株式会社トーシンパートナーズ

マンション経営を始めるにあたって、ローンについて詳しく知りたいという方もいるのではないでしょうか。

マンション経営はアパートマンションローンを利用して少ない自己資金で始めるのが一般的です。アパートマンションローンの審査基準や審査に通るためのポイントを把握することで、将来的な資産形成や資産運用に向けたマンション経営ができます。

年金や生命保険の代わりにもなるマンション経営を賢く始めましょう。そこでこの記事では、アパートマンションローンの特徴や審査基準、審査に通るためのポイントを紹介します。

マンション経営に必要なアパートマンションローンとは？

物件を購入する際、本人や家族が住む住宅には「住宅ローン」を利用しますが、マンション経営のための物件には「アパートマンションローン」を利用します。少ない自己資金でマンション経営を始めるのに必要なアパートマンションローンの特徴や住宅ローンとの違いを見ていきましょう。

アパートマンションローンの特徴

マンション経営を行う投資家の多くは、ローンを利用して収益用不動産（投資用の物件）を購入します。収益用不動産である1棟マンションやワンルームマンションの購入に利用するのが、都市銀行、地方銀行、信用金庫、ノンバンクといった金融機関が提供するアパートマンションローンです。融資された資金は収益用不動産のリフォーム費用や建築費用に充てても構いません。

収益用不動産という大きな資産を少ない自己資金で手に入れるには、アパートマンションローンの利用は必須といえるでしょう。

住宅ローンとの違い

本人や家族が住む住宅を購入する際に利用するのが、住宅ローンです。一方、賃貸経営を行うマンションを購入するときは、アパートマンションローンを利用します。

一般的に、住宅ローンの融資額は年収の6倍~7倍程度が上限ですが、アパートマンションローンでは条件次第で年収の10倍以上の融資を受けることも可能です。収益用不動産は賃貸経営による収益を生むため、本人の属性に加えて物件の収益性も考慮して融資可能な額を審査します。

アパートマンションローンを利用できる金融機関の種類と特徴

アパートマンションローンは都市銀行、地方銀行、信用金庫、ノンバンクといった金融機関が提供しています。金利の設定には差があり、金利が低い場合は審査基準が厳しく、金利が高ければ審査基準は緩いのが一般的です。ここでは、それぞれの金融機関の特徴について解説します。

都市銀行

都市銀行（メガバンク）は数ある金融機関の中で最も金利が低く、審査基準が厳しいことが特徴です。金利は1％程度というケースもありますが、融資を受けるには700万円以上の年収が必要といわれます。

審査のハードルは高いものの好条件なので、最初に検討したい金融機関です。銀行によって審査基準や重視するポイントは異なるため、情報収集と詳細な比較を行い、まずは有利な条件の金融機関を探しましょう。

地方銀行

地方銀行は都市銀行に次いで金利が低く、都市銀行ほど審査基準が厳しくないのが特徴です。金利はさまざまですが、1％台や2％台というケースもあります。審査基準は都市銀行ほど厳しくないとはいえ、年収500万円以上は必要なのが一般的です。

融資を受けられるエリアは支店の近隣に限られる場合が多く、融資額の上限が決まっている金融機関もあります。物件との相性を検討する必要はありますが、都市銀行の次に検討したい金融機関です。

信用金庫・信用組合

信用金庫や信用組合は地方銀行より金利が高い分、審査基準は緩めであることが特徴です。金利は3％程度が目安ですが、金融機関によっては1％台というケースもあります。年収の審査基準が300万円以上という金融機関もあり、現実的な選択肢といえるでしょう。

ただし、融資を受けられるエリアは支店の近隣に限られます。融資額の上限が低い場合もありますが、地方銀行とともに検討したい金融機関です。

ノンバンク

ノンバンクは融資専門の金融機関で、他の金融機関より金利が高く、審査は緩いことが特徴です。金利は4％前後というケースが多く、月々の返済の負担は大きくなります。資産運用という観点で見ると、あまりおすすめできません。審査は比較的通りやすいので、他の金融機関のアパートマンションローンが利用できない場合に限り最後の手段として検討するとよいでしょう。

ただしノンバンクで忘れてはならないのが提携先の確認です。投資用不動産を専門で取り扱う企業と提携している場合は、取り扱い物件の担保評価は高くなりやすく、購入価格に対して100％の融資を受けられ、通常より良い条件の金利で融資を受けられる場合もあります。相談先の不動産会社に提携金融機関で融資を受けられるか確認して損はありませんので、必ず聞くようにしましょう。

アパートマンションローンの2つの審査基準

アパートマンションローンは収益用不動産に特化したローンで、居住用不動産を購入する際の住宅ローンとは審査の考え方が異なります。融資を受ける本人の属性も重視されますが、より重要なのは物件の収益性や資産価値です。アパートマンションローンの審査基準は物件選びにも影響するため、マンション経営を始める際に必要な知識といえるでしょう。

融資を受ける人の属性

住宅ローンとは異なり、アパートマンションローンは賃貸経営による家賃収入を返済原資とします。ただし家賃収入だけに依存して返済能力を評価すると空室リスクがあるため、融資を受ける方の勤務先、勤続年数、年収、既存借入額といった要素も重要な審査基準となります。

年収に関しては、金額の大きさよりも安定性を重視する傾向があります。一般的に、年収の高い個人事業主よりも、金額はやや少なくても公務員や大企業の社員のような安定した職業に就いている方が有利です。

