不動産投資ローンの金利相場は?低金利で借入れるコツをわかりやすく解説

不動産投資のメリットは、金融機関から融資を受けることによって自分の持つ資金以上の大きな投資ができることにあります。その融資を受ける際に、金利について気になる方もいるのではないでしょうか。

金利は、不動産投資の収入や支出などにも大きく関わってきます。購入する投資物件やオーナー個人の資産や条件、金融機関によっても様々に変動しますので、理解を深めておくと損の少ない不動産投資を行うことができます。そこでこの記事では、不動産投資ローンの金利の知識についてご紹介します。

借入先ごとの不動産投資ローンの金利相場

借入先	メガバンク・都市銀行	地方銀行	信用金庫・信用組合	不動産投資会社
特徴	ローンの金利は地方銀行などと比較すると安く返済期間も長く見てもらえるが、審査基準が厳しい。	不動産投資に積極的な銀行と、そうではない銀行に分かれる。融資条件も、各銀行により異なる。	金利は地方銀行と大差ないが、融資を受けられるエリアが限定されている。	金融機関との提携による低金利やスムーズな審査、融資条件を有利に進めるノウハウを活用できる。
金利相場	1％前後	1％半ば〜4％半ば	2.1％〜2.9％	提携先等を確認

メガバンクや都市銀行などは金利が低く、返済期間も長期に設定できる一方で審査が厳しいため、収入や勤続年数が安定している方に適しています。一方、地方銀行は柔軟な条件で融資を受けられる場合があるため、都市部以外での投資を考える方や、厳しい審査に自信がない方に向いているでしょう。

信用金庫や信用組合などは地域密着型のサポートが特徴で、地元での投資を検討している方におすすめです。不動産投資会社は、提携する金融機関による低金利やスムーズな審査が可能で、初心者や融資条件を有利に進めたい方に最適です。各借入先について詳しく見ていきましょう。

メガバンク・都市銀行における金利の相場

メガバンク・都市銀行の住宅ローン金利は以下のようになっており、WEBのほうが大幅に金利が低く設定されているのが特徴です。

三菱UFJ銀行金利……店頭「年率2.625％」WEB「年率0.345％」

みずほ銀行……店頭「年率2.475％」WEB「年率0.375％」

三井住友銀行……店頭「年率2.625％」WEB「年率0.625％」

※上記年率は2024年12月申し込みの場合です。

参考：『三菱UFJ銀行』 ※外部サイトに移動します
参考：『みずほ銀行』 ※外部サイトに移動します
参考：『三井住友銀行』 ※外部サイトに移動します

メガバンク・都市銀行とは、三菱UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行などを指します。全国規模で支店を展開し、幅広い金融商品を提供する大手銀行です。

地方銀行や信用金庫と比較すると、金利が低く、返済期間が長期に設定しやすいのが特徴です。しかし、審査基準が厳しいため、安定した収入や十分な資産が求められるでしょう。

地方銀行における金利の相場

地方銀行とは、地域密着型の金融機関で、地域内における経済発展を支えることを目的としています。全国展開するメガバンクとは異なり、営業エリアが限定される点が特徴です。

地方銀行は、融資条件が以下のように銀行ごとに異なるため、柔軟な対応が期待できる場合があります。特に地元での不動産投資を検討している方に適していますが、不動産投資に積極的でない銀行もあるので事前の確認が重要です。

横浜銀行……店頭「年率2.475％」WEB「年率0.300％」

きらぼし銀行……店頭「年率2.625％」WEB「年率0.775％」

※上記年率は2019年11月申し込みの場合です。

参考：『横浜銀行』 ※外部サイトに移動します
参考：『きらぼし銀行』 ※外部サイトに移動します

地方銀行は、融資条件が銀行ごとに違うため、柔軟な対応が期待できる場合があります。特に地元での不動産投資を検討している方に適していますが、不動産投資に積極的でない銀行もあるため、事前の確認が重要です。

