不動産投資のリスクとは?
失敗を回避するためのコツも併せて紹介!

不動産投資コラム
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不動産投資は安定した収益を得やすかったり毎月不労所得を得られたりというメリットが多い反面、他の投資と同様にリスクがあります。そのため、不動産投資を始める前には基本的なリスクについて知っておく必要があります。事前に対策を打っておくことで、リスクを最小限にしたり大きな失敗を回避したりすることができます。

今回は不動産投資におけるリスクの内容や具体的な対策、不動産投資のメリットについてご紹介します。

不動産投資におけるリスク(不動産の売却)

不動産の売却イメージ
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不動産投資は実際に不動産を購入して行う投資方法のため、ほかの金融商品には無いリスクが存在します。その一つが不動産の予定外の売却です。計画的な売却なら問題ありませんが、何らかの理由で購入した不動産を手放さなくてはならない場合があります。投資用不動産を売却する際に起きる可能性が高いリスクについてご紹介します。

所有する不動産がすぐ売れるとは限らない

現物資産である不動産は、他の金融商品と比べて売却に時間がかかることがあります。例えば、アクセスの悪い場所にあったり、建物の老朽化が激しかったり、販売価格が高すぎたりする場合、買い手がつかないことも少なくありません。

また、売れたとしても、当初希望していたよりも大幅に安い価格になってしまう可能性もあります。「いずれ人が入らなくなったら売ればいい」と考えている方もいらっしゃるかもしれませんが、絶えず入居者がいる物件のほうが買い手はつきやすいと言われています。逆に言えば、入居者がいない物件は簡単には売れない恐れがあります。

「不動産を売却=利益」ではない

所有する不動産を売却したとしても、そのお金が全て利益になるわけではありません。不動産を売却する際には、不動産業者に支払う仲介手数料をはじめ、抵当権抹消登記費用、印紙代、譲渡所得税(利益が出た場合)、クリーニング代といった費用がかかります。それらの費用を差し引くと、思ったほど手元にお金が残らないこともあるのです。

また、ローン残債を返済するとき、売却した金額だけでは足りないならば現金を用意する必要があるため、場合によっては赤字になってしまうこともあります。

地価の下落

物件を所有するエリアの地価が下落すると、不動産の売却に苦労する可能性が高まります。地価が下がってしまう理由のひとつとして人口減少が挙げられます。人口が減れば物件が供給が過多となり、需要が減った物件を高値で売ることは難しくなります。

現時点で賃貸需要が少ないエリアは、将来的に地価が下落するリスクが高いと言えます。不動産投資を始めるときには、事前に物件を購入するエリアについて調査しておくことが必要です。

予期せぬトラブルにより不動産の価値が下落

地震や洪水、土砂災害といった予期せぬ天災による建物の倒壊や破損で、不動産の価値が下落することがあります。天災は予期できず、また耐震性や耐久性の高い物件であっても、それを上回る災害に見舞われることも考えられます。

所有する不動産が天災で甚大な被害を受けてしまった場合は、建物を復旧するためのコストがかかります。保険で対応できない分に関しては自己負担となるため、予想外の支出となるケースもあるでしょう。

不動産投資におけるリスク(不動産の管理)

不動産の管理イメージ
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不動産投資は物件を購入して終わりではなく、所有する不動産の管理を続けることが必要です。適切な管理は安定した稼働や収益につながります。しかし、空室や災害、入居者や管理会社の問題により、途中で予期せぬトラブルに見舞われてしまう可能性があります。ここでは不動産の管理におけるリスクについてご紹介します。

空室の発生

不動産投資で収益を得るためには毎月の家賃収入は欠かせないものです。しかし、所有する物件に空室が発生してしまうことがあります。なかなか入居者が見つからなかったり、入居者が見つかっても短期間で退去してしまったりするケースもあり、常に満室という状態にはならないかもしれません。

築年数が経っても部屋がきれいであったり、都心でアクセスの良い場所にあったり、人気の街で賃貸需要が高かったりする物件であれば、比較的空室リスクが低いと言えるでしょう。