また、収入面の条件が厳しくても、本業以外の収入がある方や購入する物件以外に潤沢な資産がある方は比較的審査に通りやすくなるでしょう。

マンションの資産価値

アパートマンションローンでは購入する物件自体を担保とし、家賃収入を返済原資とするため、物件の資産価値や収益性も重要な審査基準です。

収益性の評価基準は金融機関によって異なりますが、「表面利回り」を見れば簡単な評価ができます。表面利回りとは、物件価格に対する年間家賃収入の割合です。例えば、2,000万円の物件の年間家賃収入が100万円なら表面利回りは5％、1,000万円の物件の年間家賃収入が100万円なら10％と計算できます。

また、物件を購入する際には土地と建物の両方を購入するため、資産価値の評価も重要です。物件が新築で立地もよければ、物件価格が高いので表面利回りは低くなる恐れがありますが、資産価値は高いと評価されます。一方、立地が悪い中古物件は、表面利回りが高くても資産価値は下がるでしょう。

アパートマンションローンの融資審査の流れ

アパートマンションローンでは、「事前審査」と「本審査」の2段階で融資が可能かどうかを判断します。金融機関によって異なる場合もありますが、まずは購入する物件を決めて、金融機関に必要書類を提出し事前審査を受けましょう。必要書類には、物件の概要書、事業収支計画表、事前審査申込書、本人確認書類、源泉徴収票といったものがあります。

事前審査を通ると、続いては本審査です。この段階で、物件の売主と売買契約を結びます。正式な借入申込書や売買契約書を提出し、本審査に申し込みましょう。金融機関との面談を経て融資を受けることが決まれば、ローン契約や抵当権の設定を行い、融資金の振り込みや物件の引き渡しを行います。

アパートマンションローンの審査に通るためのポイント

安定した返済の継続を前提としたアパートマンションローンの融資を受けるには、金融機関に対して収益性や返済計画をアピールすることが重要です。金融機関によって審査基準や条件はさまざまで、審査に通らないリスクもあります。自身の属性に合った商品やプランを選び、複数の金融機関に交渉してリスクヘッジを行うことも良いかもしれません。

きちんとした事業収支計画表を用意する

金融機関は物件の収益性や資産価値を評価します。同時に、融資を受ける本人がしっかりと返済計画を立てていなければなりません。

審査を申し込む際には、物件の収益性や返済計画をまとめた「事業収支計画表」を用意しましょう。事業収支計画表には、賃貸経営の収支見込みをローンの返済額や返済期間を含めて書きます。賃貸経営を軌道に乗せ、返済を安定して続けられるような計画を立てましょう。物件の空室リスクや修繕費の発生を加味した長期的なシミュレーションが大切です。

自身の属性に合った金融機関を選ぶ

都市銀行は金利の低さが魅力ですが、将来的に別な物件を購入することを考えると条件が厳しく、審査基準を満たせない場合があります。金融機関ごとに審査の厳しさや融資条件は異なるので、自身の属性に合った金融機関を選びましょう。

審査を受ける前には、勤続年数や資産状況といった情報を整理し、なるべく高い評価を受けられるような状態に整えておくことも重要です。

複数の金融機関に交渉してみる

自身の属性に合った金融機関を見つけたとしても、審査に通らないかもしれません。融資を受けられずマンション経営のスタートが遅れると、綿密に立てた事業計画も修正が必要になります。融資に関しては、複数の金融機関を検討の視野に入れておきましょう。

複数の金融機関に相談すると、審査のリスクヘッジになることに加えて、複数の中から最適な商品を選ぶ余裕が生まれます。

マンション経営の資金計画を立てるコツ

アパートマンションローン選びは、マンション経営による資産形成がスピーディーに進むかどうかを左右します。借入期間や借入額をしっかりと検討して、返済計画のシミュレーションをしましょう。修繕費用やリフォーム費用のような支出や、損益通算による節税対策を検討することも重要です。

借入のシミュレーションをする

長期的な資産形成や資産運用という観点で見れば、借入期間や借入額から月々の返済額をシミュレーションし、無理なく返済できるかどうか判断することが重要です。

借入期間の設定には、15年程度の短期ローンもあれば30年や35年といった長期ローンもあります。金融機関によっては短期と長期を併用した商品も提供しているので、希望する借入期間や借入額に合ったローンを選びましょう。

修繕費用やリフォーム費用を計算に入れる

物件は時間がたてば劣化し、機能が時代に合わなくなるケースがあります。入居者がいない物件からは家賃収入を得られません。マンション経営では物件の魅力を維持していくことも重要です。

修繕費用やリフォーム費用は数十万円から大きな規模の物件では数百万円に上ることもあり、事前に想定していないと返済計画を圧迫するでしょう。将来的な修繕費用やリフォーム費用も計算に入れて、余裕のある資金計画を立てる必要があります。

節税対策を考えておく

マンション経営では減価償却費を経費計上するなど損益通算の仕組みを活用して節税対策ができます。減価償却費とは、物件の購入費用のうち建物にかかった金額を耐用年数で割ったもので、毎年経費として計上することが可能です。

また、マンション経営の収支が帳簿上の赤字になった場合、本業の給与所得の黒字と相殺（損益通算）することで課税される所得金額を減らせます。このような節税対策について、事前に考えて資金計画を立てましょう。

マンション経営やローンのご相談はトーシンパートナーズへ！

トーシンパートナーズは首都圏を中心に自社マンションブランドを展開し、資産形成のためのマンション経営をサポートしています。

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まとめ

アパートマンションローンの融資審査では、融資を受ける本人の属性に加え、物件の収益性や資産価値が重視されます。綿密な調査や収支シミュレーションも大事ですが、好条件の融資を受けるにはマンション経営のプロフェッショナルによるサポートが不可欠です。

トーシンパートナーズのマンション経営なら、少ない自己資金で始められ、大きな資産形成ができます。マンション経営による資産形成や資産運用をお考えの方はトーシンパートナーズにぜひ一度お問い合わせください。