不動産投資で必ず出てくる用語のひとつが「利回り」。不動産投資を始める際には、利回りの意味や計算方法を最低限知っておく必要があります。計算上では利回りが高いほど多くの収益を得られることになりますが、実際の不動産経営で必ずしも計算通りの利回りになるとは限りません。また、新築と中古、都心と地方でも利回りは異なってきます。
今回は不動産投資における利回りの種類や計算方法、物件による利回りの違いについてご紹介します。
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不動産投資の利回りは「その物件に投資することによってどの程度の収益が得られるのか」という目安を数字で知ることができるものです。利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があります。物件を選ぶ際には両方の利回りを把握し、判断材料にするのが有効です。不動産投資における利回りの基本的な知識についてご紹介しましょう。
利回りとは投資金額に対して得ることができる一年あたりの収益の割合、つまり投資した金額に対して家賃収入がいくら得られるかを表す数字です。不動産投資において、利回りは購入した物件がどれくらいの収益を生み出すかを計る指標になります。
物件情報には利回りが記載されているのが一般的です。しかし、利回りが高い物件を購入して不動産投資を始めたからといって、必ずしも高い収益を得られるわけではありません。不動産投資には物件の購入費以外に手数料や維持費、税金といったコストがかかるほか、空室が発生するリスクもあります。
高い利回りは一見魅力的ですが、利回りの数字だけで物件を決めるのは避け、総合的に判断する必要があります。
不動産投資の利回りは、主に以下の2種類です。
・表面利回り（グロス）
物件価格に対して得られる家賃収入の割合を計算したものです。物件情報に記載されている利回りはこちらの場合がほとんどです。表面利回りには物件価格以外にかかるコストは含まれていません。
・実質利回り（ネット）
管理費、修繕積立金、固定資産税、火災保険料などの経費を差し引いて算出した、物件価格に対して得られる手取り家賃収入の割合です。表面利回りと比べて、より正確な収益を知ることができます。投資用物件を購入する際には、実質利回りを計算した上で検討することをおすすめします。
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不動産投資の利回りの計算方法を紹介します。気になる物件がある場合は、利回りを計算してシミュレーションしてみると良いでしょう。
・表面利回り
年間家賃収入÷物件購入価格×100
・実質利回り
（年間家賃収入－年間支出）÷（物件購入価格＋購入時の諸経費）×100
例えば、以下の物件を購入した場合、それぞれの利回りはこのようになります。
例：物件の購入価格が2,000万円、年間家賃収入100万円、購入時にかかった経費が50万円、管理費や修繕積立金といった年間支出20万円の場合
・表面利回り
100万円÷2000万円×100＝5.0（%）
・実質利回り
（100万円－20万円）÷（2,000万円＋50万円）×100＝3.9（%）
実質利回りは諸経費を組み込んで計算するため、表面利回りよりも低く算出されます。かかる費用や家賃によっても実質利回りは変わってくるため、同じ価格の物件でも利回りはそれぞれ異なります。
不動産投資の利回りは、物件のある地域によっても異なります。利回りの数字だけに惑わされないことが大切です。ここではワンルームタイプの物件の期待利回りの平均をご紹介します。期待利回りとは、投資費用に対してこのエリアなら何%のリターンを期待するかという「年間収益の期待値」です。実際の利回りとは異なりますので注意しましょう。
・城南地区（港区・目黒区・品川区・大田区）：4.3%
・城東地区（中央区・江東区・墨田区など）：4.5%
※上記数字は、経費を除いたアンケート結果です。
参考：『日本不動産研究所 第40回 不動産投資家調査（2019年4月現在）』 ※外部サイトに移動します
このように、東京における期待利回りの平均は4%台です。基本的に東京は物件価格が高いため、地方と比べるとやや低めの傾向にあると言えるでしょう。同じ城南地区でも特に人気の高いエリアは平均を下回っています。また、建物の構造や築年数、駅からの距離といった条件によっても異なります。
しかし、人口が集まる東京では利回りが低くても、需要で補うことができます。東京のメリットは、人口密度が高く地方と比べ空室になりにくく、家賃が下がりにくい点にあります。
特に都心の物件は資産性も高く、郊外や地方の物件と比べて長期的に価値が落ちにくいと言えます。利回りという点だけで見れば、他の地域と比べて低いものの、手堅い不動産経営ができる可能性を秘めています。
・横浜：5.0%
・名古屋：5.1%
・京都：5.2%
・大阪：4.9%
・福岡：5.2%
参考：『日本不動産研究所 第40回 不動産投資家調査（2019年4月現在）』 ※外部サイトに移動します
東京以外の都市圏では5％台前半の期待利回りがほとんどという結果です。東京と比べると、やや利回りは高い傾向にあります。東京にこだわらずに、他の都市圏の物件を狙って不動産投資を行うのも一つの方法です。
ただし、利便性の悪い場所や人口が少ないエリアは、空室リスクが高くなる可能性があります。家賃収入が減れば、期待した利回りが望めません。そのため、まずは安定した収益を望める投資が重要です。
・札幌：5.5%
・仙台：5.5％
・広島：5.8%
参考：『日本不動産研究所 第40回 不動産投資家調査（2019年4月現在）』 ※外部サイトに移動します
地方の場合、土地や物件価格が安いため、期待利回りの平均は5%台後半と東京や他の都市圏と比べて高くなっています。ただし、賃貸需要は決して大きくありません。
