不動産投資用の物件をローンで購入する場合、金融機関が定める基準にのっとって審査が行われます。投資家の属性や年収の明確な基準が分からず、悩みを抱えている方もいるのではないでしょうか。
そこでこの記事では、ローン審査に有利と言われる年収の水準や属性について詳しく解説します。属性を上げるためのコツや資金面で有効な対策を知っておくと、審査に通らないリスクを回避できるでしょう。また、実際に借り入れるまでの流れもご紹介します。
不動産投資は、何千万円もの資金が必要になる大規模な金融商品です。融資を受けるには一定以上の年収を要すると言われています。広く認識されているのは年収700万円という基準ですが、金融機関によっては年収500万円以下でもローン契約が可能です。ここでは、一般的な年収の基準と審査通過の可能性について解説します。
不動産投資ローンにおいて、金融機関が融資の対象とする基準が「年収700万円」というラインです。年収700万円以上かどうかで、融資を検討する金融機関の割合に差が出ると言われています。
ただし、年収700万円以上なら必ず融資が受けられるというわけではありません。あくまでもひとつの目安です。また、金融機関によって審査の難易度には差があります。
特に厳しい基準を設けているのが、メガバンクです。年収1,000万円を超えている投資家に向いた選択肢と言えます。年収が700万円~1,000万円の方は、地方銀行やネット銀行が有利と考えましょう。
年収が700万円に満たない投資家でも、条件を満たせば不動産投資ローンを活用することは可能です。例えば年収が500万円~700万円あれば、既存の借り入れが多すぎたり購入物件が極端に高すぎたりしなければ十分にローンを組める可能性があります。仮に条件に満たない場合も「日本政策金融公庫」で融資が受けられるか確認するのがおすすめです。
日本政府が100％出資している日本政策金融公庫は、銀行に比べて審査に通りやすい傾向にあるため、年収500万円でも融資を受けられる可能性があります。金利が比較的低いというメリットもありますが、融資の限度額や期間を制限される点は理解が必要です。
また、物件価格の20％以上の自己資金を用意すれば、年収が低くとも審査に通りやすいと言われています。金融機関は、不動産投資に対する姿勢や金銭管理能力を見極めていると考えて良いでしょう。
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属性とは、金融機関が投資家の返済能力を判断するための要素です。収入や雇用状態だけでなく、他に契約しているローンの内容や資産の有無もチェックされます。属性の内容を明確にし、審査を通過する可能性について予測しましょう。ここでは、属性として挙げられる要素を、4つの項目に分けてご紹介します。
属性の中でも、特に重要な要素と言えるのが収入です。ローン申請時の年収だけでなく、「安定した収入を得ているか」「今後増減する可能性はあるか」といった背景もチェックされます。
勤務先の情報や勤続年数も審査基準のひとつです。収入が高い方でも、2年~3年程度の勤続年数だと基準に満たない恐れがあります。また、中小企業に比べると、大企業に勤めている投資家のほうが有利と言えるでしょう。個人事業主やフリーランスは、不利になりやすい業種です。
家族構成に注目すると、単身者より配偶者がいる投資家の方が審査に通りやすい傾向があります。ローンの返済が困難な状況に陥ったとき、配偶者が連帯保証人になることで損失を防げるためです。
家族と生計を共にすることで世帯年収が増える点も、有利に働く要素と言えるでしょう。単身者でも収入が多ければ安心ですが、年収500万円~700万円の方は審査結果に差が出るかもしれません。
他に契約しているローンの有無も重要です。ローンの契約先が多いほど借入総額が増えるため、年収が高くても審査に通らない恐れがあります。
特に、住宅ローンの返済をしている方は注意が必要です。また、車のような高額な買い物のローンも審査の基準となります。クレジットカードの支払額が極端に多い方や返済が遅れた経験がある方は、審査では不利になりやすいと考えたほうが良いでしょう。