地方銀行もWEBから申し込みするほうが、金利を抑えられる傾向にあります。ただし、融資に関する審査は各行で方針が異なるので、事前に確認しましょう。

信用金庫・信用組合における金利の相場

信用金庫や信用組合とは、地域住民や中小企業を支援するために設立された非営利の金融機関です。地域経済の発展を目的としています。各信用金庫が営業できる地域は、信用金庫法により金融庁で定められているのが特徴です。信用金庫・信用組合の金利は店頭2.6％～2.7％ほどで、地方銀行とそれほど大きな差はありません。

また、融資を受けられる条件は、それぞれの信用金庫によって若干異なります。例をあげると不動産投資の融資に力を入れている西武信用金庫で融資を受けるためには、東京都とその近県の埼玉県、神奈川県で物件を購入する必要があります。

他の借入先と比較すると、融資を受けられるエリアが限定されるため、地元での不動産投資に適しています。また、地方銀行と同程度の金利で地域密着型のサポートが期待できますが、事前に条件の確認が必要です。

不動産投資会社なら低金利で借りられる可能性あり

不動産投資会社を利用すれば、低金利で不動産投資ローンを組める可能性があります。融資条件は投資の収益性を左右するため、このような会社を活用することは大きなメリットと言えます。

不動産投資会社とは、不動産の開発や販売、管理を手掛ける専門業者です。これらの会社は金融機関との提携が多く、融資条件を有利に進めるノウハウを持っています。他の借入先と比較すると、審査がスムーズであり、低金利が適用される可能性が高い点が特徴です。

特に、どの金融機関を選べばよいかわからない初心者や、融資条件を有利にしたい方におすすめです。無料相談を行う会社もあるため、気軽に情報を得ることができます。

不動産投資について気軽に質問できる無料個別相談はこちらから

不動産投資における金利の種類

不動産投資ローンを利用する際、金利の選択が非常に重要です。金利の種類は大きく分けて以下の3つがあります。

• 変動金利
• 選択型固定金利
• 全期間固定金利

各金利タイプには、特徴やメリット・デメリットがあり、自身の投資計画やリスク許容度に応じて選択することが重要です。それぞれの金利タイプについて詳しく解説します。

変動金利

変動金利は一定期間ごと（一般的には半年に一度）に金利が見直される金利タイプです。金利が経済状況に応じて上下するため、借入れ時の金利が固定されないのが特徴です。他の金利タイプより初期金利が低い傾向がありますが、将来的に金利が上昇するリスクがあります。

【メリット】

• 初期金利が低いため、借入れ当初の返済負担が軽い
• 金利が下がった場合は、返済額が減少する可能性がある

【デメリット】

• 金利上昇時には返済額が増えるリスクがある
• 将来の返済計画が立てにくい

低金利時代に投資を始めたい人、短期間での返済を考えている人に適しています。また、ある程度の金利上昇リスクを許容できる方にも向いています。

選択型固定金利

選択型固定金利は、一定期間（例：5年、10年など）金利を固定し、その後に変動金利に切り替える、または再度固定金利を選択できるタイプの金利です。契約途中で金利タイプを選択できる柔軟性が特徴です。変動金利と全期間固定金利の中間に位置し、一定期間の金利安定性と柔軟性を兼ね備えています。

【メリット】

• 固定期間中は金利が変わらないため、返済計画が立てやすい
• 固定期間終了後に金利タイプを選べるため、市場状況に応じた対応が可能

【デメリット】

• 固定期間中の金利は変動金利より高めに設定される場合がある
• 固定金利期間終了後に金利が上昇していると、返済額が大きくなる可能がある

一定期間は安定した返済を希望する人、市場金利の動向を見極めつつ柔軟に対応したい人に適しています。

全期間固定金利

全期間固定金利は借入れ時に決定した金利が返済期間全体にわたって固定される金利タイプです。借入れ当初から返済終了まで、金利が変動しないのが特徴です。他の金利タイプと比較して、安定性が高く、将来の金利上昇リスクがありません。

