不動産投資を検討しているものの何から始めていいかわからない、リスクはどのようなものがあるか、という疑問を抱えている方もいるのではないでしょうか。
不動産投資を行う上では2種類の投資方式を把握して、リスクを抑えるために利回りや初期費用について知ることが大切です。
そこで、この記事では投資初心者におすすめの「不動産投資」についてご紹介します。この記事を読むことで、不動産投資の仕組みやメリット、デメリットを知ることができ、初心者の方でも自分の投資ビジョンを描くことができます。
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投資で利益を得る方法には「インカムゲイン方式」と「キャピタルゲイン方式」の2種類があります。
それぞれの方式にはメリットとデメリットがあり、どちらの方式で収入を得たいのかによって購入するべき不動産やかかる税金が異なります。
初心者の方は、インカムゲイン方式を選択するのがおすすめです。それを踏まえた上で、それぞれの特徴を把握して自分に合った投資を考えてみましょう。
インカムゲインは定期的に入る収入を意味します。つまり不動産投資でいうところの家賃収入のことです。
不動産を所有し第三者に貸すことで、定期的な収入を得られます。利益は家賃収入から経費を引いた差額です。
不動産という資産を持っている限り収入を得られるため、キャピタルゲイン方式よりも利益が安定して継続的に得られることがメリットです。しかし、一度に得られる利益は多くはありません。
また、収入にかかる税率が一律のキャピタルゲイン方式に対し、インカムゲイン方式の税率は所得によって異なるため、キャピタルゲイン方式よりかかる税金が少なくなる場合があります。
一方キャピタルゲインとは資産を売買し、投資額より高値で売れた時に得られる利益のことです。
例えば不動産を低価格のときに購入し、価格が上昇したときに高く売るという方法です。仮に2,000万円で不動産を購入し、2,500万円で売ることができれば、500万円の利益になります。しかし、投資額より安い価格で売ることになれば、収支はマイナスになってしまいます。
うまくいけば大きな利益を得られる可能性がある一方、失敗した場合は投資元本（不動産）自体がなくなってしまうため、損失のリスクが大きいのです。インカムゲイン方式よりも収益に安定性がないため、投資初心者の方には強くおすすめできない方法です。
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マンション、アパート、戸建てなど不動産には様々な種類があるように、不動産投資にも種類があります。そして、選ぶ不動産によって利回りが異なります。利回りとは投資した金額に対する収益の割合を表したものです。
利回りが異なる理由は、不動産の商品によって初期費用や維持費用が異なるからです。不動産選びで失敗しないために、利回りや費用の確認を忘れないようにしましょう。
ここからは、不動産の種類とそれぞれの特徴を見ていきましょう。
マンション経営は、もっとも始めやすい不動産投資の方法の１つで初心者の方におすすめです。その理由は2つあります。低予算で始められること、需要が減りにくく比較的収益が安定しやすいことです。もちろん立地の良さなどの条件はありますが、賃貸での需要が高い地域を選べば需要が一気に減る可能性は低いといえます。
またマンションを購入する場合、一般的にはローンを組むことになります。その際にかかる初期費用は、物件価格の約6％~8％が相場です。仲介会社を通して購入した場合は、初期費用に仲介手数料が上乗せされます。
そして、家賃収入を得るには入居者を獲得しなければなりません。マンションは比較的、駅近に多く、好立地な物件が多いため需要は減りにくく、戸建てやアパートよりも入居者を獲得しやすいというメリットがあります。
1部屋から購入するマンション経営とは違い、アパート経営は建物1棟を経営することになります。
建物1棟を購入するため、当然、初期費用は高くなります。しかし満室にすることができれば、利回りはマンション経営より高くなる可能性が高いです。
とはいえアパート経営は初期投資の費用が高いためリスクが高めになります。そのため経営を始める時点で金銭的なリスクに備えることが重要になります。また、建物に問題が起こったり、入居者同士のトラブルなど、何らかのクレーム対応をすることもあるでしょう。
戸建経営では、賃貸用の戸建てを建設または購入し家賃収入を得ることができます。建物を購入するため初期費用は高いですが、マンションやアパートよりも高い利回りが期待できるのが特徴です。
また、戸建ては一人よりもファミリーなどが借りるケースが多いため、入居者が決まるまで時間がかかるものの、入居すれば長く継続してくれることが多いというメリットもあります。
アパートと違い建設場所や立地を選ばない点や、賃貸の戸建ては少ないためマンションやアパートなどよりも高いに家賃を取れる場合があります。
しかし、長い間入居者が決まらない可能性があること、メンテナンスやリフォーム費用が高額になる可能性があるというデメリットもあります。
ライフスタイルの多様化で人気が出ている「シェアハウス」は、独立した部屋を使い、トイレやお風呂は共有する居住スタイルです。
シェアハウスは、広い住居スペースを細かく区切って複数人に貸すため、面積当たりの収益が高くなる傾向があります。また、スペースが多ければ多い程、空室が発生しても利回りへの影響が少ないのも魅力です。
女性専用や英語学習、クリエイター専用など様々なコンセプトのシェアハウスが存在し、需要の高いニーズに応えることができれば相場より高い家賃を設定することも可能です。
ただ、入れ替わりが激しかったり、広いスペースを管理するためメンテナンス費用や手間がかかったりするデメリットもあります。
投資初心者が不動産投資を始めるのはハードルが高いのではないかと感じている方もいるかもしれません。
不動産の管理を怠らない、ノウハウを学ぶ、経営に必要な知識を学ぶなど収益を得るために必要な項目はいくつかありますが、不動産投資は投資初心者にも人気の投資の1つです。ここからは、不動産投資が投資初心者に人気の理由をご紹介します。
