不動産投資をすると収入や経費が発生するので、納税額を確定させるために毎年の確定申告が必要です。確定申告に必要な提出書類が知りたい方もいるのではないでしょうか。
白色申告・青色申告で異なる提出書類やメリット・デメリット、確定申告の手順や注意点を知ることで、不動産投資の悩みを解決できます。必要経費を漏れなく計上し、利益を最大限に残しましょう。そこでこの記事では、不動産投資における確定申告に必要な提出書類についてご紹介します。
会社員として給与を得ているなら、会社が源泉徴収・年末調整によって所得税の納税や過払い金の還付を処理します。不動産投資による収入・支出は不動産所得として給与所得に合算し、確定申告によって所得税額を確定することが必要です。まずは確定申告に必要な提出書類を解説します。
年間の不動産所得が20万円を超える場合、不動産投資をする個人事業主は確定申告によって所得税額を確定させることが必要です。確定申告には「白色申告」と「青色申告」の2種類があり、通常は白色申告をします。白色申告には特別な事前手続きは必要ありません。
申告に必要な提出書類は「確定申告書（B）」「収支内訳書」の2種類です。給与所得があるなら源泉徴収票、医療費控除を受けるなら医療費控除の明細書といった書類も提出します。
確定申告をする個人事業主は、事前に「青色申告承認申請書」を提出し、複式簿記によって申告書類を作成することで青色申告を選択できます。白色申告より手間はかかりますが、税法上の優遇措置を受けられるのが大きなメリットです。
複式簿記による記帳が必要なので、「仕訳帳」と「総勘定元帳」を作成します。必要な提出書類は白色申告と同じく「確定申告書（B）」、収支内訳書に代わって「青色申告決算書（損益計算書・貸借対照表）」の2種類です。給与所得があるなら源泉徴収票、医療費控除を受けるなら医療費控除の明細書といった書類も提出します。
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確定申告をする際は、1月1日~12月31日までの収入や支出を書類にまとめ、用意した書類を翌年の2月16日~3月15日に提出します。提出の窓口は税務署です。国税庁公式サイトの「確定申告書等作成コーナー」から、電子版の確定申告書類の作成・提出もできます。
確定申告をすると所得税額が確定されますが、納付期限までに所得税を納税しないと加算税や延滞税が上乗せされるので、期限を守って納税しましょう。
確定申告は白色申告・青色申告のいずれかで実施しますが、どちらにもメリット・デメリットがあります。白色申告は初心者向きですが税法上の優遇措置を期待できず、青色申告は書類作成の手間はかかるものの優遇措置が豊富です。
白色申告はシンプルな単式簿記で記帳します。作成するのは収支内訳書で、損益計算書や貸借対照表による決算書を作成する必要がありません。単式簿記による収支内訳書は、家計簿をつけるような感覚で記帳できます。簿記の専門知識が必要ないので初心者向きです。正しく記帳できるか不安な方にも向いています。
白色申告をするのに必要な事前手続きはありません。事前手続きをせずに確定申告をするなら、自動的に白色申告を選択します。
また、白色申告に事業専従者控除は一定程度認められますが、専従者給与をそのまま経費計上することは認められません。家族を従業員として不動産投資を事業として行うなら、給与の金額によっては不利です。特別控除や赤字繰越の特例も認められないため、税法上の優遇措置という意味では大きなメリットがありません。
青色申告を選択すると、所得金額に応じて最大65万円の特別控除が受けられます。白色申告より控除額が大きいので、所得税額の圧縮が可能です。また、不動産所得は帳簿上赤字になることもありますが、青色申告を選択すれば最長3年間の赤字繰越ができます。黒字が出た年度に繰り越した赤字と相殺することで、所得税額の圧縮が可能です。
白色申告の専従者控除には配偶者最大86万円、その他親族最大50万円の上限がありますが、青色申告なら専従者給与を全額経費にできます。
税法上の優遇措置が豊富であることは青色申告のメリットですが、青色申告を選択するには事前に青色申告承認申請書の提出が必要です。複式簿記で決算書を作成するので、簿記の知識が必要になることや、日常的な経理や書類作成の手間がかかることはデメリットといえます。
確定申告は白色申告が単式簿記、青色申告は複式簿記で記帳するので、事前にどちらを選ぶか決めておきましょう。青色申告を選択する場合は事前の書類提出も必要です。不動産投資家が確定申告をする際の手順を5つのステップに分けて解説します。
白色申告をするなら事前手続きは必要ありません。青色申告を選択するなら、不動産事業を始めてから2か月以内に青色申告承認申告書を提出します。提出の窓口は税務署です。期限内に提出しなければ青色申告は選択できず、自動的に白色申告になることに注意しましょう。
なお、青色申告承認申告書を提出する前に、「開業届」の提出も要します。開業届を提出していなければ、「不動産事業の開業日」が証明できないからです。開業届を提出しなくても特別な罰則はありませんが、青色申告承認申告書には開業日の記入が必須なので、開業届と青色申告承認申告書の提出はセットと考えましょう。