【メリット】

• 金利が固定されているため、将来の返済額が変わらず計画が立てやすい
• 金利上昇時の影響を受けない

【デメリット】

• 借入れ当初の金利が変動金利や選択型固定金利より高めに設定される
• 市場金利が下がった場合でも返済額は変わらない

長期的な返済計画を立てている人や、金利変動リスクを避けたい人に適しています。また、安定したキャッシュフローを重視する投資家にも向いています。

不動産投資の金利を左右する条件

不動産投資において、金利は収益性を左右する重要な要素です。金利が低いと借入負担が軽減され、高い利回りを期待できる一方で、反対に金利が高いと収益性が低下する可能性があります。金利を左右する条件を正しく理解し、適切な対策を講じることが成功の鍵です。

金利を左右する主な条件は以下の3つです。

• 物件条件
• 借主の属性
• 提携先の条件

それぞれの条件を詳しく見ていきましょう。

【物件条件】マンションの方が低金利になりやすい理由

物件は不動産投資における金利を左右する重要な条件の一つです。特にマンションは、アパートよりも低金利で融資を受けられるケースが多く見られます。その理由として、以下の3つが挙げられます。

• 立地条件が良い
• 賃料の安定性
• 中古市場での流動性

マンションは駅近など立地条件が良く、賃料が安定しやすいです。また、中古市場での売買が活発であり、資産価値が比較的維持される特徴があります。さらには、RC構造のマンションは耐用年数が長く、金融機関にとっても融資リスクが低いと評価されやすい点もポイントです。

こうした特性により、マンションは低金利で融資を受ける条件が整っていると言えます。

【借主の属性】属性であなたの与信を数値化する

不動産投資のための融資で見られる属性には、「年齢」「収入」「居住状況」「家族構成」「金融資産」などがあります。「収入」で問われるのは勤務先や勤続年数、年収です。「家族構成」は、家族の人数によって生活費が異なるため判断材料として必要とされます。

「金融資産」によっても、融資限度額は変わります。ローンの返済が滞った場合に、金融資産で返済できるかどうかが評価されるためです。

また、借主の属性が融資の金利に影響を与えるのは、金融機関が返済リスクを判断するためです。収入が安定しており金融資産が多い人は、低金利で融資を受けやすくなります。一方、収入が不安定で資産が少ない場合は、金利が高くなる傾向があります。

【提携先の条件】不動産投資会社のノウハウで低金利を実現する

提携先の不動産投資会社は、不動産投資の金利を左右する重要な条件の一つです。適切な会社を選択することで融資条件が大きく変わり、低金利で資金調達が可能になる場合があります。

金融機関が融資の金利を決定する際、物件の収益性や価値は重要な判断材料です。開発から管理までを一貫して行っている不動産投資会社は物件の品質が高く、安定した家賃収入が見込める物件を提供することが多いため、金融機関の信頼を得やすくなります。その結果、リスクが低いと評価され、低金利で融資を受けられる可能性が高まります。

さらに、融資のノウハウや実績を持つ不動産投資会社は、金融機関との交渉においても強みを発揮します。物件の収益性を的確にアピールし、投資家に有利な金利条件を引き出すことが可能です。このように、提携先の選択が不動産投資の金利に大きな影響を及ぼします。

不動産投資ローンを低金利で借入れするためのコツ

不動産投資ローンを低金利で借入れるためには、計画的な準備と適切な戦略が重要です。以下に具体的な低金利で借入するためのコツを挙げます。

• 複数の金融機関に相談する
• 変動金利を選択する
• 資産価値が高い不動産を選ぶ
• 融資に強い不動産会社で不動産を購入する

これらのポイントを押さえることで、低金利での借入れが実現しやすくなります。次のセクションで、それぞれのコツについて詳しく解説します。

複数の金融機関に相談する

不動産投資ローンを低金利で借入れるには、1つの金融機関に依存せずに、複数の金融機関に相談することが非常に効果的です。各金融機関によって提示される金利や融資条件は異なり、複数の選択肢を比較することで、最も有利な条件を見つけることができます。

