マンションオーナーとしてやるべきことは?
成功の秘訣は?

不動産投資コラム
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マンションオーナーに興味があり、業務内容や成功の秘訣を知りたいという方もいるのではないでしょうか。不動産投資は難しそうというイメージがあるかもしれません。しかし信頼できる管理会社にマンションの管理を委託することで、安定した不労所得を得られる投資方法になります。

マンションオーナーになるまでのステップはもちろん、なった後の管理も不動産投資の成功のために重要なポイントです。そこでこの記事では、マンションオーナーになるまでの一連の流れや、不動産投資を成功させる秘訣についてご紹介します。

INDEX

マンションオーナーの業務内容とは?

不動産の売却イメージ
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マンションの管理は、マンションオーナーが自分でするか管理会社に委託するかを選べます。不動産投資にかかわる管理会社とは、賃貸管理会社と建物管理会社の2種類です。

賃貸管理会社は、入居者の募集や家賃の回収、クレーム対応などを行います。建物管理会社の業務は、マンションの保守点検や清掃、修繕、管理組合の運営支援です。つまり、管理会社はマンションの管理を全般的に請け負います。

管理会社に実務を委託すれば、マンションオーナーは家賃の振り込みを待つだけです。副業としてマンションを経営するとしても本業に支障をきたさずに不労所得を得つくれます。

マンションオーナーになるための流れ

不動産の管理イメージ
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マンションの管理を信頼できる管理会社に委託することで、安定した不労所得が期待できます。マンションオーナーとして成功するためには、管理会社の選び方も重要になってきます。

ここでは、物件を見つけてから仲介で購入をしていく場合、所有するまでの流れをご紹介します。マンションオーナーとしてデビューするには、マンション経営のプロである不動産投資会社を選ぶことを重視しましょう。

1.物件を見つける

マンションオーナーになるステップは、物件を探すことから始まります。優良な物件を選べるかどうかは、不動産投資の成功を左右する大きな要因です。

自分で物件を探した場合、本当の価値に見合わない高い値段で買ってしまうかもしれません。また買ってから思わぬ欠陥が見つかり修繕が必要になれば、スタート直後に大きく損をすることもあり得ます。

こういったリスクを回避するためにも、まずは信頼できる不動産投資会社に相談することが重要です。マンション経営のプロから情報提供を受けながら、投資したい物件を見つけましょう。失敗しない物件選びは、トーシンパートナーズにご相談ください。

2.価格交渉をする

仲介で物件を購入する場合は価格交渉は一般的です。まず不動産投資会社と相談して納得のいく物件を選んだら、不動産投資会社を通じて物件の価格交渉に入ります。

売り主はできるだけ高く売りたいと考え、買い主はできるだけ安く買いたいと考えます。価格交渉をすることは自然ですが、度が過ぎないことも大切です。

価格交渉がこじれると、他の希望者に買われてしまったり物件の紹介を受けられなくなったりもします。正当な理由をもって、常識の範囲内で交渉しましょう。

3.買付証明書の提出をする

物件を購入する意思が固まったら、売り主に買付証明書を提出します。不動産会社が仲介する売買においては、買い主から購入に関する条件を提示することが必要です。買付証明書には、以下の内容を記載します。

  • 購入希望価格
  • 手付金の金額
  • 契約の希望日
  • 引き渡しの希望日
  • 買付証明書の有効期間
  • その他の希望条件

これらの情報を記載した買付証明書をもって、不動産会社が売り主との相談に行きます。この要求を受けて、売り主から「売り渡し承諾書」が返ってくるという流れです。

4.金融機関で融資を受ける

売り渡し承諾書が返ってきたら、物件を購入するために必要な金額が確定します。全額を自己資金でまかなう必要はありません。ほとんどの場合は、銀行などの金融機関から融資を受けます。

不動産投資においては、住宅ローンを利用できません。事業用のローンとして、不動産投資ローンを利用します。不動産投資ローンでは、返済の原資は家賃収入です。金融機関は、物件の収益性や個人の返済能力を審査します。

