マンション経営を始めるにあたって、会社員や公務員の方は副業になるのか気になるところです。原則として、副業にはみなされないものの、一定以上の規模になると副業にあたる可能性もあります。そこでこの記事では、マンション経営が就業規規則に接触しないかを解説し、それを踏まえたうえで、マンション経営がおすすめな理由、マンション経営によくある疑問、マンション経営を始めるコツについてご紹介します。
ここでは、マンション経営が副業にあたるか、またあたるとしたらどのような条件かについて解説します。
結論として、多くの場合、マンション経営は副業にあたりません。ただし、一定規模を満たすと副業となります。例えば、「5棟10室」や「不動産投資で得る収入が500万円以上」などに該当する場合です。前者は独立したマンションが5棟以上、もしくは独立して区画されたマンションが10室以上でないという基準です。後者は言葉どおり年間家賃収入が500万円を超える場合を指します。これらの基準を超えると公務員の副業禁止規定に該当してしまいます。
とはいえ、一定以上の規模の場合はマンション経営の管理を業者に任せるなどして、本業に支障が出ないことを勤務先に証明すれば許可が下りる可能性も高いのが事実です。そもそもなぜ副業が禁止されているかというと、副業による長時間労働によって本業に支障をきたすのを危惧しているからです。しかし、マンション経営すなわち不動産投資は労働所得にあたらないため、本業に支障をきたすことはほとんどないと言えるでしょう。
また、憲法では「職業選択の自由」が規定されており、終業後の個人の時間を制限することはできません。労働者は就業時間内には業務に専念する義務はあるものの、終業後は自由であるというのが法律上の解釈です。
マンション経営は、一定規模を超えなければ副業に当たらず、万が一副業に該当したとしても本業に支障を与えることがなく許可が下りやすいのが特徴です。さらに、日本政府は現在の景気後退を踏まえて積極的に副業を推奨しています。こういった背景から、会社員から特に人気を集めている資産形成のひとつとして注目されています。
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会社員の場合、本業に支障をきたす可能性が低く、労働収入にあてはまらない不動産投資は副業とみなされないことがほとんどです。ただし、Wワークなど労働収入にあたる副業のみを禁止しているのかを確認しておく必要があります。万が一、不動産投資も禁止の場合は家族名義で物件を所有することもひとつの手段です。就業規則に反するにもかかわらず、マンション経営を自分の名義で始めてしまうと懲戒処分の対象となる可能性があるため、注意しましょう。
一方、大変勘違いが多いのが公務員の方の場合です。公務員は法律で副業が禁止されていますが、前述した「5棟10室」や「不動産投資で得る収入が500万円以上」などの一定以上の規模に該当しなければ問題ありません。よく言えば、該当しない限り堂々と副業することが可能です。一定以上の規模になる場合は、管理業務を外部に委任するなどの条件を満たし、兼業の承認を得られるように交渉しましょう。なお、地方公務員の場合は独自の規定が設けられている場合もあるため、事前に規則を確認しておきましょう。
ここでは、マンション経営がおすすめである理由を4点ご紹介します。
少子高齢化が進み、年金保険料の引き上げや年金給付額の引き下げなど、年金運用は大きく変わりつつあります。そこで、早い段階からマンション経営を行っておくと、将来安定収入を長期継続的に得ることが期待できます。働かなくても入る収入である不労所得のため、定年後も働くことなく余裕を持って生活できるでしょう。また景気や健康上の理由から働きたくても働けない状態になってしまった場合は金銭的にも精神的にも支えになるはずです。株やFXであれば短期間で高額な資金を得ることもありますが、高いリスクを伴います。マンション経営であれば、急激に資産が増加することはないものの、景気変動に非常に強い資産となります。収入の柱となる毎月の家賃は景気に左右されにくく、実物資産であるためインフレによって現金の価値が下がってしまった場合も資産を守ることができるため、安定した資産運用といえます。
人生は途中で何が起こるかわかりません。例えば、病気で働けなくなったときや急に多額の資金が必要となったとき、運用途中でもマンションを売却することができます。所有するマンション周辺で再開発が進んだ場合はより満足のいく売却価格になることも期待できるでしょう。信頼できる不動産会社に管理を任せれば、収入面や精神面のメリットを得られるうえ、労力を伴うことなくこれまでと変わらない生活を送ることができます。
現金や株（有価証券）が時価で評価されるのに対し、マンションは相続税法等による計算に基づくため、実際の価値よりも大きく評価額が下がるのが特徴です。マンション経営のように第三者に建物を貸している場合、評価額は控除等によって時価の3分の1まで抑えられることも少なくありません。相続税評価額が下がることによって、場合によっては5割以上の節税も期待できます。現金を賃貸用マンションに変換しておくことで、相続税はもちろん、所得税、住民税などの節税対策ができる点は大きな経済的メリットと言えるでしょう。
アパートマンションローンを利用してマンションを購入する場合、団体信用生命保険に加入する必要があります。この生命保険の加入によって、事故や病気などでローンの返済ができなくなった場合に残りのローンを保険金で完済するというシステムです。結果として、ご家族がマンション経営を引き継ぐため、安定した家賃収入が見込める資産を無借金で残すことができます。また、ご家族の都合によってはマンションを売却して現金に変えることもできるため、生命保険の代わりとしても有効活用できるでしょう。
ここでは、マンション経営に関するよくある疑問について5点ご紹介します。
マンションの需要はあるか、すなわち入居者が入るかというのは経営するうえで必然的に湧いてくる疑問です。結論として、立地やターゲットを絞ればマンションの需要は十分に見込めます。特に東京23区においては人口が増加傾向にあり、同時に需要が増していくと考えられます。
