オーナーチェンジ物件とは？投資先に選ぶメリット・デメリットや注意点を紹介

不動産投資を検討するなかで「オーナーチェンジ物件」と目にしたものの、オーナーチェンジ物件とは、どのような物件なのか疑問に感じている方も多いのではないでしょうか。

オーナーチェンジは、投資用マンションやアパートに良く使用される売買形態であり、不動産投資をするうえで必ず覚えておくべき用語です。

本記事では、オーナーチェンジ物件の概要やメリット・デメリット、選ぶ際のポイントを解説します。最後までお読みいただければ、ご自身でオーナーチェンジ物件に投資するかどうか判断できるでしょう。

オーナーチェンジ物件とは

オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態で売りに出された物件です。入居者は変わらずオーナーのみ変わるため「オーナーチェンジ」と呼ばれています。入居者がいるため、売買契約時に室内や設備のチェックはなく、書類のみで手続きが完了するのが特徴です。

一方、入居者がいない物件は「空室物件」と呼ばれます。

本章では、オーナーチェンジの仕組みや行われる理由を解説します。

オーナーチェンジの仕組み

オーナーチェンジ物件は、賃貸不動産に関係する権利と義務を、旧オーナーからそのまま引き継ぎます。

【オーナーチェンジで買主に引き継がれる権利と義務】

• 家賃を得る権利
• 原状回復の権利
• 入居者から建物を返却される権利
• 建物を入居者に利用させる義務
• 建物を修繕する義務
• 退去時の入居者に敷金を返還する義務

なお、オーナーチェンジでは、新オーナーが建物を独占して利用することはできません。なぜなら、オーナーが変わっても入居者と旧オーナーの契約は引き継がれるためです。

一般的な賃貸契約と同様に、入居者との契約を解約・変更する際は、正当な理由が必要です。

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オーナーチェンジが行われる理由

オーナーチェンジは、不動産投資向けの物件を探しているとよく見かける言葉です。オーナーチェンジが行われる理由は、以下のとおりです。

【オーナーチェンジが行われる理由】

• 売却に最適なタイミングだった
• まとまった資金が突如必要になった
• ローンの返済が難しくなった
• 大規模修繕が近い
• トラブルを抱えている
• 空室が増加するリスクがある

前向きな理由であればオーナーチェンジ物件を購入して問題ありませんが、大規模修繕が近かったり、トラブルを抱えていたりなど、売却事情によっては注意しなければなりません。

例えば、入居者同士で騒音トラブルが発生している、家賃の滞納が発生しているなどです。このような場合、旧オーナーからトラブルを引き継ぐことになるため、仮に割安な物件だとしても気をつける必要があります。

また、商業施設の閉鎖や大学の移転などがある場合、将来的に入居者が少なくなると予想されます。基本的に既に分かっていることは不動産会社から告知してもらえますが、投資をする以上、自分でも調べておきましょう。

不動産投資先にオーナーチェンジ物件を選ぶメリット

不動産投資をするうえで、オーナーチェンジ物件を選ぶメリットは以下のとおりです。

【オーナーチェンジ物件を選ぶメリット】

• 相場よりも購入価格が安い傾向がある
• 入居者募集や入居準備の手間や費用が必要ない
• 物件購入してすぐに家賃収入が発生する
• 金融機関の融資に通過しやすい
• 利回り計算などの投資計画が立てやすい

それぞれのメリットを詳しく解説します。

相場よりも購入価格が安い傾向がある

空室物件とオーナーチェンジ物件で、価格の算出方法が異なるため、通常オーナーチェンジ物件は空室物件よりも価格が安い傾向にあります。

空室物件は近隣の類似物件の価格をもとにした「取引事例比較法」、オーナーチェンジ物件は得られる収益をもとにした「収益還元法」によって価格を算出します。

売却価格を高く設定すると利回りが低くなり、投資物件としての魅力が下がるため、空室物件よりも価格が低くなるのが一般的です。

これは、買主が投資家に限定されることも関係しています。空室物件であれば、購入後に自ら住んだり、貸したりといった方法を選べますが、オーナーチェンジの場合、投資用のみの利用に限定されます。