家賃の滞納

物件が満室になっても入居者が毎月の家賃を支払わないケースがあります。単なる払い忘れであれば問題ありませんが、数ヶ月間滞納が続いたり、催促をしても支払ってもらえなかったり、最悪の場合、家賃を支払わないまま無断で退去したりする可能性もあります。

管理会社によっては、入居者が家賃を滞納した際にオーナーに代わって集金を行ってくれます。さらに、入居者の審査を行ったり家賃滞納保証会社を用意したりしている場合もあるので、家賃の滞納が心配なときは管理会社に確認してみましょう。

入居者による物件の汚損

入居者が部屋を汚したり破損したりする可能性があります。例えば、以下のようなケースが考えられます。

  • 油性ペンで壁や床に落書きをした
  • タバコの火で床を焦がした
  • 家具の色塗りをしていてペンキが壁や床についた
  • 家具や家電をぶつけてしまい壁に穴が空いた
  • 部屋の掃除をしていて落ちない薬剤を床にこぼした

敷金で修繕費を賄うことができれば問題ありませんが、それだけでは足りず多額の費用がかかってしまうこともあります。通常、賃貸契約書には「入居者の過失によって発生した汚損や破損は入居者に原状回復義務がある」と書かれているので、入居者の過失による汚損は請求可能です。しかし、オーナーが負担する場合もあるので注意しましょう。

火災・天災

地震や台風といった天災、また入居者の過失や放火による火災で所有する物件が被害を受ける可能性もあります。部屋の一部のみであればまだしも、部屋全体が損傷したり、建物が倒壊したりと被害が大きい場合、数千万円もの修繕費用が必要になることもあり得ます。火災や天災はいつ起きるかわからないため、対策をしにくいリスクと言えるでしょう。

ただし、事前に火災保険や地震保険に加入しておけば、保険でカバーできる範囲もあります。

事故物件のリスク

所有する物件の部屋で入居者が亡くなると、事故物件になることがあります。例えば、入居者が部屋の中で自殺したり、事件に巻き込まれたりといったケースは、事故物件と認定されるのが一般的です。

事故物件に認定された場合、次の入居者に告知義務があるため、部屋がなかなか埋まらないこともあり得るでしょう。家賃の値下げが必要になるかもしれません。

管理会社の倒産

不動産の管理業務を委託していた管理会社が倒産した場合、入居者が支払っていた家賃や敷金・礼金を回収できないことがあります。

すでに管理会社の破産手続開始が決定していれば、回収できる可能性は低くなります。まだその段階ではない場合、管理会社の財産を差し押さえる裁判を起こすこともできますが、全額が戻ってくることはないと考えたほうがいいでしょう。一般的に、管理戸数が多ければ固定収入が多く安定した会社といえるので、管理戸数を確認することをおすすめします。

不動産投資におけるリスク(ローン金利の上昇)

不動産を購入した際に組んだローンの金利が上昇する可能性も考えておくべきでしょう。不動産投資ローンには「固定金利」と「変動金利」の2種類があります。固定金利は支払いが終わるまで一定ですが割高な金利です。

一方、変動金利は経済環境によって金利が上下するので、途中で金利が上がる場合もあり得ます。金利が上がっても同じように家賃が上がるわけではないため、結果としてローンの返済額が増え、収益の減少につながります。

金利上昇を避けることは難しいため、あらかじめ金利が上がるかもしれないことを想定しておく必要があります。余裕のある資金計画で金利上昇に備えておくと安心です。

不動産投資におけるリスクヘッジの手段

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不動産投資におけるリスクは存在するものの、情報収集や事前のシミュレーションにより発生し得るリスクを減らすことは可能です。時間をかけてできる限りのリスクヘッジをしておけば、予想外の事態にも慌てず対応し、次に取るべき行動を考えることができるでしょう。ここでは不動産投資で有効なリスクヘッジの方法についてご紹介します。

