中古マンションの不動産投資で利益を出す方法や失敗しないためのポイントについて、気になっている人は多いのではないでしょうか。中古マンション投資の特徴や失敗しないためのポイントなどを把握していると、さまざまなリスクを軽減できるため、安定した不動産経営ができる可能性が上がります。本記事では、中古マンション投資の特徴、メリット・デメリット、失敗しないためのポイント、よくある失敗例などについて解説します。
中古マンション投資とは、中古マンションを購入して賃貸・売却して、収益を得る投資方法です。中古マンションを「一棟購入」して運用する方法と、ワンルームなどを一室単位で購入して運用する「区分所有」という方法があります。一棟購入は区分所有よりも大きなリターンが期待でき、区分所有は一棟購入よりも投資金額を抑えられるなどといった違いがあります。一般的に、初心者が始めやすい中古マンション投資といわれているのは、区分所有です。
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中古マンション投資の特徴は、新築マンションに比べると価格が比較的安く、同水準の立地・設備であれば、新築マンションよりも取得費用を抑えられ、物件によっては、手元資金が少なくても、投資を始めることができます。また、中古マンション投資はすでに運用されているため、「これまでの実質利回りはどれくらいか」「どのような入居者が住んでいるのか」など、実際の運用データを基に「投資する・しない」の判断が可能です。このように、比較的安い価格、高い利回り、運用のしやすさなどが中古マンション投資の特徴です。
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中古マンション投資の利回りの相場は、3〜7%といわれています。例えば、2,000万円の中古マンションを購入して利回り3〜7%で運用できた場合は、年間60万円（月当たり5万円）〜140万円（月当たり11.6万円）の家賃収入を得ることが可能です。
ただし、利回りは、中古マンションの取得価格、家賃、入居率、管理費、管理委託手数料などによって変わります。中古マンション投資の利回りの相場は3〜7%ですが、物件によっては利回りが3%よりも低い場合や、7%よりも高い場合があるため、注意が必要です。中古マンションで不動産投資する場合は、利回りがどれくらいあるのか、購入時に確認しておきましょう。
中古マンション投資のメリットを知っていると、中古マンション投資が自分に合うのかどうかについても見極めやすくなります。以下、中古マンション投資のメリットについて、詳しく見ていきましょう。
| 【中古マンション投資のメリット】 |
|---|
| ・低資金でも始めやすい |
| ・節税対策になる |
| ・継続的な家賃収入が見込める |
| ・オーナーチェンジなどで条件の良い物件もある |
中古マンションでの不動産投資は、低資金でも始めやすい点がメリットであるといえます。中古マンションは、築年数が古ければ古いほど、購入価格が安くなる傾向にあります。購入価格が安いため、不動産投資を始めるハードルが低く、物件によってはローンを利用せず、自己資金だけで購入することが可能です。不動産投資ローンを利用する場合においても借入金額を抑えることができます。
中古マンション投資は、低資金で始められるため、中古マンションを複数所有できることもあるでしょう。また、中古マンション投資であれば「不動産投資を始めたいが、手元資金が少ない」といった人も始められる可能性が高くなります。
中古マンション投資のメリットは、節税対策になることです。「購入費用」「運営にかかる諸経費」など、さまざまな費用を経費に計上でき、所得が赤字になると、損益通算（赤字と他の黒字を相殺できる制度）によって課税所得額を減らすことができるため、所得税や住民税を軽減できます。経費に計上できる主な費用は、以下の通りです。
経費として大きいのは、減価償却費（不動産の取得金額を一定年数に分けて計上する費用）です。中古マンションは、減価償却期間が短く、減価償却費が大きくなりやすいため、高い節税効果が期待できます。ただし節税効果は毎年続くわけではなく、ひとによって効果はまちまちなので自分にとってどの程度のメリットがあるかは一度問い合わせてみると良いでしょう。