不動産投資会社が紹介してくれる金融機関であれば金利の優遇が受けられる場合もあるため、一度相談してみることをおすすめします。

5.売買契約の締結をする

物件の購入を決めたら、売買契約の締結をします。このとき、「重要事項説明書」と「売買契約書」の2種類の書類への捺印が必要です。これらの書類は目的が異なります。

重要事項説明書は、仲介する不動産投資会社が買い主に向けて作成するものです。物件に関しての重要事項の説明を受けて、内容に納得できれば捺印します。

売買契約書は、売り主と買い主の間で売買契約が締結したことを証明する契約書です。物件の売買では「不動産売買契約書」に捺印します。

6.管理会社を決める

売買契約を終えたら、物件を管理する管理会社を選定します。上述したとおり、賃貸管理会社は入居者の管理をする重要なパートナーです。建物管理会社には、清掃や保守点検などの業務を委託できます。

管理会社は、大家としての業務を代行してくれる存在です。入居者や建物の管理をして、マンションオーナーから管理委託料を受け取ります。管理委託料は、家賃収入の5%~7%が相場です。

信頼できる管理会社に業務を委託すること自体が、空室リスクの回避につながります。安定した不労所得を得るためには、管理会社を慎重に選びましょう。

7.金銭消費賃借契約を結ぶ

ローンの審査が通った後に、金融機関から正式に借り入れをするための「金銭消費貸借契約」を結びます。

借入金の利用目的を明らかにする売買契約書が必要になるため、売買契約の後に金銭消費貸借契約を結ぶのが通例です。このとき、物件の抵当権を設定して金融機関に差し入れます。

抵当権設定契約とあわせて、「金銭消費貸借抵当権設定契約」の契約をすることも一般的です。この契約書により、利率や返済期日に加え、物件の売却の制限や火災保険の加入についても取り決めます。

8.物件の引き渡しを受ける

ここまでの手順を踏むと、いよいよ物件の引き渡しに入ります。決済をして鍵を受け取り、マンションオーナーになる瞬間です。

売り主に物件の購入代金の支払いをして、所有権を移します。この際に、さまざまな書類と手続きが必要です。登記費用や固定資産税の日割り金、仲介であれば仲介手数料も支払います。

初めての不動産投資であれば、不動産投資会社に手続きの詳細を聞いておくと安心です。あらかじめ必要な書類や初期費用を準備しておき、間違いのないスタートをきりましょう。

融資の審査に必要となる書類

金融機関で不動産投資ローンの審査を受ける際には、以下に挙げる書類が必要です。

  • 身分証明書 : 運転免許証や保険証です。
  • 源泉徴収票か確定申告書 : 直近3期分の所得税の納税額をチェックします。
  • 返済予定表 : 住宅ローンなどの借り入れがある場合に必要です。
  • 家系図 : 相続人や連帯保証人のチェックに使います。
  • 経歴と金融資産の一覧 : 学歴や職歴、銀行の預金額や株式などの一覧です。

購入する物件のほかにも収益用の不動産を所有しているなら、以下の書類も準備しましょう。

  • 物件の概要書
  • 保有物件すべての謄本
  • 保有物件すべての固定資産税の納付書のコピー

他にも賃貸している場合は賃貸契約書や、「金融資産のエビデンス」のコピーも必要です。「金融資産の一覧」に記載した資産の、名前と口座番号が入っている通帳や保険証書などのコピーを準備しましょう。

マンションオーナーになるメリット

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ここまでは、マンションオーナーになるまでの流れをご紹介しました。マンション経営を始めると、他の投資方法にはないさまざまなメリットが生まれます。

ここでは、マンションオーナーになる3つのメリットを見ていきましょう。不労所得が得られる投資のなかでも、不動産投資ならではのメリットがあります。

家賃収入を得られる

保有し続けるかぎり家賃収入が得られることは、マンションオーナーになる大きなメリットです。ローンを完済した後なら、手残りも多くなり安心です。もしマンションオーナーが亡くなったとしても、物件を相続することで残された家族は家賃収入を得続けられます。

管理会社に委託して不労所得が得られるということは、定年退職後の収入源としても期待できます。公的年金だけでは不足しがちな生活費を、家賃収入でカバーすることが可能です。

老後の生活において不安を抱えている方にとっては有益な資産を形成できます。

インフレ対策になる

物価が継続的に上昇し続けて、貨幣価値が減少し続けることをインフレーション(インフレ)と呼びます。現金の価値は変動するため、多くの金融資産では将来的な収益が保証されません。これに対し、不動産投資では実物資産を所有することが大きな違いです。

