に関係がある分野で副業を行うことで、情報漏洩が起こる可能性があること」「本業よりも副業に力を入れることで、会社でのパフォーマンスが低下すること」などが挙げられます。

しかし不動産投資の場合には、日常的な業務があるわけではないため、本業でのパフォーマンスが落ちるとは考え難いです。不動産を所有しているだけなので会社の情報が漏洩する可能性も低く、会社にとってのリスクはほとんどないと言えます。

親が保有していた不動産物件を、相続で受け継ぐ場合もあります。このような事態は、会社で禁止したとしても防ぎようがありません。

こういった理由から、不動産投資をしていることを会社が認識しても、解雇などの処分を受けることは少なくなっています。程度にもよりますが「不動産投資は会社が禁止している副業にはあたらない」という考えが、一般的です。

副業に関する規制について

副業を禁止している会社は多いものの、労働関連の法律においては副業に関する規制や規定は特にないため、「法律で禁止されている」というわけではありません。副業の禁止はあくまでも会社の規則であり、労働関連の法律では「就業時間は労働に従事する義務があるが、就業時間外の時間は自由に使って良い」ということになっています。

このように考えると、法律上は副業が自由であると解釈できます。しかし、副業によって本業に大きな支障をきたした場合や、同業他社で働いた場合などは、「懲戒解雇が妥当である」と判断されることがあります。

今後は副業への規制は緩和されていく

近年、政府は「働き方改革」を推進しており、柔軟な働き方ができるように環境整備を進めています。企業に対しても副業を解禁するように促しており、実際に副業禁止を就業規則から削除し、副業を解禁する企業も増加中です。

厚生労働省は2018年1月に「副業・兼業の促進に関するガイドライン」を新設しており、「時間外に他の会社の業務に従事することができる」と記載されています。「他の会社の業務に従事可能」となったことで、法人化した場合でも問題がないと判断される事例が増えてくると予想されます。

ソフトバンクやヤフー、リクルートや丸紅、日産自動車などの大手企業も副業を解禁しており、他の企業もこの動きに追随すると考えられています。副業を行うための環境は整ってきているといえるでしょう。

不動産投資を始めるときの注意点

不動産投資は安定した収入が見込めることから、人気の高い投資です。しかし、大きなお金が動くことから、始めるときにはいくつか注意が必要です。

不動産投資を始めたことで働いている会社とトラブルになってしまう事例や、質の悪い物件を購入したことで出費がかさんでしまう事例もありますので、不動産投資を始めるまえに注意点をしっかりと理解するようにしましょう。

副業として見なされると……

上述したとおり、不動産投資をしていることを会社が認識していても、解雇に至るケースは少なくなっています。しかし、他にも多くの収入があるということから妬まれたり、出世に影響が出たりする可能性はあります。働いている会社によっては、解雇には至らないまでも、様々な影響が出る場合があるので注意しましょう。

生活を圧迫しない利回りで運用する

不動産投資ではほとんどの場合、不動産ローンを組んで物件を購入することになります。ローンの返済は通常であれば家賃収入と相殺することになるため、家計への負担はあまりありません。

しかし、空室によって家賃収入を得られなければ、ローンの返済資金を家計の生活資金などで賄う必要があります。特に一棟マンションの場合は、空室率が上がると家賃収入が減るため、家計への負担が非常に大きくなります。

不動産投資を始める場合には、空室率が上がる場合のことも想定し、無理ない返済計画を立てることが大切です。家賃収入が少ない場合のこともよくシミュレーションし、空室が多いときでも無理なく乗り切れるような計画を立てるようにしましょう。

事業規模次第で就業規則に違反することがある

不動産投資は副業にはあたらないとされていますが、法人化して不動産投資を行う場合には就業規則に違反してしまう場合があるため注意が必要です。

不動産投資で法人化を行うと、不動産における収入は「会社からの給与」となり、事業所得ではなく給与所得となります。その場合、本業で勤務している会社と不動産投資のために設立した会社の２カ所から給与所得を得ることになってしまいます。

「他の会社からも給与を受け取っている」ということになると、副業とみなされる確率が高くなるので、法人化を考えている場合には事前に会社に確認するようにしましょう。

確定申告を自分で行う必要がある

サラリーマンの場合でも、不動産投資を行っている場合は毎年の収入を「不動産所得」として確定申告する必要があります。確定申告は自分で書類を作って税務署に持っていくため手間も時間もかかりますが、申告をしないと「脱税」と見なされる場合があるので正確に手続きを行う必要があります。

サラリーマンが不動産投資をする場合は必ず確定申告が必要なため、副業に厳しい会社の場合には、やはり最初に「不動産投資は副業にあたるかどうか」を確認しておくことをおすすめします。

不動産投資が資産形成に向いている理由

不動産投資は毎月少しずつ家賃収入を積み重ねていくことができるため、長期に渡る資産形成に向いています。株や投資信託のようにすぐに資産が増えていくわけではありませんが、少しずつしっかりと着実に資産を増やすには最適な方法です。不動産投資が資産形成に向いている理由について、以下でご説明します。

