「不動産投資は割に合わないって本当？理由や後悔しないコツは？」など疑問を持っている方は多いのではないでしょうか。なぜ「不動産投資は割に合わない」と言われるのか、理由を把握しておくことは大切です。
ここでは、不動産投資が割に合わないと言われる理由や不動産投資のメリット、後悔しないコツなどについて解説します。
この記事を読むことで、不動産投資のメリットを把握でき、自分が不動産投資は割に合わないと感じるのか、判断がしやすくなるでしょう。
空室リスクや入居者とのトラブルなど、「不動産投資が割に合わない」と言われる理由について把握しておくことは大切です。理由を知ることで、不動産投資の注意点やリスクが分かり、対策を講じやすくなります。その結果、不動産投資の成功確率を高めることができるでしょう。
不動産投資が割に合わないと言われる主な理由は、次のとおりです。
| 【不動産投資が割に合わないと言われる理由】 |
|---|
| ・ 空室が発生する可能性がある |
| ・管理コストが発生する |
| ・金利によってはキャッシュフローが出ない |
| ・入居者とトラブルになる可能性がある |
ここでは、不動産投資が割に合わないと言われる主な理由について、一つひとつ見ていきましょう。
不動産投資が割に合わないと言われる理由の1つが、空室が発生する可能性があるためです。不動産投資は、入居者がいなければ、家賃収入が入ってきません。
地域の特性や入居者層を分析して、好立地の物件を取得したとしても、空室が発生する可能性があります。空室になると、家賃収入がなくなるので、給与や預貯金からローンを返済しなくてはいけません。想定よりも空室が続いた場合は、大きな損をするリスクも出てきます。
不動産投資は空室リスクが読めないからこそ、次のような対策を講じる方は多いです。
サブリース契約とは、不動産会社が物件をまるごと借り上げ、入居者に転貸する管理形態のことです。入居者の支払う家賃はサブリース会社が受け取り、オーナーはサブリース会社から家賃の8〜9割程度の家賃保証を受け取ります。本来の家賃収入より受け取る金額は減りますが、空室になっても収入を得られるのがサブリース契約の特徴です。
賃貸需要の高い都市部の好立地物件を購入することで、空室リスクの軽減が可能です。都市部の物件は入居率が高い傾向にあるため、空室が発生してもすぐに入居者が決まる可能性があります。
入居者の満足度を上げることは、入居率の向上、空室率の軽減につながります。評判の良い管理会社に物件の管理を委託すれば、入居者の満足度アップが期待できます。
空室が発生した際に、家賃が割高でないか確認することが大切です。相場より高い家賃設定だと、空室期間が長くなります。相場より割高な場合は、家賃や募集条件を見直すなどの対応が必要です。
築年数が経つと内装が痛み、設備が古くなるため、入居者が決まりづらくなります。定期的にリフォームをして内装や設備が新しくなれば、築年数が古くても入居者が決まりやすくなり、空室リスクを軽減できます。
このような対策を講じることで、空室リスクを抑えられます。
参考：マンション経営の空室率はどれくらい？空室リスクに効果的な対策は？
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管理コストが発生することも、不動産投資が割に合わないと言われる理由の1つです。不動産投資には、さまざまな管理コストがかかります。
主な管理コストは、以下のとおりです。
また、上記のコストの他に、以下の税金や手数料が発生します。
不動産投資を始めると、ローン返済とは別に、このようなコストがかかります。ただし会社員など本業がある方にとって物件管理することは難しいため管理手数料を払うことでプロがオーナー業務を代行してくれること自体は手間や時間のコストがかからないメリットがあります。
不動産投資ローンの金利によっては、キャッシュフローが出ない可能性があるため注意しましょう。金利が高いと、多くの利子が発生するためです。
例えば、同じ借入金額と借入期間でも、金利が1%と4%では返済額が異なります。