さらに、複数の金融機関と相談することで金融機関間の競争を引き起こし、金利交渉を優位に進めることも可能です。また、相談を重ねるうちに、どの金融機関が不動産投資に積極的なのか、どの条件が現実的なのかといった情報も得られます。こうしたプロセスを経ることで、最適な借入条件で契約できるでしょう。

変動金利を選択する

不動産投資ローンを低金利で借入れする際に、金利タイプを選ぶことも重要です。特に、変動金利を選択することは、低金利での借入れを目指す上で有効な戦略となり得ます。変動金利は、固定金利よりも初期金利が低い傾向にあり、現在の低金利環境では魅力的な選択肢です。

ただし、変動金利には将来的に金利が上昇するリスクも伴います。そのため、自身の返済能力や投資の収益性を十分に検討した上で、リスクを許容できる場合に選ぶと良いでしょう。適切なタイミングで変動金利を利用することによってローン総額を抑え、投資収益の最大化が可能になります。

資産価値が高い不動産を選ぶ

低金利で不動産投資ローンを借入れするためには、資産価値の高い不動産を選ぶことが重要です。資産価値が高い物件は金融機関にとって担保価値が大きく、貸し倒れリスクが低いと判断されるため、金利が低く設定されやすくなります。

資産価値が高い不動産とは、都心部や交通アクセスが良い場所にある物件、需要の高いエリアに立地する物件などが挙げられます。また、建物の構造や状態も資産価値を大きく影響します。このような物件を選ぶことで、安定した収益が期待できると同時に、金融機関からも好条件で融資を受けられる可能性が高まります。

融資に強い不動産会社で不動産を購入する

不動産投資ローンを低金利で借入れするもう一つの方法は、融資に強い不動産会社を活用することです。融資に強い不動産会社は、金融機関との強力なネットワークや豊富な実績を持ち、借入条件の交渉を有利に進められるノウハウを備えています。

特に、不動産投資初心者にとっては、融資条件の交渉は難しいことが多いため、専門知識を持った不動産会社にサポートを依頼することで、安心して借入れを進めることができます。また、このような会社を利用することで、信頼できる金融機関を紹介してもらえる可能性も高まります。結果として、低金利での融資実現が期待できるでしょう。

不動産投資における金利のシミュレーション

不動産投資の融資を受ける場合、収入が安定しているかどうかを審査されます。そのため、サラリーマンのほうが自営業よりも金融機関の対応が柔軟であることが多いです。

しかし、サラリーマンでもリストラや給料カットなどのリスクはあります。不動産投資ローンの利息は「複利計算」なので、融資期間を長く設定すると想定以上の返済額になる場合もあります。金利によってどのくらい返済額に差が出るのか、シミュレーションしてみましょう。

800万円の物件を自己資金300万、1.8％の金利で20年借りるケース

まずは、一般的なサラリーマンが不動産投資を行う際に無理なく購入できる金額で試算をしてみます。たとえば、800万円のマンションを自己資金300万円と融資500万円で買うと想定しましょう。

金利と元本を均等に返済していくとして、固定金利1.8%で500万円を20年間で返済するには、月の返済額は24,823円必要です。20年の合計返済額は、5,957,520円支払うことになるため、20年間の融資期間で発生する利息は957,584円となります。

毎月の返済額	総合返済額	利息の総額
24,823円	5,957,520円	957,584円

1,500万円の物件を自己資金500万、3.15％の金利で30年借りるケース

次に1,500万円のマンションを、自己資金500万円、融資1,000万円で購入した場合をシミュレーションします。こちらも上記の例に合わせて、元利均等で返済していくとしましょう。ただし、今回は固定金利3.15%という高い設定です。

