「かぼちゃの馬車」事件は2018年頃に社会問題になりましたが、不正の仕組みや問題点を詳しく知らない方も多いかもしれません。
かぼちゃの馬車事件がなぜ起きたのか、どのような仕組みだったのかを知ることで、不動産投資のリスクや注意点が理解できるでしょう。
そこで本記事では、かぼちゃの馬車事件をわかりやすく解説し、不動産投資を行うときの注意点を紹介します。本記事を読んで、かぼちゃの馬車事件の問題点を理解し、不動産投資のリスクを軽減しましょう。
かぼちゃの馬車とは、株式会社スマートデイズが企画・販売していた女性専用シェアハウスのブランド名です。サラリーマンや公務員などの不動産投資家に対して、サブリースという形で販売していました。
サブリースとは、サブリース会社（管理会社）が投資家の不動産を一括で借り上げ、入居者に転貸する形態をいいます。
不動産投資家は、スルガ銀行から1億円ほどの融資を受けてかぼちゃの馬車を購入しましたが、サブリース契約を締結したスマートデイズは、わずか数年で経営破綻に陥ってしまったのです。スマートデイズに賃料の支払いを滞納された、不動産投資家（かぼちゃの馬車のオーナー）は、ローンの返済ができなくなりました。
その結果、自己破産せざるを得ない不動産投資家が続出し、「かぼちゃの馬車」事件として社会問題にまで発展しました。
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かぼちゃの馬車事件の問題点は以下のとおりです。
それぞれ詳しく解説します。
スマートデイズは、かぼちゃの馬車の施工会社に対して、高額なキックバックを要求していました。
キックバックとは、自分の商品を扱う企業に対して、謝礼目的で支払う「謝礼金」や「報酬金」のことです。
施工会社からキックバックを受け取ること自体は違法ではありませんが、通常は施工費の2〜3%であるのに対し、スマートデイズはコンサル料として50%の法外なキックバックを要求していたのです。
施工会社は高額なキックバックを支払うために、施工費に上乗せせざるを得なくなり、不動産価値に見合わない販売価格になりました。
販売価格は1億円を超えていましたが、実際の価値は6,000万円程度しかありませんでした。
かぼちゃの馬車の販売価格は1億円を超えていたため、ほとんどのオーナーがローンを組んで購入しました。しかし、1億円を超えるローンを組める方は多くありません。スマートデイズは、ローン審査を通過させるために、購入希望者の資産状況を改ざんし、スルガ銀行はこれを黙認していたのです。
また、通常であれば1億円以上の不動産を購入するには頭金が1,000万円必要ですが、スルガ銀行はそれを不要にし、あたかも頭金が支払われたかのように見せかけました。
つまり、スルガ銀行はスマートデイズと結託して不正融資を促し、かぼちゃの馬車のオーナーは、資産状況に見合わない高額なローンを背負わされてしまったのです。
かぼちゃの馬車は、立地が良くないことに加え、入居者のニーズが十分に考えられていない間取りであったため、入居率は40%程度と非常に低い状態でした。
空室が大量に発生してスマートデイズの赤字が増えた結果、かぼちゃの馬車のオーナーに支払う賃料がなくなり、オーナーはローンの返済が困難な状況に陥りました。
最終的に、スマートデイズは経営破綻し、自己破産するオーナーが続出したのです。
サブリースとは、サブリース会社（管理会社）がオーナーの所有している不動産を借り上げ、オーナーに代わって入居者に不動産を転貸する仕組みです。サブリース契約は違法な契約ではありません。
かぼちゃの馬車事件の手法が、偶然サブリースであっただけであり、不動産投資家にとっても以下のメリットがあります。
サブリース契約をすることで、オーナーは賃貸業務から解放されます。賃料保証があるプランであれば、空室・滞納の有無に関係なく安定した収入を得られます。
サブリースは決して危険な手法ではありませんが、かぼちゃの馬車事件のようなトラブルに巻き込まれないためには、サブリース契約を締結する企業を厳選するほか、契約内容をしっかりと確認したうえで締結することが重要です。
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不動産投資でかぼちゃの馬車事件のような被害に遭わないためには、以下の注意点を押さえておきましょう。
それぞれ詳しく解説します。
不動産投資を行う際は、不動産会社を複数社比較しましょう。
不動産投資において不動産会社選びは重要な要素であり、自己利益のために不正を行うような悪徳な不動産会社を選んでしまうと、失敗するリスクが高くなるためです。
不動産会社を比較する際は、以下の点を確認しましょう。
誠実な不動産会社を選べば、不動産投資の成功率を高められるため、しっかり比較検討するようにしましょう。
頭金が安い、利回りが高いなどのセールスがあっても、安易に物件を購入しないように注意しましょう。そのような物件は築年数が古いケースが多く、空室リスクが高かったり、高額な修繕費がかかったりと、実際の利回りが低くなる恐れがあるためです。
物件を選ぶときは、以下の項目も重視しましょう。
利回りや価格だけで物件を決めるのではなく、総合的に判断することが重要です。
不動産運用やローンの返済は長期にわたるため、さまざまなリスクを考慮したうえでシミュレーションを行いましょう。
具体的には、以下のようなリスクを考慮する必要があります。
不動産の築年数が古くなるにつれて、これらのリスクは顕在化します。空室で収益がない場合や家賃が下がった場合など、あらゆるリスクを想定して計画や対策を立てることで、不動産投資の成功率を高められます。
かぼちゃの馬車事件は、銀行までもが不正に加担した前代未聞の事件でしたが、これを教訓にして、専門家を過信しないようにしましょう。
不動産投資の世界は、高利回りや優良物件などの甘い言葉で投資家を勧誘するケースが多いため、情報収集を行い、自分で判断する力を身につけることが重要です。
専門家から提示された資料が必ずしも正しいとは限りません。見積もりが甘いことや数字が期待値であるケースも十分に考えられます。専門家の情報を鵜呑みにせず、きちんと自分で調べて判断するようにしましょう。
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「かぼちゃの馬車」事件とは、株式会社スマートデイズが女性専用シェアハウスを不動産価値に見合わない価格でサブリースとして販売し、経営破綻によって多くの不動産投資家が自己破産に陥った事件です。
サブリースは危険な手法ではありませんが、サブリース契約の内容を吟味するほか、締結する不動産会社は厳選しましょう。
不動産投資は、空室や家賃下落など他の投資にはないリスクがあります。不動産投資を成功させるためには、入念な長期シミュレーションを立て、専門家任せではなく自分で判断する力を身につけることが重要です。
