株式会社トーシンパートナーズ

不動産投資を始める際は、物件を購入するためにローンを組むケースが多く見られます。銀行をはじめとする金融機関から融資を受ける場合がほとんどですが、金融機関の種類や選び方をご存じない方も多いのではないでしょうか。

そこでこの記事では、不動産投資ローンの種類などについて銀行にフォーカスして詳しく解説します。年収別の選び方もご紹介するので、それぞれの現状に合ったローンが選択できるでしょう。また、借り入れまでの流れも解説します。

不動産投資ローンの融資を受けられる銀行の種類

不動産投資ローンの融資を受けられる銀行は、全国に展開するメガバンクから店舗を構えないネット銀行までさまざまです。金利や審査方法が異なるため、自分に適した銀行を選べるよう知識を蓄えましょう。ここでは、メガバンクやノンバンクといった5種類の金融機関の特徴と審査の難易度を解説します。

メガバンク（都市銀行）

普段の生活にも深く関わっていて、金融機関の中でもイメージしやすいのがメガバンクでしょう。都市銀行とも言われ、一般の投資家より資産家や企業への融資を重視する傾向があります。投資が対象外となるわけではありませんが、審査の難易度は高いと考えたほうが良いでしょう。

審査基準として、過去に行ってきた事業の実績がチェックされるケースもあるようです。難易度が高い分、融資額の上限や金利が優遇される点は魅力と言えるでしょう。

地方銀行

地方銀行の場合、メガバンク以上に融資を受けられる方が限られます。地方銀行ごとに対象とするエリアが異なるためです。投資する物件があるエリアや自分が住んでいる地域によって、選択できる地方銀行が変わる点を覚えておきましょう。

審査の難易度は、メガバンクに比べて低い傾向があります。ただし、金利の高さには注意が必要です。多くの投資家に積極的な融資を行っているわけではないので、ある程度の資金や収入属性は必要と言えるでしょう。

信託銀行

メガバンクのような銀行業務に加え、不動産や株式の信託業務を行っているのが信託銀行です。銀行の中では比較的金利が低いと言われています。長い歴史を持つ大規模な信託銀行も利用できるため、安心感を得たい方におすすめです。

ただし、手数料を考慮する必要があります。契約や運用に関わる手数料によって、予想以上の費用がかかるかもしれません。借り入れる金額や期間にもよりますが、資金に余裕があれば審査に通ることが期待できるでしょう。

ノンバンク

お金を一定期間預けるシステムはなく、融資や立て替えに特化したのがノンバンクです。厳密には銀行とは異なりますが、ノンバンクでも融資は受けられます。

クレジットカード会社や消費者金融が代表的な例です。審査の難易度は低く、ある程度収入が安定している方なら契約しやすいでしょう。また、申し込みから審査完了までが早いので、スピーディな契約をしたい方に向いています。一方、金利が高めに設定されている点はデメリットです。

ネット銀行

店舗に足を運ぶのが面倒という方におすすめなのが、ネット銀行です。インターネット上に店舗を構えており、審査の申し込みや結果の報告、契約の締結が全てオンラインで完結します。

他の銀行に比べて、金利が低いのが特徴です。一方、審査の難易度は高くなっています。担当者と直接面談を行う機会がなく、投資への意欲や人柄では判断できないため、審査を厳しくしているようです。

不動産投資ローンには2種類ある

不動産投資ローンには、「アパート・マンションローン」と「プロパーローン」があります。それぞれ融資の条件や借入額の上限が異なるので、自分に合った方法を見極めましょう。ここでは、2種類の不動産投資ローンの特徴やメリットについて解説します。

アパート・マンションローン

あらかじめ設定された融資条件や審査基準を満たすことで、融資を認められるのが「アパート・マンションローン」です。「アパートローン」と呼ばれる場合もあります。

物件や投資家によって審査基準が変わらないのが特徴です。融資条件に一致するかどうかで判断するので、結果が出るまでの期間が短い傾向があります。すでに出来上がっている既製品をイメージすると分かりやすいでしょう。