固定金利3.15%で1,000万円を30年間で返済すると、月の返済額は42,973円になります。そして30年間の合計返済額は、15,470,280円です。この条件で融資を受けると、30年間の期間中に500万円以上の利息を払うことになります。

借りる年数	毎月の返済額	総合返済額	利息の総額
30年	42,973円	15,470,280円	5,470,280円
20年	56,213円	13,491,120円	3,491,120円

仮に返済額を上の例と同じ20年にすると、返済合計額は1,349万1,120円となり、利息が少なくなります。ただし、10年返済期間を短くしたため、月の返済額は56,213円となり、月々の負担が上がります。

不動産投資のローンは、複利計算が適用されるため返済期間が長くなるほど元本の減少が遅れ、利息が膨らむ傾向があります。月々の負担と利息を減らすためには、金利が低い金融機関を選び、早期に返済することが重要です。

金利以外にも知っておくべき！不動産投資には借入限度額が存在する

金融機関による融資額は、一般的なサラリーマンの場合、年収の7倍～10倍程度といわれています。ただし、借主の経済力や申し込む物件などによって、年収に対する融資額の倍率は大きく変動します。場合によっては、年収の15倍～20倍程度まで借り入れできることもあります。

変動金利の場合は2％台で、返済期間は10年～35年の範囲でローンを組むことが可能です。一方、固定金利の場合は2%～5%までの金利が一般的で、最大45年の返済期間を設けている銀行もあります。ただし、サラリーマンは毎月の給与が返済の原資となりますので、生活資金と借入額、返済期間を十分にシミュレーションした上で借りるようにしましょう。

年収400万のサラリーマンはいくらまで借りられるか

国税庁が発表したデータによると、2017年の30代男性サラリーマンの平均年収は400万円強です。たとえば年収400万円の場合、融資限度額はどれほどになるのでしょうか。一般的には7倍～10倍と言われていますので、単純に10倍で計算してみると、融資限度額は最高で4,000万円ほどになります。

ただし、借主が現在どのような会社に勤めているのか、また資産があるかどうかなどによっても融資額は変わりますので注意が必要です。

融資に関する情報の仕入れ先

融資に関する最新情報を得るためには、不動産投資会社に問い合わせてみましょう。個別相談を無料で行っている会社もありますので、ぜひ活用してください。

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個別相談では、どのくらいの金利でどれくらいまで融資を受けられるのか、またどのような物件が売りに出ているのかを知ることができます。さらに、ローンを組む際の「頭金」の金額についても、不動産投資会社の提案次第で少額から始められることがあります。

不動産投資の前にはパートナーとしっかり対策を！

金融機関の融資を受けて行う不動産投資では、ローンの年数や借入金利によって月々の返済額が変わるためローンの組み方がとても需要です。しかし、金利の相場は非常に複雑であり、投資家や選んだ物件によっても異なります。

ローンを組む際に損をしないためには、投資を行う前に不動産投資に詳しいパートナーを作ることが重要です金利やローンについてわからないことがあれば積極的に相談することで、不動産投資で失敗するリンクを減らすことができます。

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まとめ

金利の知識を覚えておくことは、不動産投資を成功させるために重要です。金利は都市銀行や地方銀行、信用金庫で異なるため、比較しながら自分に合ったものを選びましょう。不動産投資会社によっては金融機関と提携している場合もあるため、そのような会社を選ぶこともひとつの方法です。

不動産投資で融資を受けるためには、「返済できる資産があるのか」「継続して返済できる職業についているのか」といった経済面が審査されます。審査基準は金融機関によって異なるため、自分に適している金融機関を選びましょう。

不動産投資を成功させるためには、不動産投資の実績のあるパートナーを作り、相談することが近道です。トーシンパートナーズには不動産投資の専門家が多数在籍しているため、ローンや金利について不明点があればしっかりとお答えできます。ぜひご相談ください。