マンション経営の始め方を解説!
初心者が意識すべきポイントを解説

不動産投資コラム
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マンション経営は資産運用のなかでも人気が高い方法のひとつです。しかし、長期的に収益を上げるには適切な知識を持ち、正しい方法で維持管理をしていく必要があります。

この記事では、マンション経営を検討している方が知っておくべき知識、経営において意識するべきポイントを詳しく解説します。

INDEX

マンション経営を始めるための準備

収益を得る仕組みやルールイメージ
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マンション経営はある程度のコストを必要とする投資方法であり、収益を上げるには適切な事前知識と計画が必要です。ここでは、マンション経営を始めるうえで最初に準備するべきことを紹介していきます。

マンション経営に関する知識を身につける

マンション経営を検討されている場合、必要となる経費や全体的なプロセスなど、基本的な知識を習得する過程から始めることをおすすめします。信頼できる不動産業者を探してアドバイスを受けるようにすると、マンション経営の知識を効率的に習得できます。

事前知識がない状態でマンション経営を行うと、収益につながらない物件を購入してしまうリスクが高くなります。購入してからの保守管理や運用の仕方なども把握しておかないと、マンション経営で収益を上げることは困難です。

マンションの選定

実際にマンション経営を開始するには、どのような物件を購入するかを決定する必要があります。マンションを購入する目的や予算、立地の良さなど、さまざまな要素を併せて考えることが運用効率を向上させるポイントです。立地は後から変更できない要素であり、家賃設定や入室率などにも大きく影響します。投資目的でマンションを購入する際には、運用目的や予算をある程度に決めておくことがミスを防ぐポイントです。

資金計画のシミュレーションを行う

マンション経営を滞りなく進めるには、管理費や修繕費などのランニングコストが発生することを前提として資金計画を立てる必要があります。物件を購入する際にいくら自己資金を用意するか、融資を受ける場合はどの金融機関からいくら借り入れるかを決める必要があります。融資を受ける方の業種や年収によって借りられる金額は変わってくるので、予算に見合った資金計画を立てることが大事です。

マンションの管理方法を決める

投資用マンションを購入した後は、入居者募集や入退去手続き、設備改修といった管理業務を行う必要があります。管理業務を適切に行うことで、入室率や物件価格の維持といったメリットが見込めます。

管理業務を行う際には、個人で行うか、管理業者に委託するかのどちらかの方法を選びます。管理業務にかかる時間や労力、予算などを考慮したうえで適切な管理方法を選ぶことがマンション経営の効率を向上させることにつながります。

マンション経営に必要な初期費用

マンション経営を新しく始める際には、マンションの取得費用、不動産取得税、登記費用、手続きに関わる費用、場合によっては設備工事費用などがかかる場合もあります。

また多くの場合は金融機関から融資を受けてマンションを購入しますが、取得費用以外にかかる初期費用を融資で賄う方法もあります。手元に潤沢な資金がなく、初期費用をすぐに用意できないからと言ってあきらめる必要はありません。一度販売会社へ取り扱いがあるか確認してみましょう。

マンションの種類別のメリット・デメリット

マンション経営の利益イメージ
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一口にマンションといっても、購入する部屋数や場所などによって購入する金額、メリット・デメリットは異なるものです。ここでは、マンションの分類および購入するメリット・デメリットを解説していきます。

一棟・区分

マンションの一棟買いは初期投資や維持管理にかかる費用が高額になりますが、空室による収入減のリスクを少なく抑えられるメリットがあります。一棟投資は空室が発生した際のリスクが低く、期待利回り、土地と建物を併せて購入する場合は金融機関から融資を受けやすくなるというメリットもあります。

ただし、投資金額が大きくなるため、例えば自然災害によって建物が被害を受けたりした場合のリスクもその分大きくなります。また一棟投資は家賃収入が急に少なくなるリスクがあるので、購入時期や物件の選び方が重要になる買い方だといえます。

区分マンションを購入する場合、少ないコストでマンション経営を始められるメリットがあります。またたくさんの物件を所有しなければ多くの家賃収入を得ることは叶いませんが、一棟買いと比較すると一物件当たりの金額が低くなる分次の買い手候補が見つかりやすいこともメリットと言えます。複数所有することでリスクを分散することもできるため、まずは小さく始めたいという方にとっては最適な選択肢と言えるでしょう。

