マンション経営を始めたいけれど、何から始めて良いかわからない、という方も多いのではないでしょうか。物件の購入から管理まですべての手続きを自分ひとりで行うのは困難です。そこでこの記事では、マンション経営を検討している方に向けて、マンション経営を検討しはじめた段階での相談先、マンション経営で生じる代表的な疑問、不動産会社の選び方、マンション経営に必要な知識について解説します。
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ここでは、マンション経営を検討しはじめた段階での相談先をケースごとにご紹介します。
ゼロからのスタートの場合は不動産会社に相談しましょう。不動産会社であれば、自分に全く知識がなかったとしても物件の紹介、プランの提案、売買契約の締結、物件の引き渡しまで、一連の手続きをサポートしてくれるからです。また、物件の選定条件を絞ることができていれば複数の物件を比較しながら選ぶことができます。不動産会社に相談するメリットは、不動産取引の進め方や必要書類の準備など、不動産に関する悩みも相談できることと知識を得るための時間と手続きにかかる労力を大幅に節約できることです。
不動産会社を選ぶ際は、マンション経営の相談ができる投資用不動産を専門に取り扱っている会社を選択しましょう。そのためにも、事前に取り扱っている物件がどのようなものか会社のウェブサイトなどで確認しておく必要があります。複数社を比較して、自分に合ったサービスを提供してくれる会社を選ぶのがポイントです。
無理のないローン金利や長期的な資金計画にアドバイスが欲しい場合は、ファイナンシャルプランナーや税理士に相談しましょう。マンション経営初心者の場合、気に入った物件を購入するために無理なローンを組み、結果的に物件を安く手放さなければならなくなるケースがあります。マンション経営は長期的な資産形成であるため、現時点の収入や預貯金、今後の収入などを踏まえて長期的な計画を立てる必要があります。お金の専門家に相談すれば、ローンの組み方や資金計画に関する適切なアドバイスをしてくれるでしょう。
ファイナンシャルプランナーや税理士に相談するメリットは、客観的な視点からアドバイスをしてもらえる点です。ファイナンシャルプランナーや税理士は顧客の現在の経済状況を基に適した投資プランを提案するため、マンション経営を必要以上に推してくることはありません。とはいえ、不動産投資に関する戦略的なアドバイスができない場合もあるため、ファイナンシャルプランナーや税理士を選ぶ際は不動産投資に強いかを確認しておくことが重要です。
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土地や建物を相続等で手に入れたものの、具体的なプランがない場合は、土地活用プランナーに相談しましょう。建物を解体後、更地にしてマンション経営をする、土地と建物を手放してより条件の良いマンションを購入する、どのような選択が最も適しているかアドバイスをしてもらえます。
土地活用プランナーであれば、資格に基づく知識を活かして、相談者が所有している土地の立地条件や大きさ、形状からマンション経営のためのあらゆるプランを提案してくれるでしょう。まずは、資格取得の有無を確認してマンション経営に関する知識が高い専門家を選び、複数の専門家の意見を聞くことをおすすめします。
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ここでは、マンション経営で生じる代表的な疑問を4点ご紹介します。
マンション経営を始めるために用意する購入物件によって大きく異なります。区分所有のワンルームマンションであれば年収500万円以上で一定規模の会社にお勤めの方であれば、頭金10万円程度あれば不動産投資を始められるケースもあります。収入が高く安定した職業に就いている方は、マンションの購入費用や諸費用を借り入れできるためです。
ただし、不動産ローンと諸費用ローンはそれぞれ金利が異なるため注意する必要があります。一般的な諸経費ローンの金利相場は5％程度で、不動産ローンは3％以下です。諸費用ローンは不動産ローンと比較して金利が高いため、諸費用は余裕があれば自己資金から捻出した方が良いでしょう。ただし、不動産会社によっては金融機関と提携しており、優遇金利で融資を受けられるケースもありますので不動産会社に利用が可能か打診を依頼してみると選択肢が広がります。
年収が少ない場合や不動産投資の運用実績がない場合、融資をしてもらえないケースもあるため、その時はローンではなく現金でマンションを購入する必要がありますが、一般的に以下の条件をクリアしていれば不動産投資で融資を受けることが可能です。
ただしローンを利用できたとしても条件が良くなければ生活を圧迫してしまう可能性もあります。あくまでも生活が第一なので投資は余剰資金で行うべきです。ある程度の年収に達するまでコツコツと自己資金をためることも間違いではありませんので、一度不動産会社を通して金融機関へ打診を依頼することで失敗を避けられるためおすすめです。
リフォーム費用の相場は部屋の大きさによっても異なりますが、一般的にクロス（壁や天井等に張る内装材）の張り替えは10万円～15万円程度、エアコンや給湯器の交換は15万円～25万円程度と言われています。前の入居者が部屋を綺麗に使用していればクロスの張り替えはしなくても問題ありませんが、入居者が退居する都度張り替える場合や、入居者が退居する際に負担してもらう場合もあります。築年数が経つと床の修繕や設備機器の更新も必要になってくるでしょう。
一般的に、リフォームの費用は家賃の何倍になるかで検討します。例えば、家賃の2倍の費用をかけてリフォームした場合は、費用の回収に2ヶ月かかる、というように計算します。立地が良く、リフォームをしなくても入居者に困らないのであれば、費用をかける必要はないでしょう。安全面には気をつける必要がありますが、リフォームの判断はオーナーの経営方針によります。費用をかけて長期間の安定収入に期待するか、空室期間が長引いてもリフォーム費用を削減するかは、オーナー自身で選ぶことが可能です。
