「不動産投資家とは？どうやってなるの？」
「不動産投資家と大家さんの違いは？成功する人の特徴は？」
このような疑問を持っている方は、多いのではないでしょうか。
そこで本記事では、不動産投資家になるための手順やメリット・デメリットについて解説します。また、記事後半では、不動産投資家として成功する人の特徴についても解説しています。
不動産投資家とは、自己資金や不動産投資ローンを使って、ワンルームマンションや一棟マンション・アパート、一戸建てなどの収益用不動産を取得して、所有する不動産から収益を得ている人のことです。
上記のようなことは、関係ありません。所有する収益用不動産で家賃収入や売却益を得ている場合は、不動産投資家と呼ぶことができます。
不動産投資家に似た言葉に「大家さん」があります。不動産投資家と大家さんの違いに明確な定義はありませんが、一般的に「物件の管理方法」が異なる傾向にあります。
不動産投資家は、物件の維持管理を管理会社に委託することがほとんどです。そのため、入居者との直接的なやり取り、家賃回収、清掃、クレーム対応などをする必要がありません。
一方、大家さんは物件の維持管理を自分ですることが多く、入居者対応や草むしり、家賃回収などを自ら行います。
オンライン不動産投資ローンサービス「モゲチェック不動産投資」を提供する株式会社MFSの調査によると、不動産投資家の平均年収と最多年収層は、以下のとおりです。
| ・平均年収：1,064万円 |
| ・最多年収層：700万円台 |
国税庁「令和3年分 民間給与実態統計調査」によると、会社員（給与所得者）の平均年収は443万3,000円でした。業種別の平均年収で最も高いのが「電気・ガス・熱供給・水道業」の766万円です。
上記のとおり、不動産投資家の平均年収は会社員の平均年収よりも高くなります。
不動産投資を行う際は金融機関から借入するのが一般的であり、審査を通過するには一定の収入が必要となるため、比較的収入が高い方が不動産投資家になっていることが推測されます。
ただし、必要な年収は借入金額などで異なるため「年収が低い=不動産投資を始められない」というわけではありません。収入が少ない方でも、不動産投資家になることは可能です。
不動産投資家になる手順は、下記のとおりです。
不動産投資家を目指している方は、これらの手順どおりに進めていきましょう。最初から自分ひとりで進めるのは多くの労力や時間がかかり、また知識が無い方にとってはそもそも難しく感じるため不動産会社に問い合わせて営業担当者からレクチャーを受けたり、様々なことを相談しながら進めるのが一般的です。それぞれの内容について詳しく説明していきます。
まずは、投資計画を立てましょう。投資計画とは、収益目標や投資期間、投資物件、キャッシュフロー、リスク許容度、修繕計画などのプランのことです。「10年間運用して1,000万円以上の利益を得る」「老後資金をつくるために運用する」といった投資目的とは異なります。
計画は、目的や目標を達成するために立てる道筋です。楽観的に計画を立てると、現実とのギャップが大きくなり苦労することになります。周辺物件の情報なども踏まえ、現実的な計画を立てることが大切です。
また、はじめて不動産投資をする方は、作った計画をプロにチェックしてもらうことをおすすめします。初心者だと、どうしても抜け・漏れがあり、投資計画の精度が低いためです。不動産投資会社や経験豊富な不動産投資家にチェックしてもらうことで、計画の精度が高まり、安定運用やリスク回避につながります。
不動産投資の計画を立てたあとは、必要な情報を収集しましょう。不動産投資に必要な主な情報は、次のとおりです。
次のような方法で、情報収集が可能です。
情報収集することで、知識やノウハウを習得できます。大切なのは、1つの方法で情報を集めるのではなく、多方面から情報を得ることです。そうすることで、情報や考え方が偏るのを防げます。
また、必要な情報を集めるのに、あまりお金はかかりません。高額な情報商材には手を出さないようにしましょう。
情報収集をしたら、信頼できる不動産会社を選びましょう。不動産会社の選び方は、次のとおりです。
資本金が大きい不動産会社を選ぶ
資本金の大きさは、会社の安定性を客観的に評価する指標となります。資本金が大きいと、会社の事業規模も大きい傾向にあります。不動産会社を選ぶ際は、資本金に注目しましょう。
実績が豊富な不動産会社を選ぶ
実績が豊富な不動産会社は多くの人が利用しているため、他の不動産会社よりサービス内容や紹介物件が充実している可能性が高いです。また、多くのノウハウを持っているため、安定した不動産経営を実現するアドバイスやサポートを受けられます。
口コミ・評判の良い不動産会社を選ぶ
口コミ・評判を確認すれば、不動産会社を利用した人の評価がわかります。悪い口コミ・評判が多い不動産会社はサービスの質に問題がある可能性があります。良い口コミ・評判が多い不動産会社を選びましょう。
上記を参考にすることで、信頼できる不動産会社を選べます。
不動産会社の選び方やチェックすべきポイントについて詳しく知りたい方は、関連記事「不動産投資会社の選び方！チェックすべきポイントは？」をご覧ください。
物件を選ぶ際のポイントは、次のとおりです。