借入額の上限は、多くの場合、年収を基準に設定されます。一般的には年収の7倍~8倍が目安で、年収800万円の方であれば5,600万円~6,400万円が上限です。審査基準を把握しやすい反面、審査の結果は収入状況や属性に左右されます。

プロパーローン

融資条件や審査基準が決まっているアパート・マンションローンに対して、投資家の資産や事業実績を見て融資を決めるのが「プロパーローン」です。複数の情報を考慮しながら審査を進めるので、結果が出るまでの期間が長くなる傾向があります。

一方、借入額の上限を引き上げやすい点は魅力と言えるでしょう。実際の上限は投資家の状況によって変動しますが、1億円を上回る融資を受けられるケースもあります。審査期間にこだわらず、高額の融資を受けたい方に向いている方法と言えるでしょう。

また、保証会社の保証が必要ないので保証金はかかりませんが、保証人もしくは連帯保証人が必要です。

不動産投資ローンの金利の種類

不動産投資ローンの借入先やプランを考える際には、金利に関しても理解を深める必要があります。全期間一律の金利とは限らないため、どのような仕組みがあるか確認しましょう。不動産投資ローンには、主に3種類の金利があります。ここでは、それぞれの特徴や注意点について詳しく見ていきましょう。

変動金利

一定期間ごとに金利を見直すのが「変動金利」です。他に比べて金利が低い場合が多く、ローンの支払総額を減らしたいときに有利なプランと言えるでしょう。

デメリットは、金利が変動するタイミングは予想しにくく、金利が一定の商品に比べると計画通りに運用しにくい点です。金利が上昇すれば月々の返済額や支払総額が増えますが、逆に下落すれば投資効率が良くなります。ただし金利は上下するものなのでメリットになる場合もあればリスクになる場合もありますのでその点をふまえて選択しましょう。

選択型固定金利

契約者が決めた一定期間に限り固定金利が反映されるのが「選択型固定金利」です。不動産投資ローンの場合、3年~5年が一般的ですが、10年以上の固定金利期間を選べるプランもあります。

変動金利に比べて金利は高いものの、金利の変動リスクを軽減するのに有効な選択肢と言えるでしょう。一定期間が経過したあとは、固定金利と変動金利のいずれかを選びます。経済状況や金利を見ながら返済を続けたい方はメリットが得られるでしょう。

全期間固定金利

金利の変動リスクが不安な方には、「全期間固定金利」をおすすめします。金利の変動の有無に関わらず、借入時に決定した金利で返済を続けるプランです。リスクの低さは魅力ですが、変動金利に比べて金利が高いことを理解した上で利用しましょう。

また、市場の金利に左右されないため、完済までの支払いをシミュレーションしやすいというメリットがあります。ただし、全期間固定金利のプランを取り扱う金融機関はあまり多くありません。金利プランを重視するなら、商品の有無を確認したほうが良いでしょう。

不動産投資ローンを利用する際に注意すべきこと

「金利が安い」「限度額が大きい」といった理由だけで不動産投資ローンを選ぶと、返済が生活を圧迫するかもしれません。ローンを選ぶ際には、複数の観点からプランを見極めましょう。ここでは、不動産投資ローンを利用する際の注意点を3つご紹介します。

属性に合った不動産投資ローンを選ぶ

融資を受けられるかどうかを左右するのは、投資家自身の属性です。高収入でも融資を受ける物件価格が極端に高かったり、他の金融機関と複数のローンを契約していたりすると、返済能力がないと見なされる恐れがあります。

融資を受ける金融機関や金利プランを選ぶときは、自分自身の属性を明確にしましょう。銀行によって異なる特徴や傾向を理解した上で、自分の属性に合っているか見極めます。例えば、年収1,000万円を超える属性の高い方は、借入額や金利が優遇されるメガバンクも視野に入れても良いでしょう。

