不動産投資にもさまざまな投資方法がありますが、なかにはREITやクラウドファンディングなど少額不動産投資とはどういったものなのか気になっているという方もいるのではないでしょうか。
少額不動産投資は、自己資金不足や運用にかかる手間といった悩みを解決する有望な投資方法の一つです。例えば毎月1万円台から始めることも可能です。
そこでこの記事では、少額不動産投資の仕組みやメリットについてご紹介します。投資方法の理解を深めるためにも、ぜひ参考にしてください。
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少額不動産投資とは、月に1万円程度の少額から始められる不動産投資です。
少額不動産投資は、大きく分けて次の4種類の投資方法があります。
不動産少額投資には分散型と、直接購入型があり、上記の1.と2.は分散型、3.と4.は直接購入型です。
分散型とは投資不動産を1人で購入するのではなく大人数で出資し、不動産収益を出資者で分割する方法です。
一方、直接購入型は、1人で不動産を購入する代わりに、不動産購入者1人が利益を得られます
REIT（Real Estate Investment Trust）は、不動産投資会社が扱う金融商品の一種です。出資者から集めた資金をもとに、不動産投資会社が物件を運用します。出資者に対する配当は、不動産投資会社が分配する家賃収入や物件の売却益です。
物件のオーナーになるわけではなく、収支の管理を自分でする必要もありません。運用中のリスク管理は、すべて不動産投資会社に任せる形です。
REITでは1口いくらという単位で投資し、プロが不動産運用をして自動的に配当が得られます。
REITにおいて不動産投資会社が運用する物件は、マンションだけでなく商業施設やホテルリゾートなど多彩です。
少額かつ高利回りの商品選びをすれば、リスクを抑えて安定収入が得られます。手間を増やさずに分散投資も可能です。
| メリット | ・5万円前後の資金で始められる ・物件の運用をしなくてもよい ・証券会社を通じて簡単に購入できる |
| デメリット | ・元本割れや利回り低下リスクがある ・運用コストがやや高い ・市況に左右されやすい |
| 投資額の目安 | ・5万円～ |
| 期待できる利回り | ・やや高い |
| 物件の所有権 | ・投資法人 |
| おすすめの人 | ・運用の手間をかけず収益を得たい人 ・投資リスクを減らしたい人 |
「クラウドファンディング」とは、あるプロジェクトに対して不特定多数の出資者が資金を出し合う投資方法です。プロジェクトによって目標金額の設定が異なり、出資額によって待遇に差が生じます。
窓口は、インターネット上のクラウドファンディングサイトです。基本的には、目標額に達成した時点で、正式にプロジェクトがスタートします。
不動産投資におけるクラウドファンディングでは、プロジェクトの発案者である不動産投資会社に出資します。REITと異なるのは、投資先をプロに任せるのではなく、自らがプロジェクトに参加して物件を指定する点にあります。
後述する小口化商品との相違点としては、WEB上で簡単に購入できる点が挙げられます。
ただしプロジェクト単位での投資であるため、人気の高いプロジェクトはすぐに満額となってしまい投資できない可能性もあります。
| メリット | ・1万円ほどの低額資金で開始できる ・インターネットサイトで簡単に購入できる ・運用する手間がない |
| デメリット | ・元本割れのリスクがある ・良質な物件は競争率が高くなかなか購入できない ・中途解約できない場合がある |
| 投資額の目安 | ・1万円～ |
| 期待できる利回り | ・高い |
| 物件の所有権 | ・不動産投資会社 |
| おすすめの人 | ・投資をこれから始めたい人 ・Webから手軽に投資をしたい人 |
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「不動産小口化商品」は、一般的には高額になりがちな不動産投資を少額で取引するためのスキームです。不動産に対する小口の投資と考えると、REITとの違いがわかりにくいかもしれません。
不動産小口化商品では、1つのマンションやオフィスビルに対して複数の出資者が投資します。投資額を分散するだけでなく、投資先の物件は出資者たちが共同所有する形です。
複数のオーナーが所有する1件の物件を、特定の管理会社が運営・管理します。REITは、不動産における投資信託であるため証券という扱いですが、不動産小口化商品は、不動産を直接所有するかたちになるため、不動産取得税や固定資産税・都市計画税がかかります。
オーナーは不動産を部分的に所有しているため、相続税対策としても利用例がある投資方法です。
そんな不動産小口化商品は「優良物件・高額物件に投資したいけれど元手が少ない人」に向いています。
| メリット | ・出資者に所有権があり売却も可能 ・相続税対策になる ・管理は事業者や管理会社に任せられる |
| デメリット | ・元本割れや賃料保証がない ・固定資産税など税金の負担がある ・不動産小口化商品の数が少なく選択肢が限られる |
| 投資額の目安 | ・100万円～ |
| 期待できる利回り | ・やや低い |
| 物件の所有権 | ・出資者 |
