マンション経営は堅実に資産形成が可能なことから、人気の不動産投資です。そんなマンション経営ですが、実際に始めるには、マンションの選定から維持管理において、どのような知識が必要となるのでしょうか。
そこでこの記事では、マンション経営に必要な知識や能力を中心に、実用性の高い具体的な資格やマンション経営のリスク対策についても解説していきます。知識面での不安を払拭し、マンション経営をスマートに始めてみましょう。
まずは、マンション経営に必要な5つの知識と能力について解説します。マンション経営を成功させるために、事前に確認しておきましょう。
単にマンションと言っても、種類や条件はさまざまです。マンション経営のスタートでは、数多くあるマンションの中から収益を上げられる物件を見極める力が重要です。狙いをつけたマンションの周辺の家賃相場を調査し、家族層が多いなどの需要についてもリサーチしましょう。もちろん、個人で調べるだけでなく、不動産会社が把握している情報も有益なので、気になるポイントは忘れずに尋ねておくと良いでしょう。
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マンションの契約や手続きの流れを把握し、関連する法律の知識を身に付けておきましょう。不動産の賃貸や売買、契約の話となると専門的な話も増えます。不動産会社が立ち会ってくれる場合がほとんどですが、内容を理解して有利に話を進めるためには、法律に関する知識も必要です。
マンション経営には、税務や会計の知識も必要になる場合があります。税理士事務所に依頼をする経営者の方もいますが、理解が不足していると細かいミスが生じたり、自分で行える処理も依頼することになりかねません。また、マンション経営には届出や確定申告に関連する書類も数多くあります。ミスなく、手続きや処理を進めるためにも、最低限の税務と会計の知識は身に付けておきましょう。
マンション経営を始める際、そして規模を拡大する際には経営者の情報収集力が重要です。不動産の価格は日々変動しますし、関連する法令も改定される場合も珍しくありません。常に最新の情報を把握しておけば、マンションの購入・売却の判断をしやすくなります。経営者の判断力を支えるためにも、情報収集力は常に鍛えておく必要があるでしょう。
マンション経営を成功させ円滑な運営を行うには、幅広い知識や能力が必要だとお伝えしました。そこで、マンション経営にて役立つ7つの資格も併せて紹介します。
宅地建物取引士は人気の高い国家資格です。試験では、民法・都市計画法・宅地建物取引業法・建築基準法など、不動産取引に関連する法律の知識が問われます。宅地建物取引士を取得できれば、不動産会社の提示する契約書やその内容を正確に把握できるので、マンションのスムーズな経営に役立てられます。
マンション管理士も国家資格です。試験では、区分所有法・建築基準法・民法などマンションの維持管理に関わる法律知識が多く出題されます。マンション管理士を取得すれば、マンションの維持管理に関するトラブルに対しても、アドバイスやコンサルティングを行えるようになるでしょう。
不動産実務検定とはマンション経営や土地活用の知識を勉強したい大家さん、不動産投資のプロとして活躍したい方のための資格です。不動産投資・税務・建築・ファイナンス・企画コンサルティング・賃貸管理経営などの専門知識を習得できます。
管理業務主任者は、マンション管理業者が管理組合に対して指導や重要事項の説明などを行う際に必要となる資格です。民法や区分所有法など法律系の知識だけではなく、マンションの管理規約・設備・委託契約など、幅広い知識が必要とされます。
賃貸不動産経営管理士は、マンションや賃貸アパートなど、賃貸住宅の管理に関する知識や技能が必要な資格です。実務に生きるだけでなく、家主や入居者からも信頼してもらえる可能性が高まる資格です。
住宅診断士は不動産取引・建築・住宅診断方法などの一定以上の知識や高い倫理観が必要な民間資格です。住宅全体の欠陥の有無や劣化状況を目視で確認し、メンテナンスすべき箇所や費用などをアドバイスする専門家として活躍できます。
ファイナンシャルプランナーは、幅広いお金のプロフェッショナルとしての資格です。資格を取得すれば、社会保険・損害保険・生命保険・税金・相続・不動産・金融商品など、生活に関連する金融知識が身に付きます。
マンション経営を始める際、現金のみで始める方よりも、融資を受けて投資する方の方が多いでしょう。ここでは融資を受けやすい3つの条件を解説します。
マンション経営には少なからずリスクもあります。入居者が見つからなければ空室も発生しますし、修繕費などの支出も生じます。そうした際に上場企業の会社員の方のような安定した収入があると、すぐにリカバリーもできるため融資の審査でも評価されます。マンション経営においても、ゆとりを持って管理や運営を行えるでしょう。
既に不動産を保有している等、いざというときに現金に換えられる資産があると融資審査の際にプラス評価になります。そのため融資も受けやすいです。
