不動産投資の成功率は？他の投資との比較や成功例・失敗しないコツも

不動産投資は、安定した家賃収入や資産価値の向上を目指せる投資方法として注目されています。しかし、成功にはリスク管理と事前準備が不可欠です。本記事では、不動産投資の成功率や他の投資との比較、代表的な成功事例、初心者が陥りがちな失敗例やその回避方法などについて解説します。

不動産投資をこれから始めたい方、自分に合った投資戦略を模索している方に向けて、具体的で実践的なアドバイスをお届けします。

不動産投資とは

不動産投資とは、マンションやアパート、ビルなどの投資物件を購入し、それを賃貸して家賃収入を得る、または売却して売却益を得る投資手段です。不動産投資では、インカムゲイン（家賃収入）とキャピタルゲイン（売却益）の両方を目的とした運用が可能であり、安定的な収益を期待できることから幅広い投資家に人気があります。

不動産投資にはさまざまな種類があり、以下は代表的な例です。

• 区分（ワンルーム）マンション投資: マンションを一室単位で購入して貸し出す初心者向けの方法。初期費用が少ない。
• 一棟アパート投資: アパート全体を購入して各部屋を貸し出す。収益性が高いが管理が必要。
• 戸建て投資: 戸建てを購入し、ファミリー層に貸す。安定収入が期待できる。
• 商業用不動産投資: オフィスや店舗を購入して賃貸。高収益だが景気の影響を受けやすい。
• 駐車場投資: 空き地や駐車場を貸し出す低コストの方法。管理が簡単。

また、不動産投資をする目的も人によって異なります。家賃収入を得て不労所得を構築する目的のほか、節税対策や生命保険代わりとして活用されることも多いです。家賃収入は安定した資産形成を可能にし、節税では減価償却費やローン利息の経費計上が有効です。

また、団体信用生命保険を活用すれば生命保険の代わりとしてリスクを軽減できます。不動産投資は、種類や目的に応じた戦略を選ぶことでリスクを抑えながら効率的に資産を増やす手段として活用できるでしょう。

不動産投資の成功率

不動産投資は、人によって目的が異なるため、何を「成功」とするかも投資家ごとに異なります。例えば、副収入を得たい人は、月数万円の家賃収入が成功と言えるかもしれませんが、不動産投資だけで生活したい人には、毎月数十万円のキャッシュフローが必要で、達成の難易度も大きく異なります。このため、不動産投資の成功率を一律に判断することは困難です。

また、「不動産投資の成功率は10％程度」と言われることもありますが、公的なデータに基づいた数字ではありません。不動産投資における成功を「家賃収入から管理費や修繕費用、固定資産税などの諸経費を引いたキャッシュフローがプラス」と仮定してもこうしたデータを報告する公式な制度は存在しないため、客観的な根拠がないのが実情です。

一方で、健美家が2017年に行った調査では、不動産投資を実践している人のうち59.3％が「失敗したことがない」と回答しています。この結果は、適切な物件選びやリスク管理が成功に繋がることを示しており、不動産投資で成功する可能性が十分にあることを裏付けています。

健美家株式会社「不動産投資に関する意識調査（第7回）」

不動産投資で成功するためには、知識をしっかりと学び、自分の目的を明確にすることが重要です。また、失敗しやすいパターンを理解し、それを避けるための戦略を立てることも成功への近道となるでしょう。

不動産投資以外の投資成功率

投資にはさまざまな種類があり、それぞれの投資方法によって成功率は大きく異なります。ここでは、不動産投資以外の代表的な投資である株式投資、投資信託、FXについて、概要と成功率を紹介します。

株式投資

株式投資とは、企業の発行する株式を購入し、その値上がり益または配当を得る投資方法です。株価が購入時よりも上昇すると得られる売却益である「キャピタルゲイン」、株主に分配される配当金の「インカムゲイン」が主な収益源です。投資家自身が企業の成長性や市場環境を分析して投資判断を行う必要があります。

株式投資で継続的に利益を得られる投資家は全体の10～20％程度と言われています。特に、短期的な利益を狙う投資家はリスクが高く、安定して利益を上げるのは容易ではありません。一方で、長期的に成長性の高い企業を選び、分散投資を行うことによって成功率を高めることが可能です。

投資信託

投資信託とは、多くの投資家から集めた資金を1つのファンドとして運用して、株式や債券、不動産などに分散投資を行う方法です。運用はプロのファンドマネージャーが行うため、初心者でも始めやすく、リスクが分散される特徴があります。特に、インデックス型の投資信託は、低コストで市場平均の成績を目指すため人気です。