| おすすめの人 | ・運用に一部参加したい人 ・直接購入型の不動産を体験したい人 ・優良物件・高額物件に投資したいけれど元手が少ない人 |
区分マンション投資とは、区分マンションをローンで購入し、自分で運用する投資方法です。
区分マンション投資は他の投資方法とは違い、自分の資本だけでなくローンという他人資本の利用が可能です。他人資本で購入するためローンの返済をしなければいけませんが、家賃収入があるため月々1万円程度で区分マンションを購入できます。
月々のローン返済額よりも家賃収入が上回れば、負担は発生せずに収益を得ながら区分マンションを購入することも可能です。
入居者が退去した後には、自分で区分マンションに住むこともできますし再度貸し出すこともできます。区分マンション投資は自分だけの不動産を購入しつつ投資ができる商品であるため、活用方法が多くさまざま用途に利用できる投資方法です。
| メリット | ・低額で不動産投資ができる ・自分だけの不動産が所有できる ・損益通算による節税効果が期待できる |
| デメリット | ・空き家リスクがある ・固定資産税などのランニングコストがかかる |
| 投資額の目安 | ・1万円～ |
| 期待できる利回り | ・物件によって異なる |
| 物件の所有権 | ・出資者 |
| おすすめの人 | ・自分だけの不動産を所有したい人 ・不動産投資を本格的に始めたい人 |
ここでは、少額不動産投資のメリットを3つご紹介します。
不動産投資を行うには、一般的には数千万円から数億円の自己資金が必要というイメージがあるかもしれませんが、これらのケースはローンを組まずに高額物件を現金一括払いで購入する場合のみです。
しかし、少額不動産投資は月々1万円から始められるものがあり、誰でも手軽に投資を始められます。そして、投資が順調に進んだのであれば投資額を大きくでき、仮に一旦赤字が出たとしも損益通算の対象になり節税が可能です。
ここからは、少額不動産投資のメリットを詳細に解説します。
少額不動産投資なら、1口いくらというわかりやすい投資ができます。1万円程度の少額から始められるうえ、区分マンション投資以外ではローンを組む必要もありません。自己資金が少なかったりローンが通りにくかったりしても、分散型の少額不動産投資であればスタートできます。
始めやすいことは、物件価格がネックになりがちな不動産投資においては大きなメリットです。
不動産投資には、リスクヘッジを考えすぎると始めにくいという面があります。まず障壁となるのは、自己資金と物件所有による責任や義務です。
少額不動産投資であれば、少額で参入できるうえ、オーナーにならないという選択もできます。物件管理の手間を最小限に抑え、着実に自己資金を増やしていくことが可能です。
手間がかからないということは、投資先を増やしても手間が増えないため、投資の規模を大きくしていくことも容易です。
少額不動産投資は、赤字になった年があっても損益通算で節税効果を得られます。
損益通算とは、1年間で発生した損失と利益を合算できる制度です。損失と利益を合算すれば利益が圧縮され、利益に対して課税される税金を抑えられます。
損益通算でよく行われるのが給与所得の圧縮です。
不動産投資で得た収入は「不動産所得」です。給与所得と不動産所得を損益通算することで、不動産投資で赤字が発生したとしても、給与所得が圧縮されるので、所得税・住民税の節税につながるわけです。
ただし、不動産クラウドファンディング型の投資で得た所得は「雑所得」として扱われるため、損益通算ができません。
投資の方法によって、損益通算が使えなくなることには注意しましょう。
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ここまでは、少額不動産投資を始めるさまざまなメリットをご紹介しました。
ただし、投資にはリスクがあることも知っておく必要があります。そこでここでは、少額不動産投資の注意点をご紹介します。
少額不動産投資には多くのメリットもありますが、投資できる対象が限定されたり空室や元本割れのリスクがあったりするなどデメリットも存在します。少額不動産投資を行う際のデメリットを紹介していきますので、内容を理解したうえで投資をしていきましょう。
少額不動産投資では、少額という制限を設けて投資先を選択します。この制限により、投資できる対象が限られる場合があることは注意しましょう。
不動産投資では、条件のよい物件ほど高額になりがちです。物件を直接購入する場合には、都心の駅近などの物件は少額不動産投資の選択肢に入らないと考えておきましょう。
REITに関しても投資口の分割によって、価格が安くなる場合もありますが、1口が1万円台というのは稀です。
投資の収益性とイコールではありませんが、価格帯という意味で投資対象が限られることは意識しておきましょう。
このように投資できる対象は限定されるため、さまざまな投資方法を検討し対象物件を広げていくことが大切です。
REITだけ検討するよりも、REITに加えてクラウドファンディングや区分マンション投資もあわせて検討すれば対象物件が広がり、良質な投資用物件に巡り合える可能性が高くなります。
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REITは、不動産投資の運用益の約9割を出資者に配当します。ここだけ見れば、とても採算性の高い投資方法に思えるかもしれません。しかしREITは投資信託の1種であるため、手数料が発生します。この手数料のために、利益率が低くなってしまうことに注意が必要です。