実物資産の価値は、物価の上昇に連動します。貨幣価値が減少し続けるなかで、実物資産の相対的な価値が上昇し続けることも大きなメリットです。

この性質は、「出口戦略」にもかかわります。安定した家賃収入だけではなく、物件の売却益を得ることも意識しておきましょう。

レバレッジ効果がある

不動産投資ローンを利用すると、『レバレッジ効果』を生むことができます。これは、少ない自己資金で大きな資産を持つことにつながる効果です。

例えば、1億円投資するときに9,000万円の不動産投資ローンを組むと、物件購入時の自己資金は1,000万円で済む、というのがメリットです。

現金で購入してもローンで購入してもその物件から得られる家賃収入は同額です。不動産投資ローンを活用すれば手元に資金を残すことができ、現金として保有し続けたり別の物件へ投資したりと選択肢を増やすことができます。

マンションオーナーとして成功するための秘訣

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ここまでは、マンションオーナーになるメリットをご紹介しました。マンション経営は、安定した家賃収入を得ることで大きな収益を生む投資方法です。

マンションオーナーとして成功するために、ローン支払いの滞納や空室リスクに対処していきましょう。不労所得を得て暮らしていくためには、信頼できるパートナーとの連携も重要です。

ローンを借り過ぎない

マンションオーナーは、ローンを組んで物件を購入するのが一般的です。しかし借入額を大きくしすぎないことには注意が必要です。

借入額が大きいということは、利息も高額になると考えましょう。利息の支払いは、不動産投資において大きな支出項目です。利息の負担が大きくなると、滞納のリスクも高まります。

利息は家賃収入からまかなう、という発想が基本です。自己資金の持ち出しが増えてしまうと、マンション経営を続ける体力がなくなってしまいます。

利息の支払いの他にも、税金や修繕費が発生することも意識しましょう。収入だけを見るのではなく、どのような支出が必要かを把握することが重要です。

レバレッジ効果を狙うとしても、滞納せずに払い続けられるローンを組みましょう。資金に余裕をもってマンション経営を続けることが、成功の秘訣のひとつです。

賃貸需要のある立地を選ぶ

マンションオーナーの毎月の収入源は、入居者から得られる家賃収入です。入居者がいない物件からは、家賃収入を得られません。入居者を確保するためには、入居を検討してもらえる確率を高めることが必要です。

入居率を高めるには、入居希望者の母数を多くしましょう。人口が多いエリアでは、手持ちの物件が入居者から見た選択肢に入りやすくなります。

賃貸需要が高いエリアの代表は、首都圏の駅近です。この意味で、地方では有望なエリアが限られます。地方で駅から離れていると、駐車場があることが前提というケースも少なくありません。

大きな工場や大学の近くも、賃貸の需要が高いエリアです。しかしこの場合は、工場や大学が移転すると需要がなくなってしまいます。

賃貸の需要が継続的に高いエリアの物件は、物件の価値が高まる可能性があることも魅力です。空室リスクを少なくする、という観点から立地を選びましょう。

空室問題をクリアできる賃貸管理会社を利用する

マンションオーナーとして成功するためには、高い入居率を維持することが必要です。収入面で見ても、支出のカバーという意味でも、入居率の高さは経営の基本になると考えましょう。

物件を購入すると、空室リスクが出てきます。すべての入居者が退去せずに住み続ける、という状況は現実的ではありません。

入居者を確保するまでの空室期間には、家賃収入が発生しませんので収入はゼロになります。これが、マンションオーナーにとっての空室リスクです。

次の入居者を確保できるまでに1か月かかるか半年かかるかでは、ダメージの大きさが異なることはイメージできるでしょう。この問題を解決できるのが、賃貸管理会社です。

賃貸管理会社によって、早期に空室を解消できるかどうかが異なります。空室リスクの対処は常に課題になると考えて、賃貸管理会社はしっかりと選びましょう。

まとめ

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マンションオーナーになるためには、複数のステップがあります。すべての段階で鍵となるのは、信頼できる不動産投資会社を見つけられるかどうかです。

良いスタートをきったように見えても、ローン支払いの滞納や空室リスクに対処できないなら成功とは言えません。

安定した家賃収入を得るには、高い入居率の維持が不可欠です。トーシンパートナーズでは、管理物件の入居率は業界最高水準です。マンションへの投資をお考えなら、ぜひトーシンパートナーズにご相談ください。

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