マンション経営による資産形成・資産運用を検討していて、どの程度資金が必要なのか知りたいという方もいるのではないでしょうか。
マンション経営では物件の購入と管理の双方にさまざまな費用が発生するため、長期的な視点で資金計画を立てることが重要です。物件の購入費用や諸費用、ローンの活用方法も知っておくことで、少ない自己資金で大きな資産を手に入れるためのシミュレーションができます。
マンション経営を始めるのなら、どのような費用がかかるのか、資金はどれほど必要なのかを把握しておきましょう。この記事では、マンション経営に必要な資金の内訳や資金計画の立て方についてご紹介します。
マンション経営を始めるにあたっては、まず初期費用がどれほどかかるかを把握する必要があります。物件の購入費用は大部分をローンでカバーできますが、諸費用に関しても軽視できる金額ではありません。物件の購入費用や諸費用の内訳と金額の目安を見ていきましょう。
マンション経営を始めるに当たっては、ワンルームなどの区分所有マンションや1棟マンションといった収益用不動産を購入することになります。物件価格は規模、築年数や立地などの条件によってさまざまです。
土地を持っている場合にはマンションやアパートの建築もできます。建築費は木造、鉄骨造（S造）、鉄筋コンクリート造（RC造）によって相場が変わります。
物件の購入費用や建築費用の大部分は「アパートマンションローン（不動産投資ローン）」でカバーできます。自己資金が必要になるのは頭金とその他の初期費用の部分です。
収益用不動産の購入を不動産会社が仲介した場合、不動産会社に対して「仲介手数料」を支払います。仲介手数料には上限が定められており、その額は200万円以下の部分に5%、200万円を超え400万円以下の部分に4%、400万円を超える部分に対して3%（いずれも税抜き表示）です。
計算を簡単にするために、400万円以上の物件には「物件価格×3％＋6万円＋消費税」で上限額を求めます。2,000万円の物件なら72万6,000円、4,000万円の物件なら138万6,000円が上限です。実際の請求額は上限額を下回るケースもあります。
物件の売主とは「不動産売買契約書」、アパートローンを契約した金融機関とは「金銭消費貸借契約書」を締結し、契約の内容や金額を証明します。
これらの課税文書には、記載された金額に応じた収入印紙の貼り付けが必要です。不動産売買契約書の場合は、物件価格が500万円を超えて1,000万円以下なら5,000円、1,000万円を超えて5,000万円以下なら1万円、5,000万円を超えて1億円以下なら3万円の収入印紙を貼り付けます。貼り付けた収入印紙に適切な消印をしなかった場合、過怠金を徴収されることに注意しましょう。尚、この金額は令和4年3月31日までの適用です。※令和2年11月現在
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マンションを購入したり建築したりする場合には、物件の権利関係を証明するための「登記」を行い、「登録免許税」の支払いが必要です。
物件をローンで購入する場合には、物件の所有権を証明する「所有権移転登記」と、物件を担保に抵当権を設定したことを証明する「抵当権設定登記」を行います。物件を建築する場合には「所有権保存登記」や「建物表題登記」が必要です。
新築建物の所有権保存登記の登録免許税は固定資産税評価額の0.4％、抵当権設定登記では借入額の0.4％がかかります。
マンションは購入するにしても建築するにしても高額であるため、多くの投資家はローンを利用してマンション経営を始めます。ローンを契約する際には、金融機関に対して手数料の支払いが必要です。
手数料の内訳や費用は金融機関によって設定が異なり、物件の資産価値によっても金額は上下します。手数料は定額の場合もありますが、借入額に対して1％~3％程度になることが一般的です。
ローンの契約にあたっては、担保である物件を守るために、火災保険の加入が融資条件に含まれる場合もあります。火災保険は火災・落雷・強風による被害を補償しますが、津波・火山噴火の被害までカバーするには地震保険の加入も必要です。
