「不動産投資は節税になる」という意見がある一方で、「不動産投資が節税になるのは嘘」という話を聞いた方も多いでしょう。
不動産投資で節税は可能ですが、やり方を誤ると節税を体感しにくくなることから、嘘だという話が出回っていると推測されます。
そこで本記事では、不動産投資で節税は嘘と言われる理由や、節税の仕組みを解説します。本記事を読むことで、不動産投資による節税の真相がわかり、節税や投資の失敗リスクを軽減できるでしょう。
結論から言うと、「不動産投資で節税」は決して嘘ではありません。
不動産投資はやり方次第で、以下の税金を軽減できる可能性があります。
特に、課税所得900万円（年収1,200万円）以上の人は、不動産投資による節税効果を体感しやすくなります。節税効果は人や投資する不動産によって異なるため、仕組みを理解するのが重要です。
不動産投資で節税は嘘と言われる理由は、以下のとおりです。
それぞれ詳しく解説します。
不動産投資で節税は嘘と言われるのは、昨今の税制改正によって、節税効果が限定的になった影響があります。
不動産投資による節税は、減価償却を活用して行います。減価償却とは、建物の購入費用を一括ではなく、一定期間にわたって分割して計上することです。
減価償却を活用して不動産所得が赤字になれば、給与所得などと合算でき、課税所得を抑えられます。
かつては、不動産購入した際に多額の減価償却費を計上でき、大きな節税効果が見込めました。しかし、税制改正によって、現在ではその節税効果が限定的になりました。
税制改正による影響で節税しにくくなったことが、不動産投資で節税は嘘と言われる要因につながっています。
不動産投資による節税を嘘という人は、節税によって何を得られるのか理解していないケースがあります。
節税と聞くと、所得税や住民税を軽減できると思いがちですが、課税時期の繰り延べや相続税の軽減なども得られます。
不動産投資によって、どのような節税効果があるのかを正しく理解しておかないと、節税できないと思い込む原因になるでしょう。
不動産会社の担当者から「不動産投資は節税になる」という言葉だけで始めてしまうと、正しく節税効果を得られないケースがあります。
不動産投資の節税は、正しく行えば多くの人が恩恵を受けられますが、やり方を誤ると投資そのものが失敗するリスクもあります。
また年収による節税効果の違いなどもあるため、不動産投資で節税するには、節税のやり方や仕組み自体を理解しましょう。
不動産をローンで購入した場合、ローン比率が高いと毎月の返済負担が大きくなり、持ち出しが発生するケースがあります。持ち出しとは、不動産投資の収支が赤字になった場合、赤字分を補うための自己資金のことです。
本来、持ち出しが発生すると節税効果は大きくなります。しかし、赤字の状態だと手元から現金が減っており、節税効果を体感しにくくなります。このような背景によって不動産投資による節税が嘘と言われてしまうのです。
持ち出しが発生すると精神的にも負担がかかるため、不動産投資をする際は入念な資金計画が重要です。
不動産投資における節税の仕組みは以下のとおりです。
それぞれ詳しく解説します。
不動産投資では、減価償却を活用することで節税できます。不動産の場合、建物は法定耐用年数に応じて減価償却できますが、土地は資産価値が低下しないため減価償却できません。
法定耐用年数とは、国税庁が定めた、固定資産の資産価値がなくなるまでの期間のことです。法定耐用年数は、建物の構造によって以下のように定められています。
| 住宅用建物の構造 | 法定耐用年数 | |
|---|---|---|
| 木造 | 22年 | |
| 金属造 | 骨格材の厚みが3mm以下 | 19年 |
| 骨格材の厚みが3mm超4mm以下 | 27年 | |
| 骨格材の厚みが4mm超 | 34年 | |
| 鉄筋コンクリート造 鉄骨鉄筋コンクリート造 | 47年 | |
減価償却を活用して不動産所得が赤字になれば、給与所得などから赤字分を差し引くことで、課税所得を抑えられます。
不動産投資では、主に以下の費用を必要経費として計上できます。
減価償却費は、実際に減るお金ではないにもかかわらず必要経費にできるため、実際は利益があっても帳簿上では赤字という状態をつくりやすい特徴があります。
不動産投資では、損益通算によって節税効果を得られます。
損益通算とは、不動産所得が赤字になった場合、給与所得など他の収入から赤字分を差し引くことです。不動産所得は、家賃収入から必要経費を差し引くことで求められます。
