不動産投資でマンションを所有すると、家賃以外にも複数の収入を得ることになります。全てが投資家の利益に直結するものではありませんが、具体的な収入の内訳について深く知らない方もいるのではないでしょうか。
そこでこの記事では、マンション経営に関わる金銭の取り扱いについて詳しく解説します。保険料や税金といった支出も理解しておくと、実践でも焦ることなく運用できるでしょう。後半では、収入を増やすための対策もご紹介します。
「収入」として取り扱われる項目は、家賃から更新料までさまざまです。実際には投資家の手元に残らなくとも、マンション経営で得るお金のほとんどが収入に区分されます。「家賃収入」が代表的ですが、他に挙げられる項目の内訳もしっかり理解しておきましょう。大きく5種類に分かれる収入の概要について、ひとつずつ解説します。
マンション経営にまつわる収入の中でもイメージしやすいのが「家賃収入」です。購入したマンションに住んでいる入居者から、あらかじめ定められた家賃を毎月得られます。振込先の銀行口座を指定し、引き落とし日に銀行を介して支払われる方法が一般的です。
家賃が高額なほど収入の上昇も期待できますが、価値に見合わない設定にすると空室が発生するリスクもあります。根拠もなく高額な家賃を設定して収入を期待するのではなく、購入費用の確実な回収や空室リスクの軽減が重要だという点を認識しておきましょう。
マンションによっては、「管理費」や「共益費」として家賃とは別の項目を設ける場合があります。エレベーターやエントランスなど、入居者が共同で使用する場所を管理するための費用です。
家賃と異なり、全てのマンションに当てはまるものではありません。管理費を家賃に含んでいる場合、入居者から定期的に振り込まれるのは家賃のみとなります。
不動産投資のリスクとメリットがゼロからわかる、スタートブックの無料プレゼントはこちら
入居条件として「礼金」の支払いが設定されている場合、入居者は契約する際にオーナーへ礼金を支払います。担保の意味を持つ「敷金」と異なり、後に入居者へ返金する必要はありません。つまり、入居時に受け取った礼金はそのまま収入となります。
礼金の額面は、家賃を基準とするケースがほとんどです。地域や物件などによって違いますが、家賃1~2カ月分というケースが多くみられます。入居者の数や入れ替わりが多いほど収入を高めることが可能ですが、空室リスクを避けたい場合には礼金を0円として入居者にとっての条件を良くすることも検討しましょう。
あらかじめ一定の契約期間を設けた場合、引き続き入居するために「更新料」が必要になります。近年のマンション経営では、2年契約が一般的といえるでしょう。礼金と同様に、家賃1~2カ月分の金額が目安です。
2年に一度は家賃以上の収入があるため、投資家にとっては魅力的な収入ともいえます。ただし、入居者は更新料を理由に引っ越しを決断するかもしれません。マンションによっては、更新料を無料とするケースもあります。
マンション経営において、最終的な収入の機会となるのが「売却収入」です。なんらかの原因で運用をやめる場合や、マンションの空室率が高い場合、相場が上がっているときなどに売却します。明確な利益となるのは、不動産の購入から売却までに費やした金額と売却額の差額です。
マンション経営の出口戦略として扱われますが、売却金額は経営状況や築年数、購入からの経過年数によって異なります。立地条件が良く価値が下がりにくい物件であれば、築年数が数十年に及んでも魅力的な取引とすることが可能です。
入居者から得られる収入だけでなく、投資家自らが負担する費用も複数あります。代表的なローン返済費用を含め、管理委託やリフォームにかかる費用なども支出です。堅実なマンション経営には収入と支出のバランスが重要な要素となるため、細かい内訳を把握しておきましょう。7種類の項目の内訳をピックアップし、それぞれの特徴を解説します。
支出の中でも、大きな割合を占めるのがローン返済費用です。多くの場合、十数年～数十年の期間をかけて少しずつ返済していきます。短期的な負担を軽減できる一方、金利が上乗せされる仕組みも理解することが大切です。
