ワンルームマンション経営のメリットとリスクは?
成功のポイントも解説

不動産投資コラム
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資産運用のひとつである「ワンルームマンション経営」は、金銭的なメリットを多く得られる方法です。初心者にもおすすめできる内容ですが、リスクや失敗への不安を大きく感じる方もいるのではないでしょうか。

そこでこの記事では、ワンルームマンション経営における魅力的なポイントやリスクについて詳しく解説します。失敗の原因を知ることで、成功率を高めるプランニングにも役立つでしょう。後半では、リスクを避けながら資産形成につなげるコツもご紹介します。

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ワンルームマンション経営を始めるメリットは?

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投資スタート時から将来の資産形成まで、ワンルームマンション経営で得られるメリットはさまざまです。まずは、具体的にどのような魅力があるのか理解を深めておきましょう。自己資金を用意する余裕がない方にとっても、採算性の高さを実感しやすい方法です。3つの項目に分けて、メリットの詳細をご紹介します。

元手資金が少なくても不動産投資を始められる

マンション経営全体で見たとき、購入費用を抑えやすいのがワンルームマンションの特徴です。ファミリーマンションのように広い部屋ではないため、物件価格が比較的低く、投資資金を抑えたい方にも向いています。

ある程度の自己資金はあった方が安心ですが、「いくら用意しなければならない」といった条件はありません。金融機関などから融資を受けられれば、月々の支払いは家賃収入を充当できるため負担も抑えられます。投資のために大金を使うのが不安な方も、メリットを感じられるでしょう。

節税効果が期待できる

家賃収入や資産形成の他に挙げられるのが、減価償却費が大きな影響をもたらす節税効果です。購入したマンションの代金は、法律で定められた「耐用年数」を基に減価償却の項目で処理されます。自宅用の購入では計上できないため、不動産投資ならではの特性ともいえるでしょう。

固定資産税など他の経費と異なるのは、減価償却費には「実質的には出費がない」という点です。購入したマンションそのものが経費の対象になるイメージで、ローン返済の利息とは別の区分で効果を得られます。

加えて、遺産相続時に発生する「相続税」の節約にも効果的とされています。不動産は財産としての評価方法が複数あり、現金よりも評価額が下がる傾向にあるためです。相続税は相続を受ける側に納税義務が発生するため、自身の子供世代に負担をかけないために検討されるケースだけでなく、自身が納税時に困らないよう親にすすめる方も増えました。

将来的な生活のための資産運用ができる

不動産投資の本質的な目的は、「将来に向けた資産形成」という点にあります。多くの場合はローンを組んで物件を購入し、家賃収入を毎月の支払いに充当するため始めてからすぐに大儲けできるものではありません。リフォームや管理費などの経費も必要ですが、数十年後には投じた資金よりもはるかに大きな資産が築き上げられている仕組みです。

他の金融商品の場合、自己資金を積み上げるか増やした資金を再投資して大きくしていくためたくさんの元手が必要になりますが、ワンルームマンション経営は他人資本を自分の資産に置き換えることで自分自身には大きな負担をかけずに、長期的な資産形成へとつなげることができます。

ワンルームマンション経営のリスクとは

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魅力的な要素を多く含むワンルームマンション経営ですが、成功へ導くためにはリスクを理解する必要があります。対策を練ったうえで実践に移る過程でもこの点は重要となるため、懸念される注意点をしっかり把握しておきましょう。物件の価値だけでなく、ローン返済にかかる金利の変動もリスクのひとつです。特に注意したい5つのポイントをご紹介します。

空室のリスク

ワンルームマンションに関わらず、不動産投資全体のリスクとして挙げられるのが「空室」です。入居者が見つからないまま長期間経過すると、経費や税金などの固定費ばかりが掛かりたくさんの損をしてしまうことになります。こうした結果を避けるためには、以下のような対策が必要です。

  • 物件選びの際に、賃貸需要のあるマンションかどうかを見極める
  • 営業力の高い専門業者に、入居者募集の宣伝を依頼する
  • 定期的なメンテナンスで住みやすい環境を維持する

災害のリスク

地震大国といわれる日本においては、震災で建物が崩壊する恐れもあります。台風で屋根が壊れたり、火災で部屋が使えなくなったりといったリスクも考えられるでしょう。災害は予測が困難なため、回復にかかる負担を軽減する対策が重要です。