投資信託の成功率は、運用の期間やファンドの種類によって異なります。10年以上の長期保有を行った場合、全体の60～80％がプラスのリターンを得られるとされます。短期での利益を狙うより、長期保有が成功の鍵と言えるでしょう。

FX

FX（外国為替証拠金取引）とは、外国通貨を売買して為替レートの変動による差益を狙う投資方法です。少ない証拠金で大きな金額を取引できる「レバレッジ」を利用できるのが特徴で、短期間で大きな利益を得られる可能性がある反面、損失のリスクも高い投資です。そのため、初心者には難易度が高いと言われています。

FXは他の投資より成功率が低く、継続して利益を上げている投資家は全体の1％程度です。多くの投資家が過剰なレバレッジや感情的な取引で損失を出す一方で、成功している投資家はリスク管理を徹底しており、安定した運用を行っています。

不動産投資の代表的な成功例

不動産投資では、リスクを適切に管理し、賢く運用することで成功を収めることができます。ここでは、不動産投資でよく見られる代表的な成功例をいくつか紹介します。それぞれの成功例を通して、どのように利益を得られるのかを具体的に理解しておきましょう。

安定して家賃収入を得られている

需要の高いエリアで適切な物件を選んだ場合、長期にわたり安定した家賃収入を得ることが可能です。投資家にとって魅力的な収益源となります。インカムゲインは、不動産運用における家賃収入のような定期的な利益で、銀行の利子や配当金と同様に安定収入を求める投資家にとっては重要な要素です。

ローンを返済中の場合は、手元に残る金額は少ないことがありますが、ローン返済が完了すれば、得られる家賃収入はほぼ純粋な利益となります。例えば、毎月10万円の家賃収入がある物件をローン完済後に所有しているケースでは、年間120万円の純利益が得られます。その結果、老後の年金代わりとして活用することも可能です。

不動産が値上がりしたため売却した

購入した不動産が値上がりした場合は、売却することで売却益を得られることも不動産投資の代表的な成功例です。この利益は「キャピタルゲイン」と呼ばれます。不動産が値上がりする要因として、以下のような点が挙げられます。

• 立地の改善（新駅や商業施設の建設）
• 周辺地域の人口増加や経済成長
• 不動産市場全体の価格上昇
• 都市部の再開発やインフラ整備による地域価値の向上

適切なタイミングで売却した場合は、投資元本を大きく増やせます。ただし、売却時には株式などと同様に譲渡所得税が課税されるため、事前に節税対策を講じることが成功のポイントです。

所得税・住民税を節税できた

不動産投資を通じて所得税や住民税などを節税することも成功例の1つです。節税の仕組みとしては、以下のような方法が活用されます。

• 減価償却費を経費として計上することで課税所得を圧縮
• 不動産ローンの利息を経費として申告
• 修繕費や管理費を経費として控除

例えば、購入後数年間は減価償却費を経費として申告した場合は、課税所得を大幅に減らすことが可能です。また、ローン利息を経費として計上すれば、年間で数十万円の節税効果が得られるケースもあります。ただし、過度な節税を目的とした投資はキャッシュフローが悪化するリスクもあるため、収益バランスを慎重に考える必要があります。

不動産投資のメリット

不動産投資には、成功例で挙げたような収益の安定や節税効果以外にも、多くの魅力的なメリットがあります。これらのメリットは、投資家が将来の資産形成やリスク管理などを行う場合に非常に有効です。ここでは、不動産投資がもたらす代表的なメリットを詳しく解説します。

相続税を節税できる

不動産投資には相続税の節税効果が期待できます。不動産の相続税評価額とは、固定資産税評価額や路線価に基づき計算され、実際の市場価格の約7～8割程度と低めに設定されています。

例えば、路線価が実勢価格の約80%の場合は、1億円の不動産は相続税評価額が8000万円程度になることが一般的です。また、不動産を賃貸物件として運用すると、借家権割合や貸家建付地評価減が適用されるため、さらに評価額を抑えることができます。このように、不動産投資は現金や預貯金と比較して相続税対策として大きなメリットを持っています。

生命保険の代わりとなる

不動産投資は生命保険の代わりとしても役立つ側面があります。不動産ローンを組む場合に加入する団体信用生命保険（団信）によって、ローン契約者が死亡または高度障害状態になった場合、ローン残債が保険で全額返済される仕組みが提供されます。

これによって、家族はローン返済の負担を免れるほか、不動産という資産をそのまま手元に残すことが可能です。さらに、がん団信のような特約付き保険を選ぶことで、がんと診断された際にローンを全額返済できるため、治療費や生活費の心配を軽減できます。このように、不動産投資を通じて、家族の生活を守るリスクヘッジの仕組みを確立できます。

