不動産投資でローンを利用して投資物件を購入する際には、頭金はいくら程度入れるべきなのでしょうか。頭金なしで融資を受けて、不動産投資ができるケースは限られています。ただし、頭金を入れずに不動産投資ローンを利用すると、デメリットもあります。
不動産投資における頭金の目安や頭金を入れるメリット・デメリットなどについて紹介します。
不動産投資における頭金とは、物件価格から不動産投資ローンによる借入額を引いた、現金で用意するお金をいいます。
たとえば、4,000万円の投資物件を購入するケースで、頭金として500万円を用意できる場合には、融資希望額は3,500万円となります。頭金を入れることで融資の審査に通りやすくなります。
一般的に頭金は物件価格の10～20％を用意するのが目安です。ただし、不動産投資を行う人の属性や投資物件の担保価値によっても異なります。
物件価格ごとの頭金の目安をまとめました。
| 物件価格 | 頭金10% | 頭金20% |
|---|---|---|
| 2,000万円 | 200万円 | 400万円 |
| 3,000万円 | 300万円 | 600万円 |
| 4,000万円 | 400万円 | 800万円 |
不動産投資で不動産投資ローンを利用する場合に頭金を用意するメリットとして、以下の点が挙げられます。
【頭金を用意するメリット】
頭金を用意することで不動産投資ローンの借入がしやすくなるほか、月々の利益が出やすくなる、金利上昇による負担を軽減できるといったメリットがあります。それぞれのメリットについて詳しくみていきます。
一般的に不動産投資ローンの審査は融資希望額が大きいほど厳しくなり、頭金を入れることで審査に通りやすくなります。頭金を用意できることは、自己資金があることの証明となり、お金の自己管理能力があるという信用につながるためです。
また、金融機関の審査の結果、希望の融資額に届かない場合には、差額を現金で頭金として用意することで購入できるケースもあります。たとえば、4,000万円の物件の購入を希望していて、融資限度額が3,200万円の場合には、800万円の頭金が必要となります。
頭金が多いと毎月のローン返済額を抑えられるため、利益が出やすくなることもメリットに挙げられます。
不動産投資における収入は家賃収入ですが、支出ではローン返済の元本返済額と利息が大きな割合を占め、このほかに管理費や固定資産税、修繕費用といった諸経費がかかります。ローン返済額が抑えられれば、毎月のキャッシュフローで現金が多く残り、利益が得やすくなります。
また、毎月のキャッシュフローで得た利益を手元に残しておければ、空室期間や家賃滞納が起こったときのローン返済に充てることも可能です。
頭金による月々の返済額の違いを見ていくと、たとえば4,000万円の物件を購入するケースで、金利3％・借入期間35年として、頭金がない場合には毎月の返済額は15万3,940円です。頭金400万円を入れて借入額が3,600万円の場合は、毎月の返済額は13万8,546円。頭金800万円を入れて借入額が3,200万円の場合は、毎月の返済額は12万3,152円となります。多くの頭金を入れておくほど、月々のローン返済の負担を軽減できます。
不動産投資ローンなどの利息は元金に対して発生します。頭金を入れて借入額を抑えられれば、すなわち元金が少なくなることから、金利上昇による影響を抑えられることもメリットです。
2024年3月にマイナス金利政策が解除されたことで、不動産投資ローンも金利の上昇が見込まれています。頭金を多く入れておくことが、金利上昇リスクに対する備えとなります。
不動産投資でローンを利用して投資物件を購入するにあたって、頭金を用意するデメリットとして主に以下の2つの点が挙げられます。
【頭金を用意するデメリット】
頭金を入れるほどテコの原理になぞらえたレバレッジ効果が薄くなります。また、まとまった資金が必要となるため、不動産投資を始めるまでに時間が必要となることもデメリットといえます。この2つのデメリットについて考えていきます。
不動産投資はローンを利用することでレバレッジを効かせられる投資手段ですが、多くの頭金を入れるほどレバレッジ効果が薄くなることがデメリットに挙げられます。
レバレッジとは、小さな力で大きな力を生み出すテコの原理のこと。投資におけるレバレッジ効果とは、借入を利用して、元手となる自己資金の収益性を高めることをいいます。不動産投資では、ローンを利用することで、自己資金だけでは購入できない高額な物件を購入し、大きな収益を狙うことができます。
たとえば、4,000万円の物件を購入する場合、頭金０円・借入額4,000万円で購入するケースと比較して、頭金500万円・借入額は3,500万円というケースは、レバレッジ効果が薄くなります。
頭金のためのまとまった資金が必要になることも、デメリットといえます。
不動産投資ローンを利用する際の頭金の目安は物件価格の1～2割程度のため、物件価格が3,000万円であれば300万円～600万円、物件価格が4,000万円であれば400万円～800万円もの資金が必要です。貯蓄が少ない人が300万円や400万円といったお金を用意するには、貯めるまでに長い期間が必要となり、不動産投資をなかなか始められません。
また、まとまった資金が用意できる場合も、すべてを頭金に回してしまうと、突然の出費が必要となったときに、対応が難しくなる点に注意が必要です。不動産投資では設備の故障、あるいは入居者からの家賃の滞納などが起きた際に、手元の資金が必要となることがあります。
頭金なしで不動産投資ローンを借りることも可能ですが、融資のための厳しい審査を通った場合のみです。一般的に年収や職業、勤務先などの属性が高いケースや不動産投資の実績があるケース、物件の担保価値が高いケースなどでは、頭金なしで借りられることがあるとされています。
また頭金ゼロで不動産投資を始める場合には次に挙げる注意点があります。
【頭金ゼロで不動産投資を始めるときの注意点】
頭金なしで不動産投資を始めると、毎月のローン返済額が上がるため、キャッシュフローに問題がないか確認が必要です。また、頭金を用意しなくても諸費用は現金で支払う可能性があることも注意するべき点です。これらの注意点について詳しくみていきます。
先述したように頭金を多く用意するほど、毎月の返済の負担を減らすことができます。頭金がゼロの場合は月々の返済額が多く、家賃収入からローン返済額や管理費、修繕費用、固定資産税などを引いた毎月の収益が低くなります。また、空室期間や家賃の滞納が発生したときは重い負担となり、キャッシュフローが悪化する恐れがあります。
頭金ゼロによる不動産投資に向いているのは、資産価値が高い物件などに限られます。まとまった資金を使わずに物件を保有することで、将来的に売却して利益を得られる可能性があるからです。
頭金なしでも投資物件を購入することはできますが、諸費用は現金で必要なケースが多いため、全く現金が必要ないわけではありません。
諸費用として必要となるのは、登記費用の登録免許税や司法書士報酬、印紙税、不動産取得税、火災保険料や地震保険料、ローン事務手数料などです。仲介業者から紹介された物件であれば仲介手数料が必要になります。
諸費用は物件価格の6％～10％程度が目安となります。諸費用にも使えるローンもあるため不動産会社に相談する際は確認してみましょう。
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不動産投資でローンを利用する場合には、融資を受ける人の属性や物件の担保価値にもよりますが、物件価格の10～20％程度の頭金を用意するのが目安です。頭金なしでも融資を受けられるケースもありますが、厳しい審査を通ったときのみに限られています。頭金を入れることで融資を受けやすくなり、月々のローン返済額の負担を減らすこともできますが、頭金の割合が多いほどレバレッジ効果は薄くなります。こうした点を踏まえて、購入できる物件価格や頭金について検討しましょう。
