建物や土地を購入し、長期間運用を続けて資産形成へとつなげる方法が「不動産投資」です。投資する物件には戸建てやワンルームマンションといった複数の選択肢があるので、自分に適している投資先が分からないという方もいるのではないでしょうか。
そこでこの記事では、投資先におすすめの5種類の物件とメリット、デメリットを解説します。不動産投資で成功するための参考材料として役立つでしょう。リスクを抑えるポイントもご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。
不動産投資で購入する物件は、ワンルームマンションや戸建て住宅といった複数の中から選択が可能です。ここでは、投資先の選択肢となる5種類の物件について見ていきましょう。それぞれのメリットとデメリットもあわせてご紹介します。
投資する資金を節約し、少額からスタートしたい方におすすめなのが「ワンルームマンション投資」です。ワンルームマンションは好立地の物件であれば、コンパクトな面積で高い家賃収入が期待できます。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・比較的少ない資金でも始められる ・融資を受けやすい物件が多数存在する ・賃貸需要が高いため貸しやすい ・丁寧に管理すれば長持ちする | ・他の物件に比べて利回りが低い ・一室単位で購入する場合、リフォームや修繕で自分の意思を反映しにくい |
一棟全てを購入するのではなく、一室単位で投資できることが特徴です。ただし、建物全体の修繕やリフォームに関しては自分の考えが叶えにくいことを覚えておきましょう。少ない資金で少しずつ資産を形成したいという目的を持った方に適した方法です。
アパートを購入し、オーナーとして経営する方法が「アパート投資」です。ワンルームマンション投資とは異なり、土地と建物全てを購入する必要があります。高層マンションのような物件に比べると規模は小さいものの、リスクとリターンが共に高いことを理解しましょう。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・部屋数が多いため、空室が出ても損失が最小限で済む ・比較的利回りが高い ・建物がなくなっても土地が残るので、価値を維持しやすい | ・初期投資が高額 ・木造の場合、耐用年数が短く修繕費用が負担になる |
土地も一緒に購入するので、万が一建物が崩壊しても土地という資産が残ります。木造アパートは耐用年数の短さがデメリットですが、短期的に高いリターンを望む方にとっては魅力的な選択肢といえるでしょう。
不動産投資の投資先はマンションやアパートという印象を持っている方がいるかもしれませんが、戸建て住宅を購入して貸し出す「戸建て投資」という方法もあります。マンションやアパートが単身者向けの物件であるのに対し、ファミリー層向けなのが戸建て投資の特徴です。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・敷地内の清掃は住人が行うため、管理費用を削減できる ・将来的に自分が住む家にできる ・一世帯あたりの入居期間が長い | ・長期間空室になるリスクがある ・土地と建物を購入するため、初期費用が大きくなる場合がある ・修繕やリフォームの費用が負担になる場合がある |
戸建ての場合、一度入居者が決まると入居期間が長く、安定して家賃収入を得られる方法といえるでしょう。一方、立地の悪さが理由で家賃を下げなければ入居者が見つからないといったリスクも考えられます。
駐車場用の土地を購入し、月極または時間貸しのシステムで貸し出すのが「駐車場投資」です。初期費用に大金を要するアパート投資や戸建て投資に比べて、安価でも始めやすいという特徴があります。
| メリット | デメリット | |
|---|---|---|
| 月極駐車場 | ・比較的収益性が高い ・駐車場専門業者に管理を任せられる | ・立地条件が悪ければ利用率が下がる ・賃料が大幅に下落するリスクがある |
| 時間貸し駐車場 | ・立地条件を問わず広い範囲から選べる ・アスファルト舗装でなくとも提供可能 ・賃料が下落しにくい | ・月極に比べて収益性が低い ・駐車場が全て埋まらないリスクがある |
収益の安定性や損失リスクは、貸し出す方法によって異なるので注意しましょう。1人当たりから得られる金額が少ないので、土地の購入費用と賃料のバランスが重要です。