金利1%の返済額が7万円、金利4%の返済額が10万円だとして、家賃収入が9万円であれば、金利1%は月2万円（年間24万円）のキャッシュフローが生まれますが、金利4%のほうは月1万円の赤字です。
金利が一定の「固定金利」ではなく、半年に1度金利が見直される「変動金利」を選択している場合は、返済途中で金利が上昇することがあります。そのため返済額が増えてしまった場合にキャッシュフローが出なくなるリスクもあります。一般的には５年ごとに返済額が見直され、前の返済額の1.25倍を超えてはいけないというルールもあるため詳細は相談先の不動産会社や金融機関に確認すると良いでしょう。
もちろんキャッシュフローは金利だけで決まるわけではありません。利回りやローンの組み方なども影響しますが、金利がキャッシュフローに影響を与えることは覚えておいて損はありません。
不動産投資は、入居者とトラブルになる場合もあるため、割に合わないと言われることがあります。トラブルには、次のようなものがあります。
このように、さまざまなトラブルがあります。トラブルが発生すると、大きなストレスを抱えることでしょう。ただし管理を委託する場合は仮にトラブルがあったとしてもプロが全て対応してくれるためトラブルを避けたい場合は不動産会社に管理を委託すると良いでしょう。
不動産投資が割に合わないと言われる理由だけでなく、不動産投資のメリットを把握することも大切です。メリットを知ると、不動産投資の魅力や多くの方が始める理由が分かります。不動産投資が自分に合うか、判断もしやすくなるでしょう。
不動産投資のメリットは、次のとおりです。
不動産投資を始めると、毎月家賃収入を得られます。毎月利益を出せていれば給与とは別に副収入が入るため、家計に余裕が生まれます。車や洋服、外食や旅行など、さまざまなことにお金を使いやすくなるでしょう。空室リスクはあるものの、一定の収入を得られるのは不動産投資のメリットです。
定年後には、不動産投資から得られる家賃収入が私的年金代わりになります。国民年金や厚生年金とは別に、家賃収入が入ってくるため、老後資金に余裕が生まれます。「人生100年時代」と言われる中で、公的年金を補う収入源を持っておくことは大切です。
不動産投資ローンを利用する際には、団体信用生命保険に加入します。団体信用生命保険とは、ローン契約者が死亡や高度障害状態に陥った場合に、保険金でローン残債が支払われる保険商品のことです。ローン契約者に万が一のことが起きた場合は、ローンのない物件を家族に相続できます。賃貸し続ければ家賃収入を遺族年金代わりにできますし、売却すれば無借金のためまとまった資金を保険金代わりにすることも可能です。
不動産投資は、減価償却費やローン金利など、さまざまな費用を経費として計上できます。そして、不動産投資で得た所得が赤字になれば、赤字所得で黒字所得を相殺できる損益通算により、総所得額を減らすことができ、節税を図れます。
インフレになるとお金の価値は目減りしますが、土地や建物の価値は上がる傾向にあります。インフレに強い資産として不動産は人気です。
不動産投資が割に合わないと感じる人の特徴を知り、自分と照らし合わせることで、不動産投資が向いているのか判断がしやすくなります。
不動産投資は、投資金額が大きくリスクがあり、管理の手間がかかることから、次のような人は「不動産投資が割りに合わない」と感じやすいでしょう。
| 【不動産投資が割に合わないと感じる人の特徴】 |
|---|
| ・損を一切したくないと考えている |
| ・迅速に決断できない |
| ・他人任せにする癖がある |
それぞれの特徴について、一つひとつ見ていきましょう。
「損を一切したくない」「リスクを負いたくない」などと考えている方は、不動産投資が割に合わないと感じやすいでしょう。
不動産投資は空室リスクがあるため、必ずしも家賃収入を得られるとは限りません。空室が発生すれば、家賃収入は途絶え、給与や預貯金でローンを返済する必要があります。
不動産投資がうまくいけば多くの利益を得られる可能性はありますが、思うように入居者が集まらなかった場合は、ほとんど利益を得られない恐れがあります。
