不動産投資は、長期的に経営することで資産を形成し、売却可能な実物資産と定期的な家賃収入を得られる投資です。しかし、ただ儲け話と思って何も知らずに不動産投資を行ってしまうと、経営がうまくいかないおそれがあります。
不動産投資での失敗を回避するには、失敗談から学び、失敗しない対策を前もって考えることが必要です。ここでは、失敗事例から学ぶ、成功のカギを見つける方法やリスクの少ない物件を見極めるコツについて詳しく解説します。
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不動産投資は、さまざまなリスクを頭に入れ、リスクを回避しながらの運用をしなければなりません。それでは、不動産投資におけるリスクとはどのようなものなのでしょうか。
考えられるリスクから成功のカギを見つけ、成功の可能性がより高まる方法について見ていきましょう。
物件を選ぶ際に、ひとつの特徴にだけとらわれてしまうと、その特徴がなくなったときに物件の価値が大きく下がり損失を負ってしまう可能性があります。
例えば、大学の近くにある単身用マンションを不動産投資用に購入したとしましょう。この物件の特徴は、大学が近いので学生の入居により空室の心配がないという点です。しかし、後に大学が移転をし、学生の入居が全くなくなり空室になってしまったというケースがあります。
学生の入居が見込める大学近くの物件の場合、さらに交通の便もよいという特徴を持つものを選びます。単身者にはうれしい環境が整っているので、学生だけではなく社会人も入居者層として見込めます。ひとつの特徴だけではリスクがあるので複数の特徴がある物件を選びましょう。
新築であれば問題ありませんが、中古物件に投資をする場合、内見も重要な要素のひとつです。実際に、居室の中を確認すると、古い設備ばかりで買い替えると多額の修理費用が出ることもあります。そのため入居中で内覧できない物件には注意しましょう。
ありがちなケースとして、競売物件が挙げられます。競売物件は購入前の内覧は基本的にできません。そのため、内装写真のみで購入するかどうかを判断しなければなりません。
競売物件は相場より安いのですが、内覧ができないことで購入後に大幅な改装工事費が必要となり、結局高い買い物になってしまうこともあります。
考えられるリスクをきちんと想定しながら不動産投資を行うことで、安定した収益が期待できる物件を選択できます。
不動産投資を行う場合、より利回りの高い物件が求められる傾向にあります。しかし、利回りが高い物件にはリスクも存在します。
表面利回りが高い中古物件を購入したが入居が決まりにくかった、高額な修繕工事費が必要だった、などというリスクがあります。また、建物の老朽化によって、家賃がどんどん下がっていき、結果として利回りが低い物件になるケースも考えられます。
不動産投資は長期的な運用です。目先の高利回りに気をとられ、将来の状況を考えていない場合には、安定した家賃収入を得ることができません。目先の利回りの高さに惑わされず将来のことを見すえた物件を選び、安定した家賃収入で不動産投資を行うことができるかどうかは大切なポイントのひとつです。
物件を所有する場合は不動産会社との付き合いも大切になります。 同じ物件を紹介してくれる不動産会社でも、会社によってそのサポート体制や空室率も変わってきます。そのため、物件だけでなく、しっかりと紹介してくれる会社にもこだわるようにしましょう。
不動産投資には、修繕により突然費用が掛かるといったリスクが常にあります。家賃収入はすでに使ってしまい、大きな修繕が必要となってもできなかったという事例もあります。修繕を行うためには新たに融資を受けるなどの対応が必要となりますが、それでは収支は悪化してしまいます。
また、大幅な改修工事の費用を準備しておかなかったことで、物件を手放さなければならなかったという事例もあります。
これらの状況に陥らないために、毎月の収益から修繕積立金を一部積み立てておくなど準備が必要です。あわせて、毎月の経営計画の中で、計画的な運用を行いましょう。計画的なお金の使い方や積立は、安定した不動産経営にとって非常に大切なポイントです。
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ここまでは、いくつかの失敗事例から効果的な対策方法を解説しました。不動産投資にはさまざまなリスクがあり、事例からリスクを回避する方法や、リスクを頭に入れながらの不動産経営が大切だと述べました。
では失敗のリスクが少ない「手堅い物件」とはどのようなものを指すのでしょうか。ここからは特徴的な手堅い物件を2点紹介します。