天災による被害への備えは重要であるため、義務付けられていなくても加入は必須といえるでしょう。火災保険料は保険会社やプラン、物件の構造や広さによって異なります。ワンルームマンションの場合は10年契約で5万円程度が相場です。
マンションを購入や建築により取得した場合、取得した本人は「不動産取得税」の支払いが必要です。税額は「固定資産税評価額×4％」で計算しますが、2021年3月31日までに取得した物件に関しては「固定資産税評価額×3％」で計算します。
不動産取得税の注意点は、請求のタイミングが物件の取得時ではなく、半年から1年半後になることです。物件によっては納税額が100万円以上になる場合もあるため、支払いを加味した資金計画を立てましょう。
マンション経営のスタートにあたっては、専門知識が必要な各種登記を行うため、司法書士に登記業務を依頼することが一般的です。司法書士は売買契約の立ち会いも行います。
司法書士事務所によって費用の設定は異なりますが、総額で10万円前後になることが一般的です。専門知識は必要ですが手続きの内容は一律であるため、報酬が安い近隣の司法書士事務所に依頼しましょう。
マンション経営では購入時だけでなく運用中にもさまざまな費用が発生します。固定資産税・都市計画税は毎年の支払いが必要で、入居者募集や修繕・リフォームにかかる費用の支払いも必要です。さらに、建物管理や入居者管理を管理会社に委託する場合、家賃の数％にあたる管理費用が発生します。
固定資産税は1月1日時点の固定資産の所有者に課税される地方税です。マンションや土地などのオーナーは毎年支払う必要があります。税額は「固定資産税評価額×1.4％」です。
市街化区域内にあるマンションを所有しているなら、「都市計画税」の支払いも必要です。税額は「固定資産税評価額×税率0.3%（税率は自治体によって異なる）」で計算し、固定資産税とともに徴収されます。
マンション経営はどんなに人気のマンションでも空室が発生する場合もあります。空室の発生時には入居者募集が必要です。
入居者募集に際しては、インターネット上などでの宣伝費用と不動産会社への仲介手数料がかかります。費用の総額は家賃の3か月分程度が目安です。入居者の決定までは一時的に家賃収入が発生しないため、空室リスクに備えて余裕のある資金計画を立てましょう。
マンションは運用中に経年劣化が進み、入居者の退去時には原状回復も必要であるため、修繕費用やリフォーム費用を計算に入れることも重要です。建物や設備の破損を直すための費用を修繕費用、原状回復の場合はリフォーム費用と呼びます。
金額は施工の内容によってさまざまです。数百万円単位の大規模な修繕であれば、物件のオーナーが毎月積み立てる「修繕積立金」を利用できます。リフォーム費用に関しては、入居者から預かる「敷金」による相殺が可能です。
マンション経営では共用部分の清掃や入居者からの家賃徴収など、さまざまな管理業務が発生します。会社員など本業がある方は、「建物管理」や「入居者管理」は管理会社に委託するのが一般的です。
会社員が副業でマンション経営を行うなら、信頼できる管理会社との連携は不可欠といえるでしょう。管理費用の金額は管理会社によって異なりますが、家賃の5％程度の設定が一般的です。
マンション経営では物件の購入にも管理にも費用が発生するため、自己資金に不安を感じるかもしれません。マンション経営で必須といえるローンについて見ていきましょう。自己資金ゼロでマンション経営が始められるかどうかも解説します。
マンション経営を始めるにあたっては、物件の購入費用や建築費用だけで数千万円の自己資金が必要に見えるかもしれません。実際には、投資家の多くはローンを活用して資金調達を行い、少ない自己資金でマンション経営を始めます。
融資の上限額は物件の収益性や資産価値によって異なり、金融機関によっても一律ではありません。マンションを建築する場合には上限額の設定は厳しく、資産価値の50％~60％程度が相場です。
物件の購入費用を全額カバーできるローンを「フルローン」と呼びます。中古アパートやワンルームマンションではフルローンで審査に通ることもあるでしょう。しかし、審査基準は厳しいと考えてください。
さらに諸費用までカバーする諸費用ローンは金利が高く、月々の返済額が大きくなってしまうため、利用する場合はプロの意見を聞きつつ自身にあったプランを選びましょう。