一方、商品によって年収倍率や返済比率の条件が異なりますが、収入が少なく属性も低い方は選択できる商品が限られてしまう傾向があります。金融機関にとっては返済能力が低いほどリスクが高くなるため、融資を回収しやすいよう条件を厳しくするためです。自身の経済的な状況を加味し、無理のないプランと納得できる商品のバランスを見極めましょう。

初期費用や事務手数料を踏まえて借り入れする

返済額をシミュレーションする際に把握しておきたいのは、建物や土地の購入代金以外にかかる初期費用や事務手数料です。代表的な諸費用には、以下のような項目があります。

ローンを契約した金融機関以外にも、不動産会社や司法書士に支払う諸費用が必要です。これらの費用を含めてローンを組むのか、物件の購入代金のみを借り入れるのか、判断しなければなりません。

諸費用だけでも少なからず資金は必要になるため、必要な金額を全て算出し、場合によっては諸費用ローンの活用も視野に入れてプランを決めると安心です。正確な金額が分かれば、自己資金として用意する金額も明確になるでしょう。

物件探しを先に行う

投資用物件を決めないまま金融機関やプランを選ぶのは現実的ではありません。借入先の候補をある程度絞る必要はありますが、先に行うのは物件探しです。

投資した物件が担保となる点は、不動産投資ローンならではの特徴と言えるでしょう。そのため、投資する物件の価値によって、審査結果が変わる可能性があります。物件の購入代金をローンで賄うためには、担保価値を評価してもらわなければなりません。

また、購入する物件が決まっていれば、収入状況に物件の価値を加味したより正確なシミュレーションができます。不動産会社にアドバイスを受けながら、焦らず慎重に進めましょう。

不動産投資ローン借り入れまでの流れ

不動産投資ローンの契約を予定している方は、借り入れまでの流れを把握しておくと安心です。特に準備段階が重要なため、契約がスムーズに進められるよう手順をしっかりと確認しましょう。ここでは、不動産投資ローンの借り入れまでの流れを3つのステップに分けて解説します。

1.ローン審査の申し込み準備をする

ローン審査の申し込みの前の段階で、提出する必要のある書類を全てそろえておくと契約までの流れがスムーズになります。主な提出書類は以下の通りです。金融機関によって異なる場合もあるため、事前に確認してから準備を始めると良いでしょう。

2.ローン審査の申し込みをする

金融機関の担当者による投資家の属性や物件の確認が終わると、審査の申し込みの可否が知らされます。可能と判断されたら、本格的な申し込みに進みましょう。連絡が来るまでの期間は、早ければ数日程度、遅い場合は数週間かかります。この段階で、申込書や必要書類の提出を求められることもあります。

提出した書類による審査が完了すると、再度担当者から連絡が入ります。審査にかかる時間は数週間から1か月程度です。無事審査に通れば、詳しい契約内容が告げられます。

3.融資手続きを行う

審査に通ると、融資に関する手続きに移ります。一般的な契約内容は以下の通りです。手続きを行う場所や必要書類は事前に確認しておきましょう。

以上の手続きを終えると、投資用物件の購入が可能となります。融資が適用されていないといったトラブルがないよう、決済日の確認も重要です。購入後は契約内容にのっとって返済をします。

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まとめ

不動産投資ローンで融資を受ける際は、メガバンク、地方銀行、信託銀行、ノンバンク、ネット銀行といった複数の金融機関から借入先を選べます。審査の難易度や条件が異なるため、どの金融機関やプランが自分と合っているか、しっかりと見極めましょう。

不動産投資ローンを選ぶときは、自分の属性を把握したり諸費用を考慮したりすることも大切です。契約を進める上で不安がある方は、ぜひトーシンパートナーズにご相談ください。悩みや疑問を解消しながら、経済状況や考えに沿ったプランをご提案します。