最終的な資産形成につなげるためには、金利を始めとする返済プランを吟味する必要があります。借り入れ可能な金額は投資家の経済状況によりさまざまです。物件購入費用の全額を借り入れるケースもありますが、ローン審査は投資家の職業や本業の所得に大きく左右されるため、自身の考えや状況にあったプランの提案を受けられるかが重要です。
マンション経営をするのは投資家自身ですが、全ての管理業務を1人で負う必要はありません。管理会社にマンション経営に必要な業務はほとんど委託できます。管理会社に支払う委託費用は家賃の5%前後の金額が相場です。
投資家が全て管理する選択肢もありますが、体力的・時間的な負担を考えると委託のほうが有益といえるでしょう。特に、本業を持つ投資家はほとんどの場合管理会社に委託します。物件の質を保ち利益につなげるためには、信頼できる業者選びも大切です。
投資物件を購入する際に不動産会社が仲介した場合、投資家は契約時に仲介手数料を支払います。ディベロッパーなどの売主から直接購入する場合など投資家が自ら発見して契約まで終えた取引なら、手数料は不要です。仲介手数料の具体的な金額は、物件の規模や不動産会社の規定によって異なります。請求可能な仲介手数料には法令によって上限が定められているため、以下の内容もチェックしておくと安心です。
| 不動産会社との取引額 | 手数料率の上限（税抜） |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 5%以内 |
| 200万円超400万円以下の部分 | 4%以内 |
| 400万円を超える部分 | 3%以内 |
火災や震災によって修繕が必要になったとき、保険に加入していると費用負担を軽減できます。マンション経営における保険プランは複数ありますが、代表的な以下の3種類を押さえておきましょう。
いずれも投資家の損失リスクを軽減するものであり、ある程度の出費を伴うためしっかりと検討したい手段のひとつです。安心のためとはいえ高額すぎる保険は負担を増すので、万が一の事態を想定した上でのプラン選択が重要といえます。
月単位や年単位などの期日がおおよそ決まっている出費とは異なり、臨時的に支払うのが修繕・リフォームにかかる費用です。以下のようなケースが該当します。
出費が増える時期の特定は困難ですが、築年数や周囲の環境から大まかな予測を立てることは可能です。規模の大きな物件の場合は一度に多額の支払いが必要になることも考えられるため、入念なシミュレーションで出費に備える必要があります。
新しい入居者は、不動産会社から広告を出して獲得する仕組みが一般的です。この場合、仲介手数料として定められた金額を支払います。
原則的には、家賃の1カ月分が仲介手数料として請求されます。仲介手数料と別で広告料として、上乗せした金額が必要となるかもしれません。空室が長く続くほど広告期間が長くなり出費も増えるため、契約前に細かいすり合わせを行えると安心です。
覚えておきたいのは家賃保証のプランを選択する場合です。管理会社によっては家賃保証サービスを用意しており、一般的には入居者に直接部屋を貸すのではなく、管理会社に貸す形態をとるため仲介手数料が不要になります。空室の度に生じる出費と空室リスクを同時に回避できるため検討の選択肢に入れると良いでしょう。
投資活動や税理士との打ち合わせなどで発生するのが、接待交際費です。マンション経営について打ち合わせ（面談）の時間を設ける際には、依頼者である投資家が費用を負担するケースもあります。このように投資活動上で支払ったお金は、経費として計上が可能です。
他の費用に比べると軽微な金額ではあるものの、収入・出費を申告するために必要な項目といえます。打ち合わせに要した費用の詳細は、領収書を保管しておくなど明確に記録しておきましょう。
30年分の不動産投資ノウハウを詰め込んだ、スタートブックの無料プレゼントはこちら
