不動産投資をするにあたって、注意点やメリット、成功事例や失敗事例などについて、気になっている人も多いのではないでしょうか。新築物件で不動産投資する際の注意点やメリットを把握していると、自分に合っているのかどうかについて判断することが可能です。また、成功事例と失敗事例を知ることで、成功率アップにつながります。本記事では、新築物件で不動産投資をする際の注意点・メリット、向いている人、成功事例・失敗事例などについて解説します。
新築物件で不動産投資をする際の注意点を知っていると、対策を講じやすくなります。事前に注意点を把握し、慎重に物件選びや運営を行うことが大切です。以下、新築物件で不動産投資する際の注意点について紹介します。
| 【新築物件で不動産投資をする際の注意点】 |
|---|
| ・中古物件になった際の資産価値の下落率に注意 |
| ・中古物件になった際の家賃減少に注意 |
| ・初期購入費用が中古に比べて割高 |
| ・入居率傾向や利回りのデータがない |
中古物件になると、資産価値の下落率に注意が必要です。新築物件から中古物件になると、売買金額が下がる傾向にあります。新築物件とは、建築から1年未満または一度も人が住んでいない物件のことです。
ただし、資産価値の下落は、「物件の価値自体が下がった」理由であるとは限りません。築年数の浅い物件を売却するケースは少ないですが、何らかの事情で「安くてもいいから売却したい」という人もいるため、購入価格から大幅に下げた金額で取引されます。実際は、売主の都合で価格を下げているだけですが、資産価値が大幅に下がっているように見えることがあります。物件の価値自体が大幅に下がるわけではないことを、理解しておきましょう。
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新築物件で不動産投資をする際には、中古物件になったときの家賃減少に注意しましょう。新築物件の場合は、「新築」という付加価値があり、賃貸需要が高い傾向にあるため、相場よりもやや高い家賃設定であったとしても、すぐに入居者が決まる可能性があります。
しかし、中古物件になると、「新築」という付加価値がなくなるため、「新築」の付加価値だけで賃貸がついている場合は家賃が減少することが予想されます。そのため、新築時の家賃が続くと思って収支計画や資金計画を立ててしまうと、計画とのズレが大きくなるため、注意が必要です。
三井住友トラスト基礎研究所「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」によると、賃貸物件は築10年までの家賃下落率が最も高く、築10年を超えると下落率が落ち着きます。都心と地方など立地や物件によって差はあるものの、新築時と中古物件になった場合の家賃が大幅に変わることがあるため、家賃減少には気を付けて賃貸経営する必要があります。
新築物件の購入費用、つまり価格面で中古物件に比べて高くなりやすいことは、新築物件で不動産投資する際の注意点でもあります。新築物件には、次のようなメリットがあるものの、価格が高くなれば、ローンの借入金額が多くなるというデメリットもあります。
ローンの借入金額が多いと、毎月のローン返済額が高くなり、利益を得づらくなります。一方で購入後の修繕費用は中古物件と比較すると負担が少なくなるため、メリットとデメリットを比較しながら選択すると良いでしょう。
新築物件で不動産投資する際の注意点は、入居率傾向や利回りのデータがないことです。中古物件の場合は、過去の事例やデータがあるため、次のようなことが分かります。
新築物件の場合は、これまでの入居者がいないため、入居者の傾向、ニーズ、実際の利回り、入居率、収支状況などについて分かりません。入居率傾向や利回りのデータがない中で、物件を選ぶ必要があります。また、入居率や利回りなど、実際のデータがないため、周辺物件などを参考にしたシミュレーションデータをもとに判断しなくてはなりません。
不動産投資で新築物件を選択するのに向いている人を知っていると、新築物件が自分に合っているのかどうか、見極めやすくなります。以下、不動産投資で新築物件を選択するのに向いている人について、紹介します。自分と照らし合わせながら、確認していきましょう。
| 【不動産投資で新築物件を選択するのに向いている人】 |
