株式会社トーシンパートナーズ

不動産で資産形成をすることやマンション経営に興味があり、マンション投資について調べているという方もいるのではないでしょうか。

マンション投資は、自己資金に合わせて少額でのスタートが可能です。万が一のときの生命保険代わりや老後の備えとして個人年金の代わりにもなります。

さまざまなメリットがあるマンション投資ですが、空室リスクや家賃滞納リスクなどが注意点です。そこでこの記事では、マンション投資のメリットとリスク回避についてご紹介します。

マンション投資の種類

マンション投資をするにあたっては、マンションを1棟単位で購入するのか、1部屋単位で区分所有するのかという違いがあります。

また、物件が単身者向けなのかファミリー向けなのかは、間取りや入居者の回転率を左右する差となります。マンション投資で購入する物件の種類の違いを見ていきましょう。

1棟投資

1棟投資とは、マンションやアパートを1棟まるごと所有するという投資方法です。物件の購入価格は数千万円から1億円以上になるものの、部屋数が多いことによるメリットがあります。

投資用不動産を運用して得られる収益は、主に入居者から入ってくる家賃収入です。入居者のいない部屋からは家賃収入が得られません。入居者の入れ替わりの時期には、その部屋からは一時的に家賃収入がなくなります。

部屋数の多い1棟マンションや1棟アパートであれば、この空室リスクの分散が可能です。1部屋だけの収益に頼らずに、1棟としての運用で安定収入を得られることがメリットといえます。

購入価格は高くなりますが、不動産投資においては不動産投資ローンを組むのが一般的です。自己資金が少なくても、融資で購入金額をカバーできるでしょう。

区分投資

区分投資とは、マンションやアパートを1部屋単位で所有する投資方法です。物件にもよりますが、築古の格安物件であれば数百万円ほどで購入できます。

1棟投資との違いは、購入価格が安いことだけではありません。1棟投資では建物と土地すべてのオーナーとなるため、修繕費用は高額になることが一般的です。区分投資では、部屋は自分が所有しますが、共用部分や土地はほかのオーナーと分割所有します。

区分投資をすると、その物件のオーナーたちが組織する管理組合に加入することが通例です。管理組合はオーナーたちから管理費や修繕積立金を集めて、管理会社に建物管理を業務委託します。

共用部分の修繕費用はオーナーたちで分割するため、支出が大きくなるリスクを回避できるというメリットがあります。

単身向けかファミリー向けか

1棟か区分かという違いのほかに、物件には単身向けかファミリー向けかという違いもあります。単身向けは間取りや住機能がシンプルで、設備費がかかりにくいという点がメリットです。ファミリー向けは部屋数が多くなり、キッチンや空調などの修繕費が高くなりやすい傾向があります。

入居者の回転率の高さも、単身向けとファミリー向けで違います。単身向けでは、退去者がでても物件が魅力的であれば、次の入居者が決まるまでの期間は短い傾向です。

ファミリー向けでは、育児や子どもの転校などがかかわります。空室がでると次の入居者が決まるまでには時間がかかりがちですが、長期の入居が見込めるという点はメリットです。どちらも運用の仕方によって、収益の安定性が変わってきます。

新築か中古か

建物には築年数があります。新築か中古かによって、かかる費用や収益性が変わってくることも考えておきましょう。

新築マンションは、物件価格は高いものの入居者には人気です。また購入した時点ですべてが新しいため、リフォームにかける費用は当面必要ありません。ほとんどの新築マンションは耐震設計であり、長期的に運用していくことを考えても安心です。

中古マンションは、物件価格は安いものの建物は経年劣化しています。購入時点でリフォームが必要な状態であったり、数年の運用で大規模な修繕が必要になったりすることはデメリットです。

不動産投資においては、修繕費が大きな支出項目になってきます。修繕費の見込みがつきにくい中古より、新築のほうが収支の計画が立てやすい点はメリットといえるでしょう。

マンション投資のメリット

ここまでは、マンション投資で購入する物件の種類についてご紹介しました。数十年というスパンでの長期運用を前提にしたマンション投資では、長期的な観点でのメリットについても知っておくことが重要です。

ここでは、マンション投資のさまざまなメリットをご紹介します。安い物件なら数百万円からスタートできる、というところから見ていきましょう。

少額からスタートできる

マンション投資が株やFXと大きく違う点は、ローリスク・ロングリターンの運用ができることです。株やFXは、リターンは大きいもののリスクも大きいハイリスクハイリターンの投資といわれます。これらの投資方法では、自己資金を原資にして、短期的に大きなリターンを狙うことが一般的です。

