不動産投資の1つであるワンルームマンション投資について調べている方の中には、「やめとけ」という文言を見て不安を抱いている方もいるのではないでしょうか。
リスクを抑えながら安定した収益を目指すには、仕組みや「やめとけ」と言われる理由を把握しておくことが大切です。
この記事では、ワンルームマンション投資の仕組みや、やめとけと言われる理由、失敗事例と成功事例、成功するためのポイントなどを解説します。
ワンルームマンション投資とは、マンションの一部屋を購入して貸し出す不動産投資の1つです。収益源は賃料収入で、安定的に入居者を確保できれば、毎月家賃収入が得られ、物件の価格が上昇した場合は売却益も期待できます。
ワンルームマンション投資が広がっている背景には、都市部の単身者需要の高まりに加えて少額で投資をスタートできるとという魅力があります。特に都市部では、単身者が増加しており、安定した収益が見込めることから多くの投資家に人気です。
ワンルームマンション投資は違法でも危険でもありません。しかし、仕組みや物件・業者の選定を誤った場合、トラブルに発展する可能性があります。近年急速に拡大したことから、新興の信頼度の低い業者も存在します。業者の信頼性や実績を確認し、慎重に判断することが重要です。適切な情報収集とリサーチを行い、信頼できる業者との取引でリスクを最小限に抑えましょう。
ワンルームマンション投資は違法でも危険でもありませんが、以下のような理由からやめとけと言われる傾向があります。
それぞれの理由について詳しく見ていきましょう。
ファミリー向け物件は家族が長期間住む傾向があり、一度入居者が決まれば安定した家賃収入が見込めます。一方、ワンルームマンションは若年層や単身赴任者に人気なので、一見安定した需要が期待できそうですが、全てのワンルームマンションにおいて、必ずしもそうとは言い切れません。
若年層や単身赴任者は転勤や転職、ライフスタイルの変化などで頻繁に住居を変える可能性があります。ファミリー向け物件と違い、転居の頻度が多くなる分、空室が発生しやすく、その期間は家賃収入が得られません。賃貸需要は高くても、入居者の入れ替わりタイミングがファミリー物件よりも多くなりやすいという点に注意してください。
ワンルームマンション投資をする際は、以下のような運用コストがかかります。
家賃収入や更新料などから上記の運用コストが差し引かれた分が利益となります。家賃収入が安定していても運用コストが想定以上にかかることがあり、収益が減少する可能性があります。
事前に運用コストを正確に見積もり、適切な資金計画を立てることが重要です。
家賃保証（サブリース）とは、不動産会社が所有者からワンルームマンションを借り上げ、他の借主に転貸する契約形態です。実際には住んでいる入居者がいない状態であっても、不動産会社との契約による家賃収入が得られるため、空室リスクを抑えられます。
しかし、家賃保証の内容をしっかり確認しなければトラブルに発展する可能性があります。例えば、契約したのが悪質な不動産会社の場合、口頭で説明した内容よりも保証期間が短い、保証金額が低い条件で契約書を作成し、買主が異変に気付かないまま後でトラブルになることも。
また、いくら家賃保証があると言っても不動産会社が倒産すれば家賃保証は受けられません。信頼できる不動産会社か契約前にしっかり確認することが大切です。
ワンルームマンションの入居者は単身者が多く、転勤や転職、ライフスタイルの変化などで頻繁に住居を変えます。そのため入居者の入れ替わりの頻度がファミリー物件よりも多くなり、空室の期間ではなく、その回数が増えることで収益が不安定になる可能性があります。逆にファミリー物件は一度入居者が入ると空室になりにくい一方で、一度空室になるとその期間が長くなる傾向があります。
また、不動産会社の営業トークによって、収益性が過大評価されがちです。管理費、固定資産税、保険料、修繕費、ローン返済費用などが家賃収入から差し引かれると実際の利益が予想以上に少ないことが多く、儲からないと感じる方も少なくありません。
初心者にとってこれらの費用がいつどの程度かかるのか自分で計算することは難しいでしょう。そのため収益性のわかりづらさでつまずいてしまうことがあります。不動産投資は長期的な視点で収支を計算し、収益性を正確に把握することが大切なので、複数の会社に問い合わせ、様々な営業担当者の話を比較して、より正確な情報を得られるようにしましょう。
ファミリー向け物件は物件価格が高く、経費として計上できる減価償却費が大きいです。しかし、ワンルームマンションでは物件価格が低く、減価償却費として計上できる費用が限られており、節税効果があまり期待できない場合があります。
また、管理費や修繕費も経費として計上することで節税効果が期待できますが、ファミリー向け物件よりも物件の規模が小さいので限定的です。
ワンルームマンションは節税効果が低いため、投資を検討する場合は節税効果を過度に期待せず、総合的な収益性を見極めましょう。
ローンを組んでワンルームマンション投資を始める場合は、保険に加入するのが一般的です。契約者に万が一の事態が発生した際、保険金でローンの残債が完済されるため、無借金のワンルームマンションから家賃収入を得られるので不動産投資はしばしば保険の代わりになると言われます。
しかし、ローン契約時に加入する保険は、直接的な医療費や入院費用をカバーするものではありません。そのため、急な病気や事故による入院費用を賄うためには、専用の医療保険や入院保険が必要です。この点はファミリー向け物件に投資する場合も同様です。
ワンルームマンション投資だけで生活を支える保障をすべて賄おうとせず、医療や入院費用のリスクには専用の保険を準備しましょう。
ワンルームマンション投資で失敗を避けつつ成功へと導くには、失敗事例と成功事例を把握しておくことをおすすめします。
