マンション経営を行う上で特に注意しておきたいのは、空室リスクの対策です。家賃収入を得られなければ将来の資産形成に大きく影響しますが、具体的な対策が分からず悩んでいる方もいるのではないでしょうか。
そこでこの記事では、空室リスクに関する情報を徹底的に解説します。リスクを高める原因が分かると、実践での対策も計画しやすくなるでしょう。近年の空室率を踏まえた上で、具体的な対策内容もご紹介します。
リスクヘッジについて知る前に、まずは賃貸物件に関わる空室率の現状について理解を深めておきましょう。マンション経営に役立てるためには、居住用不動産全体における賃貸物件に焦点を当てて空室率を調べる必要があります。時代による変化を知ることも大切です。平成30年（2018年）時点での空室率について、推移も含めて解説します。
総務省で調査された空室は、846万戸で住宅全体の13.6%を占める割合です。内訳は以下のようなになっています。
空室率の状況は、算出方法によって異なる可能性もあるため注意が必要です。また、都心部や地方などエリアが変わると大きく変動します。都心部の方が空室を出しにくい傾向も強いといえますが、投資したい地域が決まっている方は詳細をリサーチできると安心です。
日々変わる空室率の予測を立てるためには、過去の推移も重要な情報となります。マンションに特定するのは困難なため、住宅全体の流れを把握しておくとよいでしょう。以下は、平成20年からの10年間、3段階に分けて調査された空室率の（賃貸用）推移です。
| 平成20年 | 平成25年 | 平成30年 | |
|---|---|---|---|
| 空室割合 | 7.2% | 7.1% | 6.9% |
| 増減率 | 12.3% | 4.0% | 0.8% |
平成25年から平成30年にかけては、空室の増加率は0.8%にまで抑えられています。近年報道を目にすることが多くなった空き家問題によって空室リスクに不安を覚える方もいるかもしれませんが、数字だけをみて怖がる必要はありません。賃貸需要のある物件を選び、適切な管理を行うことでリスクは大幅に軽減できます。
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マンション経営で空室が発生したときは、いくつかの原因が考えられます。人口減少による社会的な問題だけでなく、物件そのものの数が増えているのも理由のひとつです。リスクを分析できると対策に役立つため、2つの観点から現状を把握しておきましょう。人口の変化とマンション・アパートに関連する原因を解説します。
日本国内の人口減少や少子高齢化は、不動産投資以外でも懸念されている問題です。人口が減ると、住居を必要とする人の数も減少します。人の出入りが少ない地域においては、人口減少による影響を受けやすいといえるでしょう。
ここで大切になるのは国単位ではなく、地域単位の人口に注目するということです。その地域で過去から現在にかけて人口が大幅に減少していないエリアであれば、マンションを建設しても需要が見込めますが、極端に変動している場合は注意が必要です。
全体的な物件の数そのものが増加傾向にある背景も挙げられます。マンションやアパートが賃貸用として建設される他、相続税対策のために建てられるケースも少なくありません。人口が変化しないまま建物の絶対数が増えれば相対的な需要が減少し、空室率は上がってしまします。
このように、物件の用途や購入目的の違いも原因のひとつといえるでしょう。ただし重要なのは空室の原因を抑えられる要素があるか調査することです。例えばその地域に再開発の計画など将来発展する要素はあるのか、建築規制によって供給が抑制されているかなど調べておけば、物件を選ぶ際に役に立ちます。
希望通りの結果へ導くためには、適切なエリアを選ぶだけで良いわけではありません。入居者のターゲットを見定めたり、リフォームを検討したり、さまざまな過程で空室対策を講じる必要があります。行き詰ったときに相談できるよう、信頼性の高い不動産会社を探すことも重要です。空室リスクを軽減するためのコツを7つご紹介します。
購入するマンションの空室率を下げるために重要なポイントは、「どのような入居者に向いているか」という点です。ターゲットを明確にし、年代や生活環境に応じた設備を備える必要があります。
例えば、大学生などの単身者が多い地域で、ファミリー向けの物件を経営するのは適切といえません。賃貸需要を全く見込めないわけではありませんが、空室リスクは高まるでしょう。
ターゲットを特定の対象に絞るのではなく、逆に広げるという方法もあります。幅広い世代の需要を満たすことで、人口減少などによる空室リスク軽減を目指す対策です。物件を購入する際はもちろん、安定した運用を続けていくには重要な視点といえます。
マンション経営をスタートしてから入居者が確保できない場合は、空室のままにするのではなく料金面を見直すのもひとつの方法です。入居者に求める家賃を減額したり、敷金・礼金の金額を減らしたりといった対策が考えられます。
入居者にとっては予算内に収められる場合もあるため、引っ越し先として候補に挙がる可能性も高まるでしょう。ただし、突然大幅に減額するのは賢明といえません。金額を見直す際は、「変更後も引き続き利益を得られるか」に配慮する必要があります。
