「働かなくとも収入を得られるマンション経営は魅力的だ」と思う方もいるでしょう。一方で、ローンの支払いやどのような税金がかかるかなどわからないことも多いのではないでしょうか。
この記事では、不動産投資をする上でかかる税金の種類や、税金を最小限に抑えるために、どのような費用が経費として計上できるのか、詳しく解説します。不動産投資を始める前の予備知識として、また正しい判断ができるようになるためにもぜひ最後までお読みください。
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不動産所得に対して課せられる税金は、「所得税」と「住民税」です。マンション経営の不動産所得とは、家賃などの賃貸収入から必要経費を差し引いた金額です。賃貸収入には、管理費、更新料、礼金なども含まれます。経費とは管理委託費、修繕費、火災保険や地震保険、リフォーム費用、物件にかかる固定資産税などを指します。
「住民税」とは、居住する都道府県と市区町村に対して支払う税金です。不動産所得から控除額を差し引いた金額に対して都道府県民税6%、市区町村民税4%の合計10%を支払う必要があります。
所得税は、所得が多ければ多いほど高くなる仕組み、いわゆる「累進税率」になっています。
所得税を必要最低限に抑えるためには、どのような支出が経費として計上できるのかを知り、漏れなく確定申告することが大切です。ここでは、経費として計上できる費用を紹介します。
「減価償却費」とは、経費の中でも実際に支出がないのに計上することができる経費を指します。「建物は一度購入して、使っておしまい」という訳ではありません。数年間から数十年間に渡り使用することが一般的です。
建物は経年劣化などに伴い、少しずつ価値が減っていくため、この減っていった価値を経費として計上できます。ただし、先に述べた通り1度限りの使用という訳ではないので、1度の確定申告で経費として計上するのではなく、あらかじめ決められた期間（耐用年数）に応じ、分割して計上します。
一般的な耐用年数は、鉄骨鉄筋コンクリートの構造で住宅用の建物の場合には47年、木造で同じく住宅用の建物の場合は22年というように、構造別、用途別に細かく定められています。
不動産のために支払うさまざまな税金も経費として計上できます。主な税金としては、「不動産取得税」「固定資産税」「登録免許税」「都市計画税」などがあります。また、規模によっては「個人事業税」を納付する必要があるため、その場合は経費として計上できます。
「不動産取得税」は、建物や土地などの不動産を取得した場合に限り納付する税金です。同様に「印紙税」も、売買などの取引で課税文書を作成した場合のみ収入印紙を貼付するという形で納付します。一方「固定資産税」は、不動産を所有しているだけで対象となる税金なので、毎年納付義務があります。
「事業税」は、賃貸経営でおおむね貸し出している部屋数が10室以上かつ不動産所得が290万円を超える場合に課される税金のことです。
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火災保険や地震保険のように、建物のために支払う損害保険料を経費として計上することができます。
火災保険はさまざまなリスクに対応しており、単なる経費としてだけでなく、万が一の備えとして加入しておいたほうがよいでしょう。例えば、火災や自然災害による損壊だけでなく、特約によっては死亡事故が起きた際のいわゆる事故物件に起因する家賃収入減のリスクにも備えることができます。
なお、マンションを一棟で所有している場合、オーナーが居住する自宅部分は経費化することができないので、床面積など、合理的な割合で按分する必要があります。自宅部分も地震保険料控除の対象にはなります。
原状回復のために行った壁紙の張替えや、災害により壊れた箇所の工事、共用部分の電灯の交換といった建物の通常の維持・管理のために支出された費用は「修繕費」として計上することができます。
一方で、建物の資産価値向上や耐用年数を延ばすために行った間取り変更などは「基本的支出」となり、資産計上した上で「減価償却費」として経費化しなければなりません。修繕費として計上できるものは一括でその年の経費に算入できますが、基本的支出となるものは耐用年数に分割して経費にする必要があるのです。
金額が20万円未満または修繕の周期が3年以内の場合には「修繕費」として計上できますが、それ以外については「基本的支出」となる可能性もあるので注意しましょう。
不動産投資と直接的な関係がわかりにくいかもしれませんが、実は「交通費」「通信費」のような費用も経費として計上できます。交通費は、物件の視察、管理会社との打ち合わせ、不動産投資会社が開催するセミナーへの出席などで支出した費用のことで、公共交通機関の料金だけでなく、車で移動した場合のガソリン代や駐車代なども計上可能です。
ただし、交通費はプライベートでの使用と混在しやすく税務署から指摘されることも多いため、領収書とあわせて物件の写真を撮ったり、日付が明記された状態で記録を残したりするなど、客観的な証拠を残すようにしましょう。
通信費は、管理会社と連絡した際の電話代や切手代、また物件をインターネットで検索した場合のプロバイダ料金などが含まれます。
オーナー自らがマンション管理をすべて行う場合は別ですが、メンテナンスなどの管理を管理会社に委託した場合には、「管理委託費」として経費を計上することができます。
管理会社は、オーナーに代わり共用部分の清掃や各種設備の点検・保守を行い、入居者に快適な環境を提供するために努めてくれます。また、賃貸管理を代行する管理会社では、家賃の集金、入居者からのクレーム対応なども担当してくれます。
管理会社との打ち合わせに使用した飲食費や消耗品なども経費として計上することが可能です。また、不動産仲介業者の方など、関係者に贈答したお中元なども経費に含まれます。
「いくら以下なら大丈夫で、いくら以上はダメ」という制限はありませんが、私的利用と混在しやすい費用でもあるため、税務署のチェックは厳しい傾向にあります。誤解を受けぬよう、領収書はもちろん、接待の記録などをしっかりつけておくことをおすすめします。
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不動産投資での主な収入は、家賃収入です。家賃はアパートやマンションを借りる人が部屋を使わせてもらう対価としてオーナーに支払う費用なので、契約が続く限り収入となります。