例えば、給与所得500万円の人が不動産所得で100万円の赤字になった場合、損益通算によって課税所得を400万円に抑えることが可能です。
不動産所得で赤字が発生すると、損益通算によって他の所得と相殺できるため、節税につながります。
個人の不動産所得にかかる税金は所得税ですが、法人化すれば法人税として納めることになり、そのほうが税率が安くなるケースがあります。
個人にかかる所得税は累進課税であり、課税所得が900万円を超えると以下のように税率が33%になります。
| 課税される所得金額 | 税率 |
|---|---|
| 1,000円から1,949,000円まで | 5% |
| 1,950,000円から3,299,000円まで | 10% |
| 3,300,000円から6,949,000円まで | 20% |
| 6,950,000円から8,999,000円まで | 23% |
| 9,000,000円から17,999,000円まで | 33% |
| 18,000,000円から39,999,000円まで | 40% |
| 40,000,000円以上 | 45% |
一方、法人にかかる法人税の上限は23.2%です。そのため、毎年の課税所得が900万円を超える場合は、法人化することで節税効果を得られます。
※参考元：国税庁｜No.2260 所得税の税率
不動産投資での節税が向いている人の特徴は以下のとおりです。
個人にかかる所得税は、所得が多いと税金も高くなる累進課税です。課税所得が900万円以上になると、税率が23%から33%まで上がります。
不動産投資の赤字を損益通算することで、課税所得を900万円未満に抑えられれば、節税効果は大きくなるでしょう。
また、不動産は現金よりも評価額が低いケースが多く、不動産を購入して現金を減らすことで相続税対策になります。
不動産投資での節税が向いていない人の特徴は以下のとおりです。
大きな節税効果を得るには、課税所得をどれだけ抑えられるかがポイントです。そのため、そもそもの課税所得が少ないと、得られる節税効果も限定的になります。
前述のとおり、課税所得が900万円を超えると所得税の税率が高くなるため、課税所得900万円をひとつの目安にしておきましょう。
本章では、節税目的の不動産投資における失敗事例を3つ紹介します。
不動産所得が赤字の場合、他の所得と損益通算することで課税所得を減らせます。ただし、土地の取得に要した借入金の利息は、損益通算の対象外です。
例えば、不動産所得が40万円の赤字で、土地の取得に要した借入金の利息が30万円の場合、損益通算できる赤字分は40万円-30万円=10万円となります。
損益通算する際は、借入金の利息を土地と建物それぞれに分けて、土地の利息を除くようにしましょう。
建物の構造や築年数によって、減価償却費は異なります。木造の住宅用建物の法定耐用年数は22年に対し、マンションなどの鉄筋コンクリート造は47年と大きな違いがあります。
また、築年数が古い建物ほど法定耐用年数は短くなるほか、土地は価値が減少しないため減価償却できません。
減価償却の仕組みを正しく理解しなければ、減価償却費が想定よりも少なくなるなど、節税効果が見込めなくなります。
ローンの返済プランが甘いと、キャッシュフローが悪化する原因になります。キャッシュフローとは、不動産投資によるお金の流れを意味し、悪化すると投資の失敗につながります。
不動産投資を始める前に、ローンを毎月無理なく返済できるか、家賃収入が見込める立地であるかなど入念に調べておきましょう。
以上、節税目的の不動産投資における失敗事例を3つ紹介しました。
節税目的の不動産投資で、実際に失敗するかどうかはケース次第ですが、節税だけを目的に盲目的に不動産投資を始めることはおすすめしません。節税目的で不動産投資を検討している方は実情について不動産会社に相談してみてください。
個別相談を実施している不動産会社もあるため、不動産投資を始める前にぜひ活用しましょう。
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不動産投資による節税は、減価償却を活用して、他の所得と損益通算することで得られます。特に、所得税率が高くなる課税所得900万円（年収1,200万円）以上の人は、節税効果が大きいでしょう。
不動産投資で節税は嘘と言われるのは、不動産投資や節税の仕組みを理解していないことが大きな要因です。
本記事で紹介した、不動産投資による節税の仕組みや失敗事例を押さえておけば、失敗するリスクを減らせるでしょう。
不動産投資を始める前には、不動産会社に相談しましょう。
