「不動産投資ローンの団信には加入したほうがいいの？」
「団信に加入した場合のメリットやデメリットは？」
本記事では、不動産投資における団信の必要性やメリット・デメリットについて解説します。また、事前に押さえておくべき2つの注意点や一般的な生命保険との違いについても、わかりやすく解説していますよ。
この記事を読むことで、不動産投資における団信の必要性や特徴がわかり、自分が加入すべきか適切な判断ができるようになります。
団信に加入すべきか悩んでいる方は、ぜひご覧ください。
団信（団体信用生命保険）とは、不動産投資ローンの契約者（債務者）が、返済期間中に死亡または高度障害状態といった不測の事態に陥った場合に、保険会社から金融機関にローン残高相当の保険金が支払われる生命保険の一種です。
団信があることで、ローン契約者に万が一のことが起きた場合には、ローン残高のない収益用不動産を家族に遺すことができます。遺された家族は、ローンのない物件で家賃収入を得ながら生活ができます。
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一般的に、団信に加入できるのは、以下の条件を満たす方です。
基本的に、ローン返済途中から団信に入ることはできません。加入できるのは、不動産投資ローンをこれから利用する方に限られます。団信に加入した後に、団信の保障内容などを変更することもできません。
また、団信に加入するには、健康状態が所定の条件を満たしている必要があります。団信に申し込む際は、団体信用生命保険制度申込書兼告知書などに健康状態や持病の有無、治療歴などを記載する必要があり、所定の条件を満たしていない場合は加入できない可能性があるので注意してください。
もし、加入できなかったとしても、健康状態などに関する条件が緩和されたワイド団信などがあります。
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一般的に、団信の保険料はローン金利に含まれているため、毎月のローン返済額とは別に団信の保険料を支払う必要はありません。
ローン金利に含まれる団信の保険料は商品や加入者によって異なりますが、年0.2%〜0.3%金利に上乗せされている場合が多いです。
そのため、金融機関によっては「団体信用生命保険の保険料が無料」とアピールしている場合がありますが、基本的に団信の保険料は金利に組み込まれているため、ほとんどの金融機関では無料です。
金融機関を選ぶ場合は、団信の保険料とは違うポイントに注目しましょう。金融機関を選ぶ際に注目したいポイントは、以下の3つです。
団信には、さまざまな種類があり、それぞれで保障内容が異なります。
| 主な団信の種類 |
|---|
| ・通常の団信 |
| ・がん保障付団信 |
| ・三大疾病保障付団信 |
| ・八大疾病保障付団信 |
| ・全疾病保障付団信 |
例えば「がん保障付団信」は、死亡・高度障害状態に加え、所定のがんを患うと保障の対象となります。また、金利が高いとコストが大きくなり、不動産投資の損益分岐点が上がります。申込条件を満たせていないと、審査にも通りません。
ほとんどの金融機関では、団信の保険料がローン金利に含まれていることを覚えておきましょう。
金融機関によっては、団信への加入が融資条件に含まれています。金融機関が団信への加入を融資条件に入れる理由は、貸し倒れリスクを軽減できるためです。
ローン契約者が団信に加入していれば、病気などで万が一のことがあった場合は保険会社がローン残高相当を支払うことになるため、金融機関は貸付資金を回収できます。
基本的に、団信への加入コストは借入者が負担するため、金融機関にはほとんどデメリットがありません。貸し倒れリスクを回避できることもあり、複数の金融機関が団信への加入を融資条件に入れています。
不動産投資において団信は必ず加入が必要なわけではありません。団信に加入すると万が一の際には安心ですが、金利が上がり毎月のローン返済額は高くなります。次のような場合は、団信へ加入しなくても問題ない可能性があります。
自己資金で不動産投資を行う場合は、ローン借入額がないため団信に加入する必要はありません。
また「3,000万円の物件を自己資金2,500万円とローン借入額500万円で購入する」など、借入額が少ない場合も団信への加入は必要ない可能性があります。借入額が少ない場合は団信のメリットがそれほど大きくないためです。返済額に含まれる保険料とのバランスを見て判断する必要があります。
「返済期間5年」など、返済期間が短い場合も、団信のメリットを享受できない可能性が高いです。特に、年齢が若く返済期間が短い場合は、一般的な健康リスクを考えても団信の必要性は低くなります。
団信より加入している生命保険の保障が充実している場合も、団信への加入は不要と言えるでしょう。加入する生命保険の保障内容や保険料が魅力的な場合は、団信へ加入せずに、生命保険の保障金額を上げるなどした方がよりメリットが大きい場合があるためです。
このように、団信は絶対に必要なものではないことを理解しておきましょう。
不動産投資で団信に加入すると、万が一の際に保障があるため、ローン契約者と家族どちらにとってもメリットがあります。家族がローン返済に苦しむリスクを回避できるので、ローン契約者は自身が亡くなった後の心配が少なくなります。
家族はローンのない物件を相続することができ、入居者がいるかぎり半永久的に家賃収入を得ることが可能です。不動産投資で団信に加入するメリットを知ることで、団信に加入すべきか判断がしやすくなります。
ここでは、不動産投資で団信に加入するメリットについて見ていきましょう。
不動産投資で団信に加入するメリットは、投資リスクを軽減できることです。団信に加入すると、ローン契約者が死亡・高度障害、がん、脳卒中などを患った場合に保険金でローン残高相当が支払われます。※保障範囲は団信によって異なります。
