サラリーマンがマンション投資で
失敗を避ける方法とは?
投資のメリット・デメリットも解説

不動産投資コラム
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マンション投資をしたいと考えているサラリーマンの方の中には、失敗しないためには何を知っておくべきか気になっているという方もいるのではないでしょうか。

マンション投資はポイントを踏まえて取り組めば、時間的にも精神的にも負担が少ない投資方法です。株やFXとは異なりあまり手間がかからないので、サラリーマンの副業として安定した資産形成ができます。

そこでこの記事では、マンション投資で失敗を避ける方法やメリット・デメリットについてご紹介します。実物資産のマンションには特有のリスクもありますが、記事ではリスク対策も学べるので、老後を見据えて続けられる資産運用ができます。ぜひ参考にしてみてください。

INDEX

サラリーマンがマンション投資に失敗しないために
知っておくべきこととは?

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マンション投資を始めるにあたって、成功例だけを信じた安易な判断は避けましょう。最終的に不労所得を得ることを目的にするためには物件選びといった初期段階からミスのない判断を積み重ねることが重要です。ここでは、初心者が失敗しやすいポイントについてご紹介します。

利回りがすべてではない

マンション投資において、収益性の指標として重要なのが利回りです。不動産情報を検索していると、利回りが高い物件ほど魅力的に見えるかもしれません。

利回りには2種類あります。ひとつは、物件の購入価格に対する年間家賃収入の割合を示す「表面利回り」です。不動産情報サイトでは、主にこちらを表示しています。もうひとつは、年間家賃収入から年間支出を引いて物件の購入価格で割った「実質利回り」です。年間支出を加味しているため、実際のキャッシュフローを反映した利回りといえます。

ただし、いずれも計算時点の年度で算出した利回りです。実際には空室率によって家賃収入は変動し、また家賃も常に一定とはかぎりません。収入が増える年もあれば、支出が多い年もあるでしょう。

利回りの数字はあくまで現在の価値を瞬間的に切り取ったもので、状況により上下します。不動産情報サイトで目にした数字を無条件に信用すると、マンション投資に失敗する恐れがあるので注意が必要です。

管理会社任せにしない

サラリーマンがマンション投資をする場合、建物や入居者の管理業務は管理会社に委託するのが一般的です。不労所得を得るシステムのためには有益な選択といえますが、管理会社は万能ではありません。

毎月きちんと家賃を振り込んでいるか、入居者からクレームはないか、また、入居者を募集した際の広告の打ち方といった具体的な管理内容は簡単にでも把握しておきましょう。管理会社任せにせず、オーナーとして所有する物件に責任を持ち、賃貸経営していくという意識が大切です。

物件がある地域について知る

マンションを探すとき、自分が住み慣れた街や土地勘のあるエリアから選ぼうとする方もいるのではないでしょうか。しかし、購入するのは収益用不動産で、賃貸経営をするマンションです。

入居者がいない物件は家賃収入を生みません。自分が住みたい街と投資に向いている街は違うことを理解し、高い入居率を維持できるエリアにある物件かどうかという視点を持ちましょう。エリアの特性として意識したいポイントは以下のとおりです。

  • 人口の増加は見込めるか
  • 大規模な都市開発はあるか
  • 教育機関や企業の拠点の移転計画はあるか
  • 競合物件が多く建つ余地はあるか
  • 最寄り駅から繁華街までアクセスしやすいか
  • 大雨による浸水は予想されるか
  • 火災による延焼の恐れはないか

首都圏の場合、電車によるアクセスの良さは特に重要です。ターミナル駅に直結している路線の沿線か、最寄り駅が急行の停車駅かどうかによっても賃貸需要は異なります。

マンション投資で利益が出る仕組みとは?