良い立地の物件は高い賃貸需要が見込めるため、物件選びにおいて立地は重要です。物件の収益性を知るために、表面利回りと実質利回り（諸経費を考慮した利回り）の確認も必要です。また、価格が予算内でなければ、購入が難しくなります。価格が高い物件はより条件が良い傾向にありますが、購入できない物件を見ても仕方ありません。
中古物件を購入する場合は、築年数や修繕の有無、運用実績などについても確認しましょう。上記のポイントを踏まえて物件選びをすることで、より条件の良い収益用不動産を選べます。
物件選びのあとは、不動産投資ローンの審査に申し込みます。ローン審査に通りやすくするコツは、次のとおりです。
ローン審査の通過率を上げるために、借入額はできるだけ低く設定しましょう。借入額が多いほど、金融機関は審査に慎重になります。
また、自己資金を多く用意すると、金融機関からの評価が良くなるため審査が有利に進む可能性があります。
評価の高い物件を選ぶことも大切です。金融機関は物件の収益性や担保価値をもとに融資の可否や融資額を決めるため、立地が良いなど好条件の物件を選びましょう。他の借入額が多いと「貸し倒れリスクが高い」と判断されやすいので、他の借入額をできるだけ減らしておくことも重要です。
「絶対に不動産投資ローンの審査に通りたい」という気持ちはわかりますが、虚偽の申告はいけません。金融機関は信用情報機関に照会するため、虚偽であることがすぐに発覚して、審査に落ちる原因となりますので注意してください。
不動産投資ローンの審査に通ったら、いよいよ物件の引き渡しです。引き渡しの際は現地確認を行い、室内や設備に問題がないか最終確認をします。また、物件の登記も手続きも行います。
一般的に、登記手続きは司法書士に任せるため、事前に手続きを依頼して必要書類などを準備しておきましょう。金融機関が融資実行して決済手続きが完了し、鍵を受け取ることで引き渡しが完了します。
不動産投資家になるメリットは、次のとおりです。
・生命保険の代わりになる
不動産投資ローンを利用する際に団体信用生命保険に加入していれば、ローン契約者に万が一のことが起きた場合に、ローン残額が保険金で支払われます。そのため、ローン残額のない収益用物件をご家族に残せます。
・副収入を得られる
不動産投資家になると、入居者がいる限り永続的に家賃収入を得られます。例えば、家賃10万円の区分マンションを賃貸に出した場合、1年で120万円、5年で600万円の家賃収入を得ることが可能です。収入アップや老後資金対策ができます。
・比較的少ない自己資金で始められる
不動産投資はローンを利用できるので比較的少ない自己資金で始められます。物件や金融機関によっては、自己資金0円のフルローンも可能です。金融機関からの借入によって、レバレッジ投資ができます。
不動産投資家のデメリットは、次のとおりです。
・さまざまなリスクがある
空室リスクや家賃下落リスク、災害リスク、家賃滞納リスクなど、不動産投資にはさまざまなリスクがあります。「ある日、突然大地震が発生して物件が大きな損傷を被った」といったこともあり得ます。そのため、いろんなリスクに備えた投資計画や物件選びを行い、運用しなくてはなりません。
・希望のタイミングで売却できない可能性がある
不動産は売買金額が高いため、売りに出しても売却できるまでに時間がかかります。物件によっては1年以上かかることもあるため、希望のタイミングで売却できない可能性があります。不動産を売却して現金化したい場合は、余裕を持ったスケジュールで動くことが大切です。
・維持管理にコストがかかる
不動産投資は、物件の維持管理にさまざまなコストがかかります。管理費、修繕積立金、リフォーム費、固定資産税、都市計画税など、それぞれのコストを考慮して資金計画を立てておく必要があります。
不動産投資家として成功する人の特徴は、次のとおりです。
成功する人の特徴を知り、自分に取り入れることで、不動産投資の成功率を高められます。それぞれの特徴について見ていきましょう。
不動産投資家として成功する人の特徴は、長期的な視点で考えられることです。不動産投資の利益を得る方法は家賃収入（インカムゲイン）が主流であり、長期間運用しながら継続的に収益を得ます。立地が良いなど、長く安定した賃貸需要が見込める物件選びや運用が大切です。
不動産投資を成功させるには行動力と決断力が重要です。
など、行動と決断の連続であり、どのような行動・決断をするかで、その後の結果が大きく変わります。情報収集をしつつ、行動と決断ができる方は、成功率を高められるでしょう。
コツコツと努力を続けられる方は、不動産投資に成功しやすいと言えます。不動産投資には、学ばなければいけないことがたくさんあるためです。長期的な視点を持って自発的に努力を続けられる方は、ノウハウが蓄積されて成功率が上がります。
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不動産投資家は、比較的少ない自己資金で始められて、副収入を得られます。また、不動産投資ローンには団体信用生命保険が付帯していることが多いため、万が一のことがあった際には、ローンのない物件をご家族に残せます。
行動力と決断力があり、長期的な視点でコツコツと努力できる方は、不動産投資の成功に近づけるでしょう。
ただし、不動産投資にはさまざまなリスクがあるため、投資計画などの準備が重要です。 不動産投資家に興味がある方は、早速、専門家に相談して始めていきましょう。
