年功序列や毎月の決まった給料によって、サラリーマンは安定しているというのが定説です。しかし、さまざまな社会情勢の変化もあり、サラリーマンは今後も安定した就業形態とも言えなくなってきました。
そんなとき不動産投資を行っていれば、現在や将来についても安心できる生活基盤を作ることが可能です。今回は、サラリーマンが今不動産投資を始めるべき理由や、経営までの流れなどをご紹介していきます。
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サラリーマンを取り巻く情勢は目まぐるしく変化しており、今後は絶対的に安定しているとは言えない社会となってきました。もしものことがあった場合、何もして来なかった人と、何かしら手を打ってきた人の差が生じることが予想されます。
実は将来のことを考えた行動の中で今おすすめなのは不動産投資です。しかしそれではなぜ不動産投資なのでしょうか。ここではサラリーマンに不動産投資がおすすめの理由を6つご紹介します。
昔よりも将来が不安視されているとはいえ、現状は比較的安定しているのがサラリーマンです。サラリーマンは毎月一定の給料が出ることがほぼ確約されており、年に2回のボーナスがある人も多いため、金融機関側も融資を出しやすい雇用形態なので、不動産投資のスタートを切りやすいと言えるでしょう。
不動産投資を行うための融資では、「年収」「勤務先」「勤続年数」「職種」の属性を主に審査されます。
勤務先は「業種」によって評価されます。公にはされていませんが、公務員や医師、税理士や弁護士など、士業の評価が高いとされています。
さらに「収入の安定性」という観点から民間企業の場合、上場企業の評価が最も高く、次に非上場の大企業、非上場の中小企業、自営業と続きます。勤続年数は長ければ長いほど評価は高くなり、転職回数が多いと評価は下がる傾向にあります。
サラリーマンは毎月の給与が一定であり、資金的な余裕があることも投資を始めるべき理由の一つです。
毎月確実な収入があると、生活資金や貯蓄などを計画的に運用することができるため、資金的な余裕が生まれやすくなります。これがサラリーマンの最大のメリットとも言えるでしょう。
反対に、自営業やフリーランスの場合はこうはいきません。毎月の収入は一定ではなく、ある時は多くてある時は少ないということも起こり得ます。パタッと収入がなくなることも考えられるので、資金的な余裕が生まれにくい環境となる傾向にあります。
ただしこれはあくまでも収入が得られる不動産投資をベースにしている場合です。不動産投資には資産形成としての側面も大きいので、なんのための投資なのかは最初に明確にしておきましょう。
不動産投資をすると、サラリーマンでいるだけのときよりも、所得税や住民税を減らすことができるというメリットもあります。サラリーマンが不動産投資を行うと確定申告が必要になります。この場合、サラリーマンとしての給与と不動産投資で得た課税対象所得を合算させますが、これを「損益通算」といいます。
毎月低額で将来のための資産を形成しながら、収める税金を減らすことができるので、結果的にさまざまな節税につながります。
不動産投資以外の投資には株やFXなどがあります。これらの投資の場合、毎日の動向を頻繁にチェックするなど、収益を出すために常に自分が動く必要があります。
サラリーマンだと、日中に株やFXの動向を事細かくチェックするのはなかなか難しいでしょう。頻繁にチェックを行っていると、本業がおろそかになってしまい元も子もありません。
その点不動産投資であれば、建物や入居者の管理など、不動産経営で必要な多くの業務を管理会社に委託できます。細かいチェックや管理の手間を必要としないので、本業に集中しながら不労で所得を得ることができます。
不動産投資を行う際は、金融機関から融資を受ける方が多いでしょう。融資を受ける際には「団体信用生命保険」に加入する必要がありますが、これを生命保険の代わりとすることが可能です。
団体信用生命保険はローンの返済中に死亡、もしくは高度障害などの不測の事態となった際、保険金によって残りのローンが弁済されるというものです。残されたご家族の方には債務のない不動産を残すことができ、それによって収入を得ることも可能となります。
さらに、年金の代わりとしても期待できます。少子高齢化によって受給金額の減少、財源不足、受給年齢の引き上げなどが起こり、将来的な年金への不安が増しています。そんなとき早くに不動産投資を始めておけば、長期的な収入の確保や資産を準備しておけるのです。
不動産は経済状況の変化にあまり影響を受けないため、安定して資産運用を行えます。特に、インフレの状況において強さを発揮します。
インフレが生じた場合、物価が上昇するのに比例して現金の価値は下がってしまいます。逆に、実物資産である不動産の場合は価値が下がることはなく、むしろ上昇します。
さらに、物価上昇によって家賃も上昇傾向となります。そのため、インフレ時は現金を手元に持っておくよりも、不動産に投資した方が利益につながることになります。
