不動産投資のシミュレーションの
正確性を上げるための基礎知識

不動産投資のシミュレーションをしようとしたものの、知識に自信がなく失敗しそうで怖いと思っている方もいるのではないでしょうか。正確なシミュレーションを行うには、さまざまな支出額の内訳や不動産用語の理解、また、空室リスクや大規模修繕費の支払いといったリスクマネジメントも必要です。

そこでこの記事では、シミュレーションを正確に行うために必要な知識についてご紹介します。正しい知識を身につければ、正確なシミュレーションができるようになります。ぜひ参考にしてみてください。

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不動産投資のシミュレーションを正確に行うために必要なこと

不動産投資のシミュレーションでは、ローンの返済や維持管理費の支出といった収益に関するさまざまな項目を考慮することが必要です。それぞれの項目について説明する前に、まずはシミュレーションを正確に行うために必要な要素をご紹介します。何を目的としたシミュレーションなのか考えてみましょう。

不確実性の排除

長期的な運用の中でさまざまな数字が絡む不動産投資では、不確実性を排除しリスクに適切に対応することが重要となります。不確実性とは事象が確実ではないこと、リスクとは予想される危険性を指します。

不確実性を排除すればキャッシュフローの計算は確実になり、リスクマネジメントは損失を最小限に食い止めることにつながります。たとえば、シミュレーションをするにあたり、確実なものと不確実なものを明確にした上で、一旦計算します。そのうえで、リスクを最小限に抑えるようマネジメントすることが大切です。

パターンの想定

シミュレーションは1回の計算ではひとつの結果しか表示しません。その結果が確実な未来を示すわけではないため、考え得る複数のパターンを試行する必要があります。

たとえば、ローンの金利は「固定金利」と「変動金利」の2種類です。固定金利は完済まで金利は変わりませんが、変動金利は文字通り金利が変動する可能性があります。そのため、様々なパターンでシミュレーションすれば結果は異なるでしょう。

また、物件管理にはさまざまな経費が必要です。物件は経年劣化によりメンテナンスにかける経費が多くなるので、諸経費率の上昇を想定してシミュレーションすることが重要となります。

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不動産投資シミュレーションに必要な基礎知識

不確実性の排除とリスクマネジメントを踏まえた上で、不動産投資シミュレーションに必要な不動産用語を学びましょう。シミュレーションツールにはこれらの用語が使われているため、入力する際にも結果の確認にも欠かせない知識です。まずは収益用不動産の種類と特徴を紹介します。

不動産の種類と特徴

不動産の種類には新築と中古、区分マンションと一棟マンションという分類があります。新築物件は入居者を集めやすい反面、物件価格が高額なため利回りは低くなりがちです。また、一棟マンションは土地を担保にできるため銀行の融資を受けやすいという特徴があります。特徴をまとめたものが以下の一覧表です。

新築	中古		区分	一棟
青↑	赤↓	価格	赤↓	青↑
青↓	赤↑	利回り	青↓	赤↑
赤↓	青↑	維持管理費用	赤↓	青↑
赤↓	青↑	初期費用※仲介の場合	赤↓	青↑

※定義 有利:赤 不利:青  高い↑  低い↓

不動産投資シミュレーションを行う際に必要な不動産用語（資金編）

不動産投資シミュレーションではさまざまな項目に数値を入力します。シミュレーションを行う際に必要な不動産用語のうち、資金に関するものは以下の通りです。

• 諸経費率：家賃収入に対する諸経費の割合です。諸経費には管理費、修繕費、修繕積立金、固定資産税などが含まれ、経年劣化に伴い諸経費率は上昇しやすくなります。
• 頭金：物件購入時に自己資金から支払う費用です。頭金は融資の審査に影響します。
• 借入金額：物件購入時に借り入れたローンの総額、いわゆる「元金」です。
• 借入れ金利：ローンの金利です。固定金利と変動金利があります。変動金利の場合は景気や物価の影響により金利が上下します。
• ローン年数（借り入れ期間）：ローンを完済するまでの年数です。物件の耐用年数や個人の信用力で借入できる期間の長短が決まります。
• 毎月の返済額：毎月のローン返済額です。上記3項目の数値により変動します。
• 年間の返済額：1年間のローン返済額です。キャッシュフローに大きく影響する項目となります。
• 返済総額：借入金額に利息分を含めたローンの支払い総額です。