インフレ対策として効果がある

不動産投資はインフレ対策としても効果的です。インフレが進行した場合、現金の価値が目減りする一方で、不動産は実物資産であるため、物価上昇と連動してその価値を維持しやすくなります。

例えば、インフレが年2%進行した場合、10年間で現金の価値は約18%目減りしますが、不動産は物価の上昇に伴いその資産価値を保つことが期待されます。また、インフレ時には賃貸物件の家賃相場が上昇する傾向があるため、家賃収入の増加も見込めるでしょう。

このように不動産投資は資産価値の維持および収益の増加を同時に実現できるため、インフレ対策として非常に有効な手段といえます。不動産投資とインフレ対策について詳しくは以下の記事をご覧ください。

不動産投資はインフレ対策になる3つの理由｜関係性や注意点も解説！

不動産投資の失敗例

中古マンションへの投資で失敗する主な原因として、不動産投資に関する勉強不足やリスクへの理解不足、あるいは価格や利回りだけを見て簡単にとびつく、目的が定まっていないといった点が挙げられ、失敗するパターンとなりやすいです。

不動産投資で成功する人を目指すために知っておきたい、よくある失敗するパターンをみていきます。

不動産投資について十分勉強をしていない

不動産投資について十分に勉強せずに始めると、自分で投資の判断が適切に行えないことから、失敗につながりかちです。たとえば、「上司や同僚が不動産投資をしていて、軽い気持ちで始めた」「不動産会社の営業の話を鵜呑みにして、良い物件だと思って購入してしまった」といったケースが挙げられます。

不動産投資では何千万円といった価格の投資物件を購入するため、ほとんど知識なく始めるのは大きなリスクがあります。

価格の安さや利回りに飛びつく

販売価格が安い物件や利回りが高い物件に飛びつくと、想定していたよりも収益が得られず、失敗につながる要因となります。

価格が安い物件には、築年数や駅からの距離、内装・設備のグレードなどに関わる何かしらの理由があり、よく見れば適性価格というケースもあります。

また、利回りが高い物件も、不動産広告に記載されているのは、通常、想定される年間家賃収入を購入価格で割った「表面利回り」です。たとえば、築年数の経過した物件は修繕費用がかさむため、諸経費を加味した「実質利回り」は低くなることがあります。あるいは、次の更新時に家賃を下げざるを得ず、利回りが下がることも考えられます。

投資物件を検討する際には、物件価格の相場や家賃の適正水準を踏まえて検討することが大切です。

リスクの確認をしていない

不動産投資には空室リスクや滞納リスク、老朽化リスクといった様々なリスクがあるため、失敗を避けるためにはリスクに対する備えが必要です。

• 空室リスク
• 滞納リスク
• 老朽化リスク
• 金利上昇リスク
• 自然災害リスク

空室リスク

空室リスクとは、入居者がなかなか見つからず、空室期間に家賃収入が入らなくなるリスクです。

空室リスクを避けるには、賃貸需要が高いエリアで立地条件のよい物件を選び、入居者募集に強い賃貸管理会社を利用するといった対策が挙げられます。

滞納リスク

滞納リスクとは、入居者が家賃を滞納して、家賃収入が入らなくなるリスクをいいます。単に入居者が支払いを忘れていたケースは大きな問題ではありませんが、入居者が支払えずに滞納が続いた際に強制退去を求めるには裁判が必要になるなど、対応にお金も手間もかかります。

滞納リスクを避けるためには、入居時の審査基準を厳しくする、あるいは家賃保証会社の利用を必須とするといった対策があります。

老朽化リスク

老朽化リスクとは、築年数の経過によって建物が老朽化して、想定を上回る修繕コストが発生するリスクをいいます。

老朽化リスクを抑えるには、一定の築年数で必要となる修繕工事や修繕費用の相場を把握し、将来の修繕工事に備えておくことが必要です。そこで、修繕工事に関するノウハウのある賃貸管理会社を選び、適切な水準の修繕費用を積み立てておきます。購入を検討している物件は長期の修繕計画があるか必ず確認しましょう。

金利上昇リスク

金利上昇リスクとは、不動産投資ローンの金利が上昇して、月々の返済額が増えるリスクのことです。金利上昇によってローン返済額が増えると、キャッシュフローが悪化することが考えられます。またローンの元本が減りにくくなり、利息の支払い総額も増えてしまいます。

金利上昇リスクに備えるには、頭金を入れて借入額を減らす、繰り上げ返済をするといった方法があります。

自然災害リスク

自然災害リスクとは、地震や台風などの災害によって、投資物件が損害を受けるリスクです。

自然災害リスクに備えるには、地盤が強いエリアの物件を選び、ハザードマップをチェックして災害リスクの高いエリアは避けるのが基本です。また、火災保険では地震による損害は補償されないため、火災保険とセットで地震保険にも加入すると、万が一に備えられます。