|---|
| ・すでに土地を持っている人 |
| ・大規模修繕の心配を抑えたい人 |
「活用できていない土地を更地で持っている」など、すでに土地を持っている人は、新築物件の不動産投資に向いています。一棟マンションやアパートを建築して運用すれば、活用できていない土地を有効活用することができます。更地のまま所有していても、固定資産税などの維持費を負担しなくてはなりません。
所有する土地の上に賃貸マンションやアパートがある場合は「貸家建付地」となり、相続税評価額が減額されるため、更地のままや駐車場にするよりも、相続税の節税対策としての効果が期待できます。すでに土地を持っていて、不動産投資を始める場合は、新築物件を検討してみると良いでしょう。
大規模修繕の心配を抑えたい人は、不動産投資で新築物件を選択するのに向いています。新築物件は、瑕疵担保責任があるためです。瑕疵担保責任とは、引き渡し日から10年の間に、基礎、柱、屋根などの基本構造に欠陥が見つかった場合は、売主がその責任を負うもので、「住宅瑕疵担保履行法」の法律で義務付けられています。新築物件は、基本構造や設備などが老朽化しておらず、瑕疵担保責任もあるため、購入してからしばらくの間は、まとまった修繕費用が発生する心配はありません。
中古マンションや中古アパートの場合は、すでに老朽化が進んでいます。築年数が古い物件は、瑕疵担保責任もありません。そのため、中古物件を購入後、すぐに基本構造部分などの大規模な修繕が必要となる場合もあります。多額の修繕費用が発生する恐れがあるため、注意が必要です。
このように、不動産投資で新築物件を選択すれば、大規模修繕の心配を抑えることができます。ただし大規模修繕については営業担当者に確認すれば計画の進捗状況や、修繕積立金の積立額などを把握できるはずです。中古物件＝大規模修繕で多額の資金がかかると思いこまず、確認するようにしましょう。
「空室リスクが低い」「出口戦略を立てやすい」など、新築物件で不動産投資を行うメリットを知っていると、中古物件で不動産投資する場合との具体的な比較がしやすくなります。また、自分に合うかどうかを見極めやすくなります。以下、新築物件で不動産投資を行うメリットについて、見ていきましょう。
| 【新築物件で不動産投資を行うメリット】 |
|---|
| ・空室リスクが低い |
| ・融資が受けやすい |
| ・中古物件よりも家賃を高めに設定しやすい |
| ・出口戦略を立てやすい |
| ・急な修繕が発生しにくい |
新築物件で不動産投資を行うメリットは、空室リスクが低いことです。築年数の浅い物件の方が、築年数の古い物件よりも好まれる傾向にあるためです。
Webサイトで賃貸物件を探す際に、「新築」「築5年以内」などの条件を指定する人は多く、新築物件は高い賃貸需要が見込めます。中には、「新築物件しか考えていない」「前に誰かが住んでいる物件は選択肢に入らない」といった人もいます。
新築物件は、賃貸需要が高いため、空室リスクを抑えることが可能です。空室リスクを抑えることができれば、家賃収入が少ない期間を短くできるため、不動産投資で利益を生み出しやすくなります。逆に、築年数が古い物件で不動産投資を行うと、空室リスクが高い可能性もあるため、注意が必要です。新築物件で不動産投資を始めると、空室リスクを抑えられるため、初めての人にもおすすめです。ただしもちろん築年数が経てば入居者の入れ替わりがあるなど新築時に享受できていたメリットはなくなるため、あまり新築にこだわりすぎる必要はありません。
新築物件での不動産投資は、融資が受けやすい点もメリットです。金融機関は、不動産投資ローンを利用する際、物件の収益力、資産価値、担保評価などを基に審査を行います。多くの人は、家賃収入で不動産投資ローンを返済するため、金融機関は「この物件はどれくらいの家賃収入を得られるのか」について調査します。また、ローン返済が困難になった場合は、物件を売却してローンを返済するため、「どれくらい担保評価が高いか」についても、審査における重要なポイントです。
新築物件は、中古物件よりも賃貸需要が見込める上、家賃が高い傾向にあります。また、担保評価も高いため、中古物件よりも新築物件の方が融資を受けやすいといわれています。そのため、「不動産投資ローンの審査が不安」「審査に通りやすい物件を選びたい」といった人も安心です。