確定申告をするには収入・経費や控除額の記載・証明を求められるので、確定申告書や決算書を作成するためにさまざまな書類の準備が必要です。書類によっては確定申告書へ原本を添付します。人によって準備する書類の種類は異なりますが、主な書類は以下の通りです。
領収書や明細書は提出書類に貼り付ける必要はありません。ただし、保管期間は7年と定められています。紛失すると税務調査が入った場合に問題となるケースもあるので注意しましょう。
書類を準備したら、白色申告は「収支内訳書（不動産所得用）」、青色申告は「青色申告決算書（不動産所得用）」を作成します。
収支内訳書は2ページです。不動産収入の内訳や減価償却費の計算、修繕費・地代家賃・借入金利子・税理士報酬の内訳などをまとめ、収入金額・経費・専従者控除などの損益計算を記載します。
青色申告決算書は4ページです。1ページ~3ページには収支内訳書と同様の内容を記載し、4ページに貸借対照表を記載します。青色申告決算書は収支内訳書より詳細な情報の記載が必要です。申告期間が迫ってきてから作成を進めるとミスしやすいので、日々の記帳をしっかりとした上で、時間的に余裕を持って作成しましょう。
年間の不動産所得が20万円を超える不動産投資家は、記帳と決算をした上で収支内訳書か青色申告決算書を作成し、確定申告書を作成する必要があります。
確定申告書には「確定申告書（A）」と「確定申告書（B）」がありますが、不動産投資家が使用するのは白色申告でも青色申告でも確定申告書（B）です。
確定申告書（B）には第一表・第二表があり、第一表には収入金額・所得金額・控除額や各種税金の金額を記載します。第二表に記載するのは個人情報や所得・保険料控除の内訳などです。さらに「添付書類台紙」に本人確認書類の写しや控除関係書類を貼り付けます。
白色申告は収支内訳書と確定申告書（B）、青色申告は青色申告決算書と確定申告書（B）を作成したら、提出期間を守って税務署へ提出します。提出の窓口は税務署です。税務署へ書類を持参する他、郵送でも提出できます。
また、「e-TAX（国税電子申告・納税システム）」を利用して、インターネット経由での提出も可能です。e-TAXを利用する場合、国税庁公式サイトの確定申告等作成コーナーから決算書や確定申告書（B）を作成します。
この場合はPCで手続きが完了するので、紙の決算書や確定申告書（B）を取得する必要はありません。作成中のデータを保存し、日を置いて作成を継続することも可能です。
【関連記事】不動産投資に確定申告は必要？書類や手続きの方法をご紹介
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不動産投資を開始すると、物件購入に付随する初期費用の他、賃貸経営を続ける中でさまざまなランニングコストが発生します。確定申告を適切にできなければ所得税額で損をするので、必要経費についてはしっかりと理解しておきましょう。
不動産投資は投資によって利益を残すことが重要で、節税をするには必要経費に算入できる費用を漏れなく計上することがポイントです。
必要経費に算入できる費用は、管理費・修繕費・損害保険料・減価償却費などが挙げられます。不動産投資ローンの元金は経費に含められませんが、金利分は経費計上が可能です。固定資産税や都市計画税、登記にかかる登録免許税や印紙税（収入印紙代）も経費計上できます。
住民税や所得税をはじめとして、経費に算入できない費用もあるので注意が必要です。住民税や所得税は「租税公課」に当たると思うかもしれませんが、確定申告によって税額を確定して個人に直接課税します。これらは必要経費には当たりません。
スーツや鞄を不動産事業用と考えて購入しても、基本的に必要経費とはみなされないことに注意しましょう。その他、家族・友人との会食費や自動車税・重量税など、不動産事業に必要であったと証明できない費用は必要経費として認められません。
確定申告をすると不動産所得も含めて住民税額を算出するので、住民税額の変化で会社に不動産投資が発覚するケースもあります。
不動産投資は副業に当たらないとされる会社は多いものの、会社に気付かれたくない場合もあるでしょう。会社に知られたくない場合、確定申告書の作成時に住民税を自身で納付する項目にチェックすれば、自宅に納付書が届くので発覚しにくくなります。もしトラブルを避けたい場合は会社側から事前に承諾を得ることを検討してみましょう。
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不動産投資の確定申告は白色申告・青色申告の2種類があり、青色申告は税法上の優遇措置がある一方で、必要書類は白色申告より多くなります。経費を漏れなく計上することは利益を多く残すために必須なので、専門家のアドバイスも取り入れて適切に確定申告をしましょう。
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