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資産価値の高い物件を将来の大きな資産として手に入れるためには、ローンを活用して、長期的な資金計画を立てることが重要です。マンション経営にとって必須といえる資金計画の立て方を見ていきましょう。
マンション経営では物件の購入や管理にさまざまな費用がかかるため、必要な金額やキャッシュフローを計算し、無理なく資産運用ができるかシミュレーションすることが重要です。物件の購入時にかかる費用をまとめると、以下の8種類があります。
物件の購入費用はローンでカバーできても90％までと考えましょう。ローンと頭金以外の諸費用は物件価格の8％~10％程度を目安とすると、物件価格の20％程度の自己資金を用意しておくと安心です。
物件の運用中には固定資産税や都市計画税、修繕費用やリフォーム費用、管理費用もかかります。ローンの返済を無理なく続けていけるように、長期的な資金計画を立てることが重要です。
ローンの返済負担軽減を考えると、自己資金の準備期間を長く取り、頭金を多く支払うことを考えるかもしれません。しかし、ローンを利用するメリットのひとつは「レバレッジ効果」です。少ない自己資金で大きな資産を形成するという視点も持ちましょう。
頭金の比率を大きくするほど毎月の返済額は少なくなり、収益性は高くなるように見えます。しかし、自己資金を投入すればするほど、レバレッジ効果の恩恵を受けにくくなります。自己資金を投入しすぎることで、リスクに耐えるための体力が落ちてしまうというデメリットもあります。
借入額を抑えて返済負担を小さくすることと、自己資金を投入しすぎないことの両立を考え、バランスよくローンを活用しましょう。
借入額と自己資金のバランスは短期的な視点でも考えられますが、長期的な視点から借入期間を考えることも重要です。ローンを提供する金融機関は多く、借入期間の設定は一律ではありません。
金融機関によっては、15年程度の比較的短期のローンから、30年や35年という長期ローンを提供しているケースもあります。短期ローンを選択すると、早い段階で完済できるメリットがありますが、月々の返済負担が大きいことはデメリットです。
長期ローンでは月々の返済負担は抑えられますが、短期ローンより元金の減りが遅く、総返済額は大きくなります。両立のメリットを生かしてリスク分散できるのが、短期と長期を組み合わせたタイプのローンです。自身のライフプランを考えて、適切なタイミングで完済できる借入期間を選択しましょう。
ローンは金利が変動するかどうかで「固定金利」と「変動金利」の2種類に大別できます。
固定金利は変動金利より金利が高く設定されていますが、少なくとも一定期間は金利の変動がなく、返済計画が立てやすい点はメリットです。「全期間固定金利型」と「固定金利選択型」に分かれ、全期間固定金利型は全期間を固定金利で返済するため、金利変動リスクがありません。
変動金利の特徴は半年に1回金利の見直しが行われることです。金利が低いときには負担が減りますが、金利が高くなると負担が大きくリスクもあります。
固定金利選択型は先に設定した期間は固定金利ですが、期間が終了した時点の金利で固定金利か変動金利を再選択します。元金の減りの早さや金利変動リスクを踏まえ、計画的に固定金利か変動金利を選択しましょう。
商品によっては、残債の一部または全部の「繰り上げ返済」に対応しています。繰り上げ返済では元金のみを返済できるため、残債を一気に少なくして、その後の利息を減らせることがメリットです。
繰り上げ返済で減った残債の処理については、「返済額軽減型」と「期間短縮型」の2種類があります。返済額軽減型は借入期間を据え置きにして、月々の返済額を少なくできる方法です。期間短縮型は月々の返済額を据え置きにして、返済した分の借入期間を短縮します。
繰り上げ返済に対応している金融機関でも、手数料を設定している場合もあることには注意しましょう。繰り上げ返済を選択できる余裕があるかどうかも視野に入れ、長期的なシミュレーションによって資金計画を立てることが重要です。
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