不動産投資開始時に契約したローンを予定よりも早く一部または全額を返済する繰り上げ返済をした場合は、元本を早く減らすことで返済負担を軽減できます。
しかし、必ずしも繰り上げ返済をしたほうが良いというわけではありません。そのため、よく考えてから繰り上げ返済することが大切です。
この記事では、不動産投資で繰り上げ返済をするメリット・デメリット、するかしないかの判断基準、繰り上げ返済におけるシミュレーションと注意点などを解説します。
不動産投資のローンの繰り上げ返済について、すべきかすべきでないかどっちが良いか悩んでいる方も多いことでしょう。
繰り上げ返済は、必ずしもしたほうが良いと言い切れるものではありません。最適な選択をするためには、繰り上げ返済のメリット・デメリットを把握し、それらを踏まえた上で総合的に判断することが大切です。
不動産投資で繰り上げ返済をするメリットとして、以下の3つが挙げられます。
【不動産投資で繰り上げ返済をするメリット】
それぞれのメリットについて詳しく見ていきましょう。
繰り上げ返済をすれば、ローンの返済総額を抑えることが可能です。なぜなら、繰り上げ返済をすることで予定よりも早く一部または全部を返済することで、元金に適用される利息が減少するためです。
繰り上げ返済には、ローンの返済期間を短くできる期間短縮型と、毎月の返済額を減らすことができる返済額軽減型の2種類があります。
どちらも返済総額を抑えることができますが、生活に余裕を持たせておきたい時期があれば返済額軽減型を選ぶと良いでしょう。
繰り上げ返済では、ローンの返済期間を短縮することが可能です。繰り上げ返済をすれば元本が減少するため、元本の完済までにかかる期間が予定よりも短縮されるためです。
早く不動産投資ローンを完済したい場合は、期間短縮型の繰り上げ返済がおすすめします。この方法では、繰り上げた返済分が直接元本の返済に充てられます。少なくなった元本に対して毎月の返済額が当初の予定から変わらないため、返済期間を短縮できるのです。利息負担が軽減されることで投資の収益性の向上が期待できるでしょう。
繰り上げ返済をすることによって月の支払いを抑えることができます。その理由は、繰り上げ返済をすれば元本が減少し、予定通りの返済期間で返済を継続する場合は1回あたりの返済額が少なくなるためです。
月の支払いを抑えたい場合には、返済額軽減型の繰り上げ返済がおすすめです。この方法でも、繰り上げた返済分が直接元本の返済に充てられます。元本は少なくなりますが、返済期間は当初の予定から変わらないため、1回あたりの返済額が少なくなるのです。1回の返済を減らすことで返済不能に陥るリスクを軽減できるでしょう。
不動産投資で繰り上げ返済をするデメリットとして、以下の5つが挙げられます。
【不動産投資で繰り上げ返済をするデメリット】
それぞれのデメリットを詳しく解説します。
繰り上げ返済をする際は、まとまったお金が必要です。そのため、一時的に手元の現金が減ることになります。予期しない出費や生活費のための資金を繰上返済に流用することはリスクを伴うためおすすめしません。
例えば、急な医療費や車の修理費が発生した場合は手元の現金が少ないと迅速に対応できません。また、突発的な失業や収入減少時にも、繰り上げ返済で現金を使いすぎていれば、手元の現金で生活費を賄うことが困難になる可能性があります。
そのため繰り上げ返済をする際は、生活に必要な緊急資金として最低でも3～6か月分の生活費を手元に確保したうえで、無理のない範囲で行いましょう。
繰り上げ返済には、金融機関によって手数料が設定されていることがあります。この手数料の設定は金融機関によって異なります。1回の繰り上げ返済につき固定の手数料がかかるところや残っている元本に対して一定の割合で手数料が設定されるところなどさまざまです。
ネットバンク系の金融機関では手数料がかからないところも少なくありません。そのため、繰り上げ返済を検討する際は、手数料の有無を事前に確認することが大切です。手数料の有無やその金額は、繰り上げ返済の効果に影響するので十分に考慮しましょう。