属性に不安を感じている方は、現在所有している資産額を算出しましょう。銀行に預けている現金の他、土地や有価証券も資産の一部です。現金に換えられる資産が多ければ損失リスクを軽減できるため、融資が認められる可能性が高くなります。
ローンを完済した持ち家に住んでいる方や自分名義の土地を持っている方は有利と言えるでしょう。現金のような明確な数字が分かる資産だけでなく、現物資産にも視野を広げると、正確な資産が把握できます。
年収を理由に不動産投資を諦めている方は、属性を上げる対策を実践しましょう。クレジットカードを解約したり他のローンを見直したりすることで、属性が上がる場合があります。また、副業に頼らずに安定した収入を目指す意識も重要です。ここでは、属性を上げたいときに役立つ対策を3つご紹介します。
クレジットカードの利用状況は、クレジットヒストリーとして記録されています。これまで利用した金額だけでなく滞納した経験の有無まで確認でき、ローンの審査にも影響する重要な信用情報です。
信用情報に問題がなくても、利用残高が多いと属性が下がります。現在、複数社と契約している方は、使用頻度が低いクレジットカードを解約するのが属性を上げる有効な手段のひとつです。カード会社から借りられる総額が多いほど借り入れが増えやすくなり、返済能力が低下する可能性が高まると判断されるからです。逆に金融機関にとっての貸すリスクを減らせば信頼度は高まるでしょう。
また、借入限度額を最低限の金額まで引き下げるのもおすすめです。クレジットカードは所有しているだけで属性が下がる恐れがあるので、必要に応じて利用することを心掛けましょう。
複数のローンを契約している方は、ひとつひとつ見直すことで属性を上げられるかもしれません。以下のような対策が考えられるので、無理のない範囲で実践しましょう。
2つ以上のローンを契約している方は、借り換えのシミュレーションを行うのがおすすめです。契約先をひとつにまとめることで、毎月の返済額を減らせます。
また、可能な範囲で繰り上げ返済をしても良いでしょう。全額が無理なら一部でも構いません。重要なのは、残債を減らすことです。金融機関から借りている額が減ると、新たに借りられるお金が増えます。
収入の属性でチェックされるのは、安定した返済が続けられるかどうかです。融資を受けやすくするため、副業をして収入を増やそうと考える方がいるかもしれません。ただし収入が安定しにくい副業はそもそも収入としてみなされない場合もあります。
また、勤め先の企業から独立して収入を得たいという方もいるでしょう。投資家の将来にとっては有益な選択肢でも、ローンの審査ではよくない結果を招くかもしれません。独立した直後は収入が不安定で、収入の属性が下がるリスクがあるためです。
副業や独立を考えているなら、企業に勤めているうちにローン契約ができるよう手続きを進めましょう。独立が理由で審査を通らなかった場合、収入が安定するまで融資が受けられない恐れがあります。
属性を上げるのが困難でも、審査の難易度が低い借入先を選んだり自己資金を増やしたりすることで融資を受けられるかもしれません。自分に合った返済計画を立てるには、不動産投資のプロに相談することも重要です。ここでは、属性が低い方でも実践できる対策を3つご紹介します。
日本政策金融公庫は、日本政府が100％出資している金融機関です。メガバンクやネット銀行とは異なり、特別会社としてローン契約を受け付けています。民間の金融機関よりも審査の難易度が低いと言われており、収入や属性に不安のある方は日本政策金融公庫に融資の申請をすると良いでしょう。
一般的に、ローン契約が厳しいとされる消費者に対して、積極的に融資を行う特性があるようです。全ての方が審査に通るわけではありませんが、民間の金融機関に比べれば挑戦しやすい方法と言えるでしょう。
ただし、政府が出資している金融機関なので、公共料金や税金の未払いがあると融資を断られる場合があります。融資の限度額も細かく決められているため、借入額を明確にして入念なシミュレーションを重ねると安心して利用できるでしょう。
頭金にできる自己資金が増えると、融資を受けられる可能性が高くなります。一般的には物件価格の20％以上の自己資金があれば、審査に有利と言われているようです。