現在すでに土地を所有しているなら、「定期借地権」と呼ばれる権利を活用して収益化につなげる「定期借地事業」という選択肢があります。建物ではなく土地を一定期間貸し出して賃料を得る方法です。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・一般定期借地権では更地の状態で返還される ・他の不動産投資に比べて収益性が高い | ・一般用や事業用といった目的によって存続期間が異なる ・立地条件によっては希望者が見つからない場合がある ・新たに土地を購入するには向かない |
一般的な利用を対象にする以外にも、事業用に限定することも可能です。定期借地権の種類によって規定が異なるため、土地を所有している方はデメリットもきちんと理解して検討しましょう。
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ワンルームマンションをはじめとする建物に投資する場合、新築と中古のどちらがよいのでしょうか。「新築の方が賃貸のつきが良い」や「中古の方が安いからお得」など、新築にも中古にもそれぞれにメリットがあります。重要なのはひとつの観点から物件のメリットを評価するだけでなく、、メリットとデメリットの両面からから総合的に評価するということです。ここでは、新築物件と中古物件のメリットとデメリットについて解説します。
中古物件を選ぶ理由がなければ、初心者には新築物件をおすすめします。一般的なメリットは以下の通りです。
特に長年維持することを考えるとメンテナンスの負担が軽減できるのは大きなメリットです。
一方のデメリットは、
などです。
不動産投資が未経験の初心者の方などは、税金やメンテナンスの支出を抑えながら、将来的な資産形成につなげやすいので安心して運用できる新築物件がおすすめです。
購入資金を抑えたい方は中古物件がおすすめです。一般的なメリットは以下の通りです。
一方のデメリットは、
などです。
中古物件は適切な管理がなされていれば効率の良い運用が可能です。ただし不動産投資が初めての方は「どのタイミングで、何に、いくら必要なのか」を明確にできず、予想以上の出費に悩まされ、当初期待していた利回りを得られないことも考えられます。運用効率を長期に渡って維持できるかが成否をわけますので、中古物件を購入する際は運用効率だけで評価するのではなく物件の管理やアフターフォローなど数字に表れない部分も評価することをおすすめします。
不動産投資の成功のためには、準備段階から慎重に進める必要があります。利回りが高ければ成功するというわけではないので、リスクを承知した上で投資先を決定しましょう。また、投資用物件を展開する不動産会社選びも重要です。ここでは、準備段階で押さえておきたいポイントを4つご紹介します。
物件を選ぶ際に注目したいのは、リスクとリターンです。リターンの高さのみを重視するのではなく、具体的にどのようなリスクが懸念されるのか理解を深めましょう。不動産投資では以下のようなリスクが考えられます。
万が一、上記のような結果を招いた場合、どのように負担を軽減するか対処法を考えることが重要です。リスクを伴わない不動産投資はないと考え、なるべく深い部分まで掘り下げてシミュレーションしましょう。
投資用の物件を探していると、利回りが詳しく書かれた書類を見る機会があるでしょう。一般的に、数字が大きいほど収益が期待できますが、実際の投資で反映されるとは限りません。書類上の利回りはあくまで「期待値」で、必ず成功すると約束する数値ではないからです。
参考材料としては有効ですが、期待利回りを鵜呑みにするのはおすすめできません。利回りの数値に振り回されて、慌てて物件を購入することがないよう注意しましょう。
利回りの仕組みを理解すれば、優良物件を見極めやすくなります。土地の広さや立地条件によっても異なるので、複数の物件をチェックしながら感覚を覚えるとよいでしょう。
大きなリターンが期待できるなら、ハイリスクの投資方法でも挑戦する価値はあるかもしれません。ただし、ローリターンなのにリスクが大きい物件には注意が必要です。
たとえば、需要が低いエリアで中古物件を購入するのはおすすめできません。入居者が見つからず空室が発生するリスクに加え、資産価値が低くリターンをあまり望めないためです。このように、ハイリスクローリターンな投資は避けるよう意識しましょう。
また、「長期間入居者を維持できるか」「数十年後の環境はどうなっているか」といった予測も重要なポイントです。リスクに対してリターンが低いと感じるなら、別の物件にも目を向けて広い範囲から候補を絞っていきましょう。