ただし、損するリスクがあるのは不動産投資に限ったことではありません。株式投資や投資信託、FXなど、どの投資商品にもリスクはつきものなので「投資全般を割に合わない」と感じる可能性があるでしょう。
迅速に決断できない人は、不動産投資を割に合わないと感じる可能性があります。投資金額が大きい不動産投資には、決断力が求められるからです。決断力が求められるのは、次のような場面です。
例えば、物件を選ぶときに「この物件も良いけど、今後もっと条件の良い物件が見つかるかもしれない」など考えだしたらきりがありません。悩んでいるうちに、他の人が物件を購入してしまいます。
リフォーム・修繕の際も、決断できずにいたら時間だけが過ぎて、新たな入居者を得るチャンスを逃す可能性があります。
「決断するのが苦手」「すぐに物事を決められない」といった方は注意が必要です。
他人任せにする癖がある人も、不動産投資は割に合わないと感じやすいでしょう。不動産投資は、主体的に取り組んだ方が成功しやすいからです。
入居者対応や家賃の集金などは管理会社に委託できますが、少なくとも家賃の支払い状況などは把握しておいた方が良いでしょう。他にも、物件の特徴や周辺物件の状況、キャッシュフロー、クレーム内容、リフォーム・修繕計画など、さまざまことを把握して、自分から積極的に関われば自然と知識が身につくため成功に導きやすくなります。
「他人任せをして自分は関わりたくない」といった方は、不動産投資の状況を把握する手間が面倒で割に合わないと感じる可能性があります。
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慎重に不動産会社を選び、情報収集を怠らないなど「不動産投資は割に合わない」と後悔しないためのコツを把握することは、不動産投資の失敗リスクを軽減し、成功確率アップにつながります。
| 【「不動産投資は割に合わない」と後悔しないコツ】 |
|---|
| ・不動産投資のリスクを理解する |
| ・慎重に不動産投資会社を選ぶ |
| ・情報収集を怠らない |
| ・自己資金に見合った方法でおこなう |
ここでは、「不動産投資は割に合わない」と後悔しないコツについて見ていきましょう。
「不動産投資は割に合わない」と後悔しないように、事前に不動産投資のリスクを理解しておきましょう。不動産投資のリスクには、次のようなものがあります。
不動産投資は、いつ空室が発生するか分かりません。空室になると家賃収入はなくなり、給与や預貯金でローンを返済する必要があります。長期間空室が続くと、赤字経営や破産のリスクが高くなります。賃貸需要の見込める物件を選ぶ、サブリースを活用するなどの空室リスク対策が必要です。
入居者が家賃を滞納するリスクもあります。家賃の滞納が発生したら、家賃収入を得られません。家賃滞納が原因で、大きなトラブルに発展することもあります。評判の良い管理会社を選ぶ、入居時の審査を厳しく行うなどして、家賃滞納リスクを軽減できます。管理会社の滞納対策について確認するのも良いでしょう。
一般的に、物件が経年劣化するにつれて家賃は下がっていきます。不動産投資を始めた当初の家賃が、ずっと続くわけではありません。家賃が下がると家賃収入も減るので、事前に家賃下落リスクも考慮した収支シミュレーションを立てておく必要があります。また、賃貸需要が見込める物件を選べば、家賃の下落幅を緩やかにできます。
慎重に不動産会社を選ぶことも「不動産投資は割に合わない」と後悔しないコツです。不動産会社を選ぶ際のポイントは、次のとおりです。
メリットばかりでなくリスクもきちんと説明してくれる不動産会社を選びましょう。リスクを隠すような不動産会社は信用できません。売りつけることだけを考えている可能性があります。
実績が豊富な不動産会社は安心感があります。他社よりサービスなどが良くなければ、多くの人からは選ばれません。不動産会社を選ぶときは実績に注目しましょう。
不動産会社を選ぶときは評判にも注目しましょう。評判を見れば、利用者の評価が分かるためです。評判が良い不動産会社であれば、安心して任せられるでしょう。
