20代で不動産投資を始める!
メリットと注意点は?

不動産投資コラム
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20代からの不動産投資を検討していて、始めるべきか悩んでいるという方もいるのではないでしょうか。不動産投資を20代で始めることは、長期的に見れば30代・40代から始めるよりも有利に働きます。不動産投資では、長い期間をかけて資産形成をして将来の収益源をつくるという流れが基本です。

公的年金だけを頼りにできなくなっている昨今、資産形成は早いうちから取り組んでおきましょう。この記事では、20代で不動産投資を始めるメリットや注意点についてご紹介します。ポイントを押さえれば、効率よく不動産投資にチャレンジできます。

INDEX

20代から不動産投資を始めるメリット

不動産の売却イメージ
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高額な不動産を購入することから、不動産投資は早くても30代からというイメージがあるかもしれません。20代の不動産投資には、若いからこそ生かせる複数のメリットがあります。収益用不動産は、20年・30年という長いスパンで運用することが基本です。20代から不動産投資を始めるメリットを見ていきましょう。

リターンを享受できる期間が長くなる

不動産投資をしている人の年齢層は、40代から50代が中心です。20代から始めれば、一般的な不動産投資家よりもリターンを得られる期間が長くなります。

不動産投資による利益は、物件の入居者から得られる家賃収入が基本です。この継続的な収入を「インカムゲイン」と呼びます。インカムゲインは物件を所有し始めたときから発生し、物件を売却するまで続きます。

家賃収入が月10万円のマンションの1室を所有するケースを考えてみましょう。この場合、35歳から75歳まで運用したときの総収入は4,800万円です。25歳から75歳までなら6,000万円となり、1,200万円の差がでます。あくまで家賃が変わらないケースですが長く得ることは大きなメリットといえます。

長いスパンで資産形成ができる

不動産投資は、将来の収入源の確保も踏まえた長期投資として考えるのが基本です。長いスパンで資産形成ができることも20代から不動産投資を始めるメリットといえます。

不動産の物件価格は高額ですが、全額を自己資金でまかなう必要はありません。物件を購入する際には、不動産投資ローンを組むことが一般的です。月々のローンの返済には、毎月入ってくる家賃収入を充てます。

不動産投資ローンの完済までの期間は、おおよそ30年~35年です。20代のうちに不動産投資ローンを組めば、定年退職までにローンを完済できる可能性が高まります。ローン完済後は、家賃収入を自由に使うことが可能です。将来的な修繕や納税のために収入の一部を貯蓄に回すとしても、余裕をもって老後資金を準備できるでしょう。

20代で不動産投資を始める際の注意点

不動産の管理イメージ
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ここまでは、20代で不動産投資を始めるメリットについてご紹介しました。20代の不動産投資は若いからこそ有利な面もあり、若さゆえに難しいという面もあります。

20代で不動産投資を始める際の注意点を把握することは、メリットを生かして長期投資をするための大切なポイントです。ここでは、20代で不動産投資を始める際の4つの注意点についてご紹介します。

ローン審査が通りにくい

20代で不動産投資を始めるに際、最大の壁となるのがローン審査です。不動産投資ローンでは、購入する物件そのものを担保にします。物件の評価額や収益の安定性が、審査における重要なポイントです。

物件の価値に加えて、個人の属性も審査します。属性というのは、年収や勤続年数などです。安定した経営ができる見込みのある物件かどうかも重要ですが、40代・50代に比べて20代ではこれらの個人の信用度を測る属性が低いことが弱点といえます。

20代の方は年収などがネックとなり、審査基準が厳しい銀行の不動産投資ローンは利用が難しいと考えましょう。融資を受けやすい金融機関や融資制度を探すことも必要です。若いうちから実績を積んでいきましょう。

借入比率が高くなりやすい

物件の購入資金の大半は不動産投資ローンでまかなえますが、一部は頭金として自己資金から支払うケースが多いでしょう。頭金の金額は、ローンの審査にも影響します。

頭金や初期費用のために、自己資金を300万円程度は準備しておきましょう。20代のうちは年収が低いだけでなく、貯蓄が少ない方も多い傾向にあります。自己資金が十分に用意できなければ、借入比率が高くなりやすい点にも注意が必要です。

頭金が必要ないフルローンや、初期費用も含めてすべてを融資でまかなうオーバーローンもあります。これらを利用すれば、必要な自己資金は最低限に見えるかもしれません。しかし、借入比率が高いということは支払う利息も高くなります。

ただしギリギリのキャッシュフローでは、わずかな空室も大きなダメージにつながります。自己資金からの持ち出しが増える可能性も、十分に想定しておくことが大切です。

知識不足で不利になる可能性がある

社会人としての経験が浅い20代は、ビジネス全般のスキルや投資のノウハウが不足している傾向があります。知識が不足していると、安易な判断をしやすいことを意識しておきましょう。