火災保険や地震保険に加入することで、万が一の事態も金銭的負担を和らげられます。保険料の金額も明確にした上で、無理なく支払いできるプランを選びましょう。損壊した場所ではなく、「なぜ損壊したか」「何による損害か」が適用の基準になる点も把握できると安心です。

家賃下落のリスク

一般的に、建物は築年数が長いほど家賃が安くなる傾向にあります。ワンルームマンションの場合もほかの物件と同様に、賃貸がつかなくなれば初期に決めた家賃から減額を迫られるリスクを把握しておきましょう。

入居者を獲得できない理由は様々ありますが、建物は少しずつ劣化していきますので修繕やリフォームが計画的になされなければ適正な家賃とみなされず賃貸がつきにくくなってしまうことを理解しておきましょう。一時的な出費があったとしても空室によって家賃収入が入らなければマンション経営全体のバランスが崩れてしまうため、将来的な収益を目標に計画しましょう。入念にリサーチを行うことで、家賃の下落を抑えるための対策も実行しやすくなります。

資産価格下落のリスク

将来的な資産形成に関わるリスクが、「資産価値の変動」です。所有しているマンションを売却するとき、想定より安い金額が提示されるかもしれません。数十年後の価値は、保証されているものではない点を理解しておきましょう。

ゴール地点ともいえる売却で損を避けるためには、物件を手放すタイミングも重要です。高い価値を持ったまま取引へ進めると、家賃収入などの収益に加えて売却益も獲得しやすくなります。

金利上昇のリスク

ローン返済の観点で押さえておきたいのは、金利の上昇による支払総額の増加です。一定期間で利率が見直される「変動金利」を選んでいる場合、市場の動向によって運用に悪影響をもたらす可能性があります。

だからといって、「固定金利」の方が有利とは限りません。利率が低下した場合、金利が固定されていれば支出は減らず、機会損失につながるためです。長期間のワンルームマンション経営でリスクを回避するためには、選択型の金利プランを選ぶ方法もあります。時期によって利率は変わるため、プロのアドバイスを聞きながら判断をすると良いでしょう。

ワンルームマンション経営で失敗する主な原因

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見えやすいメリットや大まかな収益のみで決断すると、思わぬ失敗を招くかもしれません。ワンルームマンション経営のリスクを踏まえた上で、「なぜ失敗するのか」も把握しておくことが大切です。購入から売却時まで、幅広い視野で考えてみましょう。失敗の原因として挙げられやすい、3つのパターンをご紹介します。

修繕費用を視野に入れていない

あらかじめ予測しておきたい出費の中でも、忘れられがちなのが「修繕費用」です。金融機関に返済するローン金額や管理委託手数料などに固定費に注目しすぎて、メンテナンスや修繕まで配慮できていないケースがあります。

中古物件の場合、新築物件に比べて修繕費用を要するタイミングは早いといえるでしょう。資金が十分でないまま修繕の時期を迎えると、思わぬ出費に金銭的負担を感じるかもしれません。ローン返済シミュレーションだけでなく、物件に手を加えたり修復したりする可能性も考慮する必要があります。

利回りが下がってしまう

ワンルームマンション経営で得た家賃収入や売却益と、経費などの出費を基に算出されるのが「利回り」です。利回りが大きいほど、高い収益を期待できます。老朽化などで入居者数の減少が続いた場合、利回りが低下して損失を生むかもしれません。

利回りは物件の資産価値にも影響するため、複数の観点から考えておきたい要素といえます。適切な家賃を設定す

るだけでなく、なるべく満室状態を維持しながら売却へつなげる流れが重要です。

物件がなかなか売れない

売却に適したタイミングを逃すと、買い手が見つからなくて苦労するケースもあります。購入を希望する方が現れるまで値段を下げ続けた結果、最終的には損失を生んで失敗するかもしれません。

このような失敗を防ぐためには、市場の動向と物件の需要を把握した上で時期を見定める必要があります。専門家のアドバイスを受けながら、より高く売れるタイミングで取引に臨むことが成功のきっかけとなるでしょう。

ワンルームマンション経営に成功するためのポイント

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ワンルームマンション経営を無事に資産形成の成功へと導くためには、入念な資金計画や物件の見極めに意識を向けることが大切です。メリットのみに目を奪われるではなく、リスクを理解した上で失敗を回避していきましょう。利回りの考え方や、具体的な仕組みも認識しておくと安心です。ここからは、満足のいく結果を実現するためのポイントを5つご紹介します。