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マンション投資では、賃貸経営による収入「インカムゲイン」と物件の売却益「キャピタルゲイン」という2つの方法で収益が得られます。ここでは、マンション投資で得られる利益の内容や仕組みについて詳しくご紹介します。

インカムゲイン

「インカムゲイン」とは、所有する資産の利子や配当による収益を指します。マンション投資においては、所有するマンションを第三者に賃貸し、家賃収入により得た収益をインカムゲインと呼びます。

毎月の家賃収入だけでなく、入居契約時には礼金が、長期の入居者からは更新料が得られます。こういった収入すべてがマンション投資における基本的な収益源です。

キャピタルゲイン

「キャピタルゲイン」とは、所有する資産を売却して得る差益を指します。マンション投資でキャピタルゲインを得る際の典型的な例は、マンションを購入した後に景気や需要増加によって物件価値が上昇し、投資金額よりも高く売却することで収益を得るかたちです。

一方、投資金額より低い価格で売却することを「キャピタルロス」といいます。マンション投資では、物件の売却時に損益が確定します。

サラリーマンがマンション投資をする
メリットとは?

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マンション投資で収益を得る仕組みを確認したところで、サラリーマンがマンション投資をするメリットについてご紹介します。マンション投資は一部の資産家や大地主がするものというイメージがあるかもしれませんが、ここではサラリーマンだからこそ得られるメリットを中心に見ていきましょう。

節税できる場合がある

サラリーマンが副業でマンション投資をする場合、本業で給与収入、副業で不動産収入を得ます。この2つは税法上、給与所得と不動産所得という別々の所得として扱います。所得というのは収入から経費を差し引いた金額を指し、給与所得は普通常に黒字です。しかし、不動産所得は赤字になる場合もあります。

2箇所以上から所得を得ている方は、所得金額をすべて合算した金額に所得税が課税されるため、不動産所得で赤字があれば課税対象額を低く抑えることが可能です。これを「損益通算」といい、年間収支を正しく確定申告すれば納めすぎた所得税の還付を受けられることがあります。

たとえば、マンション投資の初年度は物件購入時に様々な費用がかかるので、赤字が出やすくなります。また、安定して家賃収入を得ていても、会計上赤字であれば所得税の節税効果が生まれます。

さらに、住民税も所得にかかる税金です。損益通算により所得金額が少なければ、住民税に関しても節税効果が期待できます。

手間のかからない副業である

マンション投資は手間のかからない副業です。投資の中でも、インターネットで簡単に売買できる株やFXのほうが副業に向いているように思えるかもしれません。

しかし、株価や為替は変動が激しく、常に市場の動向に気を配る必要があります。また、海外情勢も日本市場の株価や為替に大きな影響を与えるので、世界中のニュースをチェックしなければなりません。株やFXは価格が不安定な資産運用のため時間的にも精神的にも負担が大きく、余裕の無いサラリーマンの方には副業としてあまり向いているとは言えないでしょう。

一方、マンション投資は毎日値動きをチェックする必要がありません。建物や入居者の管理業務は管理会社に委託でき、オーナーがすべきことは意思決定と会計のみです。数十年というスパンで運用して、老後を見据えて不労所得を得るシステムが作れます。

時間的にも精神的にも余裕のある資産運用ができることが、マンション投資の大きなメリットのひとつといえます。

私的年金の代わりとなる

老後の生活資金には公的年金に加えて2,000万円が必要という試算がでて話題になりました。公的年金の受給が始まるのは、基本的に65歳からです。人生100年時代ともいわれる現代では、老後に向けて私的な年金を準備することが重要といえるでしょう。

マンション投資は、家賃収入を得ることで長期的かつ安定的な資産形成が可能です。退職後のセカンドライフを充実させるためにも、マンション投資は有益な投資方法になります。

生命保険の代わりとなる

収益用不動産としてマンションを購入するときには「不動産投資ローン」を組むのが一般的です。その際、住宅ローンを組むときと同じように「団体信用生命保険」に加入します。団体信用生命保険とは、借主が死亡したり事故や病気で返済できない状態になったりしたときにローンの残債を生命保険で返済できる制度です。

高額なローンを組むことに抵抗があるかもしれませんが、万が一のときに家族に負債を残すことはありません。それどころかローンを完済した収益用不動産を残せるため、家族の生活を守ることにつながります。

サラリーマンがマンション投資をする
デメリットとは?