投資家と不動産投資会社の関係は、投資の結果にも影響を及ぼす重要な要素です。長い付き合いになる場合が多いので、安心感や信頼感を得られるような会社を選びましょう。
相談しやすい場所が見つかると、不安や悩みも打ち明けやすくなります。希望に合う物件を提案してもらえたり的確なアドバイスを受けたりと、さまざまなメリットが得られるでしょう。
信頼できる不動産投資会社をお探しなら、トーシンパートナーズにお任せください。平成元年の創業から30年以上の経験と実績で、お客様をしっかりとサポートします。リスクの共有から物件選び、アフターサポートまで、最後まで責任を持ってあなたの資産形成をお手伝いします。
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投資を成功に導くには、リスクをできるだけ回避することが大切です。空室や家賃滞納、災害といったリスクを知っておけば、損失を最小限に抑えるのに役立つでしょう。ここでは、リスクを抑えるためのポイントを6つご紹介します。
家賃収入の有無はローンの返済といった経済的負担に影響するため、長期間の空室は避けたいものです。空室リスクにはさまざまな要素が関係しますが、立地条件だけでなく、部屋の内観や家賃もポイントとなります。さらに、入居者を確保する集客面も重要です。
立地条件がよく魅力的な物件であれば、空室リスクを回避しやすくなります。また、集客力のある業者に任せることで、入居希望者を増やせるでしょう。
投資家が予測しづらいリスクのひとつが、家賃の滞納です。本来受け取れるはずのお金が減るため、経営を続ける上で負担となる要素ともいえます。
金銭トラブルは法律の知識が必要となるため、不動産会社や不動産投資を得意とする弁護士に相談した方がよいでしょう。家賃滞納リスクを回避するプランを提供している不動産会社もあるので、購入時に保証内容を確認すると安心です。
新築・中古を問わず、所有している物件が数年後も同じ家賃とは限りません。一般的に、築年数が長くなるほど家賃は下落する傾向があります。家賃の下落リスクを避けるには、長い目で見て高い需要が見込める物件を選ぶことが重要です。
立地条件でいえば、都心部のように人口が多いエリアなら家賃が下がりにくく、人気の物件であれば家賃が上がることもあるでしょう。また、部屋のレイアウトや使い勝手も家賃に影響する要素です。家賃の下がり方は物件によって異なるので、長い期間を想定したシミュレーションでリスクを抑えましょう。
物件の価値を下落させない要因は、高い家賃収入を安定して得られる物件であることです。需要が高く供給の少ないエリアで、利便性やセキュリティーが高いような物件は古くても安定した家賃を稼ぐことができます。そのような物件の資産価値は維持されやすいので、そういった物件を選定することがリスク回避につながります。
そのため物件選定の際には、路線図を見ながら魅力的なエリアを探すのもおすすめです。オフィス街へのアクセスがよい場所やターミナル駅周辺なら、物件価格が大幅に下がるリスクを軽減できるでしょう。
専門家でも予測しにくいのが、自然災害です。例えば地震が原因で発生した火災により建物全てが使えなくなると、建て直すのに多額の費用を費やさなければなりません。
また、地盤の固さも地震による崩壊のリスクを左右する要素です。アパートやマンションが建っているエリアの地盤をチェックし、どの程度の揺れに耐えられるか把握することで対策ができます。複数のエリアに投資して、リスクを分散するのも有益な方法といえるでしょう。
不動産投資を諦める方の中には、借金するのが不安という方もいるようです。現金で購入できれば借金のリスクは回避できますが、実際にはローンを組む方がほとんどでしょう。
このような不安を解消するには、不動産投資会社と連携して具体的な計画を立てることが重要です。貯蓄に余裕がある時期には、生活を困窮させない程度の金額で繰り上げ返済を行うのもひとつの方法です。
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不動産投資で購入する物件には、ワンルームマンションや戸建てといった複数の選択肢があります。また、駐車場のような土地を提供する方法もあるので、それぞれのメリットとデメリットを理解して資産を増やしましょう。
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