サラリーマンとして働きつつ、資産形成のために不動産投資を始めたいと考えている方も多いのではないでしょうか。
不動産投資で家賃収入を得るなど成功している方もいますが、「やめとけ」といった否定的な意見があることも事実です。
本記事では「サラリーマンは不動産投資をやめとけ」と言われる理由を詳しく解説します。最後まで読んでいただければ不動産投資の具体的なリスクがわかり、失敗しないよう事前に対策できるでしょう。
サラリーマンの不動産投資が「やめとけ」と言われるのは、以下の懸念があるためです。
順番に詳しく解説します。
サラリーマンは安定した収入があるためローンを借りやすく、不動産を購入できる環境が整っています。その分、悪質業者に狙われる可能性も高く、だまされることを懸念した方から「やめとけ」と言われることが多いです。
例えば、悪徳業者にカモにされる事例には以下のようなものが挙げられます。
特に、サブリース契約に関するトラブルは多く、消費者庁が注意喚起しています。サブリース契約とは、物件をサブリース会社に預けることで、維持管理や入居者の募集などを代行してもらう契約です。
実質的にはサブリース会社へ物件を貸し出す形になり、実際の家賃から管理手数料などを差し引いた8〜9割ほどの金額が毎月賃料として支払われます。
空室などに関係なく一定の収入が得られるメリットがありますが、悪徳事業者が相場よりも大幅に低い金額で契約したり、契約更新のタイミングで条件を悪化させられたりするが少なくありません。
悪徳業者かどうかを見抜くには、以下のポイントを確認しましょう。
悪徳業者は購入者の立場を考えず売りつけることを目的にしているため、メリットばかり提示したり特定の物件を無理にすすめたりする傾向が見られます。
細かい点でも気になることは積極的に質問し、明確に回答が得られるか、何かを隠す様子がないかなどをやり取りのなかで見極めましょう。
また、国土交通省は「ネガティブ情報等検索システム」で過去に行政処分を受けた事業者を公開しています。やり取りのなかで疑問に感じる点があれば、念のため調べておくことをおすすめします。
不動産投資においてサラリーマンがカモにされる具体的な事例や対策については、以下の記事で詳しく解説しています。
関連記事：サラリーマンは不動産投資のカモにされる？危険な理由と成功のポイント
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不動産投資では、マンションやアパートなどを購入する必要があります。高額な初期費用がかかるイメージが強く、「やめとけ」と言われることも少なくありません。
しかし、収入が安定しているサラリーマンは融資がとおりやすく、物件価格の10〜20%程度の自己資金で始められるケースが多いです。
収益性に優れた物件であれば、フルローンを組める可能性もあります。
用意する頭金が少なければ手元に資金を残しておけるため、生活に与える影響も少なく済むでしょう。ただし、不動産を購入する際は物件価格以外に、以下の初期費用がかかります。
| 初期費用の内訳 | 概要 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産の購入価格×3%+6万円+消費税 |
| ローンの事務手数料 | 借入金額の1〜3% |
| 印紙代 （契約書を交わす際に課される税金） | 1,000円〜6万円 |
| 不動産取得税 | 不動産の評価額×4% ※2024年3月31日までに取得した土地は3%に軽減 |
| 登録免許税 | 建物：不動産の評価額×2% 土地：不動産の評価額×1.5％ |
| 司法書士への報酬 | 10万円〜15万円 |
| 保険料 （火災保険料・地震保険料など） | 10万円〜20万円 |
目安として、初期費用は物件価格の15%ほどの金額が必要です。仮に2,000万円の物件の場合、約300万円になります。
尚、購入する物件を所有者（売主）から直接購入する取引であれば仲介手数料はかからない分、初期費用を大幅に削減できます。また初期費用の一部をローンに組み込む商品もあります。初期費用を抑えて投資を始めたい方は資料請求をして取り扱いがあるか確認してみてください。
とはいえ無理なローンは組むべきではありません。後悔しないためには、初期費用から逆算して購入する物件の価格帯を選ぶのがおすすめです。初期費用を支払っても当面の生活に問題ない範囲で計画的に投資を始めましょう。