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マンション投資のメリットに続いて、デメリットについても見ていきましょう。デメリットやリスクは少ないに越したことはありませんが、対処法を踏まえてしっかりと対策すれば、マンション投資を成功に導けます。ぜひ参考にしてみてください。

物件の老朽化

マンション投資が株やFXと大きく異なる点のひとつは、所有するのが実物資産であるということです。これはメリットでもありますが、デメリットにもつながります。たとえば、実物資産であるマンションは老朽化が避けられません。

日本におけるマンションの歴史は100年程度で、分譲マンションが普及し始めたのは1960年頃です。その当時に建てられたマンションが築60年ほどなので、老朽化問題が本格化するのはこれからといえます。

マンションの構造は、鉄筋コンクリート造(RC造)、鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)の2種類が主流です。いずれもコンクリートを用いており、一般的に「マンションの寿命=コンクリートの寿命」といわれています。

ひと口にコンクリートといっても材料はさまざまで、コンクリートの寿命は100年とも200年ともいわれ、はっきりとはわかっていません。中古マンションの場合、建て替えもあり得ることを念頭に置いておきましょう。

空室のリスク

マンション投資はいかに安定した家賃収入を得るかがポイントです。入居者がいれば家賃は入ってきますが、空室になると収入がゼロになります。空室リスクは思わぬ原因で発生するので注意が必要です。

たとえば、学生の入居者が多い単身者向けのワンルームマンションだと、深夜の騒音がトラブルを招くケースがあります。所有する物件以外のトラブルであっても、巻き込まれた入居者が退去することが考えられます。単身者は身軽なので、単身者向けの物件は空室が埋まりやすい反面、トラブルにより簡単に退去してしまうことが大きなリスクです。

こういった「もらい事故」のような理由で、空室リスクが突発的に発生することがあります。不動産投資ローンを組んでいる方は返済原資である家賃収入がなくなれば、自己資金で毎月の返済を行わなければならなくなります。

多額の資金が必要

マンションは中古や地方の物件なら安価なものもありますが、基本的に購入価格は高額です。現金で購入する場合、500万円から1億円を超える購入資金が必要となるでしょう。

株やFXといった金融商品に比べて、マンション投資は自己資金のみで購入するときの投資金額が大きくなります。ただし物件の購入にあたっては不動産投資ローンを組むのが一般的であり、自己資金を抑えられること自体はメリットと言えるでしょう。

登記による個人情報の公開

不動産を購入すると法務局で登記をします。不動産の所有者や固定資産税の納税義務者を明らかにするといった目的で必要な手続きです。

登記情報は法務局が保管する登記簿で記録しています。この情報は法務局で数百円の手数料を支払えば誰でも閲覧が可能なため、物件の住所さえ知っていれば誰が所有者なのか確認できます。

物件を購入するかぎり、登記の必要はあるため個人情報の一部を公開し、知っていれば誰でも閲覧できる状態であることを認識しておく必要はあるでしょう。

天災のリスク

物件を購入する際に不動産投資ローンを組む場合、火災保険の加入義務があることがほとんどです。また、これに加えて地震保険にも加入できます。ただし、洪水、地震、津波、火災による被害は保険ですべてが補償されるわけではないので、自分なりの対策も考えておきましょう。

自己資金に余裕をもたせるに越したことはありませんが、まずは保険で補償される範囲を把握することからはじめましょう。台風や地震の被害は毎年どこかで発生します。水害を受けにくいエリアにある物件や耐久力のある鉄筋コンクリート造のマンションなどを選ぶのもひとつの方法です。

瑕疵のリスク

物件の購入時には売り主側と交渉して要望や要件を伝え合うのが一般的ですが、物件の引き渡しまでに買い主に伝わっていなかった思わぬ欠陥を「瑕疵(かし)」といいます。

瑕疵があった場合、売り主や建築の請負業者が補償するのが義務です。しかし、売り主に修繕費を請求したものの、支払ってくれなかったり瑕疵を認めなかったりして、トラブルに発展することもあります。交渉が長引くと、時間的にも金銭的にも大きな負担となるでしょう。

瑕疵は売り主が気付いていない場合もあり、新築でも中古でも発生する恐れがあります。物件の情報や現状については、事前にしっかりと確認することが重要です。

不動産投資の市場規模とは?