中古マンションと新築マンションのどちらの不動産投資にもいえることですが、継続的な家賃収入を見込める点がメリットです。入居者がいれば、一定の家賃収入が毎月入ってきます。例えば、ワンルームを家賃6万円で賃貸に出した場合、空室が発生しなければ、1年間で72万円、5年間で360万円の家賃収入を得ることができます。
株式投資やFXのように毎月の収支が大きく変動することもないため、「2年間で◯万円」「5年経てば◯万円入ってくる」などといった収支計画を立てやすい点も特徴です。立地が良いなど空室率の低い物件を選べば、長期にわたって安定した収入が見込めます。
家賃収入で不動産投資ローンを返済できる他、「毎月◯万円を貯金する」「家賃収入で得た金額から2万円を投資信託に充てる」といった使い方も可能です。多くの人が継続的な家賃収入が見込めることを理由として、不動産投資を始めています。
オーナーチェンジなどで条件の良い物件がある点は、中古マンション投資のメリットです。オーナーチェンジとは、すでに入居者のいる物件を購入し、運用することです。中古マンションを購入してからすぐに家賃収入を得られるため、「購入しても、入居者が見つからなかったらどうしよう」といった心配をせずに済みます。また、購入直後に入居者の募集をしなくて良いため、不動産会社に支払う仲介手数料、広告費、水回り・フローリングなどのリフォーム費用を節約できます。オーナーチェンジの中古マンションであれば、購入直後の空室リスクを軽減でき、実際の利回りや入居者情報などを基に、物件選びが可能です。一方で新築物件でも入居者がいる物件を販売していることもあります。気になる物件がある場合はディベロッパー（売主）に問い合わせ確認すると良いでしょう。
中古マンション投資には、デメリットもあります。デメリットを知っていれば、リスク管理や対策を講じやすくなるため、きちんと把握しておきましょう。
| 【中古マンション投資のデメリット】 |
|---|
| ・さまざまなリスクがある |
| ・修繕費用が掛かりやすい |
| ・資産価値が低い |
中古マンション投資には、空室リスクや修繕リスクなどさまざまなリスクがある点がデメリットです。中古マンション投資の主なリスクは、以下の通りです。
例えば「価格が安い」という理由で中古マンションを購入したとしても、空室リスクの高い物件だと思うような家賃収入を得られず、採算が取れない恐れがあります。
築年数の古い中古マンションは、さまざまな箇所が故障・老朽化しているため、リフォームや修繕費用が発生する可能性が高くなります。
旧耐震基準（震度5強程度の地震で倒壊しない）で建てられたマンションは、新耐震基準（震度6強〜7程度の地震でも倒壊しない）のマンションよりも災害リスクが高いことが考えられるため、注意が必要です。
さらに、入居者がいたとしても、家賃を滞納して家賃収入がゼロになるリスクもあるため、気を付けましょう。
新築マンションにもいえることですが、不動産投資にはさまざまなリスクがあります。そのため、リスクを考慮した計画や事前対策が重要です。管理会社が丁寧に管理しているかどうかが重要なポイントになるため物件の条件だけで選ぶことは避けた方が良いでしょう。
中古マンションは、すでに人が利用している物件であるため、購入してから早い段階で修繕費用が発生する可能性があります。以下のように、修繕箇所が多ければ、まとまった修繕費用が必要となるでしょう。
「お金がもったいないから、修繕はやめておく」「修繕費用を考えていなかったため、お金の捻出ができない」などといった理由で何も手を付けないままでいると、入居者満足度が低くなり、空室リスクや家賃下落リスクが高まります。中古マンション投資を始める際には、修繕費用を考慮した上で、収益シミュレーションを立てておくことが大切です。
マンションは、築年数が古くなるほど資産価値が下がる傾向にあるため、中古マンションの売却価格は低くなりがちです。これは、周りに競合の新しいマンションがたくさん建てられる空地が多くある地方都市など、需要に対して供給が上回りやすい立地においては、より顕著になります。売却価格が高ければ、「売却してローンを返済し、手元に入るお金で新たなマンション投資を始めよう」などといった計画を立てられます。しかし、売却価格が低ければ、「売却してもローンを返済すると、手元にお金が残らない」「売却資金でローンの返済も難しい」といった状況になり、出口戦略を描くのが難しくなります。中古マンションは、資産価値が低く、思うような価格で売却できない可能性も考慮した上で、物件選びや運用計画を立てておきましょう。