家賃収入というと、入居者が支払う「家賃」だけを想像する人もいますが、他にも礼金、更新料、管理費（共益費）、駐車代なども家賃収入に含まれます。なお、敷金や保証金といった返還を要するものは預かり金であるため、家賃収入には含まれません。
マンション経営は資産形成としての側面が一番ですが、運用の仕方によっては月々の収入を増やすこともできます。そこで頭に入れておきたいのが、頭金やローンの組み方によって、収支が大きく異なるという点です。
例えば、手元にある現金は減ってしまいますが、頭金を増やすほど月々の収支はプラスになります。
一方で月々の収支が悪化しますが、頭金を減らすと初期費用は少なくて済みます。
資産を形成するという目的で長期的に考えるとどちらにもメリットはありますが、不労所得として月々どれだけの収入が得られるかという観点で見ると、頭金やローンの組み合わせによって状況は変わることを頭に入れておきましょう。
マンション経営が軌道に乗り、収入が増えてきたタイミングで、不動産経営を事業化させることでさらなるメリットを受けられる場合があります。
例えば、個人事業としてマンション経営をする場合と、法人化させ事業としてマンション経営を行う場合とでは、税金面での待遇が異なります。
そこで、ここからは法人化の流れや、事業化した場合のメリット・デメリットについて紹介します。
これまで個人としてマンション経営をしてきた場合、個人で所有していたマンションを法人である会社に売却し、事業として運営していく方法があります。この方法であれば、個人の場合と変わらず収入の100%が会社の売上となります。
ただし、法人化させるためには登録免許税、定款の認証、司法書士への報酬など設立にあたる手続きだけでも数十万円の費用がかかります。また、個人経営と比べ、会計や税務などの事務処理も複雑化します。
一般的に、法人化するのは課税所得が900万円を超えるタイミングがよいとされています。これは個人事業主の場合、課税所得金額が900万円を超えると所得税と住民税の合計税率が43%となる一方で、中小法人であれば800万円超の実効税率は約33%だからです。
確定申告は、法人・個人事業主に関係なく、青色申告と白色申告のいずれかを選択して行います。青色申告は所得に関わる取引を複式簿記で記帳した上で、貸借対照表と損益計算書を添付して申告する必要があります。
青色申告は複雑な代わりに、「青色申告特別控除」が受けられ、個人事業主かつ事業的規模の場合は65万円、それ以外は10万円が控除されます。
一方、白色申告は家計簿をつけるのと同じように収支を記録し、1年の合計額での記帳が認められています。青色申告に比べると事務的な負担は少なくなりますが、青色申告のようなメリットはありません。
青色申告にするメリットは、青色申告特別控除だけではありません。例えば、白色申告の場合、100,000円を超えるものは固定資産として扱われ、減価償却する必要があります。一方、青色申告であれば、300,000円未満までの場合、少額減価償却資産の特例として一括して経費計上をすることができます。
また、白色申告の場合は、事業を手伝った配偶者や家族に対して支払われる給与は経費に算入できませんが、青色申告の場合は「青色事業専従者給与に関する届出書」を提出することで経費として計上可能です。
さらに特典として、今年度で確定した赤字分を、個人であれば翌年から3年間、法人であれば9年間に渡って黒字分と相殺することができる純損失の繰越控除という制度も用意されています。
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不動産投資は、ほとんどの場合にローンを組んで行います。特にサラリーマンの場合は社会的な信用性も高いため、ローンの審査が通りやすいと言われています。
高額な借入金に抵抗がある人もいるかもしれませんが、事業として成功させるためにはローンは必要不可欠です。最後に、マンション経営を行う上で重要となる2つの考え方をご紹介します。
資産運用の基本として、リスクヘッジという考え方があります。リスクヘッジとは、発生する可能性のあるリスクを考え、そのリスクに対処する準備をすることです。
マンション経営の場合、物件の魅力が落ち入居率が下がるリスクが考えられます。ワンルームマンションを1部屋所有する場合は、収入ゼロのリスクも常につきまといます。
複数の物件を所有することは、そうしたリスクに備えることにつながります。安定した収入を得ることができるよう、リスクヘッジはしっかりとしておきましょう。
マンション経営を始めたばかりであれば、投資先を絞り、初期費用をなるべく少なくさせるのも一つの手です。しかし、安定的な収入を確保するためには、並行して次の投資先を探すことも大切です。
せっかく新たな物件を購入しようとしても、ローン審査が通らなければ意味がありません。ローンの審査基準は「信用度」であるため、現在借り入れているローンについては計画的に繰り上げ返済していくことをおすすめします。
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マンション経営と聞くと空室の発生や、家賃の下落・滞納・資産価値の下落などの不安要素が思い浮かぶかもしれません。ですがパートナーとなる会社次第で、ご不安は限りなくゼロに近づけることができます。
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「マンション経営は、高額な買い物をしなければならない」というイメージをお持ちの方もいらっしゃるかも知れませんが、実際はローンを支払いながらのため、少ない自己資金で始めることができます。
少ない資金で中・長期的に資産形成をすることもできれば、まとまった資金を不動産に置き換えることで月々の収入を増やすことができるのも不動産投資の魅力です。
20年後、30年後に安定して収入を得ることができるよう、ぜひ今から対策することをおすすめします。
空室がでた場合のリスクや建物の管理、税務処理など、さまざまな不安もありますが、トーシンパートナーズでは、オーナーが安心してマンション経営できるよう、多くのリスク回避を行っています。
ローンや税金など、不安な点は一度不動産のプロにご相談ください。マンション経営に関する不安や疑問点をしっかり解消いたします！