都心部・地方

近年は都心部における賃貸需要が上がっていますが、エリアによっては地方物件でも高い賃貸需要が見込めます。都心部のマンションは全体的に賃貸需要が高く、空室が生じにくいというメリットがあります。家賃設定の相場が高く、築年数が経過しても入居者を確保しやすいことも都心物件のメリットです。

一方で都心物件は地価が高く、必然的に購入金額が高くなる傾向があります。また安全面が重視される傾向があるため設備投資や保守管理などを継続的に行い、物件価値を維持していくことが都心物件の運営では重要です。

地方物件は地価が安く、低コストでマンション経営を始めやすいというメリットがあります。それに伴い期待利回りが高いという点も地方物件を購入するメリットのひとつです。

ただし、地方物件は都心部と比較して空室率が上がりやすく、家賃相場も安い傾向があります。地方にいけばいくほど賃貸物件を建てられる土地は多くなり、常に新しい物件が供給されるため古くなった場合に同じ家賃設定では新しい競合物件に勝つことは難しいでしょう。また初期投資や設備管理にかかるコストは都心と地方では変わらないので、地方物件では投資効率を上げづらいというリスクもあります。他の物件と競合することを前提に、入居者確保のための差別化をしていくことが重要です。

新築・中古

マンション経営を行う上で、新築と中古のどちらを選ぶかは運用方針に大きく関わるポイントです。新築物件は設備の維持・管理にかかる費用が安く、10年後、20年後でも物件価値を維持しやすいという点が強みであるといえます。また将来的に手放す際には築年数が浅い状態で売却することが可能なため買い手がつきやすくなります。

中古物件は平均価格が安く、初期費用を安く抑えたい場合に適しています。利回りが高い物件が多いので、効率的に資産運用を行いやすいことが中古物件のメリットです。

ただし、築数十年が経過している中古物件は設備が古くなっている可能性が高く、メンテナンス費用が高額化する傾向があります。中古物件は買い手が付きづらいというリスクがあり、資産運用を目的としている場合には立地や築年数などを確認したうえで購入を検討されることをおすすめします。

初心者が初めてのマンション経営で意識すべきポイント

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マンション経営は効率の良い投資方法ですが、物件の選び方や運用方法を誤ると損失を被るリスクが上がるという側面を持ち併せています。ここでは、新しくマンション経営を始める人が知っておきたい、計画時に意識すべきポイントを解説していきます。

スモールスタートで始める

安全性を重視してマンション経営を行う場合、初期費用を安く抑えられる区分マンションを購入することをおすすめします。一棟単位で購入する手法は高額な初期費用が必要になり、失敗した際のリスクも大きいというリスクがあります。

区分マンションは融資を活用すれば初期費用をほとんどかけずに購入できる場合があります。運用管理にかかる費用が少なく、労働量はほとんど無いので、マンション経営を新しく始める方は最初に区分マンションを購入することをおすすめします。

管理しやすいマンションを選ぶ

管理しやすいマンションとは、入居者が集まりやすく、設備や外装のメンテナンスに時間や費用がかからない物件を指します。本業を持っている人がマンション経営を新しく始める場合、管理しやすいマンションを選ぶことが経営効率を向上させるポイントです。

入居者からのクレーム対応や設備メンテナンス業務、空室が出た場合の入居者募集など、マンション経営で行うべき業務は多岐にわたります。築年数や立地、設備といった条件が良い物件は管理しやすく、新しくマンション経営を始める方に適しているといえます。

災害のリスクが低い立地を選ぶ

地震や台風などによってマンションの設備が破損した場合、家賃収入が大きく減少するリスクがあります。2016年に発生した熊本地震や2019年に発生した台風15号など、日本は自然災害に直面するリスクが高い国のひとつです。

自然災害による被災リスクを抑えるには、耐久性に優れた物件を購入することが大事です。耐久性に優れた建材や工法を採用しており、海抜が高いマンションは災害による被災リスクが低い物件であるといえます。

初心者がマンション経営を成功させるポイント

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ここでは、マーケットリサーチから運用計画の策定まで、マンション経営の初心者が行うべきことを紹介していきます。

