投資用不動産の購入を検討する過程で、収益還元法という言葉の意味がわからないと疑問に感じた方は多いのではないでしょうか。
収益還元法は、不動産の価格を決める方法のひとつです。不動産投資で収益をあげるためには、収益還元法をもとに算出する不動産の適正価格を知っておくことが大切です。
そこでこの記事では、収益還元法の内容をわかりやすく解説します。不動産価格を決める基準を知り、賢く不動産投資を行いましょう。
不動産の適正価格を決めるには、共通の計算方法を用いて価格を算出する必要があります。なぜなら、不動産はひとつとして同じ条件の物件がないため、異なる条件でも公正に価格を決めなければならないためです。
不動産の価格を決める計算方法には、以下の3つの種類があります。
【不動産の価格を計算する方法】
これらの計算方法のなかで、投資用不動産の価格を決める一般的な方法が収益還元法です。
この章では、収益還元法を含めた3つの計算方法の内容を解説します。
収益還元法とは、対象となる不動産が将来生み出すと想定される収益をベースにして不動産の価格を決める方法であり、賃貸アパートや賃貸マンションなどの投資用不動産の価格を決める際に用いられます。
収益還元法では、「将来売却するまでの間にどれくらいの収入を得られるか」が基準になるため、計算に使用した賃料や利回りに信憑性があるかが重要です。具体的な算出方法は、後述します。
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積算法は、同じ場所に同じ建物を建てた時にかかる費用（再調達原価）をもとに不動産の価格を決める方法です。銀行や保険会社などが不動産の価値を評価する際にも用いられます。
相続税評価額や公示価格、建物の建築費用などをもとに算出した価格から、経年により減ってしまった価値を差し引いて算出します。元の価格がいくらかを基準にすることから、「原価法」とも呼ばれますが、計算方法などは同じです。
積算法では原価を基準にするため、間取りや、建物の状況など物件ごとの細かな条件の違いを反映していないのが特徴です。
取引事例比較法は、対象となる不動産の周辺で過去に取引された事例を参考にして価格を算出する方法です。類似した物件がいくらで売れているから、この物件はいくらで売れるだろうと推定することで売却価格を算出します。
周辺相場は不動産の価格を決めるうえで重要な要素のひとつです。取引事例比較法は、過去の取引事例と対象不動産の条件を比較して価格を決めるため、物件の特徴を反映しやすい計算方法といえます。
不動産会社が中古住宅の売却査定額を決める際によく用いられる方法であり、積算法と合わせて使うことにより、算出した価格の信憑性を高めることが可能です。
以下に、ここまで解説した3つの計算方法の特徴をまとめました。ぜひ参考にしてください。
| 計算の基準 | 用途 | 計算の考え方 | |
|---|---|---|---|
| 収益還元法 | 将来の収益額 | 投資用不動産の収益価格の算出 | 将来得られる収益額を現在価格に割り引く |
| 積算法（原価法） | 評価額、建築費用など | 銀行や不動産会社などが行う不動産の価値の検討 | 土地と建物の原価の合計額から償却価格を差し引く |
| 取引事例比較法 | 周辺の取引事例 | 中古住宅の売却査定 | 周辺の物件との比較から算出する |
次章では、収益還元法の計算方法を詳しく解説します。
収益還元法には、以下2つの種類があります。
【収益還元法の種類】
直接還元法は計算が簡易的であり、投資用不動産の価格を算出する際に多く用いられます。
一方、DCF法は計算が複雑なため一般的ではありませんが、精度が高くリスクを含めた計算方法であるため、長期間の保有やリスクの考慮が必要な物件などの価格の算出が可能です。
それぞれの特徴を活かして使い分けることで、物件の目利きができるようになります。
ここからは、種類ごとの特徴について詳しく解説します。
直接還元法とは、1年間の純利益を還元利回りで割って不動産価格を算出する方法です。
| ● 直接還元法：不動産価格＝1年間の純利益÷還元利回り |
純利益と還元利回りは、以下の方法で計算します。
| ● 1年間の純利益＝1年間の賃料収入-諸経費（管理費、税金、修繕費、賃借人の募集費用など） |
| ● 還元利回り＝1年間の純利益÷対象不動産の購入価格×100（%） |
利回りとは、賃料収入を不動産価格で割ったものです。
