株式会社トーシンパートナーズ

不動産投資に興味があって、初期費用はいくらかかるのか気になるという方もいるのではないでしょうか。どのような初期費用があり、それぞれどれくらいかかるのかを知ることで、不動産投資の始め方をクリアにイメージできるようになります。

不動産投資の入り口のイメージを明確にすると、実際に不動産を運用していく見込みもつけやすくなるでしょう。そこでこの記事では、不動産投資における初期費用の内訳や目安の金額についてご紹介します。

不動産投資にかかる初期費用の目安

不動産投資は、アパートやマンションの1室や1棟を購入するところからスタートします。物件の価格は1,000万円以上になることが多いため、高額な自己資金が必要というイメージがあるかもしれません。

しかしほとんどの不動産投資家は、物件を購入する際に金融機関から融資を受けます。高額な物件を、自己資金だけで購入する人は稀です。

不動産投資ローンを組む場合、フルローンを受けるなら初期費用の内訳は登記費用や融資にかかわる手数料などです。頭金を支払うなら、物件の購入価格の何%かを自己資金から支払います。

初期費用の目安はケースバイケースではありますが、80~100万円です。予想以上の金額になった場合を想定して、物件の購入価格の8%~10%ほどにあたる自己資金を準備しておけば安心でしょう。

不動産投資にかかる初期費用の内訳

不動産投資にかかる初期費用の目安は、80万円~100万円であることをご紹介しました。次に、初期費用の内訳を解説します。

不動産投資における初期費用は、税金や登記にかかわるものも含まれます。費用があらかじめ決まっているものもあれば、自分である程度はコントロールできるものもあります。

不動産仲介手数料

物件を売り主から直接購入する場合を除いて、不動産仲介会社が売買契約を仲介します。ここで必要になるのが不動産仲介手数料です。売買契約が成立したときの成功報酬として、仲介手数料を支払います。

売り主が「デベロッパー」の場合には、一般的に仲介手数料はかかりません。デベロッパーとは、新築マンションの売り主となる不動産会社のことです。

不動産仲介手数料は、法律によって上限が決まっています。400万円より高い価格の物件は、「物件の価格の3%＋6万円」が上限です。1,000万円の物件なら36万円（税別）、2,000万円の物件なら66万円（税別）までと計算します。

この計算式で求めるのは、あくまで上限額です。不動産仲介会社によって、上限額までの範囲内で手数料は異なります。

不動産投資ローンの事務手数料

不動産投資ローンを組む際には、融資を受ける金融機関に対して事務手数料を支払います。事務取扱手数料や取扱事務手数料という表現をする金融機関もありますが、意味は同じです。

事務手数料の設定は、定額制かローンの総額に対する定率制の2種類があります。定額制の場合は3万円ほど、定率性の場合は借入金額の1%~3%が一般的です。

定率性をとっている金融機関では、借入金額が大きくなると10万円以上になることに注意しましょう。事務手数料の一部として、物件の調査のための出張手数料がかかる金融機関もあります。

繰り上げ返済についても、要綱をチェックしておきましょう。金融機関によっては、繰り上げ返済の際にも事務手数料がかかります。

不動産投資ローンの保証料

不動産投資ローンを組む場合には、ローンの保証会社と契約することが通例となっています。この保証会社に支払う料金が、不動産投資ローンにおける保証料です。

保証料の支払方法は、一括で支払うか金利を上乗せして支払うかの2種類です。一括で支払う場合は、借入金額の2%ほどを契約時に支払います。金利を上乗せする場合は、0.2%~0.3%ほどを上乗せした利息を支払う形です。

保証料は、借り主の信用度や支払いの期間により異なります。支払う総額としては、一括で支払うほうが低額です。

金利を上乗せする場合、初期費用は抑えられる反面、毎月の支払いは多くなります。ローンの返済に余裕を持つためにも、支払方法は慎重に選びましょう。

印紙代

ローンの契約書である「金銭消費貸借契約書」と、物件の購入にかかわる「不動産売買契約書」には、印紙を貼り付ける必要があります。印紙は、これらの課税文書に対する税金を支払うためのものです。

印紙税の金額は、経済取引の規模によって税率が異なる累進課税制です。契約書に記載している金額が1,000万円~5,000万円の場合は、2万円の印紙代がかかります。5,000万円~1億円では6万円です。

印紙を貼り付けなかったり消印をしなかったりすると、税額の3倍にあたる過怠税を支払うことになるため注意が必要です。

印紙税の税率は変更になる場合もあります。国税庁のホームページで最新情報をチェックしてから、印紙は購入しましょう。

登録免許税

不動産を購入する際には、所有権や抵当権にかかわる複数の登記が必要です。これらの登記を「不動産登記」と呼びます。不動産登記にかかる国税が登録免許税です。

所有権にかかわる不動産登記には、新築の物件では所有権保存登記、中古の物件では所有権移転登記があります。所有権保存登記の税率は4%、所有権移転登記の税率は2%です。

登録免許税は「課税標準」に税率をかけて計算します。不動産登記の場合、課税標準にあたるのは物件の購入価格ではなく「固定資産税評価額」です。

不動産投資ローンを組むと、金融機関に物件の抵当権を設定します。抵当権設定登記にかかる登録免許税は、借入金額の0.4%です。

固定資産税・都市計画税

固定資産税や都市計画税は、1月1日の時点での不動産所有者が納税する地方税です。物件を購入すると所有権が移り、納税義務が発生します。これらの税金は、セットで納税するのが原則です。

1月1日から物件の引き渡しまでは、売り主が物件を所有しています。引き渡し日の前後で納税額の日割りをして、売り主と買い主で費用を分担することが通例です。売り主が一括で納税して、買い主は売り主に費用を支払います。

