東京で物件を購入したいけれど、「高い」と感じることはありませんか？ 仮に、住宅ローンを利用するとなると、大きなローンを抱えてしまい、なかなか老後の資産形成が進まないかもしれません。大きな住宅ローンを利用する一方で、不動産投資で将来安定した収入を残すことも考えてみませんか？この記事では、年収800万円の人向けに、不動産投資を利用した副収入の作り方や、さまざまな節税方法などについて解説します。
年収800万円の人は、不動産投資をする上で大きなメリットがあります。主なメリットとしては、以下の5つが挙げられます。
それぞれについて、詳しく解説します。
不動産投資向けのローンを扱っている金融機関は、融資の年収要件として「年収700万円」という基準を設けているといわれています。年収800万円なら、金融機関の設けている年収要件の700万円を十分に満たしています。さらに、700万円の人よりも多くの融資を受けられる可能性があるため、投資できる物件の選択肢も広がるでしょう。
不動産投資は、不動産を購入し、購入した物件に住む入居者から得られる家賃収入で利益を上げる投資方法です。したがって、入居者がいる限りは、安定した不動産収入を継続的に受け取ることができます。別に本業を持っている人なら、本業の収入にプラスして安定的な副収入を手に入れることが可能です。
不動産投資を始めると、「本業の勤務時間中に、万が一物件におけるトラブルがあったら対応できないのではないか」と不安に思う人もいるかもしれません。しかし、不動産投資で自身が所有している物件の管理は、賃貸管理会社に委託することができます。賃貸管理会社に委託すれば、入居者の部屋の設備が破損した場合や共用部分が故障した場合などのトラブルを管理会社が全て対応してくれるため、本業に専念しながら賃貸経営をすることができます。
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不動産投資は、生命保険代わりにもなります。ほとんどの人は、不動産投資向けの物件を購入する際に不動産投資ローンを利用しますが、多くの場合、不動産投資ローン利用の際には団体信用生命保険（以降、団信）に加入します。団信に加入していれば、仮にローン返済中に債務者に万が一のことがあった場合においても、残債が「ゼロ」になります。また、その債務者に家族がいたとすれば、その家族もそれ以降のローンを返済することなく、安定した家賃収入が得られる物件を手に入れることができるのです。
このように、団信に加入しておけば自身に万が一のことがあったときでも、家賃収入を引き続き受け取れる不動産投資物件という資産を家族に残してあげることができます。これが、「不動産投資は保険代わりになる」といわれる理由です。
不動産投資は最初に不動産を購入するため、「多くのお金がないとできない」と思われがちですが、金融機関からの融資を利用すれば、少ない自己資金からでもスタートできます。年収800万円の人であれば、融資に積極的になってくれる金融機関は比較的多いでしょう。
株式投資や投資信託を始めるために金融機関から融資を受けようとしても、融資は受けることができません。そのため、株式投資や投資信託で毎月ある程度の金額の配当金や分配金を安定して受け取るためには、大きな自己資金が必要です。投資で金融機関がお金を貸してくれるのは、不動産投資だけなのです。
年収800万円の人が不動産投資を行う際の注意点としては、以下の2点が挙げられます。
それぞれについて、詳しく解説します。
年収800万円の人の場合、不動産投資の節税効果はあまり大きくない可能性があります。まずは、年収800万円の所得税の目安を知っておきましょう。
ここでは分かりやすく、年収を課税所得金額に置き換え、課税所得金額800万円として所得税を計算します。
| 課税所得金額800万円×23％（※1）－63.6万円（※1）＝所得税額120.4万円 （※1）課税所得金額800万円のときに適用となる所得税率と控除額 |
次に、不動産投資を始めた場合の節税効果を見てみましょう。不動産投資には物件購入価格を数年にわけて経費計上できる減価償却費があり、この減価償却費は「実際の支出を伴わない経費」として計上します。そうすると帳簿上で不動産所得が赤字になる場合があり、帳簿上の赤字は給与所得などの所得と損益通算をすることができます。ここでは不動産所得で毎年100万円の赤字が発生した場合の節税効果を見てみましょう。