個別相談で情報を収集する

個別相談を受け付けている不動産業者から情報を収集するのは有効な手段の一つです。自分一人で不動産投資の勉強をしたり物件について調べたりしていると、偏った知識や間違った情報を掴んでしまう可能性があります。また、得られる情報にも限りがあります。

不動産業者に相談すれば、不動産投資のプロから正しい情報を効率的に手に入れることが可能です。一対一ならわからないことや心配に思っていることを積極的に質問できるので、不安を解消できるかもしれません。相談するときは、信頼できる企業を選びましょう。

不動産投資の事業計画を立てる

一般的に、起業するときに金融機関や公庫から融資を受ける場合は、事業内容を記載した事業計画書を提出します。不動産投資では事業計画書の提出を必ずしも求められるわけではありませんが、収支シミュレーションくらいは作成しておくことをおすすめします。

シミュレーションには購入時にかかる費用や年間の収支、ローンの返済予定などを記載します。事前に収支を想定し返済の計画を立てることで、今後の収益やかかる費用が予測でき、安心して不動産投資をスタートすることができるでしょう。

パートナーとして付き合える不動産会社を見つける

不動産投資で大きな失敗を防ぐためには、パートナーとして長期的に付き合える不動産会社の存在が不可欠です。顧客の目線に立って物件を紹介してくれたり、購入後のフォローが手厚かったり、親身になって対応してくれたりする不動産会社がおすすめです。またデメリットやリスクについてもきちんと説明してくれる会社ならば、さらに信用できるでしょう。

利回り以外の条件も含めてシミュレーションする

不動産投資を始める際には、表面利回りや実質利回りを参考にシミュレーションする人も多いでしょう。しかし、実際は計算した利回り通りに収益が得られないことも十分にあり得ます。そのため、利回り以外に以下のような条件も加味して考える必要があります。

  • 空室が続いた場合
  • 災害で修繕費用が必要になった場合
  • 家賃を下げなければならなくなった場合
  • 設備の交換
  • 退去後の修繕

収入が減ったり支出が増えたりすることをあらかじめ想定しておけば、いざというときも慌てなくて済みます。

建物の老朽化に対する備えを考えておく

所有する物件が老朽化してきた場合、空室リスクが上がり、家賃を下げないと入居者が集まらなくなる可能性があります。そのため、老朽化に備えて準備をしておく必要があります。

初心者の方におすすめの方法は購入するときに新築物件を選ぶことです。新築の場合は老朽化するまでに時間がかかるため、中古物件と比べて当面は空室リスクを下げることができます。また、将来的な建物の修繕に備えて、修繕積立金をしっかり積み立てておくことも大切です。計画的にメンテナンスをしてリスク予防をしましょう。

競売物件は避ける

通常の物件ではなく割安な競売物件を購入して不動産投資をはじめる方法がありますが、リスクが大きいため、初心者は避けた方が良いでしょう。

競売物件は基本的に内覧ができないため、細かい部分を確認しないまま購入することになります。また、通常の物件売買では売主に瑕疵担保責任があり、購入後に物件に不備が見つかった場合、買主は売主に損害賠償請求ができます。しかし、競売物件にはその責任がないので、購入後に多額の修繕費用がかかることがあります。

保険に加入する

事前に保険に加入しておくことでリスクを最小限にとどめることができます。不動産投資でオーナーが加入したほうが良い保険を紹介します。

一つ目は「火災保険」です。保険の範囲によっては通常の火災だけでなく、自動車の追突による建物の損傷も補償されます。もう一つは「地震保険」で、こちらは火災保険の特約として加入できる保険です。共用部の老朽化が原因で起きた入居者の怪我にも適用されます。

そのほかにも、入居者が部屋で死亡した際の家賃補填やクリーニング費用をカバーできる孤独死対策保険もあります。

改めて不動産投資のメリットをチェック

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これまで不動産投資のリスクを挙げてきましたが、そもそも不動産投資には他の投資にはないメリットがたくさんあります。リスクやデメリットばかりに目を向けてしまうと、不動産投資を始めるのに躊躇してしまうかもしれません。しかし、適切な方法で不動産経営を行えば、安定した収益が得られ、いざというときの心強い味方になるでしょう。