サラリーマンが不動産投資を行うことには多くのメリットがあります。しかし、何も考えずにただ投資を行うだけでは、運用がうまくいかないことがあるので注意が必要です。不動産投資を始める前に、知識を深めるのはもちろんのこと、メリットだけでなくリスクに目を向けることも重要です。
不動産投資にはリスクもあります。主なリスクを見ていきましょう。
①空室リスク
文字通り空室で家賃収入を得られなくなるリスクです。将来的に人口減少が予想される地域の場合、このリスクが高まります。
②家賃・物件価格の下落リスク
築年数の経過や経済情勢などによって、家賃や物件価格の下落が発生し、インカムゲインやキャピタルゲインが減少するリスクです。賃貸需要のある立地を選ぶことが重要です。
③家賃滞納リスク
入居者の家賃振り込みが滞納するリスクです。家賃の回収は、基本的には管理会社に委託するものですが、対応が遅れれば遅れるほど家賃の回収が難しくなります。後述しますが、管理戸数が多いなど実績のある管理会社に委託することが重要です。
④地震・火災のリスク
地震や火災によって、建物に損害が生じるリスクです。なるべく、地震に強くて燃えにくい鉄筋コンクリートの物件を選ぶのがおすすめです。
このように不動産投資にはいくつかのリスクがあります。起こりうる問題を事前にリストアップして、対策を検討しておくようにしましょう。
サラリーマンの方が不動産投資を行う際、知識のないまま始めるのは危険です。管理会社に運用を委託できるとはいえ、全てを任せきりにしてしまうのはリスクがあります。
確かに、不動産投資は管理会社に委託すれば、手間をかけずに所得を得ることが可能となります。しかし、全てを丸投げして「我関せず」の状況では、資産運用が思わぬところで傾くこともあるので注意が必要です。
物件の選定、管理などを丸投げするのではなく、大事な部分には自分でも積極的に関わっていくことが不動産投資を成功させる大きなポイントです。そのためにも、事前に知識を頭の中に入れておきましょう。
投資を始めるのであれば、「経営者」感覚を持って運用を行うことが重要です。経営者視点を身につけるには、投資金額や利回りなどキャッシュフローについてきちんと理解しておくことが大切になります。
不動産投資で利益を得るには、下記のような2つの方法があります。
1つは「インカムゲイン」。運用しているアパートやマンションなどを賃貸し、その家賃収入で得た利益のことです。
2つめは「キャピタルゲイン」。キャピタルゲインは、不動産そのものを売却した際に得られる利益を意味します。例えば、物件の価格が安いときに不動産を購入し、景気変動や社会情勢などによって価格が上昇した際に売却、購入時との差額によって利益を得る方法です。
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不動産経営を始めるまではすることが多く、一つ一つの工程を確実に押さえることが成功につながります。
不動産投資は誰かに雇われて行うわけではありませんので、自分が経営者であるという自覚を持って、経営者目線で工程を進めていくことが重要です。
最初に行うことは「予算決め」です。予算を決めることで、どういった構造の建物にするのか、規模はどのくらいにするか、どの立地の物件にするかを決めることができます。
次に、立地条件を決めましょう。入居者の目線に立って「どういう場所であれば借りたくなるか」を考え、そして、その立地条件であればどのような人に対して賃貸需要があるのか、事前に確認しておきましょう。
重要なのが不動産会社の選定です。不動産会社は顧客のパートナーとなり様々なサポートをしてくれます。例えば、現在の不動産市場の状況や動向を教えてくれたり、顧客の検討している条件にマッチした不動産やプランを紹介してくれたりします。ある程度の規模があって、実績のある会社を選びましょう。
そして、気になった物件があったら現地に出向いて実際に確認するのも一つの手です。建物を取り巻く環境、実際の外観、階段や駐輪場などの共有スペースの確認などを入念に行うことが重要です。実際に確認を行った結果、自分でも「ここに住みたい」と思えるような、満足できる物件を選びましょう。
物件が決まり、売り主と売却金額や引き渡し条件の話がまとまったら購入の手続きへと移ります。売り主と正式な売買契約を結ぶと、その時点で正式に購入が確約されます。
正式な売買契約を行ったら、手付金を支払いましょう。手付金の額は一般的に売買代金の5％から20％とされています。売り主が不動産会社の場合は法律で20%以内と定められていますが、それ以外の場合は当事者同士で金額を決めます。手付金は後ほど売買代金に充当されるお金です。
全額自己資金で購入を行う方は不要ですが、ローンにて購入を行う方は、金融機関からローンの審査を受けることになります。ローン審査の期間は、およそ2週間から4週間ほどとなります。
審査の承認がおりたら、ローン契約の手続きを行います。金融機関から融資の実行を受け、売主に残りの代金を支払うことで、晴れて物件が引き渡されることになります。
物件を手に入れたらそれを管理してくれる賃貸管理会社を選定しましょう。賃貸管理会社は、入居者の管理、家賃の集金代行、建物の管理などを行います。