そのため、病気の治療で仕事ができない、かつ空室で家賃収入が0円の時にもローン返済がないので精神的・経済的に楽になります。
「不慮の事故などで万が一のことが起きた場合に、ローン返済が家族の負担になる」といった心配もありません。心配を払拭できるため、安心して不動産投資に臨めます。
家族に資産のみを遺せるのも不動産投資で団信に加入するメリットです。
ローン契約者が病気などで亡くなった場合は、保険金でローン残高相当が支払われるため、ローン返済がない収益用物件を家族に遺せます。
家族はローンのない物件で家賃収入を得たり、物件を売却してまとまった資金を手にしたりできます。ローンのない物件は、家賃収入のほとんどが利益です。入居者がいれば、その後何十年もの間、収入を生み出し続けて遺された家族の生活を助けます。
団信によって大きな資産を大切な家族に遺せることは、ローン契約者とその家族、どちらにとっても安心材料となります。
不動産投資ローンで団信に加入すると、月々の返済額や総返済額が高くなり、加入しない場合と比べてコストが増えます。また、基本的にはローン返済途中で団信の解約はできないため、加入するかどうかを冷静に考えて判断する必要があります。
ここでは、不動産投資で団信に加入するデメリットについて見ていきましょう。
不動産投資で団信に加入するデメリットは、金利が上乗せされることです。
団信の保険料は、ローン金利に含まれているのが一般的です。団信の種類にもよりますが、通常のローン金利に年0.2%〜0.3%が上乗せされます。そのため団信に加入しない場合と比べて、利息負担は大きくなり、総返済額や月々の返済額が高くなります。
下記は、借入金額3,000万円、返済期間35年、金利2.5%と2.7%の場合のローンシミュレーションです。
| ・金利2.5%：月々の返済額10万7,248円 年間返済額128万6,976円 |
| ・金利2.7%：月々の返済額11万491円 年間返済額132万5,892円 |
上記の場合では、金利が0.2%上がるだけで、年間返済額は3万8,916円高くなります。ローン返済額が高くなると、利益が圧迫されて赤字になるリスクが上がります。
このように、団信に加入するとローン金利が0.2%〜0.3%程度上乗せされるため、返済額が高くなって損益分岐点が上がることを理解しておきましょう。
中途解約ができないことも団信のデメリットです。
団信の保障期間が終わるのは、ローンを完済した時、保障が終了する年齢に達した時、ローン契約者が死亡や高度障害などの状態に陥った時です。
「加入したけど、やっぱり必要ない」「ローン返済額を減らしたいから団信を解約して金利を下げたい」などと、ローン返済途中で契約者の希望で団信を解約することはできません。
健康リスクが低い場合や返済額が高く利息負担を減らしたい場合でも、団信には加入し続ける必要があります。団信は基本的に中途解約ができないからこそ、不動産投資ローンに申し込む前に、団信に加入すべきかよく考えることが大切です。
団信は生命保険の一種であり、ローン契約者に万が一のことが起きた際には、ローン残高相当が保険金で支払われるため、ローンのない物件を家族に遺せます。
一般的な生命保険と加入期間や保障内容に違いはありますが、生命保険代わりに団信を活用できます。遺された家族はローンのない物件で、家賃収入を得たり売却してまとまった資金を得ることが可能です。
下記は、団信と一般的な生命保険との比較です。
| 団信 | 生命保険 | |
|---|---|---|
| 加入期間 | ローン返済期間 | 定期または終身保険 |
| 保障内容 | 保険会社がローン残高相当を支払う | 契約した保険金額を受け取る |
| 実物資産 | 不動産（マンション、アパートなど） | なし |
団信の加入期間はローン返済期間となるため、ローン返済が終わると団信の加入期間も終了します。契約者に万が一のことがあると、保険会社がローン残高相当を保険金として支払うため、ローン残高によって保障金額も変わります。また、マンションやアパートなど、ローンのない不動産を家族に遺せるのが特徴です。
一方、生命保険の加入期間は、定期（10年、20年など）または終身保険（一生涯）のいずれか選択した期間が適用されます。契約者が亡くなった場合は、契約した保険金額を受け取ることになります。生命保険の場合は、団信のように不動産は遺りません。
また、保障内容は、団信は保険会社がローン残高相当を支払うのに対し、生命保険は契約金額を受け取るものです。
団信と生命保険の他の違いに関しては「不動産投資は本当に生命保険の代わりになるの？気になる死亡保険との違いを解説」記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
不動産投資の団信に加入する注意点は、次のとおりです。
団信加入時に虚偽申告をしていると、保険金が支払われない場合があります。保険金請求時に健康状態や生活環境などについて調査が行われるため、申告内容が虚偽と発覚した場合は告知義務違反となり、保険金は1円も入ってきません。
また、健康状態がよくない場合や持病、過去の病歴などが原因で団信に加入できない場合もあります。これらの点に留意して、適切に団信に加入しましょう。
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団信は生命保険の一種であり、ローン契約者に万が一のことがあった場合に、家族にローンのない不動産を遺すことができます。遺された家族は、家賃収入や売却すればまとまった資金を受け取り生活することが可能です。
ただし、保険料はローン金利に0.2%〜0.3%上乗せされるため、加入しない場合と比べて返済額は高くなります。また、健康状態などによっては加入できない場合もあるため注意が必要です。
ここで紹介した内容を参考にして、団信に加入するかどうかを判断し、金融機関選びを進めましょう。