| 課税所得金額800万円－不動産所得の赤字100万円＝課税所得金額は700万円 700万円×23％－42.75万円 (※2) ＝118.25万円 800万円の場合は 800万円×23％-42.75万円 (※2) ＝141.25万円 不動産所得が100万円赤字になったことによる節税効果は23万円。 （※2）課税所得金額700 万円、800万円のときに適用となる所得税率と控除額は同一 |
日本の所得税は特性上、課税所得金額が高い人ほど税率が高くなるため、節税効果は高くなります。課税所得金額700万円、800万円の人はまだ税率が23％と低いため、過度な節税効果は期待できない点には注意が必要です。
年収800万円の人は、金融機関から融資を受けられる可能性が高いので物件の選択肢は多いのですが、購入する物件を慎重に選ぶ必要があります。例えば不動産投資の物件の中には、利回りの高い物件がありますが、物件の立地の悪さや老朽化が原因で物件価格が安いといったことが、利回りが高い要因かもしれません。利回りの高い物件を選んだつもりが、頻繁に修繕が発生したり、老朽化により入居者が集まらず空室率が高くなったりすると、当初期待していた利回りと大きくかけ離れたものになってしまいます。自分の資産となる物件は、綿密なシミュレーションと物件の詳細情報を提供してくれる不動産会社から購入することとをおすすめします。
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不動産投資ほどの節税効果はありませんが、年収800万円の人におすすめの投資や節税方法を、以下３つ紹介します。
それぞれについて、詳しく解説します。
ふるさと納税は、自身で好きな自治体を選んで寄付することで、2,000円の自己負担を除いた全額が、翌年の所得税や住民税から控除される制度です。なお、控除される金額には上限があります。上限を超えると寄付できないというわけではありませんが、超えた分については単純に自己負担となるため、控除が目的の人は上限の範囲内にとどめておきましょう。
総務省のサイトでは、給与所得者のふるさと納税額の目安を公開しています。世帯主の年収が800万円の場合、控除額上限は以下の通りです。
ふるさと納税を行う人の家族構成
| ふるさと納税を行う本人の給与収入 | 独身または共働き | 夫婦 | 共働き+子1人（高校生） | 共働き+子1人（大学生） | 夫婦+子1人（高校生） | 共働き+子2人（大学生と高校生） | 夫婦+子1人（大学生と高校生） |
| 800万円 | 12.9万円 | 12万円 | 12万円 | 11.6万円 | 11万円 | 10.7万円 | 8.5万円 |
個人型確定拠出年金（以降、iDeCo）は、老後の資産形成をするための私的年金制度です。iDeCoはまず掛け金を払い、その掛け金を使って運用すれば、老後の資産を増やしていくことができます。そしてiDeCoの掛け金は、全額所得控除とすることができるので、加入すれば節税効果があります。なお、iDeCoの掛け金は職業によって上限があり、実質、職業別の年間掛け金の上限が年間の所得控除額の上限となります。掛け金の上限は、公務員が年間14.4万円、お勤めの人が企業年金の内容によって年間14.4万円・24万円・27.6万円のいずれか、専業主婦（夫）が年間27.6万円、自営業者が年間81.6万円です。iDeCoは年収が高い人にとっては、節税効果が少ないと感じるかもしれません。
つみたてNISAは、少額投資非課税制度のことです。通常の資産運用では、運用で得た収益に20.315%の税金がかかりますが、つみたてNISA口座を利用した運用で投資の売買益や分配金などが発生したとしても、税金はかかりません。つみたてNISA口座を活用すれば、本来かかるはずの税金がかからないので、ある意味節税であると考えられます。
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年収800万円の人は金融機関から融資を受けやすいので、選べる物件の選択肢も多く、不動産投資を有利に進めることができます。不動産投資を活用すれば、将来安定した副収入を得ることが可能です。ただし、年収1,000万円の人や2,000万円の人のように、大きな節税効果はありません。また、物件探しの段階で選べる物件の選択肢が多いゆえに利回りの高さに気を取られて、空室率の高い物件や修繕費ばかり出ていくような物件を購入してしまわないように気を付けましょう。