日中働きながら投資が可能

一般的な副業であれば、実際に労働をすることが必要です。しかし、不動産投資は不動産物件を購入するだけで収入を得られるので、本業と両立できる投資法となっています。

また、不動産投資は管理会社に日常業務を任せることが多いため、日ごろはほとんど何もすることがありません。こういったことから、サラリーマンであっても無理なく始められる投資となっており、日中働きながら毎月安定した収入を得ることが可能となっています。

保険の代わりにもなる

長期のローンを組む際には、団体信用生命保険への加入を義務づける金融機関がほとんどです。団体信用生命保険はローン返済中に本人が死亡した場合、ローンの債務免除を受けられる保険です。残された家族は、返済義務がなくなった無借金の物件を相続できます。

自分に万が一のことがあったときに家族にまとまった大きな資産を残せることから、不動産投資を生命保険の代わりに活用する方も増えています。

本人の死後はその収益物件を売却してまとまったお金を手に入れることもできますし、そのまま毎月の家賃を受け取ることもできます。このように、残された家族が最適な方法を選択できるということも大きなメリットです。

ローン支払い完了後は家賃収入につながる

ローンの返済が終わったあとは、家賃収入がそのまま毎月の収入となります。返済が終わると多額の家賃収入が入ってくることから、不動産投資は資産形成に最適と考えられています。

サラリーマン・公務員は不動産融資で優遇される

不動産ローンを組む際には、金融機関から融資のための審査を受ける必要があります。サラリーマンや公務員は毎月の収入が安定していることから、ローンの審査に通りやすいといわれており、貸出金利も優遇されることが多くなっています。

サラリーマンや公務員であれば審査に通過する可能性が高いということも、大きなメリットとなっています。

小さな元手で始めることができる

不動産投資はローンを組むことができるため、少ない元手から始めることができます。他の投資ではローンを組めない関係上、元手が少ない場合には大きな利益を期待することが難しいといえます。

不動産投資では100万円の元手で数千万円の物件を購入することも可能です。効率の良さが不動産投資の大きなメリットです。

都内は空室リスクが低い

不動産投資では、空室率をいかに下げるかが成功のポイントです。賃貸物件を希望する人が多い環境が続いていることは不動産投資において追い風の環境となっており、都内の空室率は低い水準で推移しています。

資産形成としての不動産投資で
成功するための3つのポイント

不動産投資は大きな収入を見込める投資法ではありますが、長期にわたって資産を形成していくためには、不動産投資の注意点をよく理解することが大切です。以下では、その注意について解説します。

本業で安定した収益を得る

不動産投資で大きな収入が得られたとしても、本業でしっかりと働き続けることが不動産投資成功のコツであると言えます。サラリーマンであるということは、「安定した企業で働き、安定した収入がある」という証明にもなります。

社会的な信用があるということは金融機関から融資を受けやすく、また、仮に赤字が出たとしても補填を本業の収入から支出することも可能です。

不労所得としての不動産投資に期待しない

不動産投資はあくまでも毎月安定した収入を得て、長期に渡って資産形成を行っていくことが目的です。不動産投資の結果として、本業よりも多額の収入を得られる場合もあります。しかし、それに期待しすぎると、うまくいかなくなった際に大きな負債を背負うことになりますので注意が必要です。

信頼できる不動産管理会社を見つける

不動産投資を行う場合には、入居者の募集や物件の管理などを管理会社に委託することが多くなっています。そのため、質の高いサービスを提供する、信頼できる不動産会社を見つけることが成功の秘訣です。

不動産会社は入居者の募集や賃貸契約の締結、共用部分のメンテナンスや室内設備の修理・交換など、入居者の満足度に直結するようなサービスを提供しています。不動産会社が気持ちの良い対応をしているかどうかが稼働率にもかかわってくるのです。

できるだけ空室を埋めてくれるような不動産会社を選ぶためにも、入居者になったつもりで不動産会社の方に、話を聞いてみると良いでしょう。サービス内容や管理戸数の実績などを確認してから、不動産会社を選ぶことが大切です。

まとめ

不動産投資は副業とみなされることはほとんどないため、サラリーマンでも本業と両立して不動産収入を得ることが可能です。政府の方針も副業解禁の方向に向かっているため、今後はますます不動産投資を始めやすい環境になると考えられます。

不動産投資を成功させるためにはいくつかポイントがありますが「多くの不動産管理の実績があり、良質なサービスを提供する不動産会社」を選ぶことが何より大切です。

トーシンパートナーズでは「地域状況を正確に把握する情報力」や「最適な入居者を効率よく集め、成約につなげる営業力」を駆使して賃貸募集を行っています。その結果、管理物件の入居率は99％以上という高い稼働率を実現しており、安心して不動産投資を始めていただく自信があります。

不動産投資をする上で不安なことなどありましたら、お気軽にトーシンパートナーズにご相談ください。