そのため、東京と比べると空室リスクが高いという欠点があります。土地が余っているおかげで競合物件が次々と建設され、賃貸需要に対して供給が過多になれば新しい物件に人は流れてしまいます。「利回りが高いから地方の物件にしよう」と安易に決めるのはあまりおすすめできません。
全ての物件に当てはまるわけではありませんが、東京都内で不動産投資を行う場合、相対的に利回りが低いため、地方都市に比べ投資資金を回収するのに時間を要します。
一見利回りが低く感じるかもしれません。が、長期的に安定した家賃収入を得ることを考えると、利回りが低くても利便性の高いエリアや人気のエリアに物件を所有するのは有効な方法です。
逆に、10%以上の高利回り物件であっても、都心からのアクセスが悪かったり、セキュリティーなどの設備が充実していなかったりすることがあります。そのような場合、いざ不動産投資を始めてみたら、家賃が下がって利回りが低くなってしまったり、空室が出やすかったり、メンテナンス費用がかかったりと思うように収益を得られないこともあるため、必ずしも収益を出しやすいとは言い切れません。
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不動産投資では物件価格が高い新築のほうが利回りは低く、安い中古物件の利回りが高い場合が少なくありません。そのため、「中古物件の方が多くの収益を得られるのでは」と考える方もいるかもしれません。しかし、新築物件にはさまざまなメリットがあります。ここでは新築と中古の利回りの具体的な違いについてご紹介します。
新築物件の利回りの目安は約3～5%程度です。新築物件は中古物件と比べると利回りが低いのが一般的です。理由として、物件の購入費用が高いことが挙げられます。新築物件の場合、最初にかかる費用がどうしても高額になるため、その分利回りは低くなってしまいます。
ただし、初期費用がかかる分、購入してから当面のメンテナンス費用は中古物件と比べて安く済みます。新築物件は人気が高いため空室リスクも低く、また家賃が下がりにくいのも特徴です。表面利回りは低くても、長期的に考えると賃貸需要が高く、初心者でも十分に安定した家賃を取り続けられる可能性が高いのが新築物件のメリットと言えるでしょう。
中古物件の利回りの目安は約4～10%程度です。新築物件と比べると中古物件のほうが全体的に利回りは高めです。新築物件とは逆で、物件価格が安いという点が理由として挙げられます。そのため、築年数が経過している物件ほど利回りは高くなる場合が多いですが、その分収益を得られる年数は短くなります。
ただし、中古物件の場合、物件によっては多額のメンテナンス費用がかかったり家賃を低く抑えなければならなかったりと、新築物件に劣る部分もあるため、物件はより慎重に選ぶ必要があります。中古物件の不動産経営を成功させるにはある程度の知識や経験が必要になるので、初心者の方は押さえるべきポイントを確認しながら検討しましょう。
しっかりと対策をすれば、不動産投資で高利回りを実現させることは可能です。そのためにはまず物件を購入する前の下調べが重要になります。事前に十分な準備を行った上で優れた物件を購入し、不動産経営を始めることが高利回りを生み出す第一歩です。ここでは、高利回りを実現するためのポイントをいくつかご紹介しましょう。
入居率とはマンションやアパートの総戸数に対して入居している戸数の割合を指します。「入居戸数÷総戸数」で求めることができ、例えば、総戸数が20戸で入居している戸数が18戸のマンションの場合、入居率は90%となります。
入居率は物件を選ぶ際の一つの判断材料になります。部屋数に対して入居者が多いということは、それだけ需要がある物件だと言えますし、逆に、立地や間取りは悪くないのに入居者が少ない場合、他に何らかのデメリットがあることも考えられます。
一般的に、中古物件よりも新築物件のほうが人気は高い傾向にあります。入居率が高い新築物件は空室リスクが低く、家賃収入も定期的に入ってくるため、安定した収益に繋がります。
物件を購入する前には物件に付随する条件をしっかりと調べましょう。まず、立地が悪い物件は避けたほうが良いでしょう。部屋が広く家賃が安かったとしても、不便な場所にある物件は空室リスクが高くなってしまいます。
また、災害が起きたときに被害に遭いやすい物件も避けたほうが賢明です。市区町村のハザードマップを調べ、災害危険エリアに指定されていないか確認することをおすすめします。
投資用物件の価値は利回りだけで判断することは難しいでしょう。物件選びに失敗すると、空室が続いたり、期待した利回りを得られなかったりする可能性があります。
不動産は現物資産のため、株式のように即時売却することは出来ず、次の購入者の手続きなどで時間を要します。不動産投資初心者であれば特に自分一人の判断で購入する物件を決めてしまうのは非常に危険です。
高利回りの物件を選びたい方は、プロである不動産業者の意見を参考にすることも大切です。目に見える数字だけでなく物件の将来性や現在の資金状況を総合的に判断したアドバイスは、今後不動産投資をしていく上で参考になるはずです。ただし、信頼できる不動産業者を選ぶことが決め手になります。
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不動産投資において利回りは必ず見ておかなくてはならない要素の一つです。しかし、「利回りが高い=投資用物件として優れている」というわけではないのも事実です。
利回りの高さだけで物件を選ぶと、思わぬ失敗をしてしまう場合もあります。一方、利回りが低くても、空室が少なく家賃収入が安定している物件も数多く存在します。
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