マンション経営は儲かるのか?
収入を得る仕組みとリスク対策

不動産投資コラム
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マンション経営は資産形成に有効な選択肢ですが、中には失敗するケースもあります。長期的な運用を経て将来的な収益の獲得を目指しますが、本当に儲かるのか分からず悩んでいる方もいるのではないでしょうか。

そこでこの記事では、マンション経営の基本的な仕組みから、収益を得るためのコツまで詳しく解説します。結果を左右するポイントも押さえておくと、リスクを避けながら経営を続けられるでしょう。失敗を招く要因もあわせてご紹介します。

INDEX

マンション経営は儲かる?収益を得る仕組みやルール

収益を得る仕組みやルールイメージ
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マンションを購入して運用を始める前に、基本的な仕組みとルールについて理解を深めることが大切です。専門的な知識を無理に詰め込む必要はありませんが、収益が発生するプロセスは押さえておいた方が良いでしょう。マンション経営の仕組みやキャッシュフローの考え方など、3つの項目をピックアップして解説します。

マンション経営で収入を得る仕組み

マンション経営の基本的な収入源は、賃貸契約を交わした入居者からの家賃収入です。需要が高いほど家賃を高く設定しやすく、賃貸が付き続けるマンションは価値が下がりにくく長期間の家賃収入を維持することが期待できます。

ただし、「家賃収入そのものが収益になるわけではない」という点には注意しましょう。家賃収入は購入費用を回収する意味合いが強く、マンションが実質的な収益を生み出すのは初期費用回収以降であるためです。

月単位の目先の家賃収入だけではなく、将来的な資産形成ができるかどうかが重要です。賃貸需要が高いエリアの良質な物件を購入することで、マンション自体が自身の資産となります。

マンション経営の儲けの判断基準

「マンション経営が儲かる」といわれる理由を知るためには、判断基準を押さえる必要があります。注意しておきたいのは、家賃収入による収益ではなく「最終的にいくら獲得できたか」を重視することです。

家賃収入を多く得られた場合でも、結果的に収支がマイナスとなれば「儲けた」とはいえません。購入やメンテナンスの際に費やした金額を上回らない場合は、マンション経営に使ったお金の方が多いということになります。

一時的な利益ではなく、最終的に物件を手放した際、手元に現金が残っているかどうかが重要です。長期運用を前提として、事前にシミュレーションをきちんと重ねるのが不動産投資の特徴といえます。

利益とキャッシュフローの違い

利益が発生する仕組みとともに覚えておきたいのが、「キャッシュフロー」の考え方です。利益とキャッシュフローは混同されやすい要素ですが、大まかな計算方法は以下のように異なります。

  • 利益:家賃―(各種税金+諸経費)
  • キャッシュフロー:家賃―(必要経費+諸経費+ローン返済額)

利益がプラスになりやすいのは、ローンの返済額を考慮しないためです。家賃収入が多く経費が少ない月であれば、短期的な利益は上がります。対して、「キャッシュフローを計算するとマイナスになった」というケースもあるでしょう。

マンション経営の実質的な成果を知るためには、キャッシュフローを常にチェックしておくと安心です。マンションの購入時には入念なシミュレーションをして、キャッシュフローが悪化しないようリスクヘッジを講じましょう。

マンション経営の利益に影響するポイント

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効率的な収益化を図るためには、マンションを購入する段階から慎重に選択することが必要です。物件の状態だけでなく、エリアや利便性にも注目しましょう。ローンを組む場合、上乗せされる金利の利率も結果に影響します。売却を想定し、価値の変動も考慮しておきましょう。利益と深い関係を持つ5つの要素をご紹介します。

物件選び

マンション経営の経験がない方にとって、物件選びは悩みの種ともいえるでしょう。自分の感覚で見極める力も必要ですが、専門家や不動産投資会社との相談も重要です。新築物件・中古物件の選択だけでなく、購入する物件のエリアにも注目する必要があります。

購入する物件によって、運用結果が二極化される可能性も理解しておいた方がよいでしょう。エリアの人口や周辺の環境などが変わると、将来的に期待できる利益も変動します。

不動産投資ローンの借入条件

マンション経営では、不動産投資ローンを組むケースが多く見られます。ローンを契約する際にチェックしておきたいのが、借入条件です。わずかな金利の差でも、借入額が高くなるほど最終的な支払総額は大きく変わります。借入期間も含めて、利益を出すのに適した内容であるか確認しましょう。