固定資産税の納税額は、物件の固定資産税評価額の1.4%です。都市計画税は固定資産税評価額の0.3%が上限ですが、市町村によって課税金額は異なります。

都市計画税は、都市計画区域にある不動産にのみ課税することが原則です。物件によっては都市計画税がかからないこともあります。

司法書士報酬

前述のとおり、不動産を取得する際にはさまざまな登記が必要です。登記の手続きは自分でもできますが、プロに依頼したほうが確実といえます。不動産登記の専門家は、司法書士です。

司法書士に対する報酬は、司法書士事務所によって異なります。費用の目安としては、登記の手続きや登録免許税の実費をあわせて10万円ほどです。

不動産登記では、売り主から権利証や印鑑証明書などの重要な書類を預かります。売り主と買い主の両方にとってリスクが高いという側面もあり、不動産登記は司法書士に任せることが一般的です。

火災保険料

不動産投資ローンを組む場合には、金融機関に物件の抵当権を設定します。金融機関から見れば、物件そのものが担保です。担保を守るために、火災保険への加入が融資の条件に入ります。

火災保険料の金額は、物件を造り直すことに必要な金額である「再調達価額」を基準にすることが通例です。マンションの場合は、10年間で10万円ほどの火災保険料がかかります。壊れやすい木造の物件では、鉄筋コンクリート造の3倍ほど高くなると考えておきましょう。

火災保険の補償内容には、水災補償や風災補償が含まれるかどうかのチェックも大切です。洪水や台風の被害に対する補償があるかどうかは大きな違いです。

火災保険に加入すれば、地震保険にも加入できます。物件を長期的に運用していくかぎりは、自然災害による被害と修繕費のリスクにも意識を回しましょう。

不動産価格の違いによって初期費用は変わってくる

ここまでご紹介した初期費用を合算すると、おおよそ80万円〜100万円です。どのような不動産投資ローンを利用するか、物件の固定資産税評価額がいくらかという要素により総額は異なります。

不動産投資ローンを利用すれば、2,000万円の物件の購入も可能です。最低限の自己資金として80万円〜100万円ほどがあれば、マンションオーナーになれます。

不動産取得税と初期費用の関係

不動産取得税は、物件の購入者に対する地方税です。国ではなく都道府県に納めます。物件の所有権を取得すると納税の義務が生まれますが、購入時には納税しません。一般的に納税通知書は、購入してから3か月~6か月後に届きますが、場合によっては1年後に届くケースもあります。

収益用の不動産にかかる不動産取得税の税率は4%です。この税率は、物件の価格ではなく固定資産税評価額にかかります。

支払いのタイミングが遅いとはいえ、初期費用に含めて考えるのが無難です。たとえば、固定資産税評価額が1,000万円の物件なら、40万円を数か月後に納税します。不動産取得税の納税も加味して、自己資金を準備しましょう。

20代や30代のサラリーマンであっても、不動産投資ローンを利用することでマンションオーナーになれます。慎重に投資するのであれば、物件の価格の8%~10%の自己資金があれば安心です。

不動産投資の頭金はいくら必要？

ここまでご紹介した初期費用は「諸経費」にあたります。不動産投資ローンを利用する場合には、頭金をいくら入れるのかということも検討しましょう。

不動産投資ローンの頭金は、物件の価格の1割~2割ほどが目安です。1,000万円の物件なら100万円〜200万円を見ておきましょう。

頭金を多く入れたほうが、利息の支払いは楽になるという発想もあります。しかし、不動産取得税のように遅れてやってくる支出があることも意識しておくことが大切です。

無理をして頭金を多く支払って、自己資金が底をついてしまわないように、ある程度の支出には耐えられる資金を手元に残しておきましょう。

不動産投資の初期費用を抑えるポイント

ここまでご紹介したように、不動産投資の初期費用は頭金も含むものとして考えましょう。頭金まで考えると、初期費用は高額になると思うかもしれません。

ここでは、不動産投資の初期費用を抑えるポイントをご紹介します。手元に残る自己資金とのバランスを加味して、節約することも考えてみましょう。

交渉で仲介手数料を下げてもらう

不動産投資の仲介業者を通して物件を購入する場合、売買契約が成立すれば、成功報酬として仲介手数料を支払います。

仲介手数料の金額は、一定ではありません。不動産投資会社からの提示額はあるものの、交渉することで安くしてもらえることもあります。

交渉の内容次第では、担当者のモチベーションを下げてしまうことに注意しましょう。自己資金に不安があるなど、検討の余地がある正当な理由が必要です。

頭金を減らす

初期費用として80万円〜100万円かかるとお伝えしましたが、不動産投資ローンの頭金を支払う場合には費用はふくらみます。不動産投資ローンの頭金を減らすことによって、初期費用の総額を抑えることも可能です。しかしこの方法には、いくつかの懸念があります。

頭金の金額は、不動産投資ローンの審査にかかわる項目です。頭金を少なく設定することで、融資の条件が厳しくなり審査に通らない場合もあります。

頭金の金額を少なくすると初期費用の総額は少なくなりますが、借入金の総額は大きくなります。借入金の総額が大きいということは、利息の負担が大きくなることにつながり、賃貸経営を圧迫する可能性があることには注意しましょう。

まとめ

不動産投資の初期費用は、どのような物件を購入するのかによって変わります。どのような不動産投資ローンを利用するのか、節約できる項目は何かを検討すると良いでしょう。

初期費用についての知識を深めることで、想像よりも少ない自己資金で不動産投資ができることに気づくはずです。

物件を選ぶ際には、不動産投資会社とも連携していきます。信頼できるパートナーを選び、間違いないスタートを切りましょう。不動産投資にかかる費用についてわからないことがあれば、株式会社トーシンパートナーズにご相談ください。