中古マンション投資を失敗しないためのポイントを把握しておけば、さまざまなリスクを軽減でき、安定した不動産経営ができる可能性が上がります。以下、それぞれのポイントについて、詳しく見ていきましょう。
| 【中古マンション投資を失敗しないためのポイント】 |
|---|
| ・好立地の比較的資産価値が高い物件を選ぶ |
| ・念入りに管理状況をチェックしてから購入する |
| ・収支のシミュレーションは必ず行う |
中古マンション投資で失敗しないためには、好立地の比較的資産価値が高い物件を選びましょう。中古マンションは、新築と比べると、建物や設備などが古いため、一定の賃貸需要を維持するために「好立地」という条件が重要です。「大都市圏で主要駅から近く、徒歩圏内にスーパーマーケット、コンビニエンスストア、飲食店が充実している」などといった立地の良い物件であれば、築年数が古くても、高い入居率を維持することが可能です。反対に、「駅まで遠く、近くにお店もない」などといった立地に問題のある物件の場合は、入居者を集めるのが難しくなるでしょう。地方よりも人口減少リスクが低い大都市圏の駅近物件などと立地の良い中古マンションを選べば、長期にわたって一定の賃貸需要が見込めます。
中古マンション投資を始める際には、念入りに管理状況をチェックした上で、物件を購入することが大切です。事前に管理状況をチェックしていれば、修繕積立金の状況、大規模修繕のタイミング、管理会社の取り組み状況などを確認することができます。さらに、中古マンション購入後の具体的な修繕費用シミュレーションができ、修繕リスクに備えられます。
「購入してすぐに大規模修繕があり、多額の修繕費用を支払うことになった」などといった予期せぬ修繕費用の発生は、資金繰り悪化の原因になり得るため、注意が必要です。中古マンション投資の失敗リスクを軽減するためには、物件選びの際に、価格、立地、間取りなどといった情報だけでなく、管理状況についても必ず確認しておきましょう。
収支シミュレーションは、中古マンション投資を失敗しないために必ず行うようにしましょう。中古マンション投資は、新築マンション投資と比べて評価額が低い傾向にあるため、「借入金額は1,500万円まで、残りは自己資金で捻出が必要」「借入期間は最長20年」などといったローン条件が不利になる場合があります。また、空室リスクや修繕リスクなどさまざまなリスクがあるため、事前の収支シミュレーションが重要です。あらゆるリスクを想定してシミュレーションをしておくと、リスクが発生したときに冷静な対応ができ、キャッシュフローが悪化するリスクも抑えられるでしょう。
中古マンション投資のよくある失敗例としては、以下のようなものが挙げられます。失敗例を知った上で、リスクを把握しておくことは大切です。
【中古マンション投資の失敗例】
築年数の古いマンションを購入したところ、老朽化した給水管の破裂が原因で、室内が水浸しになった。給水管や室内の修繕で多額の費用が必要となり、資金繰りが悪化した。
価格が安いので購入したが、立地が悪くて入居者が集まらない。空室を埋めるために家賃を下げることも考えているが、家賃を下げたらほとんど利益が出ないため、困っている。
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ここでは、中古マンション投資の特徴、メリット・デメリット、失敗しないためのポイント、よくある失敗例などについて解説しました。中古マンション投資は、低資金でも始めやすいなどといった特徴があります。また、オーナーチェンジで条件の良い物件と出会える可能性もあります。物件選びの際には、立地や管理状況をきちんと確認した上で、事前の収支シミュレーションを徹底して行いましょう。中古マンション投資と新築マンション投資は、どちらも魅力的ですが、特徴が異なるため、自分に合った方法で不動産投資を始めることが大切です。