低金利のローンでは、繰り上げ返済の効果が薄いことがあります。その理由は、金利が低いローンでは利息の支払い額が元々少なく、繰り上げ返済で削減できる利息額が少ないためです。
以下の条件で繰り上げ返済による効果をシミュレーションしました。
| 金利1%の場合 | 金利3%の場合 | |
|---|---|---|
| 毎月の返済額 | 96,491円 | 126,481円 |
| 返済総額 | 3,395万1,575円 | 4,256万7,064円 |
| 繰り上げ返済をしない場合の返済総額 | 3,473万6,760円 | 4,553万3,160円 |
| 差額 | 78万5,185円 | 296万6,096円 |
金利1％と金利3％の場合では、繰り上げを行ったことで受けられる恩恵が3倍以上異なります。期間短縮型ではなく返済額軽減型を選択した場合は、さらに繰り上げ返済による恩恵が小さくなるという点に注意が必要です。
繰り上げ返済を選択した場合、ローン残高が減少します。その結果、万が一の事態に備えるための保険効果が薄くなる可能性があります。
これは繰り上げ返済でローンの担保としての価値が減少し、追加融資を受ける際に不利になる可能性があるためです。融資を行う金融機関は、ローン残高が少なくなると、新たな融資を行う際にリスクを感じやすくなり、追加融資の審査を厳しくなる傾向があるので注意が必要です。
また、繰り上げ返済で手元の現金が減少すると、突発的な資金需要に対応するための流動性が低下し、必要なときに迅速に資金調達できなくなるリスクも伴います。繰り上げ返済を検討する際は、将来的な追加融資の必要性や手元の資金の確保を十分に考慮しましょう。
不動産投資では、ローンを組んで借入金で自己資金以上の投資を行うことで投資収益を増加させるレバレッジ効果を発揮できます。レバレッジ効果を活用した場合、少ない自己資金でも資産価値の高い物件を購入することができ、賃料収入や資産価値の上昇による利益を得やすくなります。
しかし、繰り上げ返済を行うと、ローン残高が減少し、レバレッジ効果も低下します。自己資金の割合が増えることで、投資効率が悪化する可能性があるので注意が必要です。
繰り上げ返済を行う場合はタイミングや金額を慎重に検討し、レバレッジ効果についても考慮することが重要です。
先述したメリット・デメリットからも分かる通り、一概に繰り上げ返済すべきと言い切れるものではありません。個人の状況に応じて適切に判断する必要があります。
繰り上げ返済すべきかすべきでないかの判断基準をケース別に詳しく説明します。
余剰資金があれば、繰り上げ返済を行うことで支払い利息（運用コスト）の総額を減らす、ローンの返済期間を短縮できるメリットがあります。
ローンの返済総額を減少させれば将来的な家計の負担を軽減できます。また、余剰資金をローンの返済に充てることでキャッシュフローを改善させることも可能です。
ただし、余剰資金がないにもかかわらず繰り上げ返済を行うと手元の現金が不足し、突発的な支出や緊急時の対応が難しくなるリスクを伴うので注意が必要です。余剰資金がない場合は、繰り上げ返済を無理に行わず、十分な生活費や緊急資金を確保することを優先しましょう。
将来的に追加で物件を購入する予定がある場合、繰り上げ返済よりも貯蓄するほうが良いです。その理由は、手元の資金を貯蓄することで、新たな物件購入時の頭金や関連費用に充当でき、投資機会を最大限に活用できるためです。
繰り上げ返済をした場合、一時的に手元の現金が減少し、新たな物件購入のための資金が不足するリスクがあります。逆に、貯蓄を維持することによって、金融機関からの追加融資を受ける際の信用力が高まり、より有利な条件で融資を受けられる可能性が増します。
複数の物件に分散投資すれば、リスク分散によって投資ポートフォリオの安定性を向上させることもできます。そのため、将来追加で物件を購入する予定がある場合は、繰り上げ返済を控え、資金を貯蓄して新しい投資機会に備えることをおすすめします。
繰り上げ返済の効果が薄い場合は、繰り上げ返済をしないほうが良いです。その理由は、繰り上げ返済によって利息の削減額が少ない場合は、手元の資金を他の用途に使う方が効率的だからです。