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不動産投資で得られる収益には、以下2種類があります。
インカムゲインを得るには、物件を貸し出し、入居者を募集する必要があります。入居者がおらず空室になってしまえば収益は発生しません。
一方、キャピタルゲインを得るには、購入した物件を売りに出し、買い手を見つける必要があります。物件の条件や価格に納得できる買い手が見つからなければ、物件を手放せない点に注意が必要です。
このように、不動産投資ではどちらの方法にも収益を得られない可能性があります。高額な不動産を購入してローンだけ抱える恐れがあるため、「やめとけ」と言う方が多いのです。
賃貸する場合も売却する場合も、収益を得るには好条件の物件を見つけることが重要です。サラリーマンが不動産投資に割ける時間は限られているため、まずは信頼できる不動産会社を見つけましょう。
具体的にどのくらいの収益が見込めるのか、過去の事例やデータを踏まえながら丁寧に説明してくれる不動産会社がおすすめです。
また、候補の物件が見つかれば建物の状態や周辺環境などを確認しましょう。無料のウェブサービスでチェックしたり、営業担当者に写真や動画の提供を求めたりしても良いでしょう。可能なら現地に赴き、物件の劣化状況や街の雰囲気など、図面や資料からは得られない情報を目で見て確認することも有効です。
インカムゲインのために不動産投資をする場合、賃借人への対応が必要です。さまざまな人が入居するため、以下のようなトラブルが起こる可能性があります。
物件のオーナーは判断を迫られたり対応が必要になったりすることも少なくありません。
そのため、不動産投資で不労所得を得ようと考えているサラリーマンには、想定外の労力がかり後悔することを懸念して「やめとけ」と言われることが多いです。
賃借人とのトラブルを避けるには、入居審査の基準を上げる方法があります。就業状況が不安定などで家賃を支払えなくなる可能性がある方を入居対象から避けることで、リスクを抑えられるでしょう。
ただし、入居審査を厳しくすることで空室リスクも高まります。駅から徒歩圏内や日当たり良好などの条件を備えた良質な物件を見つける必要があるでしょう。
一方で管理の一切を管理会社に委託することも可能です。プロとしてきめ細かな管理サービスを提供している会社に委託すれば、オーナーとしての業務は無くなり、判断が必要な際も多くの実績がある管理会社であれば適切なアドバイスを受けることが可能なため、賃借人との間のトラブルといった懸念は解消されます。
不動産投資は、株やFXのような投資方法に比べて価格変動リスクは小さいです。しかし、以下のような要因で物件の価値が下落する可能性があります。
特に、郊外など人口が減少している地域で購入する際は注意が必要です。
投資用不動産は収益性で価格が決まるため、入居者がつかず空室が続くことによって家賃が下落すると物件価格も同時に下がっていくからです。
物件の価値が下がれば売却してもローンが残る恐れがあり、「やめとけ」と言われます。
サラリーマンが初めて不動産投資をするのであれば、郊外の物件よりも都心寄りの物件がおすすめです。特に東京は転入者が多く単身者需要は増えており、逆に新築物件の供給は少なく空室リスクが低いため家賃を維持しやすい傾向にあります。家賃を維持できれば価格も維持されるため、価格下落のリスクを抑えながらインカムゲインを狙えます。
不動産を売却する際は、以下の費用がかかります。
| 費用項目 | 概要 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格×3%+6万円+消費税 |
| 印紙税 | 1,000円〜6万円 |
| 抵当権抹消登記の費用 | 1万円〜2万円 |
| ローンの繰り上げ返済手数料 | 借入金の0%〜3% |
| 譲渡所得税 | 不動産の所有期間が5年以内の場合：売却益×39.63% 不動産の所有期間が5年を超える場合：売却益×20.315% |
仮に2,000万円で物件が売れた場合、仲介手数料だけでも約60万円です。また、購入後5年以内の短期売買であれば、利益の4割近くが税金として差し引かれます。
不動産を購入時の価格より高く売却できたとしても、売却にかかる費用を差し引くと実質赤字になるケースも少なくありません。
そのため、キャピタルゲインを目指して不動産投資をするのは「やめとけ」と言われることが多いです。