入居率を安定させるためには、都心から30キロ圏内であることを想定しなければなりません。また、都区内人口の4人に1人は賃貸マンションユーザーとなりうる単身者のため、シングル・ディンクス用のマンションの需要が高いものの、現時点で、人口に対して該当するマンションは圧倒的に不足しています。
また、ITを活用して事業活動を行っている従業員10名以下程度の規模の事業者が利用するSOHO向けの住宅も不動産業界で注視したいマーケットのひとつです。このように、都心であればマンションは高い需要が期待できるでしょう。この需要を取り込むためには、都心を中心に投資用のワンルームマンションを展開している不動産会社を選ぶことがポイントです。
鉄筋コンクリート造のマンションの寿命は47年とされています。この寿命は、財務省で定められた法定耐用年数のことです。法定耐用年数とは減価償却というマンションの購入費を経費として複数年度に分割して計上する手続きが有効な期限を指します。法定耐用年数は、実際の耐用年数と異なり、あくまでも47年間は固定資産として使用できるという認識のうえで定められています。したがって、定期的なメンテナンスや適切な修繕を実施することでこの寿命は延ばすことが可能であり、実際にそのような建物は数多く存在ます。
万が一、購入した会社が倒産したとしても、マンションの所有権はオーナー個人のものとなるため、財産は保全されます。とはいえ、管理を任せる不動産会社を選ぶ際は、倒産時に適切な手続きが行われるように「日本賃貸住宅管理協会」に加入している会社を選ぶようにしましょう。日本賃貸住宅管理協会は、賃貸住宅における専門的な運営・管理業務の確立によって賃貸住宅市場の整備・発展を図ることを目的とした賃貸住宅に関する専門団体のことです。
マンションの維持費の相場は規模の大きさやグレードによって異なります。一般的には、外壁、給水管、屋上の防水は予定経費を月割りにして所有者が積立金で補修します。外壁補修は12年に1度、給水管補修は25年に1度（ポリブデン管の場合は50年に1度）、屋上の防水補修は12年に1度実施するのが一般的です。
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ここでは、マンション経営を始めるときのコツを3点ご紹介します。
マンション経営を始める際は、複数の専門家の意見を聞きましょう。不動産会社に相談するのはもちろん、ファイナンシャルプランナーや税理士の意見を聞くことも有効です。
不動産関係や金融関係に特化した複数の専門家の意見を聞くことで、現在の収入や貯蓄でどのように不動産投資すれば良いかが明確になるでしょう。自身でも、マンション管理士や管理業務主任者、不動産実務検定などの資格を勉強しておくと今後運用していくうえで役に立ちます。本格的にマンション経営を始める前に、まずは情報収集を徹底しましょう。
マンション経営を始めるときは、購入資金だけ用意すれば良いというわけではありません。運用に必要になる管理費や修繕積立金、リスクに備えた蓄えなども見込んだ資金計画を立てておくことが重要です。
賃料収入から経費を差し引いた額を物件取得価格で割ることによって計算される「利回り」すなわち物件購入価格を何年後に回収できるかを示す数値を重視するオーナーは少なくありません。しかし、利回りはあくまでも目安です。突発的な支出や空室、家賃の変動などもあるため、利回りだけに注目するのではなく、20年後、30年後も安定した家賃収入を得られる物件を選ぶことがポイントです。
また自分だけの考えで計画を立てるよりも不動産会社からマンション経営をしていくうえで必要となる資金について説明やアドバイスをしてもらうことも必要です。もし相談している会社の業歴が長ければ、その分長期の付き合いをしているオーナーがいるでしょう。実際の例は検討する上で最も参考になる資料となりますので、そのような情報が提供できるかを不動産会社選びの基準にしても良いかも知れません。
当たり前ですが、マンション経営を成功させるためには、良質な不動産会社を選ぶことが重要です。今後経営を続けていくうえで、トラブル・クレーム対応、滞納家賃の回収、空室時の入居者募集などの業務もあるでしょう。しかし、物件購入後も入居者への対応や安定した収益のためのフォローを請け負ってくれる不動産会社なら安心したマンション経営ができます。
良質な不動産会社を選ぶためのポイントは以下のとおりです。
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トーシンパートナーズは首都圏を中心にワンルーム・コンパクトマンションを展開しております。自社マンションブランド「ZOOM」は安全性、実用性だけでなく、デザイン性にも力を入れており、複数回に渡って「公益財団法人日本デザイン振興会主催グッドデザイン賞」を受賞しております。
トーシンパートナーズグループが管理する物件は9,000戸を越え、入居率は業界トップ水準の99.7％、1ヶ月以上の家賃滞納率は0.02％です（2019年平均）。また、トーシンパートナーズでは家賃の集金や入居者の募集、契約、更新、管理といった賃貸管理から、資産価値を保つ建物管理まで、ワンストップでご提供することが可能です。
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マンション経営と聞くと空室の発生や、家賃の下落・滞納・資産価値の下落などの不安要素が思い浮かぶかもしれません。ですがパートナーとなる会社次第で、ご不安は限りなくゼロに近づけることができます。
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この記事では、マンション経営は原則として副業に当たらないことや、経営を始める前に知っておきたい知識についてご紹介しました。マンション経営を始める前には念のため、自身の勤務先の就業規則を確認しておきましょう。マンション経営に興味がある方やご検討中の方は、ぜひトーシンパートナーズにお問い合わせください。
