不動産投資の利益をより多く手元に残すためには、必要経費を漏れなく計上して課税金額を上げないことが重要です。しかし、「不動産投資で経費にできる項目とできない項目の区別がつかない」という方もいるのではないでしょうか。
経費計上を失敗すると、払わなくてもよかった税金を支払う場合もあります。不動産オーナーに経費に関する知識があれば、こういった損失を防げます。そこでこの記事では、不動産投資における経費にできる項目とできない項目についてご紹介します。
不動産投資による収入は、必要経費を差し引いて『不動産所得』に区分されます。計算式は「総収入金額 – 必要経費 = 不動産所得の金額」です。
総収入金額には賃料のほかに礼金、更新料が含まれます。不動産所得における必要経費は「不動産収入を得るために直接必要なもの」を指します。必要経費に計上できるものは多岐に渡るため、7種に大別して見ていきましょう。
不動産投資にかかる各種税金は必要経費として計上できます。主な税金の種類は以下の通りです。
不動産を購入した際にかかる不動産取得税、印紙税、登録免許税は経費計上できます。また、不動産を所有している間、毎年課税される固定資産税や都市計画税も経費の対象です。
さらに、不動産収入を得るために用いる自動車を購入した場合、自動車税や重量税も私用にあたらない割合を経費計上できます。
ここでいう保険料とは、不動産収入を得るための必要経費としての保険料です。収益用不動産を購入する際には火災保険や地震保険に加入することが一般的となっています。これらの保険料は経費計上可能です。
なお、社会保険は個人にかかる保険料なので不動産所得の必要経費にはあたりません。社会保険料は「社会保険料控除」として、不動産所得以外の給与所得と合算した総所得金額から控除されます。
収益用不動産の建物や設備は法定耐用年数が決められた「減価償却資産」です。減価償却費とは、固定資産を得るのに要した費用を法定耐用年数で割った金額を指します。木造物件の法定耐用年数は22年、鉄骨造は34年、RC造は47年です。実際には支出がないにもかかわらず帳簿上の利益を減らせるため、節税対策に役立ちます。
個人事業主の場合、経費計上額は毎年固定となりますが、法人は法人税法上任意償却が認められる場合があります。ただし適正な処理をするためにも、特段の事情がない限りは避けるのが無難かもしれません。
所有している建物や部屋は、老朽化や入居者の使用による劣化が起こります。原状回復のための修繕費は不動産収入を得るのに必要な経費なので経費計上の対象です。経費計上できる修繕費の例は以下になります。
ただし、工事費用が20万円を超えたり設備投資して機能向上を図ったりした場合、修繕費ではなく「資本的支出」になり減価償却の対象となります。それぞれの設備や建物の法定耐用年数に従って減価償却費として計上しましょう。
不動産投資会社で収益用不動産を購入した場合、不動産管理会社に賃貸や建物の管理業務を依頼することもあります。管理を一任すればオーナーは意思決定と会計を行えばいいので、「不労所得」を得られるシステムとして一般的です。
不動産管理会社に管理業務の対価として支払う管理委託料（家賃の5%程度）は、不動産収入を得るための必要経費として経費計上できます。
収益用不動産を購入した際に必要な不動産登記の手続きを司法書士に依頼することがあります。また、税金についてアドバイスを受けたり確定申告を行ったりという目的で税理士と契約することも一般的です。これらの専門家へ業務を依頼する場合、不動産収入を得るための必要経費として経費計上できます。
税金と経費計上については不動産投資の初心者では判断が難しい場合もあるでしょう。経費を漏れなく計上するのも煩雑な作業です。税金のプロとしてノウハウを培った税理士に依頼すれば、税金に関する不安を軽減できます。
収益用不動産を購入した費用は減価償却費として計上しますが、融資を受けた場合にはローン金利は毎月かかる必要経費です。さらに、ローンを組んだ年にかかった手数料も必要経費として計上できます。ただし建物の購入部分にあたる金利は全て計上できますが、土地の購入部分にあたる金利には上限があります。