サラリーマンが初めて不動産投資をするのであれば、インカムゲインを狙う方がおすすめです。長期間保有するほど投資した金額を回収できる可能性が高く、将来地価や物価が上がって結果的にキャピタルゲインを得られることもあります。
一方で、長期間保有することで得た家賃でローン残債を減らしていけば、購入価格を下回る価格で売却したとしても利益を出せる場合もあります。
いずれにせよ、事前に売却時の費用やローンの返済計画を想定し、いつどのようなタイミングで売却するかといった出口戦略を考えてから物件を購入することが大切です。例えば購入時と同様に、自分が売主の立場として購入者（買主）に直接売却する取引であれば仲介手数料は不要になります。購入した不動産会社が買い取ってくれるケースもありますので問い合わせた不動産会社と面談する際は購入から売却まで様々なことを想定したプランを提案してもらいしょう。
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不動産投資初心者のサラリーマンには、不動産会社からワンルームマンション投資を勧められることが多いです。
ワンルームマンション投資とは、ワンルームの区分マンションを1室単位で購入し、賃貸物件として運用する投資を指します。
ワンルームマンション投資のメリットは以下のとおりです。
ワンルームマンション投資は、アパートなどを1棟で購入するよりも初期コストがかからず管理の手間も少ないため、手軽に始めやすいと人気です。
しかし、以下のようなリスクもあるため、「やめとけ」と言う方もいます。
ワンルームマンション投資は、1棟単位で賃貸を運営する場合に比べて規模が小さい分、家賃収入も少なく、短期間での大きなリターンは期待できません。
また、複数の住戸があるアパートやマンションであれば、1室が空室になっても他の入居者からの家賃収入を得られます。しかし、ワンルームマンション投資では借り手がいなければ収益を得られません。
サブリース契約を交わす方法もありますが、借地借家法第28条や第32条によりサブリース会社から契約解除や賃料の減額を請求される可能性があります。
ワンルームマンション投資も簡単に稼げる不動産投資ではないことを理解したうえで、物件選びや資金計画は慎重に検討しましょう。
ワンルームマンション投資のメリットやリスクについては、以下の記事で詳しく解説してします。
関連記事：ワンルームマンション投資のメリットやリスクとは？失敗例から見る成功のポイント
参照元：
e-Gov法令検索｜借地借家法第28条｜建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件
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ここまでご紹介した不動産投資のリスクを踏まえると、不動産投資が向いている方・向いていない方の特徴は以下のとおりです。
| 不動産投資が向いているサラリーマン | 不動産投資が向いていないサラリーマン |
|---|---|
| ・情報の根拠を確認して慎重に判断できる方 ・リスクヘッジができる方 ・管理会社とこまめに連絡が取れる方 ・長期的な投資を検討している方 ・年収700〜1,000万円以上の方 | ・多忙で調べたり勉強したりする時間が全く取れない方 ・ギャンブル気質の方 ・手間や時間がかからない投資方法を探している方 ・短期間で収益を得たい方 ・生活資金に余裕がない方 |
不動産投資では、不動産会社や物件を選ぶ際、物件を売却する際など何度も重要な決断を求められる機会があります。
不動産投資で成功している方は、他人任せにせず情報を調べ、リスクも考慮したうえで慎重に判断できる方が多いです。
また、サラリーマンであれば、積極的に物件の売買益を狙うよりも賃貸物件として運営する方がおすすめです。入居者とのトラブルが起きても不動産会社とこまめに連絡を取りながら対応するなど、コツコツと真面目に取り組める方が向いているでしょう。
なお、不動産投資を始めるにはある程度の収入が必要です。金融機関の不動産投資ローンの融資条件は年収500万円〜700万円ほどとなっているため、700万円〜1,000万円以上を目安にすると良いでしょう。
収入面に不安がある方は、家賃収入が減った際などに備えるためにも初期費用に加えて半年から1年以上の生活資金を準備してから投資を始めることをおすすめします。