用途が限られ、買主が投資家のみとなるため、利回りを高く設定する必要があるのです。

入居者募集や入居準備の手間や費用が必要ない

オーナーチェンジ物件は、一般的な中古物件に比べて、入居者募集・入居準備の手間や費用がかかりません。

一般的な中古物件を購入した場合、入居者を探すために以下の作業が必要です。

【入居者を探すための作業】

• 設備の修繕・交換費用
• 入居者を募集する広告の掲載
• 新しい入居者の審査

オーナーチェンジ物件であれば、リフォームする必要がないことに加え、入居者が決まった際に不動産会社に支払う仲介手数料などもかからないため、投資の初期費用を抑えられます。

入居者を迎え入れるための準備をしても、すぐに次の入居者が決まるとは限りません。長期間にわたり空室が続けば、赤字になる可能性もあるでしょう。その点、オーナーチェンジ物件は赤字になるリスクを抑えられます。

物件購入してすぐに家賃収入が発生する

入居者がいる状態で物件を購入すると、すぐに家賃収入が得られるため、キャッシュアウトを抑えられます。

通常、不動産投資を始めると、以下のようなさまざまな支出が発生します。

• ローンの返済
• マンションの管理費・修繕積立金の支払い
• 固定資産税や不動産取得税の支払い

家賃収入がない場合、これらの費用を自己資金から支払わなければなりません。物件の人気や時期などにもよりますが、家賃収入を得るために数ヵ月～1年程度待たなければならないこともあるでしょう。

一方、入居者がいれば、家賃収入がない空白の期間を避けられるため、不動産投資初心者にとって大きなメリットです。

金融機関の融資に通過しやすい

オーナーチェンジ物件は、安定した家賃収入が見込めるため、金融機関の融資に通過しやすい傾向があります。金融機関は以下の内容を審査し、融資を実行するか判断します。

【金融機関が審査する内容】

• 借主の年齢
• 職業
• 年収
• 物件の資産価値
• 物件の収益性

オーナーチェンジ物件は入居者がおり、収益性があると判断されるため、融資審査に通過しやすいとされています。ただし、入居者がいても資産価値や収益性が低いとみなされた場合は、融資審査に落ちる可能性がある点に注意しましょう。

利回り計算などの投資計画が立てやすい

入居者がいない物件の場合、シミュレーション通りに収益が得られるかわかりませんが、オーナーチェンジ物件であれば、見込み収益が明確です。

また、オーナーチェンジ物件は中古物件であり、新築物件と比べて家賃の下落率が低いことから、比較的安定した収支計画が立てられるでしょう。

過去の修繕履歴なども参考にできるので、今後の修繕計画も立てやすいのが特徴です。

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不動産投資先にオーナーチェンジ物件を選ぶデメリット

オーナーチェンジ物件はメリットも多い一方で、デメリットも多くあります。オーナーチェンジ物件のデメリットは、以下のとおりです。

【オーナーチェンジ物件を選ぶデメリット】

• 室内の内覧ができない
• 入居者との条件変更ができない
• 住宅ローンは利用できない

それぞれのデメリットを解説します。

室内の内覧ができない

オーナーチェンジ物件は、入居者がいるため室内の内覧ができません。外観や書類でしか建物の状態を確認できないため、瑕疵を把握できないリスクがあります。

瑕疵とは、設備の故障や不具合、建物の欠陥のことです。

民法上では、契約書に書かれていない瑕疵を見つけた場合、引き渡しから1年以内であれば、契約不適合責任として旧オーナーに修補の請求や損害賠償請求ができますが、売主の負担が大きいため3ヵ月に設定するのが不動産取引の慣習です。

入居者が退去してから瑕疵に気づいても、旧オーナーに責任を問えない可能性があります。管理状況が悪い物件であれば、新オーナーに修繕のツケが回ってくる恐れがあります。売買契約を結ぶ際は、過去の修繕履歴などをチェックするのはもちろんのこと、不安がある際は価格交渉を行うのも選択肢の一つです。

入居者との条件変更ができない

旧オーナーからの契約をそのまま引き継ぐため、現在入居している方との条件変更はできません。普通借家契約の場合、基本的に入居者から退去を申し出なければ解約もできない点に注意しましょう。

そのため、将来的に自己利用したいと思っていても、いつ退去してもらえるのかわからないのです。また、賃料の改定も入居者の同意が必要になります。強引に話を進めようとすると、裁判を起こされるなど、トラブルになる可能性もあるため、慎重に進めなければなりません。