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ここまで、不動産投資で経費計上できる項目を見てきました。一方、経費計上できると思っていたのに実はできない、という項目もあります。不動産投資における経費を考える際には、その費用が不動産収入を得るために必要な出費であるかどうかという視点が重要です。
ここでは、経費計上できない項目をご紹介します。誤って計上してしまった場合、税務調査が入り脱税行為と判断されるリスクが生じます。そうならないためにも、ぜひ参考にしてみてください。
不動産投資の経費に計上できるのは、不動産収入を得るための必要経費です。つまり、不動産投資ビジネスにまったく関係のない出費は経費になりません。
経費とはあることを行うために必要な費用で、不動産投資における経費は不動産という資産の運用と管理のために必要な費用を指します。このため、所有する不動産に関係のない食費や家族旅行の費用は経費計上できません。
住民税や所得税は国民全員に納税義務がある基本的な税金です。不動産を所有しているかどうかは関係なく、個人に対して課せられます。このため、不動産所得の経費に含めることはできません。
なお、所得税の額は不動産所得や給与所得を合算して計算します。このとき、総収入から経費を引いた金額が課税される所得金額になるので、経費を計上するかどうかで納める所得税の額は大きく変わります。
不動産投資ビジネスでは打ち合わせの際にスーツを着用することも一般的です。業務上、必要と思われるスーツですが、基本的にはスーツの購入費は経費計上できないと考えられています。スーツやビジネスバッグ、腕時計といった衣類や装飾品はプライベートでも使用できるため、ファッションアイテムという扱いになります。
ただし、これは一般的なケースで、立場上必要な装いであることが証明できれば経費として認められる可能性があります。
会社勤めをされている方の中には、会社の福利厚生でスポーツジムに通っている方もいるでしょう。不動産投資の場合、個人事業主に福利厚生は認められないためスポーツジムの会費は経費計上できません。ただし、法人として経営を行い家族以外の従業員がいる場合は福利厚生費として認められるケースがあります。
基本的に、不動産収入を得るための必要経費以外の出費に関しては、国税庁に認められることは例外的であると考えておきましょう。
ここまで、経費にできる項目とできない項目を見てきました。不動産投資の経費は白黒はっきりしているものだけでなく、いわゆるグレーゾーンの項目もあります。
ここでは、項目ごとに経費計上できるケースとできないケースを見ていきましょう。項目によっては私用と不動産用を区別するために「家事按分」が必要になります。
不動産収入を得るために必要な交通費は経費計上できます。バス、電車、タクシーといった公共交通機関の運賃、また自動車のガソリン代や駐車場代、ホテルの宿泊費も経費扱いです。
ただし、不動産投資に関わるものであることが前提となります。その旨を証明できる書類やデータと関連付けて、レシートや領収書を保管する必要があります。収益用不動産の購入や下見、不動産投資会社との打ち合わせといった事実関係を示すデータは消去せずにしっかり管理しましょう。
不動産収入に関わる交際費は経費計上できます。たとえば、不動産投資会社への手土産や担当者と食事をした際の飲食代は経費になります。一方、家族との外食や日常の食費は、業務上必要なものではなく個人的な出費であるため交際費にはあたりません。
交際費の考え方は交通費と同様で、不動産投資に関わる出費であることを証明する書類やデータが必要です。レシートや領収書だけでなく、担当者との会議の日取りや場所といったやり取りを記録しておきましょう。
ただし、あまりにも頻度が高かったり金額が多かったりする場合には税務署のチェックが入ることもあるので注意が必要です。
不動産投資ビジネスを行う上で必要な車であれば、購入費や維持費は経費計上できます。維持費として、メンテナンス費用に加え、自動車税や保険料も経費の対象です。
ただし、所有する車が1台の場合、不動産投資のためだけに使うというのは現実的ではありません。家族の送迎や旅行に使った分は「家事按分」をして、日常生活で使った割合と不動産投資で使った割合に分け、不動産投資分だけを経費計上しましょう。
不動産投資分を証明するものとしては、事実関係を示す書類のほかにドライブレコーダーを設置するという方法もあります。なお、交通違反による反則金や罰金は経費計上できません。