不動産投資シミュレーションを行う際に必要な不動産用語（家賃収入編）

次に、シミュレーションで必要な家賃収入に関わる不動産用語をご紹介します。

• 想定平均月額家賃：一棟マンションの場合は、全室入居ではなく空室率を加味した現実的な毎月の平均家賃収入額です。区分マンションの場合は、入居者がいない期間を加味して計算します。
• 年間家賃収入：1年間で得られる家賃収入の合計金額です。
• 年間諸経費：1年間で発生する諸経費の合計金額です。諸経費には管理費、修繕費、修繕積立金、固定資産税などが含まれます。
• 年間支出：ローンの年間返済額と年間諸経費の合計金額です。一棟マンションの場合は約10年周期で大規模修繕費がかかります。
• 年間手取り：年間収入から年間支出を差し引いた手取り金額です。これがキャッシュフロー（CF）にあたります。
• 表面利回り：1年間で物件価格の何割を回収できるかを表す、満室想定時の利回りです。想定年間家賃収入を物件価格で割って算出するため、諸経費は考慮していないことに注意しましょう。
• 実質利回り：諸経費と空室率を考慮した利回りです。想定年間家賃収入から諸経費を引き、物件価格で割って算出します。リアルなシミュレーションは実質利回りで考えることが必要です。
• 返済後利回り：諸経費に加えローン金額も考慮した利回りです。融資を受ける場合はローンの返済額がキャッシュフローに大きく影響するため、毎年繰り上げ返済を増やすなら返済後利回りを考慮することが重要になります。

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不動産投資のシミュレーションに必要な情報

不動産用語を大まかに理解したところで、シミュレーションのために必要な情報について見ていきましょう。物件情報を扱うWebサイトに掲載されている情報は限られています。正確なシミュレーションを行うためにも、収支に関するさまざまな情報をできる限り収集しましょう。

1.物件に関する情報を集める

不動産投資で収益を得るためには、物件をどのように運用するかを検討する必要があります。このため、物件に関する情報をできる限り詳細に集めることが重要です。集める情報は以下になります。

• 購入金額：物件購入時には物件本体の価格以外にも初期費用がかかります。
• 土地の特徴：一棟マンションの場合は売却時に得られるキャピタルゲインを考慮することも重要です。建物の評価額が落ちても土地の資産価値は残ります。
• 建物の広さや構造：建物の広さ、鉄骨造なのかRC造なのかといった違いで大規模修繕費の見込み金額が変わります。
• 間取りと入居期間：間取りと過去の住人の入居期間は、空室率と家賃下落の予測に役立ちます。
• 周辺情報：エリアの家賃相場を把握します。
• 修繕履歴：過去の修繕履歴から大規模修繕費の見込みがつきます。

2.物件購入にかかる諸費用を知る

物件購入時には物件本体の価格以外にもさまざまな費用がかかります。そのため、シミュレーションにおける「購入金額」は諸費用を含めた総額で考えます。諸費用には以下のものが含まれます。

• 印紙税：不動産売買契約書やローンを組む際の金銭消費貸借契約書といった課税文書は、収入印紙を貼付して印紙税を納税する義務があります。
• 仲介手数料：不動産会社に対する物件購入の仲介手数料です。簡易計算により「物件価格×3% + 6万円」を上限とするのが一般的です。
• 不動産取得税：不動産が所有物となったときに生じる税金です。固定資産税評価額の4%が課税されます（2021年3月31日までは軽減特例により3％）。納税のタイミングは物件購入から半年以上後になるため注意しましょう。
• 固定資産税及び都市計画税の清算金：購入物件にかかる固定資産税と都市計画税を日割り計算し、売主と買主で分担した費用です。

3.税金にまつわる情報

不動産取得税だけでなく、所有する建物や土地に毎年課せられる固定資産税も「固定資産税評価額」を元に計算します。固定資産税評価額は物件価格の7割程度になるのが一般的で、この額に税率1.4%をかけて特例措置で減額した金額が固定資産税額になります。

土地の評価額が街の環境変化により上下する一方、建物の評価額は経年劣化で下がっていくのが一般的です。これに伴い、固定資産税額も変動します。

4.周辺エリアの物件売買価格を知る

購入したい物件を見つけたときには、周辺エリアにある同条件の物件情報を徹底的にリサーチします。その周辺で人気のある間取りや家賃相場を調べましょう。

また、同条件の物件の空室率から見込み空室率が判明するので、比較的正確なインカムゲインをシミュレーションできます。さらに、同条件の物件の売価を調べれば、キャピタルゲインの見込みもつけられます。

安定的に利益が出る不動産物件の条件

ここまでは不動産投資シミュレーションに必要な知識や情報をご紹介しました。しかし、収益用不動産は無数にあるので、ベストな物件を選ぼうとしても悩んでしまうかもしれません。

そこでここでは、安定的に利益が出る不動産物件の条件について解説します。条件と照らし合わせて、収益性の高い物件を厳選していきましょう。

空室のリスクが低い物件

不動産投資の収益は入居者からの家賃収入がベースになるため、入居率の高さと空室リスクの低さがインカムゲインを左右する重要な指標です。一般的に人口が多い街ほど入居の可能性が高く、空室リスクが低いと考えられます。ただし、同じ街でも駅から徒歩3分か15分かでは空室リスクに差が生じます。

