資産運用の方法として、不動産投資もひとつの選択肢です。不動産投資にはどのようなメリットがあるのか気になる、という方もいるのではないでしょうか。不動産投資には株やFXとは異なる複数のメリットがあります。不労所得を得られ節税対策にもなると聞いても、その仕組みが分からなければ比較検討が難しいでしょう。
そこでこの記事では、不動産投資のメリットとその仕組み、成功につなげるためのポイントをご紹介します。
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不動産投資のメリットとしてよく挙げられるのは、「不労所得」が得られることと「節税対策」になることです。このほかにも生命保険の代用になることなど、不動産だからこそ得られる特徴的なメリットもあります。そこでまずは、これらメリットとその仕組みについて見ていきましょう。
不動産投資の大きなメリットは、自分が働かなくても「不労所得」を得られることです。収益用不動産を購入すれば入居者がいる限り家賃収入が発生し、毎月の安定的な現金収入を見込めます。
入居者の募集や建物のメンテナンスといった物件管理を不動産管理会社に委託すれば、物件管理上オーナーがすべきことは意思決定だけです。
運用益の管理という意味では、納税のために不動産運用の収支報告と経費計上を確定申告で行う必要があります。これに関しても毎日行う必要はなく、実務が煩雑であれば税理士に委託することも可能です。
不動産投資を始めると、所得税の節税対策になります。給与収入は「給与所得」として、また不動産収入は「不動産所得」として計上されます。これらの所得を合算したものが、所得税の課税対象です。
不動産所得は「不動産投資の総収入 ― 必要経費」で計算します。不動産投資にはさまざまな経費がかかります。特に初年度は初期費用がかかるため、不動産所得は帳簿上の赤字となるケースが一般的です。
この場合、不動産所得の赤字分を給与所得の黒字分からマイナスした金額が、所得税の課税対象となります。これを「損益通算」といい、不動産所得が帳簿上で赤字になった場合に所得税額を減額できるシステムです。
収益用不動産を購入する際には全額自己資金で支払うことは稀であり、銀行から融資を受けるケースがほとんどです。
融資を受ける場合は「団体信用生命保険」に加入することが一般的です。通称「団信」と呼ばれる、住宅ローン向けの生命保険です。もしローンを完済するまでに契約者が亡くなった場合、残債の金額にかかわらず保険金から全額返済できます。
ローンの支払いが終わっている収益用不動産は、遺族にとっては安定的な不労所得を得られる遺産です。不動産運用を引き継がなくても、物件を売却すれば売却益を得られます。
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不動産投資では、投資の対象である不動産自体を担保に融資を受けることができます。これは株やFXといったほかの投資方法とは大きく異なる点のひとつです。担保となる不動産の価値が審査基準として重視されるため、自己資金は100万円以下、あるいは頭金なしのフルローンで不動産投資を始められる場合もあります。
さらに、ローンの返済に家賃収入を充てることが可能です。ただし、少額の自己資金で始められるとはいえ、可能な範囲で頭金を払っておくことは、毎月の返済額を抑えることにつながります。家賃収入とのバランスをよく考えて返済計画を立てましょう。
「インフレ」とは物価が上昇し続けて、現金の価値が減少し続けることです。不動産投資はインフレ対策に効果的といわれますが、ここにはモノとお金に関する2つの理由があります。
インフレによって物価が2倍になれば、現金の価値は1/2になります。たとえば収益用不動産を2,000万円の借り入れを起こして購入した場合、インフレ後もローン契約が変わるわけではありませんので借り入れの額面は2,000万円のままですが、そのローン価値は半分になります。逆に理論上は物件の価値は2倍になりますので、もし毎月の返済額が5万円だとすれば、同じ支払い額で4,000万円の価値を持つ収益用不動産を持つことになります。
これは極端な例かも知れませんが、大きなお金を借りて現物資産を購入することはインフレ対策になります。
老後の備えを考えるとき、公的年金の受給額に不安がある方も多いのではないでしょうか。公的年金に依存しないよう自己資金で貯蓄を考えたとしても、想定どおりに貯蓄額が増えない場合もあります。
収益用不動産を持っていれば、公的年金の受給額に加えて家賃収入を私的年金として役立ちます。公的年金以外に老後の生活資金を貯蓄で用意する発想ではなく、毎月家賃収入を資産として積み上げていくため、現在の生活に負担をかけずに私的年金を確保することが可能です。が毎月の収入源として作用するため家計を圧迫しません。
特にローン完済後の収益用物件は手取り額が大きいため、年金受給のタイミングで残債がなければ高額な私的年金が期待できます。
資産運用のために普通貯金や定期預金を考えたとしても、金利はそれぞれ0.02%、0.3%など非常に低い水準です。
自己資金が潤沢であれば、こういった資産運用も堅実といえるかもしれません。しかし預貯金額が少なければ、預貯金金利はほとんど効果がありません。とはいえ株やFXはハイリスクであり、収支はむしろマイナスになるケースもあり得ます。
不動産投資であれば、4%以上の利回りでの運用も可能です。ローンの返済額や空室リスクに注意すれば、安定した資産形成を続けていけます。少ない自己資金でも大きな資産形成ができ、なおかつ長期に渡って安定収入を得られるというのが不動産投資の優れた点です。
ここまでは不動産投資のメリットについてご紹介しました。しかしさまざまなメリットはあっても投資である以上はリスクもあります。リスクを回避するためにはオーナーがしっかりと勉強することが大切です。そこでここからは、不動産投資について知識を得る方法をご紹介します。
不動産投資の利回りは社会情勢や街の周辺状況の変化に影響を受けるため、普段からニュースをチェックして適切な意思決定を行っていくことが重要です。不動産投資では家賃収入がベースとなるため、需要と供給が入居率を左右します。物件の購入を検討する場合は人気エリアや街の魅力といった情報だけでなく、開発計画も参考にしましょう。