マンション経営の支出として重要な項目が「税金」です。収入があったときだけでなく、法的な手続きを行う際にも税金は発生します。固定資産税などは継続的に支払う必要があるため、課税時期や計算方法も把握しておきましょう。マンション経営に関係する5種類の税金について解説します。
投資用のマンションを購入し、登記手続きが完了した時点で発生する都道府県税が「不動産取得税」です。固定資産税評価額を基準に、3%の税額が課せられます（2021年3月31日までに取得した場合）。
納税通知書は、登記手続きからおおむね6カ月程度で到着すると考えてよいでしょう。早ければ3カ月程度で送付され、記載の内容に従って納付を済ませます。なお、不動産取得税はマンション経営以外の購入・贈与などにも関係する税金です。
不動産の売買取引や交換において、移転登記や登記手続きを行った際には「登録免許税」が課されます。登記の内容によって、数パターンの税率を区分する国税です。一般的なマンション経営の場合、不動産価額の2%が税額に当たります。
不動産取得税とは異なり、登記手続きのタイミングで支払うのが原則です。納める金額に適した収入印紙を購入し、書類に貼り付けた上で提出します。不動産投資では、司法書士に依頼料を支払って代行してもらうケースも多い手続きです。
課税文書を作成・提出する際は、国税のひとつである「印紙税」を支払う必要があります。マンション経営に関係する課税文書は、以下の2種類です。
原則的には、売り手・買い手双方の各契約書に収入印紙を貼り付けます。一方がコピーでの受け取りに承諾した場合は、原本のみでも問題ありません。ただし、印紙税は契約書の内容と金額によって変動します。高額なものでは数十万円になるケースもあるため、諸費用として把握しておきましょう。
マンション経営を継続する上で、定期的な支払いを求められるのが「固定資産税・都市計画税」です。固定資産課税台帳に記載された金額を基準に、市町村が定める税率を掛け合わせて算出します。
| ・固定資産税額：課税標準×1.4% |
| ・都市計画税額：課税標準×0.3% |
課税時期は1月1日で、その時点で不動産の所有者として登録されている人に対して請求される仕組みです。1年分を一括で納税する方法の他、年4回の分割払いも選択できます。
マンション経営によって利益が発生した場合は、「所得税」として申告・納税するルールです。ただし、経費が収入を上回る年は税金の負担を軽減できます。
収入に含まれるのは、家賃収入の他、更新料や礼金といった項目です。これらを算出し、所得が認められる場合は申告を行いましょう。マンション経営の特性上、投資開始直後は所得税が増えにくい傾向にあります。税金の計上が困難に感じる場合は、税理士や不動産の専門家に相談できると安心です。
具体的に利益が発生する仕組みを知るために、手取り収入の計算方法をチェックしておきましょう。計算式に含める項目が明確になると、シミュレーションや実践に活かしやすくなります。漏れがないよう、必要事項と金額をピックアップしておくことも大切です。計算方法と実際の計算例について詳しく解説します。
マンション経営による実質的な収入を確かめるには、家賃をはじめとする収入と経費の情報が必要です。以下の表を参考に、一定期間中に関係する項目と金額をピックアップしてみましょう。
| 収入 | 経費 |
|---|---|
| ・家賃 ・管理費（共益費） ・礼金 ・更新料 ・売却額（売却した場合） | ・ローン返済費額 ・管理委託費 ・仲介手数料 ・保険料 ・修繕やリフォームにかかった費用 ・入居者募集費用 ・接待交際費 ・各種税金 |
収入の総額から、経費の総額を差し引いた結果が「手取り収入」となります。収支のタイミングは項目によって異なるため、1年単位・3年単位など特定の期間を決めてから計算するとよいでしょう。
手取り収入を計算する上で理解しておきたいのは、確定申告時に経費として計上する減価償却費を加味しないことです。これは減価償却費が実際には出費を伴わないためです。また収入と経費を用いた計算は比較的単純ですが、加えて一定期間の返済額と金利も考慮する必要があります。