収入の属性に不安があるなら、普段から貯蓄を意識し自己資金を蓄えましょう。自営業やフリーランスの方は、収入を増やせるよう対策を練ることも必要になります。保有している資金が多ければ金銭管理能力があると見なされ、借入額が大きくても審査に通りやすくなります。
なかなか貯蓄ができないという方は、定期預金や積立定期預金を活用するのも有効な方法です。少しずつでも貯める意識を持って継続しましょう。焦ってローンの申請をするよりも、まずは自己資金を増やすことから始めたほうが確実です。
投資用物件を展開する不動産投資会社は、金融機関と提携している場合があります。不動産投資会社が取り扱っている物件はあらかじめ提携先金融機関が担保価値の評価をおこなっていることがあるため、属性の条件が合えば問題なく融資を受けることが可能です。個人で申し込む際に金融機関と交渉をするとなると過去の実績の有無などもみられる場合があるため、審査に不利になるかも知れません。
そこで専門知識を持ったプロに相談することで、ローン契約までをスムーズに進められることを期待できます。不動産投資に特化したアドバイスを受けられる点もメリットです。
どこに相談すればいいか悩んでいる方は、ぜひトーシンパートナーズにご相談ください。実績と知識を蓄えた専門家が、属性に応じた対策をご提案します。融資や資金以外のお問い合わせも可能です。
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老後資金の目安額は2,000万円~3,000万円といわれています。老後の生活を支えるには公的年金や退職金だけでは足りないため、早めに資産形成の準備を行いましょう。資産形成の方法はいくつかありますが、おすすめは不動産投資です。
老後資金の準備として不動産投資を考えるなら、トーシンパートナーズにご相談ください。少ない資金で始められるもの、30年後には数千万円の資産を形成できるものなど、あなたに合ったプランをご提案します。
審査や契約の際には、さまざまな書類の提出が求められます。提出する時期は金融機関によって異なるので、事前に全てそろえておくと安心でしょう。また、収入関係の書類は、指定された期間分のものを全て用意する必要があります。一般的な必要書類は以下の通りです。
本審査の前に、返済能力について最低限の審査をする「事前審査」を受けます。金融機関によっては、インターネットで申し込みや審査結果の報告が可能です。従来通りの対面での手続きを希望する方は、担当者に相談しましょう。事前審査を通過することが本審査を受ける条件となるため、自分の属性に合った金融機関を探す手段としても有効です。
事前審査を通過すると、本審査へと移行します。ただし、事前審査では問題がなくとも、本審査で基準を満たさない場合があることを覚えておきましょう。
特に注意したいのは、審査中の支払い状況も審査に影響する点です。クレジットカードの決済日に残高が不足していたり公共料金の支払いが遅れたりすると、支払い能力がないと認識されるかもしれません。審査期間は数週間にわたることもあるため、信用情報を意識しながら過ごすことを心掛けましょう。
本審査に通れば、不動産投資ローンの融資が受けられます。金融機関と「金銭消費貸借契約」を結んだ時点でローン契約は完了です。同時に以下の契約も交わします。
契約時に設定した借入額の融資は、物件の引き渡し日に実行されます。後日トラブルに発生することがないよう、契約内容は隅々までチェックしましょう。
年収や属性を問わず、不動産投資に対して不安や疑問を抱えている方もいるでしょう。不動産投資を始めるかどうか悩んでいる方は、トーシンパートナーズに在籍する専門家にご相談ください。融資や資金の対策を含め、さまざまな視点から解決策をご提案します。
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不動産投資ローンの審査に通りやすいのは、年収700万円が基準と言われています。700万円以下でも融資を受けられる可能性はありますが、家族構成や住宅ローンの有無といった属性や自己資金が重視される点を理解しましょう。
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