また投資信託の特徴として、元本や利益の保証がない点にも注意しましょう。利回りが高くなっているREITでも、物件の売却益で一時的に利益が上がっているだけの場合もあります。
利益率確保のためには、良質な物件を日々探しておく、利益が上がりやすい物件の特徴をつかんでおくことが大切です。REITは手数料がかかり利益率が低くなる傾向があるものの、すべての物件が低い利益率とは限りません。情報を広く集め、高利回りが期待できる条件を理解しておけば、デメリットを抑えることが可能です。
【関連記事】不動産投資のリスクとは？失敗を回避するためのコツも併せて紹介！
少額不動産投資には、空室・元本割れのリスクがあります。
不動産投資の収入は入居者の家賃がベースです。そのため、空室となり家賃が入らない状況になると利回りが低下します。入居者の需要が高い地域の不動産だとしても、市況によって空室が増加するケースもあります。そのため、不動産投資をするときには、空室による利回り低下に注意して資金を投下しましょう。
ただし、元本割れに関しては投資全般にいえることであり、周辺の空室率を調査したり投資先の実績を入念にチェックしたりすることでリスクを抑えることが可能です。
少額不動産投資は、以下のような人におすすめです。
少額不動産投資は、ご自身で不動産運営するわけではなく、プロに運用を任せることが可能です。分散型であれば空室・災害などのリスクを直接負う心配がありません。また、少額不動産投資は、1万円程度からスタートできるものもあるため、多額の資金を用意する必要もありません。投資額が少額なため、失敗した場合も、従来の不動産投資と比較して小さな損失で済みます。
このように少額不動産投資は、従来の不動産投資よりもハードルが低いため、これから不動産投資に挑戦する初心者にも適しています。
少額不動産投資は、従来の不動産投資と比較して低リスクですが、失敗のリスクはゼロではありません。そこで、失敗のリスクを少しでも抑えるためのポイントを、最後にご紹介します。
少額不動産投資はリスクがあるものの投資自体を学んだり、投資先を入念に調べたりすることで失敗する可能性を減らせます。学びや調査はリスクを事前に発見する非常に有効な手段です。
また、仮に失敗したとしても余剰資金で投資すれば、生活に影響することはありません。少額だとしてもリスクを回避して投資を行うことが大切です。
少額不動産投資はプロに運用を任せることができますが「どの投資先を選ぶか」は、投資する人自身で判断しなければなりません。そして、適切な投資先を選ぶためには、ある程度の不動産投資知識は不可欠ということができるでしょう。
具体的には「不動産投資における基本的な専門用語」「従来の不動産投資の仕組み」「従来の不動産投資と比較した少額不動産投資の特徴」「優良物件の選び方」などは、ある程度理解しておきたいところです。
不動産投資を勉強するには、セミナーに通うのも良い方法ですが、時間のない方などは以下のような「不動産会社が運営するコラム記事」をこまめにチェックすることでも知識をつけることができます。
少額不動産投資は1万円程度から投資でき、FXのように投資額以上の巨額損失が出るリスクもありません。しかし、生活資金で投資をしたり、無理な借金をして投資をすることは得策とは言えないでしょう。リーマンショックや新型コロナウイルス感染拡大などの思わぬ事象の発生からも分かるように、万が一の事態に備えた蓄えは不可欠です。
また、少額不動産投資の失敗が生活の負担につながる状態では、冷静な判断ができず、投資に失敗するリスクも高まります。
投資は、生活費や非常時のための蓄えに当たらない余剰資金（当分使う予定のない余裕資金）で行うべきです。これは不動産投資に限らず、全ての投資に共通する鉄則ということができます。
少額不動産投資を実施する際は「投資先が信頼できること」が前提となります。信頼できない投資先を選ぶと、利回りの低下や元本割れなどのリスクが高まります。具体的には、以下のようなポイントについて調べておくと良いでしょう。
また不動産投資に際しては、投資詐欺リスクにも注意が必要です。これについては国土交通省も注意喚起（小口化不動産への投資をかたった詐欺的勧誘等に係る注意喚起）を実施しています。
このようなトラブルに巻き込まれないためには「正式な許可・登録等のある業者か」「募集されている物件や土地が本当に存在するか」などを事前に確認し、不明点・疑問点が解消されない場合は、専門家などの第三者に相談しましょう。
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ここまでご紹介したように、少額不動産投資にはさまざまな方法がありますが、少額で始められるメリットもある代わりに、還元される金額も少なくなります。
おすすめなのは、不動産投資で月々利益を得るというよりも、資産を長期間にわたって形成していくという目的で行うことです。
しかしアドバイザーがいないなかで投資を行うと、情報不足が原因で失敗することもあります。そのため、できる限り不動産投資のプロに相談することをおすすめします。
費用を抑えながら投資を始めたい、長期的な資産形成をいまから始めたい、不動産投資にご興味がある方は、お気軽にトーシンパートナーズにご相談ください。