手取り収入の計算結果や売却後の最終想定額によっては運用の見直しも必要となるため、不動産会社の協力も得ながら収益プランを構築できると安心です。
最終的に資産形成を成功に導くためには、準備段階から入念な準備を重ねる必要があります。利回りや物件価格など特定の事柄だけにこだわらず、幅広い視点から見極めていきましょう。経営をスタートした後は、適切な状態を保持する意識も大切です。ここからは、収入を拡大するために押さえておきたい対策を4つご紹介します。
入居者にとって魅力的な物件は、利便性が高く住環境が整っている部屋です。いずれか一方に偏っていると、需要に合わず空室が続くリスクもありますのでバランスの良い物件を探すのがコツです。
安価な物件は投資家にとって有益に思えますが、「駅から遠い」「建物が古い」といった理由で入居者が獲得できないかもしれません。周辺の物件もチェックしながら、一定の需要を見込めるようなマンションを探しましょう。
不動産投資で懸念されるリスクのひとつが、空室による収入減です。投資前に入念なシミュレーションを行った場合でも、対策が不十分であれば計画を狂わせる可能性があります。キャッシュフローが悪化すると、堅実なマンション経営は難しくなるかもしれません。
空室が埋められない事態が続く場合には、敷金・礼金の減額やリフォームで物件の質を高めるといった対策を検討しましょう。あらゆる可能性に対応できる環境を整えることで、万が一の事態が発生してもリスクを抑えやすくなります。
修繕費用など臨時の出費を軽減するためには、物件の維持管理が重要です。管理会社に委託すれば、マンション経営に必要な業務のほとんどを任せられますが、時には自分の目で確認する過程も必要も出てくるかも知れません。その際に重要なのは管理会社がきちんと物件の状態を把握しており、情報提供に協力的であるか否かです。管理に自信がある会社はオーナーへの情報提供も積極的にしてくれるはずです。管理に手が行き届いていると、物件そのものの価値も保ちやすくなります。入居者からの好感度が上がるため、入居の継続や空室リスクの軽減にも貢献できるでしょう。
事前のリサーチや勉強も重要ですが、信頼できる専門家を見つけておくのも有益な方法といえます。法律などの専門的な要素が関わるマンション経営においては、投資家だけでは不安を感じる可能性があるためです。
気軽に相談できる相手を選んでおくと、精神的な負担を和らげながら資産形成の成功へと近づけるでしょう。投資先に関するシミュレーションなどを相談したい場合は、「デメリットやリスクを開示してくれるか」も重視したいポイントです。
毎年多くのお客様がトーシンパートナーズでマンション経営をスタートしています
将来に漠然とした不安を抱えてはいるものの、なにをしたらよいかわからない……。
トーシンパートナーズではそんなお悩みを抱えるみなさまに、マンション経営をご案内しています。
マンション経営と聞くと空室の発生や、家賃の下落・滞納・資産価値の下落などの不安要素が思い浮かぶかもしれません。ですがパートナーとなる会社次第で、ご不安は限りなくゼロに近づけることができます。
家族のために、自分のために、未来の安心のために、ローリスク＆ロングリターンな資産運用を始めてみませんか？
マンション経営において「収入」は、家賃など複数の内訳に細分化されます。手元に残る収入を明確にするためには、購入時の一時的な出費だけでなく所有期間に定期的に発生する出費への理解も必要です。国や都道府県が定める税金を知り、不動産投資とお金の関係性を把握しておきましょう。
マンション経営にまつわる収支や税金などを個人で調べたり計算したりすることに不安がある方は、ぜひトーシンパートナーズに在籍する不動産のプロへご相談ください。首都圏を中心に、初心者でもはじめやすいワンルーム・コンパクトマンション経営をご提案しています。実績豊富なトーシンパートナーズと一緒に、リスクを回避しながら充実の資産形成を目指しましょう。