不動産投資をする目的が定まっていない

投資物件は不動産投資を行う目的に合わせて選ぶため、目的が定まっていないと、失敗につながる可能性があります。

たとえば、安定した家賃収入を得るのが目的の場合は、都心にアクセスしやすく、高い入居率を維持できる物件が向いています。一方で所得税・住民税の節税に向いているのは、築年数の経過した中古の区分所有マンションです。不動産投資による不動産所得では、投資物件の購入価格のうち減価償却費として計上できるのは、建物の部分です。マンションは購入価格に占める土地の割合が小さく、古い物件では短い年数で割って減価償却費を必要経費として計上できるため、節税効果が高まります。

しかし、不動産投資をする目的が曖昧な状態で、築年数の経過した中古の区分所有マンションを購入すると、空室期間が長く続くことがあることから、家賃収入を得られない期間が続き、失敗する可能性があります。

不動産投資の成功率を上げるポイント

不動産投資の成功率を上げるには、投資物件を検討する際に賃貸需要の有無や資産価値を確認する、慎重に収益を計算するといった点がポイントとなります。また、不動産投資に関する知識を身につけておくほか、信頼できる管理会社・不動産会社を選ぶといった準備も重要です。

需要の有無・資産価値を確認する

投資物件を検討する際には、賃貸需要があるエリアに立地しているか、資産価値がある物件であるかという点を確認することが大切です。賃貸需要が高いエリアであれば、空室になってもすぐに入居希望者が現れることが考えられますが、賃貸需要が低いエリアでは、空室期間が長引くことが危惧されるためです。賃貸需要を確認するには、人口動態や世帯数の推移などの統計データをチェックするほか、実際に現地に足を運んで周辺環境を把握するといった方法があります。

たとえば、学生街のように賃貸需要が高いエリアもあれば、持ち家が中心で購入需要が高いエリアもあるなど、エリアによって様々な特性があります。

収益性の計算は慎重に行う

収益性の計算をしっかりと行わないまま購入を決断すると、実際に賃貸経営を始めてからキャッシュフローが赤字になることに気づく可能性があります。

不動産広告に記載された表面利回りが高さに惑わされて、収支を計算せずに購入するのは避けるべきです。多くの家賃収入が得られても、管理費や修繕費用、固定資産税といった支出も多いため、必要経費を踏まえた実質利回りを計算して検討を行うべきです。

また、空室期間が長引いて家賃収入が入らずマイナスになる期間がある可能性も念頭において検討しましょう。

信頼できる管理会社・不動産会社を選ぶ

不動産投資で成功するには、パートナーとなる管理会社・不動産会社選びが重要です。不動産会社は投資家のニーズに合った物件を紹介し、収支計画書の作成、キャッシュフローのシミュレーションなどを行う役割を担っています。管理会社は、入居者の募集や契約業務、家賃の回収、修繕工事などの賃貸管理を行います。不動産会社が賃貸管理も行っている場合もあります。

不動産投資は不動産会社などのサポートを受けて行うのが一般的であり、信頼できる会社を選ぶことが重要です。ワンルームマンションなどの投資物件の取扱い実績が豊富にあるか、管理状況を定期的に報告する体制があるか、入居者募集が強いかといった点が見極めのポイントとなります。

投資について積極的に学ぶ

信頼できる管理会社・不動産会社の営業を見つけることは重要ではありますが、すべてを鵜呑みにするのは厳禁です。不動産投資で成功するには、自分自身でも考えて投資判断をするなど、積極的に関与していくことが大切です。そのために必要な知識を身につけておくことが成功への近道です。

不動産投資で利益が出る仕組みはもとより、不動産賃貸業や不動産取引に関わる法律、金融などに関する知識を身につけておきましょう。

毎年多くのお客様がトーシンパートナーズでマンション経営をスタートしています

まとめ

不動産投資は、家賃収入や資産価値の向上を目指せる魅力的な投資方法です。ただし、成功するにはリスク管理と十分な事前準備が必要です。本記事では、不動産投資の特徴や他の投資方法との比較、成功事例や失敗例などを紹介しました。

成功のためには、賃貸需要の確認や収益性の計算などを行い、信頼できる不動産会社のサポートを受けながら慎重に進めることが重要です。また、自分自身で知識を深め、投資に積極的に関与する姿勢が欠かせません。

まずは、無料相談や資料請求を活用し、具体的な計画を立てて、不動産投資の第一歩を踏み出してみましょう。