つまり、人口減少が空室リスクを高める要因になります。たとえば郊外に建つ大学のキャンパス近くの物件は、キャンパスが移転すると空室リスクが高くなります。街の環境変化を見越したリスクマネジメントを心がけましょう。

将来的に価格の値上がりが想定できる物件

不動産投資では家賃収入で得られるインカムゲインに加え、物件売却時の差益であるキャピタルゲインも含めて総収入額を計算します。このため、何年間運用して売却すればベストかという計算が重要です。

一般的に不動産の評価額は年々下がっていくので、購入時より高く売れることはあまり期待できません。しかし、再開発事業が行われる場所など需要が高まる地域では状況が変わります。収益が最大になる売却タイミングまでは家賃収入を得て、購入時より値上がりしてから高く売る、という投資ができれば理想的です。

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不動産投資の収支シミュレーションをするときのツール・アプリ

不動産投資にはさまざまな要素が絡み合います。たったひとつの要素を入力し忘れただけで、一年目から誤った運用益を算出してしまうこともあります。シミュレーションツールを利用する前には必要な情報をすべて準備しておきましょう。ここでは、3種類のシミュレーションツールをご紹介します。

不動産投資！利回り収益計算ツール

「アパート一棟買いLite」は数十年間に渡る不動産運用の収支計算を簡単な情報入力で手軽に行える無料iOSアプリです。計算結果は表とグラフで一覧できるため、視覚的に把握しやすい点もメリットといえます。入力が必要な情報は以下の通りです。

• 物件価格
• 想定家賃（または利回り）
• 融資額
• 融資期間
• 金利

最低限のシミュレーションは以上の情報を入力するだけで行えます。さらに、物件の耐用年数を入力することで減価償却費を考慮することもでき、税引き後のキャッシュフローの把握も容易です。
（参考：『アパート一棟買いLite』）

検証効率ＵＰ！不動産収支計算機

「検証効率ＵＰ！不動産収支計算機」はiPhoneで手軽に不動産投資の収支計算ができる無料アプリです。入力項目は以下になります。

• 物件価格
• 想定年収
• 自己資金
• 借入期間
• 諸経費率
• 空室率
• 金利

以上の情報を入力すれば、家賃収入や諸経費額、返済額や各種利回りが1ページに数値表示される仕組みです。細かい設定はできませんが、おおよその見込み収支を計算するには便利といえます。
（参考：『検証効率ＵＰ！不動産収支計算機』）

IRRによる不動産投資収益計算Excelシート(Lite版)

「IRRによる不動産投資収益計算Excelシート(Lite版)」は不動産投資に必要な要素をすべて網羅した収益評価用Excelシートです。作成者は投資用不動産を専門に扱う不動産コンサルティング会社であり、大手仲介業者やファンド関係者にも愛用されています。

ユーザーの入力項目は多岐に渡り、上記iOSアプリの項目に加え、平均入居年数や平均募集期間、費用といった項目も入力可能です。確実性の高い詳細なシミュレーションを行う際には、不動産投資にかかる要素を幅広く取り入れて計算するツールをおすすめします。
（参考：『IRRによる不動産投資収益計算Excelシート(Lite版)』）

不動産投資シミュレーションに必要な物件情報の調査ができるサイト

不動産投資シミュレーションには、できる限り詳細な情報収集が肝心です。とはいえ、いきなり物件まで出向いて情報を探し回るのは効率的とはいえません。まずは物件情報が調査できるWebサイトを利用しましょう。一棟マンション選びには欠かせない「地価」も踏まえて情報収集できます。

全国地価マップ

「全国地価マップ」は土地の地価が地図に表示されるWebサイトです。地価情報は独自収集に基づくものであり、国土交通省が運営するWebサイトとは公示価格に差があるので注意しましょう。確認できる情報は以下の通りです。

• 固定資産税路線価：市街地の道路に接する土地につけられた1平方メートルあたりの価格です。土地の面積をかけて固定資産税が算出できます。
• 相続税路線価：相続税にかかわる路線価です。
• 地価公示価格：毎年1月1日に国土交通省が公示する地価の標準値です。
• 都道府県地価調査価格：都道府県調べによる毎年7月1日の地価です。

（参考：『全国地価マップ』）

不動産投資シミュレーションの意味と重要なポイント

これまで紹介してきた情報を入力すると、シミュレーションツールには収支の予測結果が表示されます。ただし、あくまで入力値に対する計算結果なので、1回の試行ですべてがシミュレーションできるわけではありません。