サラリーマンが不動産投資で成功するには、事前準備を徹底する必要があります。特に、以下のポイントをおさえましょう。
まずは、書籍やセミナーなどを活用して、不動産に関する用語や具体的な手続きの流れ、物件価格の相場などの基本的な知識を身につけることが大切です。
そのうえで、投資の目的から逆算して必要な家賃の金額やローンの返済計画を考えましょう。事前に予算の上限や求める条件を明確にしておくことで、悪質業者から希望に合わない物件を売りつけられるリスクを防げます。
また、希望条件が明確になっていると冷静に打ち合わせを進められるため、良質な物件や管理会社を見つけやすくなります。
信頼できる管理会社に任せれば、本業で忙しいサラリーマンでも無理なく不動産投資を続けられるでしょう。
逆に不動産会社に問い合わせをして面談から始めてしまう方法もあります。そもそも計画や希望条件が無いと検討できないわけではありません。むしろ不動産投資のプロである営業担当者から直接レクチャーを受けながらひとつずつ疑問を解消していき、自分の考えにあった方向性を具体化させていく方が、素人の自分だけで考えをまとめる方法よりも成功しやすくなります。
不動産投資の成功率を高める方法については、以下の記事でも詳しく解説しています。
関連記事：「不動産投資はやめとけ」と言われる理由は？本当にリスクが高いのかを徹底検証！
実際に不動産投資を始めるかどうかを決めるうえで、以下の点が気になる方も多いのではないでしょうか。
最後に、不動産投資の成功・失敗について解説します。
不動産投資がどのような結果になれば成功と言えるのかは、簡単には定義できません。一般的に成功率は10%〜50%と言われることが多いですが、公的なデータがないのが現状です。
代わりに、金融機関は不良債権（貸し出したお金が回収困難になること）の割合を公表しています。2023年3月の調査結果によると、金融機関が開示している不良債権の割合（開示債権比率）は1.27%でした。
この調査結果には、企業の倒産や不動産投資以外の理由で返済できなくなった事例も含まれています。そのため、不動産投資でローンを返済できなくなった方は1.27%を超えることはないと考えられます。
約99%の方は問題なくローンを返済できており、少なくとも不動産投資で借金を返せなくなる可能性はかなり低い状況です。
実際に利益が出ているかどうかは判断できませんが、ほとんどの方はリスクを考慮して許容範囲内で投資している様子がうかがえます。
SNSなどでは極端な事例が目立ちやすいため、「やめとけ」といった声や、反対に多額の利益を得て成功した方の声が大多数に感じられることもあります。
周囲の不確かな情報に流されず、ご自身の投資の目的を明確にして堅実に準備することが結果的に成功率を高めるでしょう。
参照元：東京商工リサーチの調査｜国内106銀行「金融再生法開示債権」の状況調査
不動産投資の物件選びに失敗した場合、売却益や家賃収入などの収入は得られないままローンの返済だけが残る恐れがあります。
月々のローン返済額の負担が大きければ、家計が赤字になり最終的には自己破産に追い込まれることもあるでしょう。
一度自己破産すると信用情報機関に登録され、クレジットカードが作れなくなったり別の融資を受けられなくなったりとその後の生活にも大きく影響します。
サラリーマンが不動産投資をする場合は、リスクを想定して無理のない範囲で始めることが大切です。
また、物件購入前には複数の専門家に相談してセカンドオピニオンを受けるなど、プロの力を借りて慎重に決めましょう。
毎年多くのお客様がトーシンパートナーズでマンション経営をスタートしています
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サラリーマンが不動産投資を「やめとけ」と言われるのは、準備不足のまま投資を始めることで悪徳業者のカモにされる、損失を被るといった懸念があるためです。
特に、キャピタルゲイン（売却益）を狙いたい方や短期間で不労所得を得るつもりの方は、想定外に難しく手間がかかると感じる可能性が高いでしょう。
初心者が始めやすいと言われているワンルームマンション投資にも、利益が少なかったり借り手が見つからなかったりといったリスクはあります。
失敗しないためには、不動産の知識を身につけたうえで、リスクを考慮した無理のない資金計画を立てることが大切です。
また、物件を購入する前に複数の専門家に相談するなど、プロの力を借りることをおすすめします。