不動産投資において情報収集や連絡に使った通信費は経費計上できます。具体的には以下のものが通信費の例です。私用と兼用の場合、家事按分して経費計上する必要があります。
自宅を事務所として使っている場合は光熱費も経費計上できますが、こちらも家事按分が必要です。たとえば私用と不動産投資用に半々で使っているなら、費用の5割分を経費計上します。ただし、不動産投資分は週7日のうち5日分までが妥当と判断されることが多いため、それ以上の割合を経費計上したいときは確実に証拠を残しておきましょう。
結論からいうと、経費をいくらまで使っていいという概念はありません。経費は不動産投資の運用に必要だからこそ発生した費用です。意図的に収入額を減らして、所得税対策をするためのものではありません。
もちろん「経費計上をし損ねたために払わなくてもいい税金を支払うことになった」という会計上の失敗は防ぐことが大事です。しかし、節税を意識しすぎて赤字が続くと金融機関からの信用がなくなり、次の不動産投資の際に融資を受けられないというケースもあります。
また、意図的な節税は税務調査を受けて「重加算税」が課せられるリスクがあるため、必要経費を正しく計上することを重視しましょう。
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不動産所得は給与所得のようなほかの所得と合算して所得税額が計算されます。不動産所得とは、不動産に関わる総収入から必要経費を引いた金額を指します。
会社勤めの方の場合、企業が源泉徴収と年末調整を行うことで所得税額が確定します。一方、個人事業主として不動産投資を行う場合、納税者が自分で「確定申告」を行い、所得税額を確定する必要があります。
確定申告の際に準備するものは、不動産投資に関わるお金の記録すべてです。書類は多岐に渡るため、確定申告直前に焦らないようにしっかりと事前準備をしておきましょう。具体的な必要書類は以下のものになります。
領収書やレシートは正しい経費計上と帳票の保管のために必要となります。国税庁から税務調査が入ったとしても、自信をもって「間違いありません」といえる証拠を残しておくことが重要です。帳票類の保管期間は確定申告後7年間と定められています。
確定申告は1月1日から12月31日までの1年間の所得税額を確定するために行います。不動産投資の総収入金額から必要経費を差し引いた金額が20万円以上の方は確定申告が必要です。また会社勤めの方のように不動産投資以外の所得がある方なども確定申告が必要となります。
個人事業主として開業届を提出している場合、翌年1月に確定申告書が送られてきます。こちらの「収支内訳書」と「確定申告書B」に1年間のすべての収支を記載し、2月16日から3月15日の間に税務署に提出しましょう。
通常は「白色申告」ですが、後述する「青色申告」を行う場合は事前に国税庁の認可を受ける必要があります。申請は不動産投資を始めて2か月以内、あるいは前年から投資を行っていたなら3月15日までに行いましょう。
確定申告は青色申告にすると、税制上の優遇措置を受けられます。優遇措置として大きいのは「青色申告特別控除」と「純損失の繰越控除」の2つです。
青色申告特別控除は、5棟もしくは10部屋以上の物件を所有する場合に65万円の控除が受けられます。それ以外の場合も10万円の控除が受けられるため、白色申告よりお得です。
純損失の繰越控除は、ある年に赤字が出た場合、その赤字額を翌年以降3年に渡って繰り越せます。たとえば赤字の翌年に大きく黒字が出た場合、繰り越した赤字額で相殺して課税金額を抑えられるという制度です。
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不動産投資における経費の項目は多岐に渡り、1年間で非常に多くの経費計上すべき帳票が蓄積されていきます。とはいえ、不動産投資に慣れないうちは経費計上できる項目とできない項目が区別しにくいのも事実です。
信頼できる不動産投資会社のサポートを受ければ、不動産のプロにアドバイスを受けられる上、本来払う必要の無い出費を払わずに済むことにもつながります。経費の項目や確定申告についてわからないことや不安なことがあれば、ぜひトーシンパートナーズにご相談ください。