諸経費を考慮せず単純に賃料収入の合計を不動産価格で割ったものを「表面利回り」、賃料収入から諸経費を差し引いて不動産価格で割ったものを「実質利回り」といいます。
直接還元法で用いる還元利回りはキャップレートと呼ばれ、資産の種類や条件により異なります。一般的に利回りは純利益を購入価格で割ったものですが、適正価格を算出する際には還元利回りを確定できないため、類似した取引事例の還元利回りを参考にする場合が多いです。
例えば、以下のような例で計算してみましょう。
| ● 1年間の賃料収入：100万円 ● 諸経費：20万円 ● 還元利回り：5% |
| （100万円-20万円）÷5%＝1,600万円 |
この場合の不動産価格は、1,600万円となります。
DCF法とは、「Discounted Cash Flow（ディスカウントキャッシュフロー）」の略で、不動産を所有している期間の純利益と売却する時の売却額を、現在の価格に割り引いて合計することにより不動産価格を算出する方法です。計算は複雑ですが、精度の高い計算方法です。
DCF法では、将来の賃料収入から一定の割合で価値を差し引いて現在の価値を算出します。その割合を割引率といい、空室や賃料の下落などのリスクも考慮して決められます。
例えば、割引率が5%で1年後に100万円の純利益を得られる場合の計算方法は以下のとおりです。
● 100万円÷（1+0.05）＝952,380円
この場合の現在の価格は952.380円になります。
では、具体的な例で計算してみましょう。計算の条件は以下のとおりです。
| ● 1年間の賃料収入：100万円 ● 1年間の諸経費：20万円 ● 割引率：5% ● 不動産の所有期間：5年間 ● 5年後の不動産の売却額：1,000万円 |
この場合、1年後から5年後までに得られる純利益の現在の価値は、以下の計算式で求められます。
| 1年後：（100万円-20万円）÷（1+0.05）=761,904円 2年後：（100万円-20万円）÷（1+0.05）^2＝725,623円 3年後：（100万円-20万円）÷（1+0.05）^3＝691,070円 4年後：（100万円-20万円）÷（1+0.05）^4＝658,161円 5年後：（100万円-20万円）÷（1+0.05）^5＝626,820円 |
また、5年後に売却した場合の売却額を、現在の価値に割り引く計算は以下のとおりです。
| 売却額：1,000万円÷（1+0.05）＝952万3,809円 |
最後に、これらの金額を合計します。
| 761,904円+725,623円+691,070円+658,161円+626,820円+952万3,809円＝1,298万7,387円 |
つまり、この不動産の現在価値は1,298万7,387円となります。
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収益還元法を理解しておくと、以下のようなメリットがあります。
ここからは、それぞれのメリットについて解説します。
収益還元法で算出される収益価格を取得価格と比較することにより、取得価格が妥当な価格かを判断できます。取得価格が想定より高いか安いかを見極められれば、投資で損する可能性を減らせるでしょう。
収益還元法で算出した収益価格をもとに物件購入を検討し、高過ぎる価格で購入しないように注意しましょう。
投資用不動産を購入するために銀行の融資を受ける場合、年収や勤続年数など本人の条件以外に、対象となる不動産の収益性も審査の判断材料のひとつになります。
収益還元法を理解し、融資の資料として不動産の収益性をしっかり示せれば、融資を受けるためのアピールになります。自己資金の金額などを含めた資金計画を立てるのにも役立つでしょう。
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不動庵の適正価格の算出には、収益還元法、積算法、取引事例比較法という3つの計算方法があります。
収益還元法は不動産の収益力を見極めるのに有効な方法であり、投資用不動産を検討する際は収益還元法を理解しておくことが大切です。
収益還元法には直接還元法とDCF法という2つの種類があり、DCF法のほうが精度の高い価格を算出できます。一方、DCF法は計算が複雑なため、一般的には直接還元法を用いるケースが多いです。
収益還元法を理解できれば、投資用不動産を購入する際に、取引価格を比較検討するのにも役立ちます。不動産の価値を決める基準を理解して、不動産投資を賢く行いましょう。