「対応が早い」「知識が豊富」など、信頼できそうな担当者がいる不動産会社であれば、安心して任せられます。投資金額が大きく、不動産会社や管理会社に任せる部分も多いため、信頼できる担当者がいることは重要です。
顧客のことを考え、条件に合った物件を紹介してくれる不動産会社を選びましょう。自分たちが売りたいものだけを紹介するような不動産会社は信用できません。
不動産投資は、情報収集を怠らないことが大切です。物件やローン、金利、市場動向、再開発、入居者属性、競合物件の動向、人気の設備など、さまざまなことに関して新しい情報をキャッチする必要があります。次のような方法で情報収集ができます。
情報収集は、不動産投資の成功確率を上げるために大切なことです。
「不動産投資は割に合わない」と後悔しないためにも、自己資金に見合った方法で不動産投資を行いましょう。自己資金が少ないのに高額なローンを組んで不動産投資を始めるのは、リスクが高すぎます。
自己資金が少ないのであれば、少額資金で始めるなど、身の丈にあった投資を行うことが大切です。
関連記事：「不動産投資はやめとけ」と言われる理由は？本当にリスクが高いのかを徹底検証！
毎年多くのお客様がトーシンパートナーズでマンション経営をスタートしています
将来に漠然とした不安を抱えてはいるものの、なにをしたらよいかわからない……。
トーシンパートナーズではそんなお悩みを抱えるみなさまに、マンション経営をご案内しています。
マンション経営と聞くと空室の発生や、家賃の下落・滞納・資産価値の下落などの不安要素が思い浮かぶかもしれません。ですがパートナーとなる会社次第で、ご不安は限りなくゼロに近づけることができます。
家族のために、自分のために、未来の安心のために、ローリスク＆ロングリターンな資産運用を始めてみませんか？
A.不動産投資に必要な費用はどのような不動産を選択するかによって異なります。例えば、中古区分マンション投資や戸建投資は投資規模が小さいですが、アパート投資や複数の物件を運用する場合には投資規模が大きいので多額の資金が必要です。不動産投資にかかる初期費用は物件価格の15％程度と言われているため、投資規模に合わせて必要な初期費用を算出してみましょう。
A.金融機関によっては初期費用を含むフルローンを組めるため、自己資金がない人でも不動産投資を始めることは可能です。しかし、借入額が大きくなると、金利の影響を受けやすい、返済計画に支障が生じやすくなるため、不動産投資のリスクが高まります。不動産投資のリスクを抑えるためにも、物件価格の15％程度の自己資金を用意しておきましょう。
A.不動産投資の利回りは、運用する物件によって大きく異なります。例えば、新築物件や都心の物件は利回りが低く、中古物件や郊外の物件は利回りが高くなります。条件が良い物件であるにもかかわらず、利回りが高い物件は何らかの問題が潜んでいる可能性が高いため、3～7％程度を1つの目安にすると良いでしょう。
A.両者の大きな違いは、収益構造です。不動産投資は資産を保有することで得られる賃料収入（インカムゲイン）がメインですが、株式投資は資産を売却することで得られる売却益（キャピタルゲイン）がメインです。株式投資は短期で大きな利益を狙える一方、価格変動を予想するのが難しいため、利益を得ることは容易ではありません。不動産投資は短期で価格が大きく変動することはほとんどなく、比較的安定的に収入が得られます。そのため、短期的な大きな収入を得たい人は株式投資、長期的に安定した収入を得たい人は不動産投資が向いていると言えるでしょう。
A.東京、特に都心部では需要が供給を上回っているのが現状です。東京都の単独世帯数は2020年時点で339万世帯、2040年に至っては369万世帯まで増加が予想されているにも関わらず、一方で1988年から2021年までの首都圏の投資用マンションの発売戸数は187,397戸です。このことから単身者向けマンションのユーザーニーズは年々高まっていくと考えられています。
A.自分で管理をする場合、入居者の募集や家賃の集金、賃貸契約や建物のメンテナンスまで様々な業務が発生します。ただし専門の管理会社に業務を委託することができるため、管理業務に時間を取られることはなく、知識や経験も不要です。ちなみに25平米程度の1Kタイプの物件で、4～5,000円前後の手数料が一般的です。