また、運用益だけではなく将来的な物件売却も想定し、売却益を左右する地価の値動きにも気を配ることも大切です。
不動産投資の収支を検討する際には、さまざまな不動産用語や初心者では気付きにくい支出の項目が関わります。文字情報が多いからといって、Webサイトだけの情報では、部分的であったり一面的であったりすることが一般的です。
不動産投資に関する書籍では不動産投資に必要な情報が網羅的に解説されており、成功例や失敗例についてじっくり学べます。ただしノウハウなど筆者により見解が異なるため注意が必要です。また法律など決まり事を知る目的においては参考になるでしょう。
独学の場合は、本当に学ぶべきポイントを見逃すことがあるかもしれません。経験者が語る不動産投資のセミナーに参加して、理解を深めることも大事です。有料セミナーもありますが、無料セミナーからも学ぶべき点は多くあります。特に初心者が参加しておきたいのは「良い物件の選び方」と「失敗事例紹介」のセミナーです。
これらに参加することで優良物件を見極める目を養い、不動産投資のリスクについての知識も深めることができます。またその際、複数のセミナーに参加し情報が偏らないようにすることも大切です。
YouTubeでは、無料で不動産投資家のナマの声を聞くことができます。セミナーでも同じことが言えますが、参加してみなければ内容は分かりません。もし内容が期待どおりでなかった場合、セミナーは貴重な時間を無駄にする可能性があります。
この点YouTubeであれば、場所と時間を選ばずに内容をチェックでき、期待どおりでなければいつでも視聴を中断可能です。ためになる内容であれば繰り返し視聴もできるため、情報の取りこぼしがないところもメリットといえます。ただし広告的な動画コンテンツになっていることも多いため、情報の信憑性を確認する意味で多種多様な動画を閲覧することが重要と言えます。
どのような媒体で勉強しても不動産投資未経験であれば実感がともなわず、ノウハウもないため不安を拭えないかもしれません。疑問を解消するなら不動産投資のプロに相談してプロ目線からの回答を得ることが大事と言えます。
相談相手として頼りになるのは、収益用不動産を専門に取り扱う不動産会社です。個人投資家であっても物件の管理は管理会社に任せることもあり、なんらかの形でパートナーを探すことになります。オーナーとパートナーの関係作りという意味でも、信頼できる不動産業者選びが欠かせません。
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ここまでは不動産投資のメリットと知識の吸収方法について見てきました。ここからは、実際に不動産を選ぶ際にどのような情報をチェックする必要があるのか、というような不動産投資のポイントを見ていきましょう。
不動産投資には不動産特有のリスクもあるため、適切な情報収集や自己資金の備えをはじめとしたリスクマネジメントが重要になります。
不動産投資の収益を大きく左右するのは、投資先となる物件選びです。このため、購入予定の物件が本当に収益を生むのか、という視点で物件情報を詳細に検討しましょう。
たとえば物件情報には「利回り」が表示されていますが、これはあくまで現状の家賃で満室が続き、想定外の出費がかからない前提での数字です。実際には、常に空室ゼロという状況はほとんどありえません。安定収入を得るためには、入居者にとって魅力ある物件かどうかを判断する必要があります。
不動産投資は金融機関から融資を受けることで始められますが、自己資金は多いに越したことはありません。頭金をいくら支払えるかで月々の返済額が変動します。ローンの返済額と諸経費を含めた支出の合計と家賃収入のバランスが大切です。
空室率により家賃収入は変動するため、都合良く利益ばかり出るような希望的観測での計算は避けましょう。また一棟マンションオーナーは約10年周期で訪れる大規模修繕で、数百万円の出費を必要とする場合があります。いずれにせよ自己資金の調達方法を確保することはリスクヘッジにおいて重要です。
物件のエリア情報と家賃相場も入念に調べましょう。家賃はエリアにより相場が異なります。適正な家賃でなければ入居者の確保は困難な一方で、低すぎる家賃設定は機会損失に繋がります。同エリア内に、購入する物件と似た条件の物件がないかを検索し、競合物件とかけ離れた家賃設定になっていないかを確認しましょう。
また、将来的に人口減少が見込まれるエリアは、空室リスクが高まります。逆に開発が進むなどして入居率が高くなるエリアもあるため、街の将来性を把握することも重要です。
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不動産投資は参入の敷居が高くないとはいえ、十分な知識とノウハウがなければリスク回避が難しいことに注意が必要です。しっかりと勉強したつもりでも始めてみないことには感覚がつかめず、不安を拭えないこともあるでしょう。
対策としては、不動産投資のプロである不動産会社をパートナーとすることがポイントです。ノウハウを蓄積したプロから適切なアドバイスとアフターフォローが受けられるというのは大きなメリットになります。不動産投資の悩みは信頼できる業者に相談してみましょう。トーシンパートナーズも収益用不動産において長年の実績に強みがあります。
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マンション経営と聞くと空室の発生や、家賃の下落・滞納・資産価値の下落などの不安要素が思い浮かぶかもしれません。ですがパートナーとなる会社次第で、ご不安は限りなくゼロに近づけることができます。
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不動産投資にはさまざまなメリットがあります。少額の自己資金で始めて不労所得を得ることができ、老後の備えとしても効果的です。しかし投資であるからにはリスクもあるため、しっかりと情報収集をして信頼できるパートナーと組むことが成功のカギとなります。
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