アパートやマンションの運用で重要な部分を代行してくれるので、運用の手間がかかることはありません。サラリーマンの方は、賃貸管理会社に委託することで手間なく本業に集中できます。
賃貸管理会社を選ぶ基準としては、物件のある地域に適した入居者獲得ノウハウを持っていることや、問題発生時の対応が早い会社を選ぶことが重要です。対応が早い会社かどうかは、メールや電話で質問を行ったあとのレスポンスの良さで見極めましょう。
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不動産投資をして経営者になるのであれば、「事業化」は非常に有意義なものとなります。不動産投資を行う上で絶対に把握しておく必要のある「確定申告」、事業化はその確定申告において最大の効果を発揮します。さらなる利益を享受するのであれば、事業化を行うようにしましょう。
事業化することによるメリットは、何と言っても大幅な節税効果があることです。不動産投資をすると、確定申告が必要になります。その際、事業化をすることによって通常では受けることのできない「控除」を受けられます。
総収入から経費を引いた後、そこからさらに控除額を引いた額が課税対象所得となります。控除額が大きければ大きいほど課税対象所得が減り、所得税や住民税の額も減ることになります。事業化すると控除額が上がるため、より一層節税となって支払う税金をおさえることができます。
開業届を提出して事業化を行うと、「実業家」になります。実業家とは、生産や流通、販売などにおいて事業を営む人のことを指します。
そのため開業届を出した時点から、経営者として不動産を運用していくことになります。最初は1件かもしれませんが、これが2件、3件と増えていくにつれ、サラリーマンを卒業して実業家として生きていく道が開けることもあるでしょう。
開業届を提出すると、「青色申告」による確定申告が可能です。確定申告は開業せずに「白色申告」で行うことも可能ですが、青色申告の方が節税効果は高くなります。白色申告と共通の基礎控除にプラスして、最大で65万円の控除が受けられる「青色申告特別控除」によって、白色申告よりも大幅な節税が可能となるからです。
白色申告は帳簿付けが簡単であるというメリットがあります。しかし、青色申告と比較して控除額が少ないため、節税効果が薄くなります。
青色申告は帳簿付けが必須のため、その手間はかかりますが、白色申告よりも大幅な節税効果があります。また、家族を従業員とした場合、家族に支払った給与を全て経費にできるので、課税所得を減らすことが可能です。
経費が多ければ多いほど課税所得は少なくなります。そのため、経費計上できるものはしっかりおさえておきましょう。不動産経営においての主な経費は、以下のようになります。
①管理費
不動産を管理するための費用です。具体的には、建物に付随する設備の保守や点検作業費などです。
②修繕費
部屋に破損箇所があった際の修繕費用やクリーニング費用などです。
③修繕積立金
経年劣化によって修繕が必要となることを予想し、計画性を持って管理組合へ支払う費用です。
④管理会社への委託料
賃貸の管理を委託している管理会社に発生する委託料を指します。
⑤税金
不動産購入時の印紙税や不動産取得税、毎年納める固定資産税・都市計画税などです。
⑥損害保険料
自然災害による損害に備えるための火災保険や地震保険などの保険料です。
⑦減価償却費
建物や付属設備などの減価償却費です。
⑧ローンの利息
不動産の購入がローンであれば、ローンの利息分を経費として計上できます。
⑨その他の費用
現地に出向いたり打ち合わせをしたりする際の交通費、不動産投資に関係する書籍や新聞などを購入した際の新聞図書費、業務で使用する電話費用などの通信費、依頼している税理士に支払う費用などが挙げられます。
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マンション経営と聞くと空室の発生や、家賃の下落・滞納・資産価値の下落などの不安要素が思い浮かぶかもしれません。ですがパートナーとなる会社次第で、ご不安は限りなくゼロに近づけることができます。
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社会情勢や経済情勢の変化により、サラリーマンが絶対的に安泰であるとは言い切れない社会になっていくことが予想されます。現在と将来の安定や安心を得るためにも、不動産投資は非常に魅力的と言えます。サラリーマンなら融資を受けやすいこともあり、不動産投資を始めやすい状況です。
しかし、初めて不動産投資を行うとなると不安もあるでしょう。そんなときは不動産投資のプロに相談してみるのがおすすめです。自分の予算や希望に合った投資計画を考えてくれたり、不動産投資で知っておくべき情報をもらったりすることができます。信頼できる相談相手を見つけることは、投資を成功させる大きなポイントのひとつです。
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