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ここでは、なぜ今マンション投資なのかについて考えてみましょう。不動産投資の市場規模は金融政策の影響を受けて拡大を続けており、個人投資家が参入しやすくなっていることが理由として挙げられます。その内容について詳しく解説します。

不動産投資の市場規模について

投資家から集めた資金で不動産を運用し、家賃収入や売却益を投資家に還元する手法を不動産投資信託といい、なかでも取引所に上場しているものを「REIT(リート)」といいます。1960年代にアメリカで生まれた不動産投資信託の手法で、2000年の法改正によって日本版として取り入れたのが「J-REIT(Jリート)」です。

当初、Jリートで運用する物件はオフィスビルが中心でした。しかし、現在では住宅や商業施設といった多彩な物件が運用対象になり、利回りや銘柄にも変化が生まれています。

国土交通省の統計によると、2008年にはリーマンショックの影響で上場銘柄数は一時的に落ち込んでいるものの、2013年以降は右肩上がりです。リーマンショック以前(41銘柄、時価総額6兆8,000億円)に比べて、2018年には約1.4倍(59銘柄、時価総額12兆3,000億円)にまで増加しています。

物流施設やホテルへの投資額が増加していることも背景にあると考えられるでしょう。Jリートの上場銘柄数と時価総額が上昇し続けていることは、不動産投資の市場規模が拡大していることを意味しています。

市場規模が拡大した背景について

不動産投資の市場規模が拡大している背景には、日銀による「異次元の金融緩和」があります。2013年に日本銀行金融政策決定会合で導入が決定した「資金供給量を2年間で2倍に拡大する」とした金融緩和政策で、2013年はJリートの上場銘柄数と時価総額が急上昇し始める年に重なります。

安倍政権による「アベノミクスの3本目の矢」として民間投資の活性化を狙った政策は、日銀が国債を大量に買い取り資金を市場に流通させ、民間銀行から個人投資家への融資を増やすことが目的です。

2020年現在も金融緩和は継続する予定で、民間銀行からの融資は受けやすい状況にあるといえるでしょう。

マンション投資を行うサラリーマンが
増えた理由とは?

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不動産投資の市場規模が拡大し、個人投資家が参入しやすくなっている流れの中で、マンション投資に参入するサラリーマンが増えています。ここでは、なぜマンション投資を始めるサラリーマンが増えたのかについて見ていきましょう。

FXや暗号通貨よりも堅実と考えているため

FXや暗号通貨は、相場の変動を利用して売買差益を得る投資方法です。投機性が高い投資方法だと考えている方や短期的に大きな収益を求める方には向いているかもしれませんが、相場が急落すれば大損するリスクもあります。

資産を失うかもしれないというストレスを抱えて本業を続けるのは、長期的な資産形成を求める方には不向きな投資方法といえるでしょう。マンション投資なら、信頼できる管理会社をパートナーに選ぶことで毎月安定した家賃収入を得られます。また、マンションという実物資産を所有できる安心感も魅力のひとつです。

FXやアフィリエイトで副業する場合、毎日何かしらの作業が必要になります。一方、マンション投資であれば、ほぼ何もしなくても問題ありません。物件の魅力を向上させたり次に購入する物件を考えたりと、ポジティブな発想で資産運用を続けられます。

融資を受けやすい就業形態であるため

マンションの価格は高額なため、ローンを利用する方がほとんどでしょう。金融機関から融資を受ける際には収入が多い経営者や個人事業主が有利と思うかもしれませんが、金融機関が好むのは平均的でも安定した収入がある方です。

高収入でも収入が不安定な方は貸し倒れのリスクがあります。サラリーマンの場合、毎月安定した給与収入があるため、空室で家賃収入が無い月があったとしても、給与でカバーが可能です。マンション投資に興味のあるサラリーマンの方は、独立したり定年退職したりする前に融資を受けて投資を始めることをおすすめします。

まとめ

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マンション投資は株やFXといった金融商品とは違い、時間的にも精神的にも余裕のある資産運用が可能です。老後に向けて安定的に資産を形成でき、資産活用の段階まで長期的な視点でじっくりと考えていけます。

マンション投資を始める際にサラリーマンは融資を受けやすく、また、管理会社に委託すれば日々の管理業務に追われることもありません。とはいえ、マンション投資特有のリスクも覚えておきましょう。

マンション投資のリスクのいくつかは、物件の選定や、適切な管理で回避できます。さらに、鉄筋コンクリート造などのマンションであれば耐久性が高く、長期的に実物資産として保有することが可能です。

マンション投資を始めることをお考えの方は、トーシンパートナーズにご相談ください。

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