潤沢な資金があることも、融資を受ける場合には返済負担を抑えられるため評価されます。自己資金はリスクの補填費用としても使えるので、空室が発生したとしても動揺せずに余裕を持ってマンション経営を行えます。
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実際にマンション経営を始めた際に知っておきたい、必要経費として計上できる費用も確認しておきましょう。
・減価償却費
経費のなかで最もウエイトが大きいのが減価償却費です。マンションの取得費用や購入費用は、減価償却費として毎年一定額を計上します。
・修繕費
マンションの維持管理や修繕のための支出は必要経費です。例えば、入居者が退去した際の内装工事費、エアコンや給湯器などの設備交換費用などが該当します。
・管理委託費
管理委託費とは管理会社に賃貸管理を委託した場合に発生する費用です。また、賃貸管理代行手数料に関しても計上できます。
・租税公課
租税公課とは不動産の取得や事業に関連する税金です。土地や建物の固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税・印紙税などが該当します。
・損害保険料
火災保険や地震保険など、所有するマンションで加入している損害保険料です。
・交通費
マンションの確認などで使用した電車代、ガソリン代などは交通費として計上されます。
・通信費
入居者の方や管理会社との連絡に使った場合、電話代やインターネット料金も計上できます。
・接待交際費
不動産会社や管理会社の方などとの打ち合わせの飲食費などが該当します。
・消耗品費
マンションの撮影に使用したデジタルカメラ、資料作成に使用したPCやプリンターなどは消耗品費として計上できます。
マンション経営は他の資産運用方法と比べてもメリットの多い投資です。ここでは代表的な3つのメリットについて解説します。
マンション経営は、ローンで物件を購入したとしても安定して入居者を確保できれば月々の支払いを家賃収入で賄っていくことができるため、生活に負担をかけずに不動産という大きな資産をコツコツと形成できます。ローンの支払いが終われば貸し続ける限り不労収入として家賃を得られ、売却してまとまった現金にすることも可能です。賃貸需要のある不動産であれば、資産価値が大きく向上さすることも十分に考えられます。他人資本を自分の資産に変換していき、時間をかけながら将来にむけて大きな財産の形成が可能です。
インフレが発生すると、預貯金などの価値は目減りしてしまいます。一方で、マンションの家賃収入はインフレによる物価の上昇と連動します。そのためマンション経営の収入は、インフレの影響を受けにくいとされています。
マンション経営は不動産所得に該当します。そのため、諸費用は経費に計上できるので、所得から控除が可能です。会社員の方であれば損益通算できるため、収支がマイナスであれば給与所得の課税が少なくなり節税効果が得られる場合もあります。
マンション経営にはリスクもあります。空室や老朽化、災害の発生はその代表例です。こうしたリスクにはどのように対処すればいいのでしょうか。
マンション経営において、誰もが気にするのが空室です。空室が増え、それが当たり前になると、マンション経営の収入にも大きく影響します。対策としては、物件の内見者の方の印象をアップさせることが、まずは大切です。使用感のある内観であれば、クリーニングを実施するだけでも印象は変わります。ほかにも需要を考えて、募集条件を緩和してもいいでしょう。ペット可物件やルームシェア可能物件は訴求効果がアップします。空室の理由をよく考えて、ニーズにマッチする対策を考えましょう。また管理会社によっては家賃保証のサービスを提供しています。入居者がいなくても収入を確保できるため安心して運用を続けることができます。
マンションは年数の経過とともに老朽化していきます。老朽化への対策としては、定期的なメンテナンスが非常に重要です。メンテナンスを怠ると、建物の老朽箇所は状態が悪くなるため、最終的な修繕費用は増加します。また、住民や入居希望者からの評価にも反映されるため、マンションへのケアは特に大切です。
築浅や新築のマンションに投資し、時間的猶予を作るというのも対策の1つです。
台風などの自然災害はマンション経営の大きなリスクです。特に地震は大きな脅威です。対策としては、まずマンション自体の耐震設計を確認しましょう。そして、周辺の土地の地盤の強さについてもチェックしておくと良いです。そのうえで、もしものことを考えて、火災保険や地震保険に加入しておくことをおすすめします。
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この記事では、マンション経営に必要な知識に着目し、役立つ情報をまとめてお届けしました。
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