ここでは、シミュレーション結果が持つ意味と結果を踏まえてより正確なシミュレーションをするためのポイントをご紹介します。

シミュレーションで出てきた数字から確認できること

シミュレーションでは入力した数値に対して予想される収支の概算が表示されます。この数値はあくまで入力値に対する結果であり、ツールが対応していない数値計算があることを忘れてはいけません。

シミュレーション結果に表示されない数字は自分で計算、想定する必要があります。具体的には利回りやローンの返済額です。地震で物件が破損すれば利回りの見直しが必要になりますし、また、1%の金利上昇が年間数十万円以上の負担増となるケースもあります。いずれも大事な数字なので、忘れずに計算しましょう。

どのような出費があっても収支が大丈夫かどうか確認する

どんなに詳細なシミュレーションをしても、予測不能な事態は起こります。災害による物件の破損や急激な人口減少による空室率の上昇など、それまでの試算を大幅に修正する状況も想定しなければなりません。

どのような出費があっても収益を生む不動産運用のためには、支出の変動とキャッシュフローの確実性を意図した複数パターンの利回り計算を行うことが必要となります。突然のリスクの発生で慌てないように、どんな状況になっても軌道修正が可能なシミュレーションを行いましょう。

売却のタイミングの予測がつくかどうか確認する

シミュレーションでは主に家賃収入ベースのインカムゲインを計算しますが、投資用不動産はそれ自体が資産価値を持っているため売却益を含めて収支計算することが重要です。

売却までにフォーカスした戦略を「出口戦略」といいます。物件の売却タイミングを最適化して不動産投資の総収入を最大化するのが目的です。家賃の下落により得られる収入が減っていけば資産価値は下がっていきます。売却益を出すために、インカムゲインがどれくらいの期間でいくら得られるかを計算し、売却に最適なタイミングを予測しましょう。

不動産投資シミュレーションの例

ここでは、実際にシミュレーションをした場合、「どのような結果が表示され、その結果がどういった意味を持つのか」という例を見ていきましょう。シミュレーション例では項目数を最小限に抑えていますが、実際にはさらに10項目ほどが表示されます。

中古一棟マンションを購入することを想定したケース

中古一棟マンションを購入した場合を例にとって紹介します。条件は単純化して、満室時に年間収入1,200万円、ローン支払い額は700万円、諸経費は250万円としましょう。

この場合、差し引き収入は250万円です。実際には税金がかかるため、物件の減価償却費を含めて経費計上し、不動産所得を算出します。その結果、所得税額が40万円になったとすると税引き後の手取り額は210万円です。ただし、これは満室時の計算なので空室率を加味すると手取り額は減少します。

以上は不動産収入のみの計算です。サラリーマンとして給与所得があるなら不動産所得と合算して課税されるため、所得税額は大きくなります。

新築区分マンションを購入することを想定したケース

次に、新築区分マンションを購入するケースを紹介します。中古一棟マンションに条件を近付けて諸経費込みで2,500万円の物件を4戸、合計1億円で購入したと仮定しましょう。今回は20年間の中期運用を考えます。

20年間の利回りは平均4%とし、家賃収入は8,000万円、20年後の売却金額は9,000万円とすると総収入額は1億7,000万円です。自己資金を1,000万円投入し、9,000万円の融資を受けていた場合、金利を含めた支払い額と残債分を含めた総支払額が約1億1,000万円となります。

さらに20年間の管理費や修繕積立金といった諸経費がかかるため、支出の合計金額は約1億5,000万円です。これを総収入額から差し引くと20年間運用した最終手取りは約2,000万円となります。

分からないことがあればプロに相談を

以上のシミュレーションはあくまで例です。物件の条件やローンとの兼ね合いで収支の予測は変動します。シミュレーションツールは便利ですが、情報取得は自分で行う必要があり、大まかな予測計算しかできないという点に注意が必要です。

シミュレーションしてみてもわからないことがあれば、マンション経営のプロに相談するのが成功への近道といえます。現場で培ったノウハウから、シミュレーションツールではわからない不確実なことへのリスク対応やアドバイスを得ることも可能です。

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毎年多くのお客様がトーシンパートナーズでマンション経営をスタートしています

まとめ

ここまで、不動産投資のシミュレーションについて解説しました。シミュレーションを行うことで運用の見通しを立てることはできますが、不動産投資に関する知識が十分でなければ検討する情報に漏れが発生する恐れがあります。また、不動産投資の収入は必ずしも一定ではなく、一方、支出は想定を上回ることもあるでしょう。

不動産投資による収益の確実性を上げるには、マンション経営のプロである不動産会社のサポートが欠かせません。トーシンパートナーズは、業界最高水準の入居率を誇る実績があります。まずはプロに相談し、物件選びのアドバイスを得るところから始めましょう。
（参考：『株式会社トーシンパートナーズ』）