それぞれの事例について詳しく解説します。
ワンルームマンション投資の失敗例を2つ紹介します。
| 失敗事例1: 家賃保証付きのワンルームマンション投資を始めたものの、家賃の値下げが発生してキャッシュフローが悪化した。 |
家賃保証では、借り手がいない場合でも契約した不動産会社から家賃収入を受け取れますが、初回契約時の家賃の支払いがずっと続くとは限りません。契約書には定期的に家賃の見直しが行われると盛り込まれていることがほとんどです。
値下げによるトラブルを回避するためには、値下げを想定して契約を締結する、見直しの頻度や値下げ額の上限設定の有無などを事前に確認しておくことが大切です。
| 失敗事例2: 不動産会社に言われるまま中古ワンルームマンション投資を開始したところ、修繕費といった支出が多く、あまり利益を得られなかった。 |
中古ワンルームマンションでは適切な修繕が実施されていない場合、購入後に多くの修繕費がかかる可能性があります。悪質な不動産会社の中には、不動産投資の初心者を狙って質の悪い物件を売りつけることも少なくありません。
このようなトラブルを回避するには、実績が豊富で信頼できる不動産会社に相談するほか、物件を購入する際に押さえておくべきポイントを事前に把握しておくことが重要です。
ワンルームマンション投資の成功例を2つ紹介します。
| 成功事例1: 状態の良い中古ワンルームマンションを購入したところ、ランニングコストを抑えながら安定した収益を得ることができた。 |
中古ワンルームマンションを購入する場合は、元のオーナーの修繕履歴を確認することが大切です。適切なメンテナンスを実施していた場合、購入後のランニングコストを少なく抑えることが可能です。
ランニングコストを抑えることができれば、その分だけ手元に残るお金を増やせます。安定した収益を得るためにも、物件の状態をしっかり確認しましょう。
| 成功事例2: エリアをこだわって物件を選んだところ、空室期間が短く、継続的に収益を得ることができた。 |
駅から近い、周辺にコンビニやスーパー、ドラッグストアがある、周辺に複数の大学があるなどのように、需要の高いエリアを選択することも重要です。
需要の高いエリアでワンルームマンション投資を始めれば、空室リスクを抑えることが可能です。また、築年数が経過しても価値が下がりにくく、場合によっては売却時に売却益も期待できるでしょう。
ワンルームマンション投資は必ずしも失敗するわけではなく、きちんとポイントを押さえることで成功できる投資です。ただし、ワンルームマンション投資に限らず、投資には多額のお金が絡みます。しっかりと知識を身につけてから行わないと、失敗のリスクが高まるので注意が必要です。
ワンルームマンション投資で成功するには、以下のポイントを押さえることが大切です。
それぞれのポイントについて詳しく説明します。
会社の利益だけを優先する不動産会社は信頼できず、ワンルームマンション投資に失敗するリスクが高まるので注意が必要です。
不動産投資で成功するには不動産の専門家である不動産会社のサポートが欠かせません。顧客目線で物件が抱える不利益も教えてくれる不動産会社であれば、信頼できる不動産会社と言えます。顧客目線で親身になって支えてくれる不動産会社を選択しましょう。
ワンルームマンション投資は不動産会社に管理を全て任せられるため、特にオーナーが何かをする必要はありません。しかし、任せきりにすることで失敗する可能性があるので注意が必要です。
例えば、不動産会社任せにしている場合、本来必要のない修繕を実施して手数料収入を増やすといった対応をされる可能性があります。不動産投資について勉強し、オーナーが主導権を握り、毅然とした態度で接することが大切です。
ワンルームマンション投資を始める際は長期的な視野をもつことが大切です。例えば、想定よりも収支が悪い場合は他の物件に買い替える、物件価格が上昇した場合は高値を維持しているタイミングで売却して手持ち資金を増やすなどです。
長期的な視野をもっていなければ、いざその状況を迎えたとしてもスムーズに行動に移せません。また、将来的な修繕も想定しておく必要があります。修繕を想定していなければ資金不足に陥る可能性があるためです。ワンルームマンションを購入して終わりではなく、長期的な視野をもつことを忘れないようにしましょう。
ワンルームマンション投資では金融機関が提供している不動産投資ローンを利用できるため、自己資金が少ない方でも投資を始めることが可能です。しかし、借入額が大きい場合は返済負担が大きく、想定通りの収益が得られない場合に返済不能に陥るリスクが高くなるので注意が必要です。
返済負担を抑えるには、なるべく自己資金を拠出して借入額を減らすことが大切です。また、万が一の事態が生じても落ち着いて対応できるように自己資金に余裕を持たせて行うようにしましょう。
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マンション経営と聞くと空室の発生や、家賃の下落・滞納・資産価値の下落などの不安要素が思い浮かぶかもしれません。ですがパートナーとなる会社次第で、ご不安は限りなくゼロに近づけることができます。
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ワンルームマンション投資は、儲からない・やめとけと一部では言われていますが、必ずしも危険というわけではありません。むしろ正しい知識を身につけて、対策を練ってから始めれば安定した収益が期待できるからこそ、多くの方が取り組んでいる投資です。
また、不動産投資で失敗を防ぐには信頼できる不動産会社のサポートが欠かせません。実績が豊富な不動産会社か、担当者との相性が良いかなどをしっかり確認してからサポートを依頼しましょう。