新築と中古はそれぞれメリットとデメリットがあるので、一概にどちらが良いとは言えません。しかし、修繕費の負担が心配な時や将来的に売却を見据えている場合は新築の方がおすすめです。銀行の融資を活用する際も、新築は担保評価が高いため、物件価格の90～100％の融資を受けられます。
一方、中古は低価格で購入できるものの、購入後にあまり期間をおかずに修繕費用を捻出しなければいけない場合があります。将来売却を検討していてもすでに築年数がある程度経過している物件を購入するため築浅物件と比較すると買い手が少なくなるでしょう。また担保評価が低く物件価格の50～70％の融資しか受けられない場合もあります。また、仲介業者を介して購入した場合、初期費用だけでなく仲介手数料も発生します。中古で購入するのであれば、売主から直接購入することと担保評価が高く高品質な物件を不動産会社から紹介してもらいましょう。
初心者の方や費用や余計な煩わしさを避けたい方は新築物件の方が安心できるかもしれません。
マンション経営において、不動産会社は運用・管理まで一貫して行ってくれるため、マンション経営成功の鍵は不動産会社選びにかかっていると言っても過言ではありません。ここでは、不動産会社を選ぶ5つのポイントについてご紹介します。
不動産会社にはディベロッパーなど売主として物件を販売している会社と所有者へ引き合わせてくれる仲介会社があります。前者であれば、分譲販売の棟数・戸数を、後者であれば登録件数や成約件数の実績を確認しましょう。よく宅地建物取引業免許証の更新回数も判断材料になると言われますが、都道府県知事免許から国土交通大臣免許への変更などの理由によって更新回数がリセットされることがありますので創業年などで判断すればより確実です。
新築マンション・中古マンションいずれにしても賃貸需要の多い都心部や駅チカの物件を多く扱う不動産会社を選びましょう。立地条件が良くないマンションは将来、空室率が目立ってしまったり、手放したくても買い手がつかなかったりする可能性があるので注意が必要です。
不動産投資におけるローン返済は支出の中でも大きな割合を占めるため、金融機関に関する知識量が豊富な不動産会社を選びましょう。わずかな金利差でも、長い目で見ると総支払金額の差が数百万円も生じることもあります。より良い融資条件を提案してくれる金融機関を紹介できる、金融機関ごとの特徴に精通している営業マンがいる不動産会社を選ぶことがポイントです。まずは提携先金融機関の有無と、どのような金融機関と提携しているのか確認することをおすすめします。
マンション経営は物件の購入が済んだ後も、建物のメンテナンスや事務管理、確定申告などを行わなければなりません。マンションの質を高く保ち、適切な手続きを怠らないようにするためにも、購入後も手厚いアフターフォローをしてくれる不動産会社を選びましょう。
管理には、「賃貸管理」と「建物管理」の2種類が存在します。自社で管理部門を有しているのか、関連会社に管理を委任しているのか確認しておく必要があります。いずれにせよ、その不動産会社の管理会社や管理体制の評判を事前に調べておきましょう。今後の長い投資期間を考慮して、管理体制が整備された不動産会社を選ぶことが重要です。
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ここでは、マンション経営を行うために必要な知識とおすすめの資格についてご紹介します。
マンション経営を長期的に成功させるためには、魅力的な物件、立地を選ぶための不動産に関する知識が必要です。劣化しにくく流行に左右されないデザインや、耐震性、防犯対策にこだわるのはもちろん、モニター付きインターホンや宅配ボックスなど、入居者の求める設備もリサーチしましょう。また、都心や駅チカというだけで判断せず、生活の利便性や治安の良し悪しなど、最初に押さえるべきポイントを把握しておきます。
マンション経営にあたって、法律および税金に関する知識は最低限身につけておきましょう。マンション経営すなわち不動産投資を行ううえで関わってくる法律は以下のとおりです。
できるだけ多くの知識を身につけておくことで、予期せぬトラブルが生じた場合や税金を納める際に役立つでしょう。ただしたくさんの知識を得る必要はありません。スタートしてから興味のある分野を少しずつ学ぶことをおすすめします。
マンション経営をするうえで取得しておくと役立つおすすめの資格は以下のとおりです。
不動産関連だけでなく、ファイナンシャルプランナーのように身近な金融知識を得られ、長期的なお金の計画を立てられる資格を取得しておくと良いでしょう。
マンション経営に関する相談は、物件の紹介から、プランの提案、売買契約の締結、物件の引き渡し、その後の管理まで考慮すると不動産会社がおすすめです。マンション経営に興味がある、もしくはご検討中であればぜひ「トーシンパートナーズ」にご相談ください。
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マンション経営と聞くと空室の発生や、家賃の下落・滞納・資産価値の下落などの不安要素が思い浮かぶかもしれません。ですがパートナーとなる会社次第で、ご不安は限りなくゼロに近づけることができます。
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ここまで、マンション経営の相談先や不動産会社選びのポイントをご紹介しました。マンション経営に関する相談をする際は、物件の選定から運営までのサポートを実施しているマンション経営に強い不動産会社を選ぶことをおすすめします。この機会に、ぜひトーシンパートナーズにご相談ください。