マンション投資では、安い物件では数百万円から購入できます。資産に合わせて1部屋から始められるうえ、物件そのものを担保にして不動産投資ローンを組むことも可能です。数千万円の物件であっても、自己資金は300万円～500万円あれば投資をスタートできます。

マンション投資での主な収入源は家賃収入です。賃貸管理や建物管理は、自分でする必要はありません。信頼できる管理会社に業務委託することで、高い入居率を保って長期的に安定収入を得ることが可能です。

生命保険の代わりに

マンション投資で金融機関から融資を受ける場合は、住宅ローンではなく不動産投資ローンを組みます。マンション投資のために購入する物件は、住宅用ではなく収益用不動産です。金融機関は、賃貸経営による収益性と、物件そのものの価値を加味して融資します。

不動産投資ローンでも、住宅ローンと同じように団体信用生命保険に加入することが通例です。団体信用生命保険に加入すると、ローンの債務者が死亡したり高度障害になった際に、保険で残債が賄われます。

配偶者や子どもがいる方の中には、不動産を持つことに抵抗があるという方もいるかもしれません。しかし、万が一のことがあっても債務は残りません。債務がなく、毎月の家賃収入が入ってくるマンションを家族に残すことができます。

年金の代わりに

公的年金の受給額に不安がある方もいるのではないでしょうか。夫婦の老後のために貯めておくべき資金は、平均しておおよそ3,000万円という試算もあります。

不動産投資ローンを組んで、1棟マンションを購入するケースを考えてみましょう。不動産投資ローンの返済には期限があります。短ければ20年ほど、最長でも30年ほどです。不動産投資ローンでは、毎月の家賃収入を返済にあてていき、完済した後は家賃をまるまる収入にできます。

さらに、管理会社に業務委託しておくことで、管理の手間なく老後に安定した不労所得を得られます。この毎月の家賃収入が、私的年金として活用できるという仕組みです。大きな金額が必要になれば、物件を売却して数千万円の売却益を得ることもできます。

節税対策として

収入のある個人は、なんらかの形で所得税を納税しなければなりません。サラリーマンとして給与収入がある人は、会社を通して納税しています。会社は源泉徴収という形で所得税の相当額を天引きして、年末調整により還付や徴収をして正しい所得税額を納税するという仕組みです。

マンション投資によって得る収入は、不動産収入にあたります。所得の区分でいえば不動産所得です。所得税は、給与所得や不動産所得を合算して算出します。不動産所得が会計上の赤字になった場合には、総所得金額が目減りするため所得税額も減ります。

特に不動産投資の初年度は、諸経費が多くかかることから節税効果が望めます。住民税も、総所得金額を踏まえて計算する租税です。細かい計算式は自治体によって異なりますが、不動産所得が赤字であれば住民税も安くなります。

マンション投資で考えられる3大リスク

ここまでご紹介したように、マンション投資にはさまざまなメリットがあります。しかし投資である以上は、ノーリスクではありません。

リスクは事前に内容を把握しておくことで、対策を打つことも可能です。ここでは、特に考えておきたいマンション投資における3大リスクをご紹介します。

空室リスク

資産の運用中に得られる利息などの収益を、インカムゲインといいます。マンション投資では実物資産であるマンションを所有し、入居者に貸し出すことで得られる家賃収入がインカムゲインとなります。

ここで注意したいのは、入居者がいない物件からは家賃収入が得られないということです。不動産投資ローンを組んでいる場合、家賃収入をローンの返済にあてます。入居者がいない状態では、返済の延滞が起こりうることがリスクです。これを空室リスクといいます。

入居者が退去すると、次の入居者が引っ越してくるまでには1か月はかかると考えるのが一般的です。この期間には、空室の部屋からは家賃収入を得られません。魅力的な物件であっても、空室リスクは常にあることを意識しておくことが重要です。

家賃下落リスク

マンション投資を続けていくと、家賃の引き上げや引き下げが起こる可能性があります。基本的に、家賃の決定材料となるのは需要と供給です。

たとえば、新築物件であっても需要がなければ家賃を下げて入居者の募集をしなければならないケースがあります。逆に、経年劣化の進んだ築古物件でも、提示する家賃で入居者が決まるなら家賃を引き下げる必要はありません。