新築物件は、中古物件よりも家賃を高めに設定しやすい点がメリットです。「賃貸を選ぶなら、絶対に新築物件が良い」「できれば新築物件に住みたい」などと考えている人は多く、新築物件は人気があります。高い賃貸需要が見込めるため、中古物件よりも家賃を高く設定でき、まとまった家賃収入を得ることが可能です。
また、「新築」というブランドがあるため、相場よりも多少高い家賃であったとしても、すぐに入居者が決まる場合があります。反対に、築年数が古い中古物件の場合は、例えば立地条件や設備などの条件が似たような物件であれば新築物件よりも家賃を高く設定することは難しくなります。新築物件は中古物件より相対的に家賃が高くなりますが、結局のところ賃貸需要があるかどうかが重要であるため、「家賃を高めに設定しやすいから」という理由だけで盲目的に新築を選ばないようにしましょう。
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新築物件で不動産投資を行うメリットは、出口戦略を立てやすいことです。出口戦略とは、「損失を出さずに売却する戦略」のことです。出口戦略が明確でなければ、運営や判断基準が曖昧になる可能性があります。
新築物件は、購入から5〜10年経ったとしても、「築浅物件」として扱われるため、買い主が比較的すぐに見つかります。また、入居者がいる状態（オーナーチェンジ）であれば、多くの買い主が見つかりやすいため、好条件での売却が可能です。
新築物件は、購入前から「最初は運用益を得て、10年で売却しよう」などといった出口戦略を明確にした上で、不動産投資を始められます。もし、購入したのが築15年の中古物件であれば、購入から5〜10年経って売却をする際には築20〜25年の築古物件です。築年数が古い物件は、買い主が見つかるまでに時間がかかることも多いです。
新築物件で不動産投資を始めると、しばらくの間、急な修繕が発生しにくいため、修繕費用やメンテナンス費用などを抑えられます。購入後すぐの突発的な費用の発生を避けられるため、資金計画が立てやすいです。中古物件の場合は、購入した直後に、次のような修繕費用が発生する場合があります。
新築物件であれば、購入してしばらくの間は、修繕やメンテナンスの発生を回避できるのがメリットです。購入後すぐに多額の修繕費用、メンテナンス費用、リフォーム費用が発生する心配はありません。
新築物件の不動産投資の成功事例を知ることは、成功率アップにつながります。新築物件の不動産投資でよくある成功事例は、次の通りです。
| 【新築物件の不動産投資のよくある成功事例】 |
|---|
| ・「新築」ブランドがあることで賃貸需要が見込めるため、周辺相場より高い家賃設定でも入居者が決まる。 |
| ・新築物件や築浅物件を探す方は多いため、空室が発生しにくい。 |
| ・築古物件よりも評価額が高い傾向にあるためローンの審査に通りやすい。 |
| ・新築のため購入後すぐに大規模修繕やリフォーム費用が発生しない。 |
成功事例だけでなく、失敗事例も押さえておくことが大切です。失敗事例を知っておくと、不動産投資の失敗リスクを軽減できます。よくある失敗事例は、次の通りです。
| 【新築物件の不動産投資のよくある失敗事例】 |
|---|
| ・ローンの借入金額が多く毎月の返済額が高いため利益が出づらい。 |
| ・過去の入居データがないため入居率や利回りの想定シミュレーションが実際とは大きく違った。 |
| ・「新築」というだけで物件選びをしたので好条件の中古物件を見落としていた。 |
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ここでは、新築物件で不動産投資をする際の注意点やメリット、向いている人、成功事例、失敗事例などについて解説しました。新築物件は、「新築」の付加価値により、相場よりも高い家賃を設定したとしても、入居者が決まる可能性があります。また、購入後すぐに修繕・リフォーム費用がかかる心配もありません。ただし、入居率などの実際のデータがないため周辺の事例などで判断する必要があることに注意が必要です。新築物件で不動産投資を検討している人は、ここで紹介した内容を参考にしてください。