不動産投資は株やFXに比べればシンプルです。複雑な投資方法を学ぶ必要がありません。もちろん、不動産投資を始めるに当たってノウハウを学ぶことは重要です。しかし、今はインターネットや書籍で情報を集めることも容易です。やり方はこれまでご説明した通りいたってシンプルなので、学びやすく実践しやすいのも魅力です。
また、景気の動向を細かく把握する必要もありません。不動産の管理やローンの支払い、家賃の回収をしっかりと行なっていくことは重要ですが、不動産投資自体、本業の仕事をしながらでも続けることができます。
始めやすいことが、投資初心者に人気の理由の1つです。
フルタイムで働いている人でも不動産投資ができるのは、時間や手間がかからないからです。不動産投資なら他の投資に比べて自分の時間を多く割く必要がありません。
主な仕事といえば、物件の取得、入居者の募集と契約、問い合わせ対応、退去時の立会いなどですが、物件を購入後、不動産の管理をしてくれる「管理会社」に委託すれば、手数料を支払うことで購入後の管理をすべて任せることも可能です。この通り手間がかからないため、不動産投資と株など他の投資を並行して行う人もいます。
ただし、不動産は好きなときに好きな物件を買える訳ではありません。欲しい条件の土地や部屋がなかなか売りに出ないことも多く、そういった意味で時間がかかることはあります。
投資初心者の方が気をつけなければならないのは、リスクの管理です。リスク管理がうまくいかず、投資のメリットを享受できなくなることもあります。
その点、不動産投資は投資の中でも比較的リスクコントロールが容易です。例えばFXは、短期的に大きな収入を得られる可能性がある一方で、プロの投資家でも大きな損をすることのある「ハイリスク・ハイリターン」な投資です。一方で不動産投資は、購入にかかる費用はある程度必要なものの、毎月の家賃という収益が安定している「ミドルリスク・ミドルリターン」な投資です。
不動産自体に大きな価格変動があるケースも少なく、特に人が多い地域の好立地な物件であれば、空室などのリスクを抑えることもできます。このようなリスク管理の方法も、特別なノウハウがない初心者でも行うことが可能です。
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不動産投資のメリットは、不労収入を定期的に獲得できるだけではありません。節税効果があったり、生命保険代わりになったりと、収入が増える以外のメリットが複数あります。
もちろん、空室や災害などにより、思うように収益を得られない可能性もゼロではありません。そのようなリスクにより想定以上の支出が出ないように最低限のノウハウは押さえてリスク管理することは必須とした上で、不動産投資のメリットは大きいといえます。
ここからは、収入を得られること以外の不動産投資のメリットを3つ見ていきましょう。
不動産投資には所得税、住民税、相続税、贈与税において節税効果があります。特に、相続税と贈与税は大きな節税効果が見込めます。
会社員のように給与所得のある方が不動産投資をする場合は確定申告が必要になります。確定申告では所得の利益と損失を相殺する損益通算が認められており、不動産所得が赤字になった場合、損益通算によって全体の所得から赤字部分が引かれるため節税効果を生むという仕組みです。源泉徴収で一旦所得税を納めたとしても、確定申告をすれば、納めすぎた税金が還付されます。
相続税、贈与税に関しては不動産の場合、現金よりも課税評価額が下がる性質があります。そのため現金で相続するよりも不動産で相続した方が相続人が支払う税金が少なくなるのです。
「年金だけでは安定した生活が送れない」とたびたびニュースで取り上げられ話題になっています。そこで確保しておきたいのが、老後の収入源です。
仕事をリタイアした後にローンが完済した不動産があれば、老後も毎月家賃収入を得ることができます。また、個人年金保険で老後の収入を確保しようとしている人もいると思いますが、受け取れる期間が決まっている商品が多いです。いくら貯めても安心しきれない方もいるでしょう。しかし、不動産投資の場合、不動産を所有している限り収入は半永久的に続くため安心です。
ただし、計画的にローンの支払いをする必要があることや、ローン完済後も管理費などの維持費がかかることは理解しておきましょう。
不動産を購入する際はローンを組むのが一般的ですが、その際に「団体信用生命保険」という保険に加入することになります。「団体信用生命保険（通称：団信）」とは、ローン返済中に契約者が死亡したり高度障害者になったりした場合、ローン残債を保険で支払う仕組みです。
契約者に万が一のことがあった場合、不動産はローンの支払いが完了した状態で残された家族に相続されることになります。遺族はその不動産を貸すことで家賃収入を得たり、売却してまとまった資金を得ることも可能です。これが、不動産投資が「生命保険代わりになる」と言われる理由です。
人生が進むにつれ考え方も変われば経済的な状況も変わるものです。例えば子供が小さいうちは保険の代わりに不動産を所有し、子供が成人する頃には保険の必要性が薄れ、同時に老後が少しずつ見えてきたときに、ライフステージに合わせて所有し続ける、売却するなど柔軟に対応できるのが不動産の強味と言えます。
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マンション経営と聞くと空室の発生や、家賃の下落・滞納・資産価値の下落などの不安要素が思い浮かぶかもしれません。ですがパートナーとなる会社次第で、ご不安は限りなくゼロに近づけることができます。
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不動産投資は、基本的なノウハウとある程度の資金があれば比較的容易に始めることができるため、投資初心者の方におすすめです。
ただし、不動産投資にもマンション経営、アパート経営、戸建て経営など種類があり、それぞれ特徴が異なります。特に投資用の新築マンションであれば、中古物件と比べ長く持つことができ、直近およそ10年は修繕費用がかかる可能性が低く、最終的にいくらくらいで売却するかなどのシミュレーションが立てやすいというメリットがあります。初心者の方は、リスクをできる限り抑えることができるマンション経営を検討してみてはいかがでしょうか。