例えば、返済期間が短い、金利が低い場合は、繰り上げ返済による利息削減効果は限定的なので、繰り上げ返済に充てる資金を貯蓄や他の投資に回すことによって、さらに高いリターンを得られる可能性があります。また、手元の現金を保持することで急な出費や投資機会にも柔軟に対応できます。
繰り上げ返済の効果が薄いと判断した場合は、手元の資金を有効活用することによって全体的な資産運用の効率を高めるためにも、繰り上げ返済はせず、貯蓄や他の投資に資金を回しましょう。
具体的に繰り上げ返済でどのような効果があるのか繰り上げ返済のシミュレーションをしました。シミュレーションの条件は以下の通りです。
繰り上げ返済の開始タイミングを、借入から5年後と10年後の2パターンで見ていきましょう。
借入から5年後に500万円を繰り上げ返済する場合のシミュレーション結果は以下の通りです。
| 期間短縮型 | 返済額軽減型 | |
|---|---|---|
| 月々の返済額 | 12万6,481円 | 10万2,770円 |
| 残りの返済期間 | 18年8か月 | 25年 |
| 節約できる利息額 | 461万4,043円 | 211万3,300円 |
期間短縮型であれば利息額が約250万円多く節約でき、返済額軽減型であれば毎月の返済額を約２万4000円抑えることが可能です。
借入から10年後に500万円を繰り上げ返済する場合のシミュレーション結果は以下の通りです。
| 期間短縮型 | 返済額軽減型 | |
|---|---|---|
| 月々の返済額 | 12万6,481円 | 9万8,751円 |
| 残りの返済期間 | 14年6か月 | 20年 |
| 節約できる利息額 | 336万9,779円 | 165万5,200円 |
同じ500万円を繰り上げ返済するケースでも、借入から10年経ってからの場合には節約できる利息額が5年よりも小さいです。そのため、節約する利息額を増やしたい場合には、借入からの期間がなるべく短い方が良いでしょう。
繰り上げ返済をする際は、以下の2つの点に注意が必要です。
それぞれの注意点を詳しく見ていきましょう。
繰り上げ返済をすることで、確定申告時の申告額が変更になる可能性があります。その理由は、不動産投資における経費として計上できる利息の額が減少するためです。
不動産投資ではローンの利息などを経費として計上することで不動産所得が赤字になれば、その他の所得と損益通算をすることで、課税所得を減少させることが可能です。しかし繰り上げ返済では、元本の返済が進むことで利息の支払いが減り、結果的に経費として計上できる金額が減少します。
もし課税所得が増加すれば支払うべき税金額が繰り上げ返済をしなかった場合よりも増加する可能性があります。そのため、繰り上げ返済をするか検討する際は、利息の減少による経費削減効果と税負担の増加を総合的に考慮し、適切な判断を行うことが大切です。
修繕費を手元に残しておくことは、不動産投資を成功させるために非常に重要です。物件の維持管理には、定期的なメンテナンスや予期しない修繕が発生することがあります。これらの費用を適切に準備すれば、物件の価値を維持し、入居者の満足度を高める効果が期待できます。
維持管理に使う費用をあらかじめ確保しておけば突発的な修繕に対しても迅速に対応できるため、長期的な空室リスクを避けることが可能です。
また、定期的なメンテナンスやリフォームを計画的に実施することによって物件の資産価値を保ち、将来的な売却時にも有利な条件で取引を進められるでしょう。
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不動産投資でローンの繰り上げ返済を行うことで、支払い利息の総額を抑えられるほか、1回の返済額を抑えることが可能です。しかし、必ずしも繰り上げ返済が最適な選択肢とは限りません。
繰り上げ返済にはメリット・デメリットがあり、人によって繰り上げ返済すべきかどうかは異なります。自分の状況が繰り上げ返済すべき状況なのかどうか、メリットがデメリットを上回るのかをよく考えてから決定しましょう。