不動産投資において多くの方が心配するポイントとして、入居があるかどうかではないでしょうか。大都市と地方を比較すると、大都市の方が人口は多く、多数の人が部屋を探しているため、地方に比べ空室の心配をする必要がありません。
さらに、重要な点は立地にあります。交通の便や買い物環境が良いエリアや学校区が近い物件などは、より安定した入居が見込めます。
手堅い物件の大きな特徴として、入居が決まりやすいといった点があります。長期間の家賃収入を得るためには、空室期間をできるだけ少なくする、入居が決まりやすい物件が適しています。
次に手堅い物件の特徴として、値段が下がりにくいといった物件が挙げられます。一般的に家賃が下がらない物件ほど値段は下がりにくくなります。そのような物件はある程度の期間保有し、家賃収入を得たあとに売却するといった戦略もとれます。大都市にある物件や入居が決まりやすい物件などは、家賃が下がりにくいため比較的値段も下がりにくい物件だといえます。
また賃貸市場で認知度の高いブランド名がついたマンションは価値が下がりにくく、将来的には高額で売却することも期待できます。価値が下がりにくい物件を選択すると、売却という手法もとれるので手堅い物件といわれています。
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不動産投資のリスク対策としては、回避するだけではなく分散するという手法もとれます。投資においては、株式投資でも複数の銘柄に投資することによってリスクを分散しています。同じように不動産投資でも、物件タイプや地域を分散する手法をとりリスク分散ができます。
ひとことで不動産投資といっても、不動産には単身タイプやファミリータイプの住居目的の物件や、商業用物件があります。同じ住居用の物件でも、単身タイプとファミリータイプでは、入居の状況が異なりますのでリスクの分散が図れます。
また、テナントや倉庫といった物件も購入して、住居系と商業系の双方に投資をすることで、よりリスクを分散することも可能です。不動産投資には、このように投資するタイプを変えられるという柔軟性があります。
同一地域で複数物件を購入すると、これも同じようなリスクを抱えてしまう可能性があります。ある地域で環境の変化があった場合に、同じように影響を受けてしまうからです。このようなリスクに対応するために、違う地域での不動産投資を行うことでリスク分散を試みましょう。
異なる地域であれば、環境の変化に対し同時にリスクを抱えることがありません。片方が収益悪化になったとしても、もう一方の物件が助けることが可能です。また、日本国内に限らず海外の物件を購入することで、一つの国の政治不安や情勢の変化に対応することも可能です。
不動産投資は地域に拘らず、どこの場所にも投資できる自由度の高い投資商品です。複数の地域での投資を視野に入れて、リスクを軽減しておきましょう。
不動産投資においては、たくさんの「もしも」があります。「もしも」に対する体制を事前に整えておくことが、急なリスクにも対応できることにつながります。
それにより、安定した不動産経営が期待できます。いかにして「もしも」を見つけ準備しておくのか、それが大切なポイントです。ここからは、「もしも」に対応できる役立つ知識を紹介します。
不動産投資はローンを組んだ場合は長期間にわたり、金融機関に返済していくことになります。返済期間中に所有者にもしものことがある場合、返済はどのようになるのでしょうか。
ローンを開始する際に、金融機関は団体信用生命保険への加入を義務付けます。所有者が亡くなったりした場合には、加入した保険によって残りの残債が支払われます。ほかにも高度障害状態になった時や、最近ではがんと診断された場合にも団体信用生命保険からローンが支払われる商品もあります。
残された家族にも既に返済済みの不動産が残せます。所有者に、もしものことがあっても心配する必要がありません。
不動産投資をしていれば、どうしてもさまざまなトラブルに直面します。
不動産業者に管理を任せている場合は、その管理会社が管理上のトラブルに対応してくれるため、信頼できる管理会社の存在は心強いものです。
安定した経営を続けていくためにも、安心して管理を任せられるような、信頼できる不動産業者を選ぶことが重要です。
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不動産投資は、知識が乏しいまま行うと大きな失敗をしてしまう可能性があります。失敗事例を挙げてポイントを解説したように、不動産投資には自由度がありいくつかの回避方法や分散方法を利用できます。
さらに、信頼のおける不動産会社をパートナーにすることで、不動産投資の失敗は減らしていくことができます。
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