住宅ローンは利用できない

投資用物件は自己利用の制限があるため、住宅ローンを利用できません。住宅ローンは、ご自身が住むための家を購入するときに利用できるローンであるためです。

オーナーチェンジ物件を購入する際は、不動産投資で利用できる投資用ローンを使用しましょう。なお、住宅ローンの金利は0.5〜2.0%に対して、投資用ローンは1.5〜4.0%程度です。

金利が高くなる理由は、返済原資が投資用不動産の家賃収入であるためです。不動産投資は家賃収入が一定に入るとはいえず、貸し倒れのリスクがあるため金利が高く設定されています。

オーナーチェンジ物件を選ぶときのポイント

本章では、オーナーチェンジ物件を選ぶときのポイントを解説します。

【オーナーチェンジ物件を選ぶときのポイント】

• できるだけ多くの情報を集める
• 複数業者を比較して信頼できる会社を選ぶ
• 故意の満室物件の可能性がないか確認する
• 必ず現地に足を運び管理状況を確認する

それぞれのポイントを解説します。

できるだけ多くの情報を集める

オーナーチェンジ物件は入居者がいるため、室内の状況といった情報を集めにくく、物件の評価をしにくい傾向があります。不動産投資で損をしないように、以下のポイントを押さえましょう。

【絶対におさえておきたい確認ポイント】

• 契約内容
• 現地の周辺状況
• 過去の経営状況
• 家賃と周辺相場
• 物件を売り出した理由

敷金の扱いや保証人の有無などを確認し、不安な点は旧オーナーに問い合わせておく必要があります。

また、過去の修繕履歴を確認しておきましょう。修繕を怠っていた場合、購入後に大きな修繕費用がかかる可能性があるためです。

マンションの場合は、室内だけでなくマンション全体の管理状況も重要です。修繕積立金が十分な金額を積み立てられていなければ、大規模修繕のときに一時金を徴収される可能性があります。修繕積立金は、重要事項調査報告書で確認しましょう。

なお、旧オーナーの売却理由も重要です。入居者トラブルなどネガティブな理由の場合、購入を見送ったほうがいいケースもあります。とはいえ、本当の理由を教えてもらえるとは限りません。契約書類やこれまでの賃貸履歴、管理会社へのヒアリングなどをもとに、問題ないか精査する必要があります。

複数業者を比較して信頼できる会社を選ぶ

不動産投資は大きな買い物であることに加え、長期運用が前提であるため、信頼できる不動産会社から購入しましょう。価格や利回りだけで飛びつくのではなく、複数社を比較して信頼できる会社を選ぶことが重要です。

不動産会社を選ぶときのチェックポイントは、以下のとおりです。

【信頼できる会社を選ぶときのチェックポイント】

• 投資用物件の販売実績が豊富か
• メリット・デメリットを含めて説明があるか
• 担当者が真摯に対応するか

一人ひとりの投資目的に合った物件を紹介してくれるような、信頼できる不動産会社を選びましょう。

故意の満室物件の可能性がないか確認する

紹介されたオーナーチェンジ物件が、不動産会社による故意の満室物件ではないか疑いましょう。満室になっていると資産価値があがり、物件の価格が高くなるため、サクラの入居者が紛れているケースがあるためです。

このようなケースでは、不動産の引き渡し後すぐに退去されてしまう恐れがあります。

また、詐欺でなくても入居者が長く住んでいることから、割高な賃料を支払い続けているケースも少なくありません。その入居者が退去し、新たな募集をかける際に、家賃を下げなければ入居者が現れない可能性があります。

購入物件を精査するためにも、レントロールなどの賃料を確認しましょう。また、夜に部屋の電気が付いているかなどのチェックを行うのもおすすめです。

必ず現地に足を運び管理状況を確認する

遠方の投資物件でも、現地で管理状況を確認することが重要です。なぜなら、広告写真と実際の建物の状況に乖離が生じている可能性があるためです。例えば、外観に傷があったり、入居者専用のゴミ捨て場が荒れていたりすることもあるでしょう。

不動産は第一印象が重要であるため、入居者の気持ちになり、物件を判断しましょう。

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まとめ

オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態で売却に出された物件を指します。

オーナーチェンジ物件は購入した瞬間から家賃収入を得られるメリットがある一方で、室内を見れないといったデメリットもあります。

また、旧オーナーと入居者の契約内容をそのまま引き継ぐため、契約内容をしっかりとチェックしたうえで購入しなければなりません。

オーナーチェンジ物件を選ぶ際は、できるだけ多くの情報を集め、複数業者を比較して信頼できる不動産会社を探しましょう。