綿密なマーケットリサーチを行う

購入するマンションを選ぶ際には、物件の築年数や設備の状況、間取りなどをしっかりと把握し、比較検討することが大事です。不動産投資サイトや書類をチェックするだけではなく、場合によっては現地調査で物件を直接確認することも運用の成功率を上げるポイントです。

なお、築年数が経過しているマンションはリフォームや修繕にかかるコストが高い傾向があります。立地や間取りが良くても、頻繁に修繕費がかかる物件は収益が上がりにくくなるので注意が必要です。

他物件との競争が激しいエリアの場合、オール電化やペット応相談、インターネット対応物件であるなど、他マンションと差別化できる要素を揃えることも重要なポイントです。賃貸需要が高い物件は入室率が安定しやすく、初期投資や維持管理にかかるコストを回収しやすいというメリットがあります。

不動産会社を慎重に選ぶ

新しくマンション経営を始める場合、物件の選定や購入までの一連の手続きの進め方などを相談する不動産会社は慎重に選ぶ必要があります。特に販売物件や管理業務の質は不動産会社によって大きく異なるため信頼できる不動産会社を見つけることが成功のポイントです。

マンション経営の初心者である場合は特に運用や建物の保守管理、入居者の管理などをワンストップで依頼できる不動産会社を選ぶことをおすすめします。また契約する不動産会社を1社にすることで、マンション経営にかかる時間や労力を効率化できます。建物の定期点検やきめ細かな入居者対応など、アフターフォローが充実している不動産会社を選ぶことで、マンション経営で失敗するリスクを低減できます。

利回りだけを意識しすぎない

マンション経営において利回りの良さは重要な要素のひとつですが利回りが良い物件が必ずしも良い物件とは限りません。利回りは物件価格に対してどの程度の家賃収入が見込めるかの指標であり、約束されたものではないからです。予定通り賃貸が付き続け、順調に家賃収入を継続して得られ続ければ収益を上げやすい物件だといえます。しかし、家賃は建物の経年劣化や周辺環境の変化などによって変動する要素であり、適切な保守管理が行われていないマンションは入室率が低下し家賃が下落しやすくなります。家賃が下落し、利回りが下がってしまうような物件は買い手が付きにくくなるというリスクもあります。

建物の価値を長期的に維持するには、20年後、30年後の状況を予測したうえで購入するマンションを選ぶ必要があり、短期的な家賃収入のみを重視するのではなく、建物価格を維持、向上させることを重視することが長期的に収益を上げることにつながります。

十分な自己資金を用意する

マンション経営で失敗するリスクを低減するには、十分な額の自己資金を用意しておくことが大切です。自己資金が多いと金融機関から融資を受けやすいほか、借入額が少ない状態からマンション経営を開始することで、完済を早くできる可能性が高くなります。建物の修繕やリフォームが急に必要になった場合や金利上昇が起こった場合でも、自己資金に余裕を持っておくと素早い対応が可能です。

運用計画をしっかり立てておく

マンション経営によって得られる収益を増やすには、購入した物件を何年運用するか、いつ売却するかといった長期的な運用計画を立てておくことが重要です。借入額、建物の価値や地価の変動といった要素などを基に運用計画を組むようにすると安定した経営を行いやすくなります。

マンション経営に興味があれば
「トーシンパートナーズ」へ

マンション経営を行う上で、不動産会社の選び方は投資効率を大きく左右する要素です。マンション経営を検討されている方は、業界トップクラスの入居率を維持するトーシンパートナーズにご相談ください。

独自の物件管理システムを保有しており、2019年における入居率99.7%、家賃滞納率0.02%という優れた実績を残しています。購入後のアフターフォローをワンストップで行い、20年後、30年後も建物価値を維持するための体制を整えています。

マンション経営を検討されている方は、トーシンパートナーズまでぜひご相談ください。

まとめ

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マンション経営で収益を上げるには、物件選定から運用シミュレーションや管理まで、多岐にわたるプロセスを的確に実施していくことが必要です。マンション経営の経験を持たない方は、信頼できる不動産会社を見つけてください。トーシンパートナーズは30年以上の運用支援の実績があります。ぜひ一度お問い合わせください。

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