借入額または返済期間のいずれかを重視するのではなく、総合的に判断します。金利の利率を決定する方式も考慮し、変動タイプを選ぶ場合は上昇リスクに備えられると安心です。

空室状況

収益の減少を避けるためには、空室の発生率を減らす対策が有効です。空室率が高いマンションを経営し続けた場合、月単位の利益が獲得しづらくなります。最終的なキャッシュフローに大きな影響を与える要素ともいえるでしょう。

空室率が低い物件を選ぶことによって、このようなリスクを軽減できます。空室のリスクヘッジは入念な準備と管理が必要です。物件を選ぶときだけでなく、運用中にもしっかり意識しましょう。

修繕費用

購入費用の他に大金を要するのが、マンションの修繕です。築年数が経過するほど劣化が進むため、事前に修繕費用のシミュレーションを行う必要があります。将来的に修繕が必要になったとき、どのくらいのお金を支払うのか予測してみましょう。

大規模な修繕を短期間に複数回行うと、急激に出費が増えてキャッシュフローが悪化します。構造的な耐久性や建物自体の大きさは、修繕の規模や頻度に影響を与える要因です。明確な金額は予測しづらいものの、大まかな計画を立てると物件選定に役立つでしょう。

物件の価値

マンション経営の最終段階ともいえるのが、運用していた物件の売却です。売却時点で十分な価値が見込めない場合は、最終的な運用結果がマイナスになってしまう可能性があります。資産価値を見極める過程が重要となる点も認識しておきましょう。

マンションの売却価格は、建物の構造や劣化具合だけでなく、路線価や周辺環境によって決定されるものです。数十年後の環境は予測しづらい要素ですが、過去の傾向や立地条件の良さに注目すると判断しやすくなります。資産価値は相続税にも影響することを覚えておきましょう。

マンション経営で儲からない主な原因

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思うようにマンション経営を続けられない場合、さまざまな原因が考えられます。失敗の原因は複合的であることが多いものです。いくつかの原因を理解しておくと、実際に物件選びを始める際にも役立つでしょう。マンション経営で利益を獲得できない原因を4つの観点から詳しく解説します。

物件選びを間違っている

初期段階で発生しやすい失敗要因は、不適切な物件の購入です。代表的な要因は以下です。

  • 周辺環境が入居者のニーズを満たしていない
  • 交通の便が悪い
  • 利回りの良さのみで購入した

例えば、子育て世代が多いエリアに大規模なワンルームマンションの建設は賢明といえません。空室率を高め、長期間利益の減少が続く結果も考えられます。物件選びのコツをうまく反映し、環境と物件の相性を見極める過程が重要です。

短期的に儲けられると考えている

マンション経営で資産形成を実現するためには、「長期的に運用を続ける」という前提を理解する必要があります。投資の中には短期運用に向いた方法もありますが、不動産投資は10年、20年の長期運用が原則です。

つまり、多くの場合、マンションの購入直後から継続的に現金を獲得し続けられるものではありません。短期的な利益のみ期待すると、「儲からない」と感じるかもしれません。長い目で見て、少しずつ資産を形成していく仕組みであるということを理解しておきましょう。

資金計画がきちんとしていない

長期的な運用で希望通りの結果へ導くためには、入念な資金計画の作成が必要です。簡易的なシミュレーションのみで実践に移った場合、想定外のリスクを招いて損失が生まれるかもしれません。購入前だけでなく、運用中にもシミュレーションは調整する必要があります。

資金計画は、ローンの返済額を踏まえた上で作成することが大切です。「いつ、何に対して、どのくらい払うのか」を時系列にまとめることで、将来必要になる出費や損益の変化を予測しやすくなります。

物件をうまく売却できない

売却を決断した時点で価値が下落していた場合、思うような金額で取引できないかもしれません。周辺環境の変化や市況によっては、予想よりも低い金額を提示される可能性は考えられます。

価値の変動は環境や物件の状態により異なりますが、売却のタイミングを見極めることも大切です。継続的な家賃収入に期待しすぎてタイミングを逃すと、資産価値が下落して売却しにくくなるケースもあります。出口戦略を常に考えながら、計画的に運用しましょう。