極端な値下げは資産形成にも悪影響を与えるため、収支を確認しながら慎重に決定しましょう。管理会社に管理を委託している場合はどのように考えるべきか相談できます。プロから意見を聞きながら最終的に判断できると安心です。
経年によって老朽化が進む不動産は、建物の築年数が長いほど需要も低下する傾向にあります。空室の発生が目立ってきた場合、新しい設備を導入したりリフォームを実行したりといった対策も検討が必要です。
一時的な出費ではありますが、空室率を改善できれば家賃による費用回収も十分に期待できます。高額な場合はローン契約も選択できるため、予算をきちんと把握した上で内容と支払い方法を決定しましょう。
高齢化が進むエリアでのマンション経営を例に挙げると、バリアフリー設計の内装にリノベーションするのも魅力的な方法です。購入した当時とは環境が変わる可能性もあるため、複数のパターンを考える計画性も重要といえます。
入居を希望する方がリサーチで活用するものとして多いのは、インターネットに投稿された物件情報です。掲載中の写真が古かったり更新日から長期間経過していたりすると、魅力的な印象も受けにくくなります。
マンション経営の初期段階で写真撮影なども行いますが、古いものを再利用せず更新することも大切です。具体的な日付の記載がなくとも、写真から古いイメージを与えるかもしれません。写真でのイメージが検討の第一歩となるため、まずは募集資料の見直しも検討しましょう。物件に興味を持つ方の数が増えると、自ずと空室率の低下にもつながります。ただし本業がある方が自らこれらの対策を行うには負担が大きくなるため管理会社へ業務を委託するのが賢明です。入居希望者へ自身が保有する物件の情報を広く届けるために尽力してくれる管理会社を選ぶと良いでしょう。
募集資料の内容が十分であっても、実際の物件環境が好ましくなければ入居に至りません。。掲載内容に興味を持った方が内見時に「住みたい」と感じられるような環境を用意しなければなりません。
特に、長期間空室が続いた部屋は注意が必要です。人が住んでいない場所はほこりなどの小さな汚れがたまりやすくなるため定期的な清掃も必要になるでしょう。またあ室内の他、駐車場やごみ捨て場といった共用部の衛生管理も重要です。初めて足を運んだ方によい印象を与えられるようきちんとしたメンテナンスを行っている管理会社に任せられると安心です。
ある程度、入居者が確保できた段階では、「継続的に住み続けたい」と思えるような環境を維持する必要があります。住み心地が悪かったり設備関係の問題が目立ったりすると、契約期間満了時の引っ越しを考え始めるかもしれません。
退去の数を減らすためには、トラブルが起こった際に迅速かつ適切に対応できるかが重要です。入居者同士でなんらかのトラブルが発生した際には、オーナーが間に入って解決を促すケースもありますが、本業を持つ方の場合は現実的ではないでしょう。このような場合でも管理会社へ管理を委託していればプロが解決に導いてくれます。
その場合は入居者を獲得するだけでなく、現在住んでいる方が満足感を得られる環境を実現できる管理体制かを確認しましょう。快適性が持続するマンションであれば、転勤などの事情がない限り退去のリスクを軽減しやすくなります。
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空室リスクを抑えるためには、投資する物件だけに気を配るだけでは不十分です。入居希望者は周辺の物件を複数候補に挙げるケースが多いため、入居者がよりメリットを感じられる環境の実現を目指しましょう。所有物件の状態を常にチェックし、デメリットを改善も大切です。空室リスクを抑えるためのポイントを2つご紹介します。
賃貸需要が高い地域や人口密度が高いエリアは、ライバルとなるマンションも多数建設されているでしょう。購入したい場所の周辺にあるライバル物件をリサーチし、それぞれのメリットやデメリットをピックアップします。
所有物件の弱みが明確になると、空室リスクに関する対策も考えやすくなるでしょう。例えば、ライバル物件の敷金・礼金が安価な場合には、所有物件の料金の見直しが有効かも知れません。全ての弱みを克服する必要はありませんが、対策を考える際に役立ちます。
マンション経営においては、管理会社にメンテナンスを依頼するケースがほとんどです。本来オーナーが行う管理の大部分を任せられますが、必要に応じて可能な範囲で自分でもチェックしておきましょう。
設備面などで改善したい部分があれば、管理会社と相談しながらメンテナンス内容も見直せます。丁寧な環境維持は、老朽化の抑制にもつながる要素です。将来的な空室率を軽減し、修繕費などの出費を抑えるためにも重要なポイントといえます。
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マンション経営で空室対策をするには、複数の原因を知る必要があります。「なぜ空室が発生するのか」を理解した上で、さまざまなパターンに対応するリスクヘッジを実行しましょう。
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