A.住む人の目線でつくられています。実用性、安全性など設備やその性能が優れていることはもちろん、働き方の多様化に伴い、自分らしい暮らしができる間取りやデザインの部屋が求められるようになりました。住む人にとって価値を感じられない部屋は家賃を下げなければ入居者に選ばれることはなくなってきています。
A.マンションにも寿命はあります。鉄筋コンクリート造のマンションの場合、財務省で定められた法定耐用年数（固定資産評価や税制上の減価償却年数）は47年とされています。 しかし、これはあくまでも法定の耐用年数であり、物理的な『寿命』とは異なります。定期的な補修をおこなうことで100年持たせることも可能と言われており、綿密な修繕計画が寿命を左右します。
A.需要が高く、供給が少ない立地の物件です。一般的に需要が高いとされる人気のエリアは交通の利便性が高い傾向にあります。ワンルームマンションの借り手は圧倒的に若年層が多く、通勤やプライベートを楽しむ場所の近くに住むことを好むからです。また駅から徒歩10分圏内であれば便利なだけでなく、新しい物件を供給できる空地は少ないため新しい物件に入居者が流れにくくなります。市区町村によってはワンルームマンションの供給を規制する条例があるためそのような立地を選ぶことも重要です。
A.家賃収入を得られないため、ローンの返済や管理コストを自己資金から賄う必要があります。退去が決まった時点から賃貸募集を開始しますが、人気の物件であればすぐに次の入居者が決まるため、長期で空室になることは滅多にありません。管理会社によっては、入居者の有無にかかわらず管理会社から直接家賃を得られる保証サービスを用意しています。空室リスクが気になる場合は家賃保証サービスの利用を検討すると良いでしょう。
A.可能です。特にワンルームマンションの場合は投資として市場が形成されており、売買双方の需要が豊富だからです。もし売却時にローンが残っていても、売却によって得られる現金で一括返済することができます。また家賃収入でローン返済を行っていけば自ずと投じる自己資金が少なくなるため、購入価格よりも値下がりしても売却によって利益を得ることが可能です。
A.購入後、お引渡しをした時点で所有権は売主からオーナー様に移転しており、個人の財産なので販売会社の倒産は全く関係なく、実物資産として保有し続けられます。
A.会社員、会社役員、公務員、医師など職業は様々です。年代は20代から70代以上まで幅広く、30代・40代がボリュームゾーン。ほとんどの方がローンで購入されるため、個人年収は500万円以上の方がほとんどです。一方で目的やプランは資産形成や分散投資、生命保険がわりに保有されるなど十人十色です。
A.一般的に「外壁補修や給水管補修、屋上の防水補修に費用など共有部分のコストと入退去時のリフォームや原状回復費用など専有部分のコストが発生します。共有部分のコストは、所有者から集める積立金で賄い、マンションのグレードによって違いがでますが、現在は建築資材の品質が向上しており、ほとんど修繕を必要としないものもあります。また、専有部分のコストは別負担となりますが、オーナー負担の部分と入居者が負担する部分で按分されます。
A.資産価値は一定ではなく、ゆるやかに変動するため上昇することもあれば低下することもあります。新しくても借り手が付かない物件は家賃が下がりやすく資産価値は下落する可能性が高くなり、逆に築年数が経過しても賃貸需要が高い物件は家賃が下がらないため、資産価値は維持されます。
ここでは、不動産投資が割に合わないと言われる理由や不動産投資のメリット、後悔しないコツなどについて解説しました。
不動産投資は、私的年金や生命保険代わりになるため、多くの方が始めています。空室リスクなどはありますが、対策を講じることでリスクを軽減できます。誰もが「割に合わない」と感じるわけではありません。
不動産投資に興味がある方は、ここで紹介した内容を参考にして、早速、始めてみましょう。