エリアの人気の変動によって、そのエリアの家賃相場も変わります。新築物件の建設が進むエリアであれば、比較的新しい物件でも需要が少なくなって、家賃が下落していくこともありえるでしょう。

また、物件の管理が行き届いていたりリノベーションで付加価値を与えたりすることで、家賃の引き上げが可能となるケースもありえます。

運営管理リスク

マンション投資では、実物資産を賃貸経営していくうえでの運営上や管理上のリスクもあります。安定して家賃収入を得るためには、高い入居率の維持が不可欠です。しかし、入居者は家賃を滞納する場合もあります。家賃の滞納があると、満室であっても家賃収入は満額になりません。

また、地震や台風などの災害もリスクのひとつです。自然災害の可能性をゼロにはできません。不動産投資ローンを組む際には、火災保険に加入することが通例ですが、火災保険に入っていても、火災の原因が地震や台風であれば、保険の内容によっては補償されません。

地震保険に加入して補償が受けられるとしても、物件そのもののダメージにより入居者が退去することもあり得えます。耐震設計の基準を満たしていない中古マンションは、特にここが大きなリスクです。風災や地震災害に強い新耐震基準のマンションを選ぶ、という視点も持ちましょう。

リスク回避に役立つ！不動産会社選びのポイント

ここまでご紹介したように、マンション投資にはメリットもあればリスクもあります。メリットを生かすためにはリスクヘッジが重要です。

ここでは、リスク回避の方法として不動産会社選びから考える視点についてご紹介します。信頼できる実績とノウハウのあるパートナーを選ぶことで、さまざまなリスクを最小限に抑えることが可能です。

入居率の高さ

不動産会社選びにおける重要な指標は、入居率です。魅力的な物件を選んだつもりでも、家賃が入ってこない物件では収益につながりません。一般的には、入居率が95%以上というのが、よい不動産会社選びの基準です。この数値は十分高いものですが、本当に優秀な不動産会社は空室リスクをかぎりなくゼロに近づける努力をしています。

空室リスクと家賃滞納リスクを最小限に抑えられる不動産会社は、長期的な資産運用のパートナーとして不可欠といえるでしょう。

メンテナンス・運営

マンション投資の収益性で注意したい点には、空室リスクのほかに家賃下落リスクがあります。家賃下落リスクを抑えるためには、物件選びに加えて、運営や管理によって所有しているマンションの資産価値を保持することが大切です。入居率が高くても、物件の価値を維持していかなければ家賃収入は目減りしていきます。

トーシンパートナーズグループはオーナーの資産形成コンサルティングから管理業務までワンストップで対応しているためオーナーに手間はかかりません。

マンションを区分所有する場合には、オーナーたちで組織している管理組合に加入するか、新たに設立します。マンションの特性に応じた適切な管理規約の策定や、定期総会の実施などの依頼も可能です。

マネージメントシステム

空室リスクや家賃下落リスクの問題は、信頼できる不動産会社とともに不動産選びをして管理を依頼することで、最小限に抑えられます。それでもマンション投資においては、運営上や管理上のリスクがゼロとはいえません。主な問題は、家賃滞納のリスクです。

これは、賃貸管理のマネージメントシステムにより解消できます。トーシンパートナーズグループが提供するシステムは、管理代行システムと借上システムの2種類です。

管理代行システムでは、入居者の契約や家賃の回収を委託できます。家賃滞納保証会社を利用することで、家賃滞納リスクを軽減できるうえ、連帯保証人なしの契約も可能です。

借上システムでは、入居者の有無にかかわらず賃料を保証します。物件により収益性のバランスは異なりますが、どちらのシステムでも運営管理リスクの軽減が可能です。

まとめ

不動産投資信託は手軽にできるため、実際の不動産投資では難しい建物にも投資できるというメリットがあります。

ただし、「現物の不動産を保有することとは異なる」という点が不動産投資との大きな違いです。不動産投資のように、自分で空室対策を行ったり、メンテナンスを行ったりするということができないため、空室が続くなど何らかの問題が起きた際の対応ができません。また、REITを運用する投資法人が倒産する可能性もあります。

不動産投資の場合、事前に学んだり物件を探したりするという手間や時間はかかりますが、安定した収益を生み出せる物件を経営できれば、給料以外で定期的に収入を得る手段として効果的です。

不動産投資信託と不動産投資をメリットとデメリットで比較検討したいとお考えの方は、ぜひトーシンパートナーズへご相談ください。