収益用不動産を検索できるサイトでは、物件の「利回り」を表示しています。これは正しくは「表面利回り」であることが一般的です。維持費用がゼロで満室の場合の、理想的な利回りを表示しています。

不動産投資では、大規模修繕や空室リスクに対応していくことが必要です。物件を維持するために必要な費用や家賃収入の変動を加味した、「実質利回り」は通常表面利回りを下回ります。不動産投資の成功のためには、知識を得ることも必要です。特に収支にかかわることを知っておけばリスクヘッジにつながるでしょう。

ネット上だけで完結させない

最近は、インターネット上だけの情報で物件の選定をして、成約にいたるケースもあります。インターネット上で拾える物件情報は部分的であり、実際に足を運んで周辺状況を確認したり不動産投資のプロに相談したりしないとわからない問題点があることも珍しくありません。

長期的に見て賃貸需要があるエリアに建っている物件なのか、購入してそのまま運用していける状態の物件なのか、といったことを把握する必要があります。

想定外の金銭トラブルに発展する可能性も加味して、担当者とよく話し合うことが重要です。場合によっては現地に足を運び、周辺環境についても最低限リサーチしたうえで判断しましょう。

20代で投資をしている割合は?

なんらかの金融資産で資産運用している人の割合は、20代から60代のおおよそ3割です。投資人口に占める20代の割合は、1割強といわれています。高年齢になるほど投資人口が増える傾向がありますが、20代から始めている人も一定数います。

投資人口のうち、不動産投資をしている人は40代と50代が中心です。不動産投資人口に占める20代の割合は、複数の不動産会社が行った独自のアンケート調査によると、総じて1割に満たないという結果です。

20代で不動産投資を成功に導くためのポイント

不動産投資におけるリスクヘッジの手段イメージ
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20代で不動産投資を始める場合、注意点を踏まえつつメリットを生かすことが大切です。20代で不動産投資を始める方は多くはないものの、早い段階で始めたという経験が将来に良い影響を与えます。

不動産投資では、しっかりと勉強してひとつひとつの選択を慎重に検討していくことが重要です。ここでは、20代で始める不動産投資を成功に導く3つのポイントをご紹介します。

不動産の知識を身につける

不動産投資でなにより重要なのは、知識と情報です。不動産投資のあらゆる要素を勉強して、徹底的にリサーチすることで不動産投資を成功に導けます。

物件選びや金融機関選びは、不動産投資の入り口として重要なポイントです。不動産投資は、物件の収益性と実質利回りが基本ですが、長期的に安定した家賃収入を維持できる物件かどうかはこれらの数字には表れにくいものです。たくさんの物件を見るだけでも目を養うことができるでしょう。

物件や入居者の管理は、管理会社に委託もできます。オーナーの主な仕事は、収支の管理です。不動産投資には、さまざまな種類の税金がかかわります。余計な出費をしないよう税に関する知識を身につけることで、利益につなげることも可能です。

不動産投資においては、知らないことは想定外の支出を招くリスクだと考えましょう。

フルローンは慎重に

20代で不動産投資を始めるなら、不動産投資ローンを選ぶことにも慎重になりましょう。自己資金が少ないからといって、安易にフルローンを選択せず慎重に検討することをおすすめします。

収益用不動産のなかには、頭金なしのフルローンで購入できる物件もあるでしょう。フルローンは初期費用の問題を解決する反面、返済額が増加しキャッシュフローが悪化しやすいことがリスクです。

不動産投資では、物件を購入することはスタートでしかありません。不動産投資が成功するかどうかは、最終的に物件を売却するところまで見る必要があります。自己資金とローンのバランスに迷ったら不動産業者の担当者に相談してみても良いでしょう。

勧誘の情報に振り回されない

不動産投資の世界では、高利回りや優良物件であることなど、甘い言葉で勧誘する情報があふれています。勧誘の情報を信じて物件を選ぶのではなく、自分で考えてリスクを検討しましょう。

たとえば「高利回り」という表現は、表面利回りを指すのか実質利回りを指すのかで大きく意味が異なります。表面利回りを信じると、空室リスクが高く収益性が低い物件を購入してしまうかもしれません。

また、物件にはメンテナンスが必要です。物件の魅力を維持するために修繕費を用意しておかなければなりません。入居者のいない物件は家賃収入を生みません。どのような修繕が必要で、費用を自己資金で賄えるかを検討することも必要です。

まとめ

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20代で不動産投資を始めるのなら、注意点を踏まえたうえで成功できるように対策することが重要です。20代ならではのメリットがある反面、若さゆえのデメリットもあります。勉強や経験が必要な20代だからこそ、不動産投資のプロとコミュニケーションをとって進めていくことが大切です。しっかりと勉強を進めながら、信頼できるパートナーを選びましょう。

トーシンパートナーズは、30年以上の歴史のなかで若いうちから資産形成をする方のご相談に数多く乗ってきました。20代で不動産投資を始めるなら、トーシンパートナーズにご相談ください。

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