マンション経営で儲けるための5つのポイント

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良い結果を得るためには、不動産投資関係の知識を身につけて物件選びの判断力を強化する意識が必要です。また、できるだけ自己資金を蓄えておくと、ローン返済の総額が減少して利益につなげやすくなるでしょう。ここからは、マンション経営で儲かるために実践したいポイントを5つご紹介します。

マンション経営の知識を学ぶ

不動産投資の知識が乏しいと感じる方は、専門的な情報も含めて理解を深めるのがおすすめです。利益獲得に重要な経費の取り扱いやキャッシュフローの計算、利回りについての知識は特に押さえておきましょう。

不動産投資会社に相談するのも賢明な選択ですが、全てを一任するのは適切といえません。自分自身の知識も蓄えた上で、より専門的な観点からアドバイスが受けられるように準備しておきましょう。

学びを深めることで、物件に対する考え方やチェックするポイントも変化していきます。インターネットや書籍を活用し、少しでも多くの知識を身につけましょう。

需要がある物件を選ぶ

家賃を維持できるかどうかは、物件の賃貸需要によって左右されます。直接家賃に影響するのは購入価格ではなく、入居者目線の利便性や住環境である点を理解しておきましょう。

賃貸需要の有無に注目しながら物件選びを進められると、適切な判断がしやすくなります。最寄り駅からの距離や教育施設の多さなども、賃貸需要に関わる重要なチェックポイントです。

判断しにくい場合は、周辺の物件の状況をリサーチしてもよいでしょう。満室のマンションが多いエリアであれば、同じように良好な結果が期待できます。環境の変化にも配慮し、長期的な需要を維持できるエリアを選定できると安心です。入居者の立場になって考えると、人気が集まるマンションの条件もイメージしやすくなるでしょう。

自己資金を多めにする

借入額の設定は自由ですが、むやみに高額な借入をするのはおすすめできません。借入額が多くなるほど金利負担も大きくなり、最終的な利益が大きく減少する恐れもあるためです。自己資金を多めに用意できると、利息の支払いによるキャッシュフローの悪化も軽減できるでしょう。

ただし、初期費用を支払った後も出費が続く点には注意が必要です。空室が発生したときの家賃収入の減少も考えた上で、無理なく返済できる金額・期間を見極めましょう。最適な返済プランを組むことで、ある程度の利益を上げながら完済まで運用できます。

初期費用にはマンションの購入金額の他、各種税金や手数料などの諸経費も必要です。ローンの頭金とは別で支払う費用となるため、これらも含めた金額を算出しておきましょう。

維持管理を徹底する

経年とともに劣化が進むマンションでも、丁寧なメンテナンスによって老朽化の抑制は可能です。定期的な点検と、適切なタイミングでの修繕・補修を心がけましょう。購入時の状態が持続するわけではありませんが、一定の価値を維持する効果は期待できます。

建物の良好な状態を維持できると、資産価値と賃貸需要の低下も防ぎやすくなるでしょう。定期的なメンテナンスをしておけば、思わぬタイミングで修繕を求められるリスクも軽減できるため、突然の出費に備えることができます。

自分の目で定期的にチェックできれば良いですが、管理会社に任せるのがおすすめです。本業がある方は特に管理の手間と時間を省くことができ、プロの目で適切な判断が可能となります。気になる部分は早めに相談し、大きなトラブルを生まないよう計画的に進められるとより安心です。

リスク回避のための対策をする

マンション経営を続ける上では、空室をはじめさまざまなリスクが想定されます。実際には起こってほしくないものですが、万が一の事態を想定した対策を練っておきましょう。あらゆるパターンに備えることで、効果的なリスクヘッジができます。

環境の変化による価格下落だけでなく、震災や台風で建物が損壊するかもしれません。事前に予測しづらい部分でもあるため、保険に加入したり損壊後の対応を考えたりといったプランニングが重要です。

リスクをイメージしづらい方は、不動産投資会社などのプロに相談してみるとよいでしょう。メリットだけでなく、危険性やデメリットも共有してくれる担当者であれば安心して相談できます。

まとめ

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マンション経営は、「儲かる」「儲からない」と極端な意見に分かれやすい資産運用方法です。しかし、失敗するといわれるのには、需要の低い物件選びや不十分なリスクヘッジといった明確な要因があります。準備段階の取り組みも結果に影響するため、儲かるためのポイントを押さえておきましょう。

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