ここでは不動産投資のメリットを改めてご紹介します。

利回りが高い

銀行預金や個人向け国債などの金融商品に比べると、不動産投資は利回りが高い投資商品の一つです。不動産投資における「利回り」とは、投資金額に対して得られる収益の割合のことで、物件価格や家賃設定にもよりますが、ワンルームマンションであれば約3%~5%が平均的な数字と言われています。

不動産投資の場合、入居者がいる間は毎月の家賃収入があるため、稼働率が安定していれば収益を得やすい投資方法と言えるでしょう。よほどの事情がない限りは毎月の収入が変わらないのも利点です。

ただし、利回りが高い物件が必ずしも儲かるわけではない点には注意が必要です。利回りは高くても、想定外の修繕費用がかかったり、空室が続いて家賃収入を得られなかったりと、実際の収益が低いケースも想定されます。利回りだけでなく、かかる費用のことも考えておきましょう。

年齢に応じた投資ができる

不動産投資は年齢に関係なく始められる投資の一つです。例えば20代からスタートする場合、長期間のローンを組むことが出来るため、毎月の返済額を抑えることができます。途中で収入が増えたりボーナスが入ったりすれば、繰り上げ返済も可能になり、完済を早めることも出来るでしょう。

逆に60代からスタートする場合は貯金や退職金で自己資金が十分にあることが多いため、投資用物件を一括で購入したり、相続用として購入したりすることもできます。現在の年齢に合わせたスタイルで取り組めるのは、不動産投資の大きなメリットと言えるでしょう。

ただし、年収や年齢など条件によってはローンが組めず、物件の購入が難しいケースもあるため、まずは事前の確認が必要です。

生命保険として活用可能

マンション購入のために住宅ローンを組む際には団体信用生命保険へ加入することになります。住居用はもちろん、投資用不動産を購入する場合も同様です。

団体信用生命保険とはローンの契約者が死亡したり高度の障害を負ったりしたとき、ローンの残債を肩代わりしてくれる生命保険です。ローンの返済途中で事故や病気で死亡したとしても、購入した不動産を家族に残すことができます。

ただし、持病があるなど健康状態が良くない人は加入できないこともあります。また、どんなに長期間働けなくなったとしても、通常のケガや病気では適用されません。まずは団体信用生命保険に加入できるのか、また、どのようなケースで適用されるのかについては事前に確認しておきましょう。

節税に役立つ

所有する現金で投資用物件を購入して相続した場合、現金で相続するよりも相続税を節税することが可能になります。通常の物件では建物は固定資産税評価額を基に、土地は路線価を基に算出され、この金額に対して相続税が課されます。一般的に固定資産税評価額は建築費の5割~6割程度、路線価は公示地価の8割程度なので、現金で相続するよりも相続税が安くなります。

さらに投資用不動産の場合、建物は30%の借家権割合が固定資産税評価額から差し引かれ、土地も借地権割合と借家権割合に応じて差し引かれ、更に小規模宅地等の特例の適用も合わせ、相続税評価額は約3分の1程度にまで下がります。

十分な現金があり将来的に自分の子どもや孫に相続を考えている場合、現金をそのまま相続するのではなく、投資用不動産に変えるという方法は有効な選択肢です。

ただし、購入した物件に入居者が集まらなかったり老朽化がひどい物件を購入したりした場合には、逆に赤字になってしまうことも考えられます。相続することも考えて投資用不動産を購入するときは、そういった点にも十分注意しましょう。

まとめ

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不動産投資では自然災害や周辺環境の変化といった自分の努力だけでは防げないリスクが多々あります。残念ながら、そういったリスクを100%避けることは不可能です。しかし、リスクヘッジをしっかりと行えば、思わぬトラブルが起きたり一時的に支出が増えたりした場合でも収益を生み出すことは可能になるでしょう。

堅実で安定した不動産投資を行いたいと考えている方は、ぜひトーシンパートナーズにご相談ください。

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