バランスの取れた資金計画を立てる

ワンルームマンション経営を始める前の段階で立てておきたいのが、ローン返済なども考慮した資金計画です。定期的に支払う金額だけでなく、突発的に発生する資金にも目を向ける必要があります。資金計画を立てる際は、現状の貯蓄を以下の3種類に分けるとよいでしょう。

  • 生活費など、月々支払う必要のあるお金
  • 教育費など、近い将来使う予定のお金
  • 貯蓄用や、用途が決まっていないお金

投資用の資金に有効といえるのは、上記のうち「用途が決まっていないお金」です。これから使う予定があるお金を資金に充てると、日々の家計に支障をきたす可能性があります。

また、ローンの借入額を増やしすぎないよう注意が必要です。金利分が上乗せされることで、返済が困難になるかもしれません。家計の安定を保ち、無理なく返済できるバランスを見極めましょう。

収支のバランスを考えて投資をする

最終的に成功を実現するためには、ワンルームマンション経営で収益を獲得する必要があります。月単位の家賃収入が高額であっても、出費の方が多ければ成功といえません。収支を計算する際には以下のように明確な情報を反映します。

  • 家賃収入
  • ローン返済額や利息分
  • 固定資産税などの各種税金
  • 地震保険などの各種保険料
  • 管理費・修繕積立費

例えば、物件価格が極端に安く魅力的に思えるマンションでも、資産価値の下落率が高く売却できなくなるかもしれません。入居者が見つからず家賃収入も少ない状況が続くと、損失のリスクが高まるでしょう。特定のメリットに集中せず、幅広い観点から収支バランスを考える計画が大切です。

実質利回りを見て物件を選ぶ

対象の物件でどのくらいの収益が見込めるかを数値化する際、「表面利回り」または「実質利回り」として表されます。より具体的な金額を知りたいときは、実質利回りを見て判断しましょう。表面利回りには、マンション経営に費やした経費が含まれないためです。

実質利回りは、名前の通り実質的な収益を可視化するために算出されます。投資のために費やした金額(経費)は全て反映され、最終的に残る収益が分かる仕組みです。一見利回りが良くても経費を含めていない可能性があるため、2種類の違いを理解した上でリサーチしましょう。利回りの算出方法は以下の通りです。

  • 表面利回り:1年間の家賃収入÷物件価格×100
  • 実質利回り:(1年間の家賃収入-1年間の経費)÷(物件の購入金額+経費)×100

出口戦略を考える

ワンルームマンション経営のような投資方法においては、「出口戦略」が重要な要素といえます。売却時の価格や時期によって、最終的な収益を大きく変動させるためです。不本意な価格での売却を避けるためにも、物件を手放す時期は慎重に決断しましょう。

老朽化が進んでいる物件や築年数が古い不動産は、売り時を迷ってしまいタイミングを逃す可能性も高まります。決断しづらいときは専門家の力を借りながら、十分な収益が獲得できる金額を目指しましょう。

周辺環境の変化などが原因で、価値が大幅に変動するリスクも考えられます。焦って売却するのは危険なため、相場も加味した上でタイミングを見計らう意識が大切です。出口戦略の強化によって、収益の拡大も期待できます。

信頼できる管理会社を利用する

空室リスクの低下や資産価値の維持には、ワンルームマンションの丁寧な管理が必要です。放置する時間が長いほど状態も悪化しやすくなるため、管理会社の質は特に重要なポイントといえるでしょう。

細かい部分まで行き届いた管理が実践できると、入居者が定着する可能性も高まります。管理委託料が安価な管理会社は魅力的ですが、安心して任せられる信頼性もしっかりチェックしておきましょう。プランの展開がある場合は、継続的な委託に負担を感じない程度のバランスも大切です。

信頼できる管理会社との契約は、オーナー自身のストレス軽減にもつながります。本業がある方にとっては無駄な時間を割く必要もないため、より効率的な運用を実現できるはずです。

まとめ

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ワンルームマンション経営は、自己資金が少ない方でも挑戦しやすい投資方法です。資産形成などたくさんのメリットもありますが、リスクに関する知識はあらかじめ蓄えておきましょう。複数のパターンを想定すると、リスクヘッジの実践にも役立ちます。

物件選びや運用について不安を感じている方は、ぜひトーシンパートナーズまでお問い合わせください。充実した将来を具現化するため、魅力的なワンルームマンション経営をご提案いたします。

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